2006-03-01 01:53

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자료출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문출처 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=59188

상가는 크게 단지내상가, 근린상가, 테마쇼핑몰, 복합상가 등으로 구분된다. 상가별로 활성도 여부가 다르기 때문에 투자자들은 어떤 유형의 상가를 사두어야 할지 궁금한 경우가 많다. 상가는 업종이나 유동인구, 그리고 입지여건과 분양조건 등에 따라 그 수익률이 천차만별이다. 대부분 임대수익이나 상권이 형성된 뒤 시세차익을 기대하는 상가투자자들에게는 제도 변화에 따른 시장 변화는 물론 상가별 투자성향을 파악한 후 세심하게 대처해야 한다.

▶근린상가

근린상가는 주택단지와 매우 가까이에 있어 도보로 접근할 수 있는 상가다. 또한 일반 투자자들이 가장 손쉽게 접근할 수 있는 재테크 종목으로 꼽힌다. 기존에 형성되었던 신도시 내 상업 용지에 들어섰던 근린상가들이 입지가 좋은 곳에서는 상당한 임대수익과 시세차익을 보고 있다. 주택단지의 인구를 배후에 두고 있기 때문에 안정적인 상권만 형성되면 높은 프리미엄을 기대할 수 있다. 계약금 10%를 우선 투자한 뒤, 완공되기 이전에 임대가 나가면 중도금과 잔금에 대한 부담이 줄어들기 때문에 초기투자비용이 저렴하다는 것도 빼놓을 수 없는 장점이다. 즉, 프리미엄까지 붙을 경우 순투자비용은 그만큼 줄어드는 것이다.

사전분양, 임의분양 형태가 많은 근린상가는 단지내상가에 비해 경쟁률이 낮아 요지의 점포를 분양받기가 수월하다. 대형 평형보다는 중소형 평형이 많은 택지지구를 같은 택지지구 내에서도 주출입구에서 가깝거나 신설 지하철 역세권인 근린상가를 선택하는 것이 좋다. 초보투자자는 분양가가 비싸더라도 접근성이 좋은 1,2층을 선택하는 게 안전하다. 또한 알려지지 않은 중소업체가 시행․시공을 맡는 경우도 있기 때문에 업체의 부실 여부를 살펴보는 것도 잊지 말아야 한다. 최악의 경우에는 분양 후 부도를 내는 업체를 만날 수도 있기 때문이다. 가능한 한 골조공사가 완료된 다음 분양하는 상가에 도전하는 것도 좋은 방법이다.

▶단지내상가

단지내상가는 공동주택 건립에서 주민의 생활편의를 위해 짓는 상가다. 아파트 입주 6개월 전쯤에 분양하는데 독점상권을 보장받아 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 비교적 안전한 투자수단이다. 단지내상가는 대부분 경쟁입찰방식에 따라 분양한다. 세대수와 상가 조건이 양호할수록 분양가가 높게 매겨져 부담스럽고, 수익률도 불확실하기 때문에 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 없는 경향이 있다.

따라서 단지내상가는 철저한 시장조사와 전문가 상담을 통해 적정 수익성을 염두에 둔 가격을 산정한 뒤 그 이상 금액으로는 절대로 응찰하지 않는 지혜가 필요하다. 일반적으로 내정가의 150% 정도에서 낙찰받아야 임대수익성이 있다.

투자는 우선 충분한 구매력을 가진 상권을 끼고 있는 단지내상가가 좋다. 단지 규모는 500가구 이상, 가구당 점포면적 0.5평 이하, 대형 평수 단지보다는 단지내에서 소비활동을 펼치는 20~30평형대가 단기 매매도 쉽다. 1천 가구 이상의 대단지 상가는 독점상권 확보로 고정적인 임대수익을 얻을 수 있어 안정성이 보장되지만 거래가격이 너무 높다는 게 단점이다.

일반적으로 단지내상가의 경우 장사가 잘되는 점포는 집객점을 중심으로 몇몇 점포에 지나지 않는다. 따라서 낙찰받기 전에 업종을 결정한 뒤 적정 위치를 선택하는 것이 성공의 비결이다. 식품점과 같은 생활밀착형 업종이 안전하며 식료품점, 슈퍼마켓 등은 지하층에 제과점, 부동산 등은 1층에 학원, 미용실 등은 2층에 입점하는 게 좋다. 일반적으로 아파트의 단지내상가는 5천만~2억원 선을 염두에 두고 중장기적으로 투자하는 게 좋다.

▶테마상가

테마상가는 주로 계좌분양방식으로 분양이 이뤄져 소액투자가 가능하며 임대소득을 바라는 단순투자자가 대부분이다. 최근에는 지하철과 연계된 테마상가가 인기를 끌고 있다. 잘만 고르면 임대수익뿐 아니라 시세차익으로 프리미엄을 기대할 수 있다. 또한 부지매입이나 인․허가 문제가 완료되지 않은 상태에서 분양하는 사업장의 리스크가 연면적 3천㎡ 이상의 골조공사가 끝난 후에 분양을 실시하도록 하는 ‘후분양제’ 시행으로 보완이 되었다. 테마상가는 분양성과 상권을 스스로 볼 수 있어야 한다. 또한 영업사원이 말하는 분양률을 믿지 말고 실제 분양률을 파악해야 한다. 대부분 테마상가는 분양 전문업체에서 분양하므로 영업수당을 받기 위해서 수단과 방법을 가리지 않는다. 절대 그 분위기에 휩쓸리지 말아야 한다. 또 소액이라고 분양받았다가는 낭패 보기 쉽다. 초기비용이 2천~3천만원 투자라고 광고하지만 만약 임대가 되지 않으면 분양가를 모두 물어야 한다.

테마상가나 쇼핑몰의 투자성은 단지내상가처럼 업종 차별화만으로 보장되지 않는다. 고객을 확보하기 위해서는 지역적인 특성인 수요층에 맞춘 부대시설이 제대로 들어섰는지도 확인해야 한다.

▶복합상가

주상복합과 오피스텔에 입주하는 복합상가는 해당 사업 자체가 무산되지 않는 한 큰 문제가 없다는 것이 장점이다. 그러나 상가 면적이 넓고, 독립적인 형태의 상가로 상권이 쉽게 활성화되지 못하는 사례를 주변에서 많이 볼 수 있다. 또한 일반 근린상가나 도심권에서 공급이 많은 만큼 분양가가 높은 것도 단점이다. 따라서 입찰현장에서 과열분위기에 편승, 높은 가격으로 낙찰을 받았다가는 본전에도 못 파는 경우가 적지 않다. 실제로 시세보다 훨씬 높게 책정한 가격으로 상가를 매입했다가는 손해보고 파는 경우나 장시간 매매는 물론 임대조차 못해 어려움을 겪는 투자자도 많다.

※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.
yysj@chol.com

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