2006-03-01 01:54

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자료출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문출처 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=59867

무턱대고 명당자리라는 말만 믿고 계약을 했다가는 이러지도 저러지도 못하는 경우가 생길 수 있다. 처음 시작하는 상가보다는 안전성과 수익성이 확보된다는 장점도 있지만 어떤 면에서는 더욱 큰 위험요소를 안고 갈 수도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 계약하는 것이 바람직하다.

◆ 점포는 내놓는 의도 파악

기존에 운영 중인 점포를 인수할 때 곧바로 영업할 수 있다는 생각에 쉽게 점포인수 결정을 내리는 것은 매우 위험하다. 대개는 조금이라도 좋은 조건에 점포를 팔기 위해서 매출액을 과장하거나 일시적으로 손님을 끌어 모으는 눈속임을 쓰는 경우가 있기 때문이다. 개점한 지 얼마 되지 않았고 주인이 자주 바뀐 곳은 장사가 신통치 않다는 증거다.

가게를 왜 팔려고 하는가, 언제 문을 열었는가, 또는 자주 문이 닫혀 있지 않았는가, 수익성은 어느 정도 되는가, 재고 상태는 어느 정도이며 실제 사용될 재고는 얼마나 되겠는가, 계약상 아무런 하자가 없는가, 전 주인은 왜 처분했는가, 가게를 판 주인들이 돌변하지는 않는가 등을 종합적으로 판단해야 한다.

◆ 건물의 하자 여부 파악

주변 상가에 비해 의외로 조건이 좋은 상가는 대개 건축허가가 나지 않는 불법점포일 수도 있으므로 사전에 충분한 조사가 필요하다. 생활정보지 등에 나온 점포나 부동산중개업소에 나온 지 오래된 점포는 문제 있는 경우가 많다. 보통 좋은 상가는 생활정보지나 부동산을 통하지 않고 바로 주변에서 계약이 성사되기 때문이다.

당연히 좋은 상가는 즉시 나가는 것이 보통이다. 그렇기 때문에 관심이 많은 상권에 들어가 꾸준히 상권조사를 해야만 좋은 상가를 얻을 수 있다. 기존 상가에 대한 투자나 새 상가의 분양은 반드시 상권조사를 한 뒤 생각해 보도록 하자.

◆ 등기부등본의 확인

등기부등본, 도시계획확인원과 건축물관리대장 등은 반드시 직접 확인하도록 하자. 등기부등본을 확인함으로써 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할 수 있다. 이를 확인하고 나서 계약 시에 자신과 계약하려는 사람이 실제 소유주인가를 확인해볼 필요가 있다.

또한 등기부등본의 확인은 한번만 떼보는 것이 아니라 계약금 지불 후, 중도금 지불 후, 잔금 지불 후에도 떼어보도록 한다. 저당권, 압류 등이 그 후에도 설정될 수 있기 때문이다. 등기부등본을 보면 건물 소유주와 근저당 또는 가압류 여부를 확인할 수 있으므로 계약 전과 중도금 지불 전, 잔금 지불 전에도 확인하여 권리변동이 있는지 확인한 후 계약하는 것이 피해를 막는 최선의 방법이다.

만일 잔금 지불 전에 근저당이 설정되었다면 계약 해지를 요구하는 등의 조치를 취해 만일의 경우 법적인 보호를 받을 수 있도록 해 놓아야 한다.

준공된 지 얼마 되지 않은 건물도 도시계획으로 헐리는 경우가 있다. 이 경우 공백기간이 6개월에서 1년 정도 소요되기 때문에 그 기간 동안 영업을 할 수 있다. 따라서 상가를 구하려 할 때는 주변에 신축건물이 있는지 없는지 살펴보고 반드시 도시계획확인원을 떼어 재개발이나 업종제한 구역 여부 등을 확인 후 결정해야 한다. 예를 들어 오래된 빌딩이나 주택상가 또는 수십년 된 재래시장 등은 철거나 도시계획 여부 등을 확인할 필요가 있다.

또한 토지대장을 발급받아 등기부등본의 소유주와 같은지 확인하고, 건축물관리대장을 떼서 건축물의 실제 면적과 가건물 여부 확인, 준공일, 용도 그리고 정화조 용량 등을 점검해야 한다. 지하철, 지하도 또는 도로공사, 가스공사 등 공사 예정이 잡혀 있는지도 꼭 확인한다.

◆ 업종변경금지에 대한 약정 여부 확인

일반적으로 아파트 단지내상가나 대규모 상가에서는 그 점포에서 할 수 있는 업종이 제한돼 있는 경우가 많기 때문에 업종을 변경해서는 안 된다. 따라서 반드시 상가관리소나 상인협회 등에 가서 그 점포에서 할 수 있는 업종이 무엇인지, 그 상가에 업종변경 금지 약정이 적용되는지를 확인해야 한다.

일정한 업종을 정해놓고 다른 업종의 입점을 제한하는 업종변경 금지약정을 상가 소유자나 입점자들이 규정해 놓았을 경우 그 효력은 절대적이다. 특히 최초에 업종을 정해 놓고 분양받은 경우라면 점포 소유자가 계속해서 바뀌거나 입점자가 변경됐어도 업종을 무단으로 변경할 수 없다. 미래의 점포 소유자와 입점자에게도 업종변경 금지 효력이 미친다.

사업가능 여부를 확인하자. 사업을 시작할 경우 하고 싶은 업종을 본인 마음대로 결정할 수 있는 것은 아니다. 일정한 업종에 대해서는 인․허가를 받도록 돼 있기 때문에 하고자 하는 업종의 인․허가 여부 문제에 대해 관할관청에 직접 가서 확인하고, 인․허가에 필요한 서류, 기간 등의 절차를 미리미리 챙겨서 준비해야만 한다.

무허가건물일 경우는 등기부가 없어 영업허가를 받기 어려우므로 유의해야 하며, 특정업종이라면 도시계획이나 건물용도에 따라 불법 용도변경으로 사용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다.

비싼 비용을 상가를 계약하고 많은 비용을 들여 인테리어를 해 놓은 뒤에 그 업종으로 영업과 임대를 할 수 없다면 손해가 막대하므로 계약 이전에 미리 사업가능 여부를 확인해야 한다.

◆ 등기부등본상의 명의자와 직접 계약

계약을 맺을 때는 반드시 등기부등본상의 명의자와 계약서를 작성한다. 계약서는 서식대로 꼼꼼히 작성해야 하고 해당 건물의 명도시기와 하자․보수부분, 연락처, 특약사항 등의 중요한 조항들을 일일이 넣어야만 차후에 일어날 수 있는 분쟁소지를 방지할 수 있다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.
yysj@chol.com

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