2008-03-25 11:42

http://blog.drapt.com/ronin707/81206412935610

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31842

[민권식칼럼 #87] 재개발투자 할땐 이렇게 물어보세요    < 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 > 1. 개발방식 2. 재개발 조합원 분양자격 3. 집합건물, 토지/건물 4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형 5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차  6. 매수시기 / 매도시기 7. 사업지연 리스크 8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부 9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격 10. 예상권리가액 11. 인근아파트 시세 12. 내적 호재 / 외적 호재 13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용 14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매 15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익   1. 이 지역의 개발방식은 어떻게 됩니까? * 개발방식에는 뉴타운, 재개발, 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구, 재건축, 리모델링, 지구단위계획구역, 특별계획구역, 지역주택조합 등이 있습니다.   2. 이 매물이 조합원 분양자격이 확실하게 주어집니까? 또한 그 근거는? * 도정법, 주택법, 도시재정비촉진특별법 등의 법령에 따라 분양자격이 틀려질 수 있습니다.   3. 등기부등본을 열람할때 토지/건물로 따로나오나요? 아님 집합건물로 나오는지요? * 등기부등본을 열람해봄으로서 확인이 가능합니다.   4. 개발방식에 따른  평형배정비율과 임대아파트 건립비율은 어떻게 됩니까? 또한 이 매물로 배정받을 수 있는 평형대는 몇평입니까? * 각 개발방식마다 위 사항들이 다르니 세심하게 체크하시기 바랍니다.   5. 이제까지 진행된 절차는 무엇이며 앞으로 진행될 절차는 무엇입니까? * 각각의 년도를 제시하면서 절차도를 그려 정리하여야 합니다.   6. 지금이 적절한 매수타이밍입니까? 또한 추천하는 매도시기는 언제입니까? * 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.     7. 사업이 지연될 수 있는 요소는 무엇무엇이 있는지요? 주민동의율, 개발열의, 전환다세대 수치, 지자체와 주민의 마찰 등이 체크사항입니다.   8. 건축허가는 제한되어 있는지요? 기본계획수립 발표는 있었나요? * 건축허가 제한 여부는 조합원수의 증가를 막아줍니다.   9. 개별공시지가(또는 공동주택공시가격)을 확인할 수 있을까요? 또한 표준지 공시가격은 어떻습니까? * 인터넷으로도 위 사항의 확인이 가능합니다.    10. 관리처분때 있을 권리가액을 예측한다면? * 단독주택, 공동주택 각각 권리가액 예측법에 차이가 있습니다.   11. 인근아파트는 얼마정도 갑니까? * 미래가치 책정에 있어서 필수적인 요소입니다.   12. 인허가절차는 언제쯤 진행되며 구체적으로 표명된 인근 지역의 개발호재, 이벤트 등은 어떤 것이 있는지요? * 인허가절차의 진행은 내적호재 인근지역의 개발호재, 이벤트는 외적호재입니다.    13. 단기/중기/장기로 나누어 각각 예상되는 투자수익률은 얼마입니까? * 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.

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2008-03-24 11:56

http://blog.drapt.com/ronin707/2894141206327399113

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

재개발 실제 투자금 계산방법   재개발투자의 목적은 단지 단기차익을 목적으로 하는 것이 아닌 아파트의 가치판단을 근거로 하여야 합니다.   잘못된 계산법에 의한 잘못된 투자는 우연적인 몇 번의 단기차익을 기대할 수 있을지는 몰라도 재테크의 성공을 이루어 주지는 못합니다. 진정한 성공의 열쇠는 정확한 분석과 바른 판단, 그리고 결단력일 것입니다. 재개발을 잘못 이해한 분들로부터 브리핑을 들으면 간혹 이런 말씀들을 하시곤 합니다.   30평을 매입하면 33평을 분양 받기 위해 나중에 3평 값을 더 내야 하는데 지분 매입가는 평당 700만원에 나왔으니 총 21,000만원이고 나중에 3평에 대한 분양가를 내는데 조합원은 조금 저렴하니, 일반분양가가 평당 900만원이면 조합원 분양가는 700정도, 그러니 700×3 = 2,100만원을 추가부담금으로 내면 되고, 결과적으로 매입가 21,000만원, 추가 부담금 2,100만원 하면 23,100만원에 33평형 아파트를 배정받는... 이를 도표화하면   (잘못된 계산법의 예) 이런 식의 계산은 지분제 방식에 의한 계산입니다. 그러나 비례율 부분에서 언급한 바와 같이 재개발의 평가금액 계산방식은 평가제에 의합니다.(강제규정) 당연 평가금액이란 재개발이 진행되면서 반영된 시세는 무시합니다. 하지만 반대의 경우로 잘못된 계산법에 의해 좋은 물건이 나오는 경우도 많이 있습니다. 계산법을 알면 그리고 많이 연습하면 좋은 물건의 분석이 가능하며 보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있습니다. 그 첫 번째가 우선 평단가에 대한 환상을 버리는 것인데 평단가의 계산에는 많은 함정이 있습니다. 평단가에 의한 계산법은 완전히 잊으셔야 합니다. 평당 싸다 하여 싼 것이 아닙니다. 가장 현명한 판단의 방법은 다음과 같습니다.   등 입니다. ※ 초기 투자금액 = 지분매입가 - (전세가 및 융자금액) ※ 추가부담금 = 조합원분양가 - (토지 및 건축물의 평가총액×비례율) ※ 총 부 담 금 = 지분매입가 추가부담금 (초기 투자금액의 많고 적음에 따른 기회비용)    실제 사례로 예를 들어 드리면 다음과 같습니다. 0.5평 과 20평의 비교 구분 대지 0.5평 , 건평 5평 대지 20평, 건평 10평 매매가 50,000,000원 150,000,000원 대지지분대비 평단가 50,000,000원 / 0.5평 =   100,000,000원   150,000,000원 / 20평 =   7,500,000원   평가액 토지 : 0.5평× 4,000,000원 =   2,000,000원건물 : 5평× 700,000원=     3,500,000원 합계 :5,500,000원   토지 : 20평× 4,000,000원 =   80,000,000원건물 : 10평× 700,000원=     7,000,000원 합계 :87,000,000원   비례율 90% 90% 비례율반영액 4,950,000원 78,300,000원 32평형 조합원분양가 240,000,000원 240,000,000원 청산금 (추가부담금) 235,050,000원 161,700,000원 총부담금 285,050,000원 311,700,000원 최초 지분 매입시 세금 10,000,000원 × 4%(대략) =   400,000원   60,000,000원× 4%(대략) =   2,400,000원   추가 세금 × × ※ 조건 : 조합원수 : 400명 건립가구수 1000세대 43평형 200세대 33평형 400세대 24평형이하 400세대 우선 상기 조건에 맞는지를 확인하여야 합니다. 그리고 투자 분석은 물건별로 세부적으로 차근히 판단하여 투자하여만 합니다. 43평형의 조합원 배정은 50% 규정에 의해 100세대만 배정되고 33평은 400세대 모두 배정되므로 33평형 이상의 조합원의 배정물량은 500세대입니다. 조합원의 숫자가 이보다 적어야 합니다. 더 많다면 그에 맞는 투자를 다시 분석하여야 합니다. 총 투자금액의 계산은 최초 물건의 매입가와 청산금(추가 부담금)의 합이 작은 물건이어야 합니다. 총 금액이 같다면 초기 금액이 적은 것으로 투자하여야 합니다. 1,000만원투자하고 차후에 2억9000만원 추가로 내야하는 물건이 3억 투자하고 차후에 하나도 내지 않는 물건보다 좋다는 뜻입니다. 재개발의 투자는 차후에 건립될 아파트에 대한 투자라는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.   예스하우스 전영진대표

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2008-03-18 08:50

http://blog.drapt.com/ronin707/2894141205797819155

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

[민권식칼럼 #86] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ④  초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 (下)   < 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 > 1. 개발방식 2. 재개발 조합원 분양자격 3. 집합건물, 토지/건물 4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형 5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차  6. 매수시기 / 매도시기 7. 사업지연 리스크 8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부 9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격 10. 예상권리가액 11. 인근아파트 시세 12. 내적 호재 / 외적 호재 13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용 14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매 15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익     8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부 건축허가제한여부는 해당 재개발지역의 사업성을 보호해 주는 역할을 합니다. 건축허가제한이 안되어 있는 지역은 조합원수가 기하급수적으로 늘 수 있기 때문이죠. 2004년 이후에 지분을 쪼개봤자 분양자격이 주어지지 않기 때문에 건축허가제한지역의 조합원수는 더 이상 늘어날 수없습니다.   기본계획수입여부는 크게 '방향성 제시', '기본계획 수립'으로 나누어 볼 수 있습니다. 기본계획수립 이전 주민공람공고자료 등 구체적인 방향성이 제시된 지역은 리스크는 적고 수익률을 극대화 시킬 수 있는 두마리 토끼잡이가 가능하여 투자자에게 가장 인기가 많습니다. 기본계획 수립이 되면 방향성 제시 단계보다 더 리스크는 적지만 그만큼의 시세상승분을 예상하여야 합니다. 이 두가지 모두 제시되지 않은 지역이라면 그만큼 투자의 리스크는 크지만 그만큼 잠재적 수익성은 높다 하겠습니다.       9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격 이 세가지는 권리가액을 결정짓는 요소로서 재개발 매물 선택에서도 중추적인 역할을 합니다. 지분의 형태에 따라 각각의 비중이 달라지므로 주택의 형태부터 파악하시기 바랍니다. 나대지, 단독주택은 개별공시지가와 표준지공시지가, 대지 면적의 비중이 큰 편이며 공동주택은 공동주택공시가격의 비중이 상대적으로 큽니다.     10. 예상권리가액  권리가액이 높고 낮음에 따라 조합원 평형배정과 청산금(추가부담금)이 달라집니다. 또한 예상권리가액의 오차는 재개발 지분의 프리미엄과 투자수익률에 대한 오차를 말하기 때문에 그 오차를 줄일 수 있는 요소인 이 세가지를 꼭 체크하는 것이 곧 재개발 투자의 리스크를 줄일 수 있는 지름길입니다.     11. 인근아파트 시세 인근아파트 시세 또한 투자수익률에 대한 오차를 줄일 수 있는 요소입니다. 즉, 미래가치에서 총투자비용을 빼는 계산법의 객관성을 높여주는 기능을 한다 하겠습니다.  또한 관리처분시점에서 재개발 지분 시세는 꼭지점까지 올라가게 되는 특성이 있기 때문에 인근아파트 시세분석에 따라 매입하는 물건의 시세 상승폭 또한 보다 객관적으로 예상할 수 있습니다. 인근아파트 시세에 따라 재개발 사업 종료 후 들어서는 아파트 시세를 예측하는 것은 무형적 가치분석의 전형이라 하겠습니다.     12. 내적호재 / 외적호재 이것은 매입한 재개발 주택의 시세상승에 따른 차익을 엿볼 수 있는 소스입니다. 특히 3년 이내의 단기차익으로 접근하는 투자의 경우 굉장히 많은 비중을 차지하고 있습니다.   내적호재란 '재개발 인허가절차의 진행'이라는 말과 일맥상통합니다. 재개발지역으로 지정, 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등 인허가절차의 진행 이벤트에 따라 재개발 지분 시세는 상승합니다.   외적호재란 '인근 기반시설의 업그레이드'를 말합니다.  전철역, 고속도로, 테마파크, 마천루, 랜드마크아파트, 학군 업그레이드 등이 바로 외적 호재에 속합니다.   일반적으로 재개발 지분은 외적호재보다 내적호재에 더 큰 영향을 받습니다만 파장이 큰 외적호재의 경우 내적호재보다 더 큰 영향을 주기도 합니다.     13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용  5년 정도의 중장기로 투자기간을 설정하였을 때 적용되는 것이 바로 미래가치에서 총투자비용을 빼는 계산방식입니다. 인근아파트의 시세와 내적호재와 외적호재를 바탕으로 미래가치(입주후 아파트 시세)를 책정한 후 총투자비용(지분매입비용 추가부담금 금융비용)을 계산합니다. 필자가 추천해드리고 싶은 투자기간과 투자패턴이기도 합니다.     14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매 투자기간 3~5년 정도로 잡는다면 투자의 포인트는 바로 재개발 조합원 입주권 전매입니다. 기본적인 수익구조는 '분양가-추가부담금 프리미엄'이므로 비교적 저렴한 비용으로 최대의 효과를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 입주권 매매는 주택수에 상관없이 양도세가 일반과세를 적용받는다는 사실은  굉장한 투자메리트입니다.     15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익 투자기간 3년 이내로 설정하여 진행하는 단기차익성 수익모델의 경우 내가 매입한 지분이 얼마나 더 오를 것인가에 포커스를 맞추어야 합니다. 다시말해 내적호재와 외적호재만으로 투자수익률을 분석하여야 한다는 것입니다. 이제까지 진행된 인허가절차, 앞으로 진행될 인허가절차 분석과 인근 지역의 현황 분석은 단기차익을 극대화 시킬 수 있는 요소로 작용합니다.       저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장

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