2006-03-01 01:54

http://blog.drapt.com/rokmc863/81141145657501

출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=59867

무턱대고 명당자리라는 말만 믿고 계약을 했다가는 이러지도 저러지도 못하는 경우가 생길 수 있다. 처음 시작하는 상가보다는 안전성과 수익성이 확보된다는 장점도 있지만 어떤 면에서는 더욱 큰 위험요소를 안고 갈 수도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 계약하는 것이 바람직하다. ◆ 점포는 내놓는 의도 파악 기존에 운영 중인 점포를 인수할 때 곧바로 영업할 수 있다는 생각에 쉽게 점포인수 결정을 내리는 것은 매우 위험하다. 대개는 조금이라도 좋은 조건에 점포를 팔기 위해서 매출액을 과장하거나 일시적으로 손님을 끌어 모으는 눈속임을 쓰는 경우가 있기 때문이다. 개점한 지 얼마 되지 않았고 주인이 자주 바뀐 곳은 장사가 신통치 않다는 증거다. 가게를 왜 팔려고 하는가, 언제 문을 열었는가, 또는 자주 문이 닫혀 있지 않았는가, 수익성은 어느 정도 되는가, 재고 상태는 어느 정도이며 실제 사용될 재고는 얼마나 되겠는가, 계약상 아무런 하자가 없는가, 전 주인은 왜 처분했는가, 가게를 판 주인들이 돌변하지는 않는가 등을 종합적으로 판단해야 한다. ◆ 건물의 하자 여부 파악 주변 상가에 비해 의외로 조건이 좋은 상가는 대개 건축허가가 나지 않는 불법점포일 수도 있으므로 사전에 충분한 조사가 필요하다. 생활정보지 등에 나온 점포나 부동산중개업소에 나온 지 오래된 점포는 문제 있는 경우가 많다. 보통 좋은 상가는 생활정보지나 부동산을 통하지 않고 바로 주변에서 계약이 성사되기 때문이다. 당연히 좋은 상가는 즉시 나가는 것이 보통이다. 그렇기 때문에 관심이 많은 상권에 들어가 꾸준히 상권조사를 해야만 좋은 상가를 얻을 수 있다. 기존 상가에 대한 투자나 새 상가의 분양은 반드시 상권조사를 한 뒤 생각해 보도록 하자. ◆ 등기부등본의 확인 등기부등본, 도시계획확인원과 건축물관리대장 등은 반드시 직접 확인하도록 하자. 등기부등본을 확인함으로써 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할 수 있다. 이를 확인하고 나서 계약 시에 자신과 계약하려는 사람이 실제 소유주인가를 확인해볼 필요가 있다. 또한 등기부등본의 확인은 한번만 떼보는 것이 아니라 계약금 지불 후, 중도금 지불 후, 잔금 지불 후에도 떼어보도록 한다. 저당권, 압류 등이 그 후에도 설정될 수 있기 때문이다. 등기부등본을 보면 건물 소유주와 근저당 또는 가압류 여부를 확인할 수 있으므로 계약 전과 중도금 지불 전, 잔금 지불 전에도 확인하여 권리변동이 있는지 확인한 후 계약하는 것이 피해를 막는 최선의 방법이다. 만일 잔금 지불 전에 근저당이 설정되었다면 계약 해지를 요구하는 등의 조치를 취해 만일의 경우 법적인 보호를 받을 수 있도록 해 놓아야 한다. 준공된 지 얼마 되지 않은 건물도 도시계획으로 헐리는 경우가 있다. 이 경우 공백기간이 6개월에서 1년 정도 소요되기 때문에 그 기간 동안 영업을 할 수 있다. 따라서 상가를 구하려 할 때는 주변에 신축건물이 있는지 없는지 살펴보고 반드시 도시계획확인원을 떼어 재개발이나 업종제한 구역 여부 등을 확인 후 결정해야 한다. 예를 들어 오래된 빌딩이나 주택상가 또는 수십년 된 재래시장 등은 철거나 도시계획 여부 등을 확인할 필요가 있다. 또한 토지대장을 발급받아 등기부등본의 소유주와 같은지 확인하고, 건축물관리대장을 떼서 건축물의 실제 면적과 가건물 여부 확인, 준공일, 용도 그리고 정화조 용량 등을 점검해야 한다. 지하철, 지하도 또는 도로공사, 가스공사 등 공사 예정이 잡혀 있는지도 꼭 확인한다. ◆ 업종변경금지에 대한 약정 여부 확인 일반적으로 아파트 단지내상가나 대규모 상가에서는 그 점포에서 할 수 있는 업종이 제한돼 있는 경우가 많기 때문에 업종을 변경해서는 안 된다. 따라서 반드시 상가관리소나 상인협회 등에 가서 그 점포에서 할 수 있는 업종이 무엇인지, 그 상가에 업종변경 금지 약정이 적용되는지를 확인해야 한다. 일정한 업종을 정해놓고 다른 업종의 입점을 제한하는 업종변경 금지약정을 상가 소유자나 입점자들이 규정해 놓았을 경우 그 효력은 절대적이다. 특히 최초에 업종을 정해 놓고 분양받은 경우라면 점포 소유자가 계속해서 바뀌거나 입점자가 변경됐어도 업종을 무단으로 변경할 수 없다. 미래의 점포 소유자와 입점자에게도 업종변경 금지 효력이 미친다. 사업가능 여부를 확인하자. 사업을 시작할 경우 하고 싶은 업종을 본인 마음대로 결정할 수 있는 것은 아니다. 일정한 업종에 대해서는 인․허가를 받도록 돼 있기 때문에 하고자 하는 업종의 인․허가 여부 문제에 대해 관할관청에 직접 가서 확인하고, 인․허가에 필요한 서류, 기간 등의 절차를 미리미리 챙겨서 준비해야만 한다. 무허가건물일 경우는 등기부가 없어 영업허가를 받기 어려우므로 유의해야 하며, 특정업종이라면 도시계획이나 건물용도에 따라 불법 용도변경으로 사용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다. 비싼 비용을 상가를 계약하고 많은 비용을 들여 인테리어를 해 놓은 뒤에 그 업종으로 영업과 임대를 할 수 없다면 손해가 막대하므로 계약 이전에 미리 사업가능 여부를 확인해야 한다. ◆ 등기부등본상의 명의자와 직접 계약 계약을 맺을 때는 반드시 등기부등본상의 명의자와 계약서를 작성한다. 계약서는 서식대로 꼼꼼히 작성해야 하고 해당 건물의 명도시기와 하자․보수부분, 연락처, 특약사항 등의 중요한 조항들을 일일이 넣어야만 차후에 일어날 수 있는 분쟁소지를 방지할 수 있다. ※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다. yysj@chol.com

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2006-03-01 01:54

http://blog.drapt.com/rokmc863/81141145643732

출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=59356

상가투자에서 목적의식 없는 투자는 큰 어려움을 겪을 수 있다 투자에는 물리적 법적 경제적 제약이 따른다. 따라서 투자자들은 여러 가지 조건을 고려해 투자목적을 달성할 수 있을지 점검해야 한다. 즉, ‘묻지마’식의 어설픈 투자는 금물이다. ◆ 투자목적 부동산에 투자하고자 할 때 가장 우선시해야 할 것은 투자목적이다. 임대목적인지, 시세차익을 위한 투자인지 분명히 해야 한다. 과거처럼 부동산 불패신화시대에는 투자목적이 그다지 중요치 않았지만 요즘처럼 급변하는 시기에는 왜 상가에 투자하는지 반드시 반문해봐야 한다. ◆ 투자상품 선정과 그 대안 어떤 상품을 선택할 것인지 결정해야 한다. 투자용도를 선정하여 자신에게 필요한 상품을 구체적으로 정한다. 우선 근린상가, 테마상가, 단지내상가, 복합상가인지를 선택한다. 그리고 각각의 투자특성이 있으므로 자신의 능력, 재력, 시간 등을 검토하여 투자처를 선정한다. 또한 만약의 경우를 대비한 대안도 마련해야 한다. 예상했던 투자수익을 얻지 못했을 경우를 대비한 대안 마련도 현명한 방법이다. 임대수익이 없을 때에는 직접 장사를 하는 방법도 생각해둬야 한다. ◆ 철저한 자금계획 상가건물을 지어서 수익을 얻는 경우 사전에 치밀한 투자금액 산출, 부족한 자금의 효율적인 조달방법을 마련하고 투자에 나서야 한다. 분양권이나 리츠 등 돈으로 투자하는 경우도 자신의 자금사정을 점검하고, 여건에 맞는 상품을 골라야 한다. 부동산 투자는 많은 자금이 필요하고 투자된 자금은 상당기간 고정화되므로 어떻게 자금을 운용하느냐에 따라 투자 성패가 달려 있다. 즉, 자신의 보유 자금을 점검해 어느 정도를 투자할 것인지 얼마가 필요한지 등 예산을 짜야 한다. 유의할 사항은 여유자금으로 투자해야 한다는 것이다. 무리한 대출은 가계에 큰 부담을 줄 수 있으며 부동산 불황 시에는 자금압박을 초래해 좋지 않은 결정을 할 수 있다. 투자가능 자금의 규모를 확실히 정해야만 대상지역과 대상상품 접근이 수월하다. 또한 부대비용과 세금계산을 철저히 하라. 부동산 구입 시에 붙는 세금은 보통 취득세, 등록세 등이다. 투자수익을 분석할 경우 세금과 부대비용도 잘 따져봐야 한다. ◆ 현금흐름에 대한 파악 현금이 창출되지 않는 상가투자는 수익형으로 가치가 없다. 따라서 현금흐름을 좋게 하려면 치밀한 계획을 세워야 하고 투자하려는 부동산 상품의 특성을 철저하게 파악해야 한다. 성공적인 투자를 위해서는 몇 가지 체크해야 할 포인트가 있다. 부동산 투자는 무엇보다 타이밍이다. 언제 살 것인가 언제 팔 것인가가 가장 중요한 것이다. 부동산 가격은 수시로 변하므로 같은 부동산이라도 매수나 매도시기에 따라 수익률의 차이가 크다. 매도와 매수 시점은 부동산 시장의 흐름이나 부동산 경기 등을 고려해 결정해야 한다. 당연한 이야기겠지만 가격 하락이 멈출 경우 매입을 적극적으로 고려해야 하는 것은 두말할 나위가 없다. 즉, 사고파는 시점을 잘 잡아야 수익을 한층 높일 수 있으며, 싼값에 사서 비싸게 파는 타이밍 포착이 중요하다. 또한 투자기간도 중요하다. 부동산 투자 후 환금이 필요한 시기가 있으므로 투자기간을 정해야 한다. 단기간(1~2년) 투자로 할 것인지, 중기간(3~5년) 투자로 할 것인지, 장기간(6~10년) 투자로 할 것인지를 결정한다. 투자기간이 정해지면 그 기간에 맞는 상품을 골라야 한다. 단기 투자일 경우 환금성을 중심으로, 장기 투자일 경우 수익률을 중심으로 고르는 것이 좋다. 대부분 급매나 최고의 상권은 그들 손에서 대부분 처리가 끝나고 시중에는 거의 나오지 않는 편이다. 요즘 같은 관망기에도 마찬가지다. 그리고 매도 시에 너무 큰 이익을 받고 팔려고 하거나 오랫동안 기다리는 것은 좋지 않다. 부동산 순환이 되면서 이익도 발생하고 경기도 순환하는 것이다. 자신에게 예상되는 수익을 다보겠다고 하면 누가 그것을 사겠는가? ◆ 투자지역의 선정 싸다고 무조건 좋은 것이 아니다. 조금 비싸더라도 개발 잠재력, 교통여건 등 입지여건이 좋아서 값이 오를 소지가 있는 상품이나 지역을 고르는 게 중요하다. 지하철이나 신규도로의 개통 여부 등도 잘 따져봐야 한다. 자신의 투자조건이나 투자목적에 알맞은 상가를 찾는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 투자지역을 선정할 때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 부동산 투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구 유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래의 투자가치를 보장해 주는 요소들이다. 지역을 선정할 때는 처음에 열군데 정도 후보지를 선정했다가 두세 군데로 좁혀서 집중적으로 분석하는 것이 좋다. 자신이 잘 알고 있는 지역이나 정보 수집이 용이한 지역에 관심을 집중시키면 좋은 부동산을 찾을 가능성이 높고 검토 분석까지 용이하다. 그러나 꼭 그런 것은 아니니 많은 정보를 취합해 시선을 넓히는 것이 좋다. ◆ 혼자 투자할 것인가, 함께 투자할 것인가 적은 자금으로 투자시기를 놓치거나 무리한 대출에 따른 이자 부담에 허덕이는 것보다는 공동으로 자금으로 모아 투자하면 위험 부담을 줄일 수 있다. 부동산 대부분은 거래정보가 불투명하고 유동성이 낮을 뿐 아니라 각종 법적 제약이 많다. 또한 합리적이지 못하고 불완전하여 객관성이 결여된 것이 많기 때문이다. ※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다. yysj@chol.com

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2006-03-01 01:53

http://blog.drapt.com/rokmc863/81141145632283

출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=59188

상가는 크게 단지내상가, 근린상가, 테마쇼핑몰, 복합상가 등으로 구분된다. 상가별로 활성도 여부가 다르기 때문에 투자자들은 어떤 유형의 상가를 사두어야 할지 궁금한 경우가 많다. 상가는 업종이나 유동인구, 그리고 입지여건과 분양조건 등에 따라 그 수익률이 천차만별이다. 대부분 임대수익이나 상권이 형성된 뒤 시세차익을 기대하는 상가투자자들에게는 제도 변화에 따른 시장 변화는 물론 상가별 투자성향을 파악한 후 세심하게 대처해야 한다. ▶근린상가 근린상가는 주택단지와 매우 가까이에 있어 도보로 접근할 수 있는 상가다. 또한 일반 투자자들이 가장 손쉽게 접근할 수 있는 재테크 종목으로 꼽힌다. 기존에 형성되었던 신도시 내 상업 용지에 들어섰던 근린상가들이 입지가 좋은 곳에서는 상당한 임대수익과 시세차익을 보고 있다. 주택단지의 인구를 배후에 두고 있기 때문에 안정적인 상권만 형성되면 높은 프리미엄을 기대할 수 있다. 계약금 10%를 우선 투자한 뒤, 완공되기 이전에 임대가 나가면 중도금과 잔금에 대한 부담이 줄어들기 때문에 초기투자비용이 저렴하다는 것도 빼놓을 수 없는 장점이다. 즉, 프리미엄까지 붙을 경우 순투자비용은 그만큼 줄어드는 것이다. 사전분양, 임의분양 형태가 많은 근린상가는 단지내상가에 비해 경쟁률이 낮아 요지의 점포를 분양받기가 수월하다. 대형 평형보다는 중소형 평형이 많은 택지지구를 같은 택지지구 내에서도 주출입구에서 가깝거나 신설 지하철 역세권인 근린상가를 선택하는 것이 좋다. 초보투자자는 분양가가 비싸더라도 접근성이 좋은 1,2층을 선택하는 게 안전하다. 또한 알려지지 않은 중소업체가 시행․시공을 맡는 경우도 있기 때문에 업체의 부실 여부를 살펴보는 것도 잊지 말아야 한다. 최악의 경우에는 분양 후 부도를 내는 업체를 만날 수도 있기 때문이다. 가능한 한 골조공사가 완료된 다음 분양하는 상가에 도전하는 것도 좋은 방법이다. ▶단지내상가 단지내상가는 공동주택 건립에서 주민의 생활편의를 위해 짓는 상가다. 아파트 입주 6개월 전쯤에 분양하는데 독점상권을 보장받아 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 비교적 안전한 투자수단이다. 단지내상가는 대부분 경쟁입찰방식에 따라 분양한다. 세대수와 상가 조건이 양호할수록 분양가가 높게 매겨져 부담스럽고, 수익률도 불확실하기 때문에 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 없는 경향이 있다. 따라서 단지내상가는 철저한 시장조사와 전문가 상담을 통해 적정 수익성을 염두에 둔 가격을 산정한 뒤 그 이상 금액으로는 절대로 응찰하지 않는 지혜가 필요하다. 일반적으로 내정가의 150% 정도에서 낙찰받아야 임대수익성이 있다. 투자는 우선 충분한 구매력을 가진 상권을 끼고 있는 단지내상가가 좋다. 단지 규모는 500가구 이상, 가구당 점포면적 0.5평 이하, 대형 평수 단지보다는 단지내에서 소비활동을 펼치는 20~30평형대가 단기 매매도 쉽다. 1천 가구 이상의 대단지 상가는 독점상권 확보로 고정적인 임대수익을 얻을 수 있어 안정성이 보장되지만 거래가격이 너무 높다는 게 단점이다. 일반적으로 단지내상가의 경우 장사가 잘되는 점포는 집객점을 중심으로 몇몇 점포에 지나지 않는다. 따라서 낙찰받기 전에 업종을 결정한 뒤 적정 위치를 선택하는 것이 성공의 비결이다. 식품점과 같은 생활밀착형 업종이 안전하며 식료품점, 슈퍼마켓 등은 지하층에 제과점, 부동산 등은 1층에 학원, 미용실 등은 2층에 입점하는 게 좋다. 일반적으로 아파트의 단지내상가는 5천만~2억원 선을 염두에 두고 중장기적으로 투자하는 게 좋다. ▶테마상가 테마상가는 주로 계좌분양방식으로 분양이 이뤄져 소액투자가 가능하며 임대소득을 바라는 단순투자자가 대부분이다. 최근에는 지하철과 연계된 테마상가가 인기를 끌고 있다. 잘만 고르면 임대수익뿐 아니라 시세차익으로 프리미엄을 기대할 수 있다. 또한 부지매입이나 인․허가 문제가 완료되지 않은 상태에서 분양하는 사업장의 리스크가 연면적 3천㎡ 이상의 골조공사가 끝난 후에 분양을 실시하도록 하는 ‘후분양제’ 시행으로 보완이 되었다. 테마상가는 분양성과 상권을 스스로 볼 수 있어야 한다. 또한 영업사원이 말하는 분양률을 믿지 말고 실제 분양률을 파악해야 한다. 대부분 테마상가는 분양 전문업체에서 분양하므로 영업수당을 받기 위해서 수단과 방법을 가리지 않는다. 절대 그 분위기에 휩쓸리지 말아야 한다. 또 소액이라고 분양받았다가는 낭패 보기 쉽다. 초기비용이 2천~3천만원 투자라고 광고하지만 만약 임대가 되지 않으면 분양가를 모두 물어야 한다. 테마상가나 쇼핑몰의 투자성은 단지내상가처럼 업종 차별화만으로 보장되지 않는다. 고객을 확보하기 위해서는 지역적인 특성인 수요층에 맞춘 부대시설이 제대로 들어섰는지도 확인해야 한다. ▶복합상가 주상복합과 오피스텔에 입주하는 복합상가는 해당 사업 자체가 무산되지 않는 한 큰 문제가 없다는 것이 장점이다. 그러나 상가 면적이 넓고, 독립적인 형태의 상가로 상권이 쉽게 활성화되지 못하는 사례를 주변에서 많이 볼 수 있다. 또한 일반 근린상가나 도심권에서 공급이 많은 만큼 분양가가 높은 것도 단점이다. 따라서 입찰현장에서 과열분위기에 편승, 높은 가격으로 낙찰을 받았다가는 본전에도 못 파는 경우가 적지 않다. 실제로 시세보다 훨씬 높게 책정한 가격으로 상가를 매입했다가는 손해보고 파는 경우나 장시간 매매는 물론 임대조차 못해 어려움을 겪는 투자자도 많다. ※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다. yysj@chol.com

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