2009-06-09 11:17

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경제위기와 부동산 투자

2~년 후 경기회복, 주택 수요·집값↑

유동성 자금 풍부한 금년이 투자 적기

외국에서 바라보는 한국의 경제상황

 

 최근 세계에서 가장 큰 투자은행(Investment Bank)의 하나이며 글로벌 금융 서비스 업체인 모건스탠리(Morgan Stanley)는 우리 수출기업들의 강력한 경쟁력을 꼽으면서 “한국 경제의 강함은 놀랍고 예상치도 넘어섰다”, “글로벌 금융위기에도 한국이 경기침체를 피할 수 있는 극히 몇 안 되는 나라 가운데 하나가 될 수 있을 것으로 믿는다.” 라고 혹평하였다. 물론 수출이 늘어난 것은 아니지만 수입이 감소하여 흑자가 난 것은 사실이다.

이는 삼성의 반도체를 비롯한 휴대폰, 자동차, 조선 등이 글로벌 경기 침체에 오히려 효자 노릇을 한 것이다. 또 한가지 이유로는 이웃나라 중국을 들 수 있을 것이다.

중국은 최근 전 세계국가 가운데 가장 강한 경기 회복력을 보여주고 있고 우리 기업들의 수출이 중국의 탄탄한 수요시장을 바탕으로 이뤄지고 있다는 점이다. 이 밖에도 수출에 유리한 고환율, 또 우리 정부의 공격적인 경기 부양책 등을 이유로 꼽았다. 그러면서 최근 외국계 금융기관들은 올해 우리나라의 성장률 전망치를 잇따라 상향 조정하고 있다.

특히, 모건스탠리(Morgan Stanley)와 씨티은행(City Bank)은 지난 4월 21일 우리나라 올해 성장률 전망치를 기존 -4.8％에서 -2.0％로 무려 2.8％포인트 상향 조정하였다. 또한 골드만삭스(Goldman Sachs)도 4월27일 “한국 정부의 효율적 경기부양책이 효과를 내고 수출이 회복될 가능성이 있다”며, 올해 한국 경제성장률 전망치를 -4.5%에서 -3.0%로 상향조정하고 내년 경제성장률 전망치도 2.7%에서 2.9%로 소폭 상향조정 하여 분석보고서를 내 놓았다. 크레디트스위스은행(Credit-Suisse Bank : CS) 역시 종전 -4.1%에서 -2.7%로, 독일계 도이치뱅크(Deutsche Bank)는 -5%에서 -2.9%로 각각 상향조정하였다.

또한 일본의 노무라 증권(Nomura Securities)도 올해 한국의 경제성장률을 -6％에서 -4％로 2％포인트 상향조정하였다. 참으로 기분 좋은 소식들이다.

그러나 꼭 이렇게 좋은 전망만을 내 놓은 것은 아니다. 미국의 월스트리트저널(Wall Street Journal)과 영국의 파이넨셜 타임스(Financial Times)는 한국경제에 대해 비판적인 시각을 보였다. 월스트리트저널(Wall Street Journal)은 “한국 절뚝거리며 성장하다”라는 제호의 기사를 지난 4월24일 보도한바 있으며 이 기사에서 실업률 증가와 가계부채부담 증가 등으로 “한국경제의 반등이 지속되지 않을 것”이라는 기사를 보도한바 있다. 그리고 파이넨셜 타임스(Financial Times)도 다음날인 4월25일 칼럼에서 “한국의 기아자동차나 삼성전자가 원화약세 덕분에 좋은 실적을 냈지만 하나금융지주 같은 경우에는 예상했던 것 보다 5배 이상의 손실을 기록했다”며, “한국 경제가 침체에서 피해갔으나 축하하기는 아직 이르다”고 지적하였다.

이렇듯 한국의 경제위기 극복에 대하여 외국에서는 긍정과 부정이 엇갈린 반응을 보이고 있는 동안 지난 1분기의 우리경제상황이 호전되었다고 일부 언론에 보도되면서 증권시장과 부동산시장도 기지개를 펴고 있어 경제가 바닥을 지난 것이 아니냐는 조심스러운 전망이 나오고 있다. 그러나 아직은 조금 이른 것 같다. 왜냐하면 경상수지 흑자가 난 것은 해외 수출시장이 호전된 것도 아니고 그렇다고 내수경제가 활성화된 것도 아니기 때문이다. 단지, 고환율이 수출시장을 도와주었고 수입과 수출이 동시에 줄었지만 수입이 훨씬 더 많이 줄었다는 점이다.

지식경제부 발표의 예를 들면 “금년 1분기에도 사상최대 폭 흑자가 났지만 월별 무역수지를 비교하면 3월달에 이어 4월달에도 사상 최대 폭 무역흑자가 났다.”고 발표하였다. 그러나 속을 들여다보면 걱정이 앞선다. 4월의 수출이 전년 동기대비 19% 감소한 반면, 수입은 35.6% 감소하여 무역흑자가 무려 60억 2,000만 달러를 기록했다는 것이다. 또한 국내 변수로는 가계대출이 사상 최대 폭 증가하고 있으며 유동자금이 약800조 원에 육박하고 있지만 내수시장은 아직도 얼어붙어 있다는 점 등으로 미뤄 볼 때 경기회복이 시작되었다는 판단은 아직 이르다.

분명한 것은 IMF를 극복한 우리나라는 다른 나라보다 먼저 시간이 지나면 경제가 살아날 것으로 확신하며 그 속의 부동산시장도 살아날 것으로 확신한다.

이명박 정부의 부동산규제완화

 

 2008년 이명박 정부가 들어선 이후 노무현정부에서 강력한 규제로 묶어 놓았던 부동산 규제정책들을 하나, 둘씩 풀어 가고 있다. 이는 반 부동산시장 질서를 해치는 정책들을 완화하거나 합리적인 수준에서 규제하고자 함이었으나 미국 발 금융위기가 온 2008년 9월 이후부터는 경제 활성화 정책의 일환이기도 했다. 이를 간단히 살펴보면 <표>와 같다. 2008년 이명박 대통령취임 이후 3월20일 장기보유 1주택자 특별공제부터 금년 2.12일 미분양아파트 매입 시 양도세 한시 면제 혹은 감면 등을 담은 대책까지 크고 작은 대책들을 많이도 내 놓았다. 그런데 이렇게 정부의 경기부양책 일환으로 진행되는 부동산 규제완화 대책에 여·야가 다른 목소리를 내는가하면 정부와 지방정부간의 이견대립으로 대책을 발표 해 놓고 시행을 미루거나 백지화하는 해프닝도 일어나고 있다.

그 실례가 바로 강남3구의 투기과열지구 해제 문제와 양도세 세율인하 등 세제개편 그리고 수도권정비계획법 상 과밀억제권역에서 시행하고 있었던 재건축 소형평형의무비율의 완화를 들 수 있다. 정부는 강남3구의 투기과열지구 해제를 계획하고 있었지만 국회에서는 강남3구의 투기과열지구 해제가 곧바로 부동산투기로 번지지 않을까 염려되어 강력히 반대했으며 부동산세제 개편 역시 그러했다. 또한 정부에서는 재건축 소형평형의무비율 완화를 발표했지만 서울시 관계자는 “1∼2인 가구가 증가하는 등 소형주택에 대한 수요가 갈수록 높아지고 있다“면서 ”자칫 소형평형의무비율을 완화할 경우 저소득층을 위한 소형주택 공급난이 심화 될 우려가 있어 기존비율을 유지키로 했다“고 설명했다. 이렇듯 정부와 국회 그리고 서울시가 엇박자를 내고 있는 것은 국민들로 하여금 실망감은 물론이요 국정에 대한 신뢰성까지 저하시키는 결과를 낳고 말았다. 그러면 금융위기로 경제가 어려운 지금, 부동산 규제완화는 대폭 이루어졌고 대출 금리는 저금리 시대인데 부동산투자를 어떻게 할 것인가?

세제해택에 따른 미분양 아파트 지금이 구입적기

 

 이명박 정부 1년 동안 부동산 규제완화가 많이도 이루어 졌다. 하지만 일몰 시한을 정해놓고 혜택을 주는 규제가 많아서 수요자 입장에서는 꼼꼼히 챙겨볼 일이다. 또 수혜를 받기 위해서는 각 대책들에 맞는 요건을 충족해야 하기 때문에 주의가 필요하다. 특히, 부동산투자는 많은 돈을 필요로 하기 때문에 투자를 신중히 하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다. 먼저 한시적 해택을 주고 있으면서도 가장 중요한 미분양주택 취·등록세 감면을 비롯하여 양도소득세 감면, 재당첨제한 완화, 다주택자 양도세 중과 한시완화 등을 간단히 설명하고자 한다. 이는 지금이 바로 위치가 좋은 지역의 미분양주택을 구입하는 적기라 생각하기 때문이다.

먼저, 미분양주택 취·등록세 감면은 지난 2008년 6월11일 지방 미분양아파트 대책으로 발표되어 지방에만 적용됐으나 2009년 2월12일 경제 활성화 세제지원 대책에서 수도권을 포함한 전국으로 확대 시행됐다. 대상은 2월12일 현재 미분양주택으로 2010년 6월30일까지 취득 또는 등기를 하면 취·등록세율이 2%에서 1%로 적용되고 농어촌특별세와 지방교육세를 합하면 총 57.4%의 감면효과가 있다. 단, 감면을 받기 위해서는 주택을 일반 매매가 아닌 분양계약으로 취득해야만 하고 건설사가 지방자치단체에 미분양주택으로 신고한 후 미분양주택 확인서 발급이 가능해야 한다. 또 시행일이 각 시·도 조례개정일이기 때문에 지역별로 확인이 필요하다. 조례 통과가 다소 지연됐던 경기도가 2009년 4월21일 공포·시행됐기 때문에 서울과 경남, 강원도를 제외한 지역은 모두 감면조례가 시행되고 있다.

둘째는 2008년 11월3일 경제난국 극복 종합대책의 일환으로 지방의 미분양 주택에 대해 다주택에 관계없이 양도세 일반세율과 장기보유특별공제 허용 등이 나왔다. 이어 2009년 2월12일 경제 활성화 세제지원 대책에서 서울시를 제외한 전국 미분양주택에 대해 5년간 양도세 전액 면제 또는 일부 감면이 발표된 것이다. 현재 부동산 투자에서 가장 큰 수혜를 적용받는다면 2월12일에 발표된 양도세 한시 면제로 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 취득한 주택은 향후 5년간 수도권지역의 과밀억제권역(서울시 제외)은 전용면적 149㎡이하에 한해 양도소득세 60% 감면, 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 면적에 상관없이 양도소득세 100%가 면제된다. 또 5년 이후에 발생한 양도차익은 일반세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 2010년 2월11일 이후부터는 지방에서 취득한 미분양주택에 한해 2008년 11월3일에 발표된 지방미분양주택 세제지원을 받을 수 있다. 대상주택은 2008년 11월3일 현재 미분양주택이거나 사업승인을 신청한 분양주택으로 2010년 12월31일까지 취득하면 향후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하고, 기존주택 처분 시 미분양주택은 세법상 주택 수에 포함되지 않는다. 또한 미분양주택은 이 기간 중 매매계약과 계약금을 납부하면 되고, 취득 가능한 미분양주택 수는 제한이 없다.

셋째, 재당첨제한의 완화로 2009년 4월1일 주택시장 활성화를 위하여 분양가상한제 당첨자에게 적용되었던 재당첨제한 기간이 종전 3~10년에서 1~5년으로 단축됐다. 재당첨기간은 전용면적 85㎡ 이하는 과밀억제권역 유무에 따라 3~5년이고, 전용면적 85㎡초과는 1~3년이다. 또 민영주택에 한해서 2011년 3월31일까지는 해당 규정을 적용하기 않기 때문에 상한제 주택 당첨여부에 관계없이 이 기간 중 민영주택에는 자유롭게 청약이 가능하다.

넷째, 다주택자 양도세 중과 한시완화로서 2008년 12월 5일 기획재정위에서 의결된 세법개정안에 따라 2009년 1월1일 ~ 2010년 12월 31일까지 한시적으로 다주택자의 양도세가 완화된다. 이 기간 중 1가구 2주택자는 양도세 중과세율이 50%에서 일반세율로 완화되고 1가구 3주택이상자는 60%에서 45%로 완화 적용된다.(단, 강남3구는 탄력세율 10%를 적용 및 장기보유 특별공제계속 배제) 최근 논란이 되고 있는(2009년 3월16일 이후 양도분부터 양도세 폐지를 적용하려던 정부 방침이 무산됨) 양도세 폐지(다주택자 양도세 기본세율과세 및 2010년부터 6~33%로 완화 등)는 결국 강남3구의 탄력세율 적용으로 법이 통과 되었다. 물론 다른 지역의 주택을 매도하는 경우에는 여전히 관계없이 세제해택을 받을 수 있다.

사상 최악의 미분양주택 대란 등으로 부동산시장 침체가 심각하고 건설회사의 경영난을 극복하기 위하여 정부가 지난 1998년 외환위기 당시에 적용했던 양도세 면제 등 한시적인 대책을 발표한 것이다. 이러한 특례조치들은 부동산시장의 위기상황에 따른 것으로 불안 심리를 다소 완화하는데 일정부분 기여할 것으로 판단된다. 특히, 수요자 입장에서는 이 제도를 잘 이용하면 향후 성공적인 내 집 마련과 함께 세제혜택에 따른 초과이익까지 기대할 수 있을 것으로 보인다. 그러나 섣부른 투자는 금물이다. 좀 더 신중을 기하고 향후 자산가치가 상승할 수 있는 투자지역을 선별하여 투자하는 것이 좋을 것이며 특히, 미분양주택을 투자하는 경우에는 중장기적(적어도 2~3년 이상)으로 투자를 해야만 한다.

부동산시장의 미래

현재 우리나라의 부동산시장은 정부의 부동산 규제완화정책과 금융위기 극복을 위한 경기부양책으로 인한 저금리 그리고 풍부한 유동자금과 어울려 빠른 회복세를 나타내고 있는 듯 보인다. 그러나 건설사들의 구조조정이 아직 끝나지 않았으며 지방의 미분양주택이 16만세대 이상 남아 있다는 점 그리고 매수심리가 살아나지 않았다는 점에서 아직은 어두운 터널속에 있는 것이 사실이다.

한국건설산업연구원도 2009년 4월8일 “건설 부동산경기 수정전망” 보고서를 통해 “세계 경제는 금융위기로 인해 올해 마이너스 성장이 불가피하다. 향후 실질소득 감소와 주식시장 침체로 금융자산 손실액이 커진 만큼 부동산을 처분해 자금을 확보하려는 가계가 늘어나면서 매수보다 매도수요가 높을 것이다”라고 예측했다. 또한 “현재의 일시적 반등은 급격한 기준금리 인하에 따른 대출부담 완화와 양도세 중과세 폐지, 일부 저가매물의 거래증가, 잡 셰어링(Job­Sharing : 일자리 나누기) 등 더딘 구조조정에 따른 것이다. 하지만 추가 금리인하 여력이 제한적이고 앞으로 기업구조조정이 본격화되면 수요 회복세는 다시 위축될 것이다”라고 전망했다. 이런 와중에 잠실을 비롯한 강남 지역 부동산중개업소 일부 관계자들은 “저점을 통과 했다”고 강조하고 있고, 중개업소에 문의하는 전화 중 상당수가 “저점을 지나는 것이 아니냐”는 유사한 질문들을 한다고 한다. 하지만 최근 집값 상승 분위기에 대해 너무 민감한 반응을 보이는 것 같다. 경기회복이 선행되지 않는 가운데 부동산시장만 살아난다면 이는 과열조짐이다. 그러나 아직은 아니다.

최근 일부 부동산시장이 들썩이는 것은 개별호재에 대한 국지적 현상일 뿐 매수세가 따라붙어 상승추세로 전환하기는 어려울 것이다. 집값 상승세 추이가 강남 재건축아파트를 제외하고는 대부분 “호가” 중심의 오름세에 불과하고 정부의 규제완화에 따른 각종 호재로 인해 집주인들의 기대치만 잔뜩 반영되었다는 분석도 있다. 실제로 집값상승 움직임이 뚜렷한 곳은 서울특별시의 성동구 성수동 일원과 마포구 상암동, 용산구 한남뉴타운 일대로 호가는 크게 뛰었지만 거래는 활발하지 않다는 것이 중개업소 관계자들의 설명이다.

특히, 서울특별시에서 계획 발표한 한강르네상스프로젝트와 맞물려 각 지역마다 랜드마크 빌딩 프로젝트, 뉴타운 개발 등의 호재가 발표되면서 집주인들이 호가를 높이고 있지만 실제로 거래가 활발하게 일어나는 현상은 나타나지 않는다는 것이다. 그런데 서울특별시 지역의 재건축아파트 경우에는 상승이유가 뚜렷하다. 2009년 4월1일부터 시행된 “도시 및 주거 환경 정비법 개정안”에 따라 용적률이 완화되고 임대주택 의무비율이 사라지는 등 저층(5층 이하) 재건축아파트의 사업성이 개선되었기 때문이다. 또한 양도세 중과세가 폐지된 상황에서 자금여력이 있는 일부 사람들이 투자목적으로 이들 재건축아파트 매물을 노리고 있는 것은 사실이다. 그러나 정부에서 폐지한 재건축 소형평형의무비율이 서울특별시에서는 폐지하지 않는 쪽으로 결정되어 아직 살아 있다는 것을 잊어서는 안  된다. 올해의 부동산시장은 지금보다 더 하락하지는 않을 것으로 보이지만 오히려 하반기에 일부 구조조정이 진행되고 경기둔화가 현실적으로 나타난다면 실수요자가 관망세를 이어가면서 강북지역이나 수도권의 다른 지역은 추가 하락 가능성도 예상할 수 있다. 어쨌든, 지난해부터 주택공급이 줄어들기 시작한 현상은 2~3년 후 경기가 살아나면서 수요가 늘어나면 가격이 오를 수밖에 없는 현상을 가지고 있다. 특히, 풍부한 유동성자금이 부동산시장으로 몰려온다면 이는 큰일이다. 따라서 부동산 투자를 바라는 사람들은 세계 각국이 경기부양을 하고 있고 국내에도 유동성 자금이 풍부하여 금년이 투자 적기일 것이다.

 

 

권대중 명지대학교 부동산대학원 부동산학 박사 (레피드부동산연구소)

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