부동산노트(533)

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3억으로 도전하는 부동산 임대 투자

퇴직 후 안정적인 소득을 필요로 하는 투자자들이 선호하는 것이 부동산 임대 투자이다. 금융 상품보다 등락폭이 적고 자산가치가 하락해도 부동산이라는 실체가 존재하며 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 여겨지기 때문이다. 하지만 막상 투자를 하려면 어디부터, 어떻게 투자해야 할지 막막한 것이 바로 부동산 투자다. 물론 부동산을 통한 임대수입을 올리는 방법은 여러 가지이지만, 3억~5억 정도의 금액으로 투자할 수 있는 부동산과 예상 가능한 투자수익을 짚어본다.

◆안정적이고 관리가 편한 아파트

가장 안정적이고 일반적인 부동산 임대수익 방법이다. 기본적으로 수요가 많고, 월세 세입자를 구하지 못하더라도 소형아파트 전세는 임차인이 꾸준히 있어 임대 계약 이후에는 특별히 신경 쓸 일이 없다. 다만 투자금액이 높은 편이다. 또한 전세수요가 많기 때문에 교통이 편리한 소형아파트가 아니라면 월세 세입자를 구하기 어려울 수 있다.

서울에서는 3억원이면 외곽지역인 구로·금천·중랑·관악구 등지에서 66㎡ 이하 주택을 구입할 수 있다. 수익률은 서울은 연 3~4%대, 경기도는 연 5%에서 높게는 연 6%대도 가능하다. 경기도에서는 화성이나 안성·오산·김포 등의 아파트가격이 저렴해 상대적으로 임대수익률이 높다. 66㎡ 크기의 아파트를 한 채 산다면 보증금을 제외한 투자금액은 약 1억8000만원 수준으로 70만~80만원 정도의 월세를 얻을 수 있다.

◆연 6%대의 임대 수익이 가능한 오피스텔

오피스텔은 월수입을 올리기 좋은 부동산 상품인 동시에 매매가격도 저렴한 편이다. 동시에 업무용일 경우 다주택 보유세나 양도소득세에서 자유롭고 단지형 오피스텔은 관리사무소를 통해 관리가 편리하다. 임차인 입장에서는 아파트보다는 관리부담이 크지만 직장과 가까운 오피스밀집 지역에 많이 분포돼 있고 주변에 생활편의시설 역시 잘 갖춰져 있어 선호도가 높은 편이다. 때문에 오피스텔은 서울에서는 업무중심지역인 강남권과 도심권 주변의 종로·중구·여의도·마포권 주변에 많고, 경기도에서는 분당이나 일산, 평촌 등 서울과 인접한 신도시에 많은 편이다.

1㎡당 평균 매매가격은 서울은 285만원, 경기도는 208만원이고 임대수익률은 서울, 수도권 모두 연 6%대이다. 66㎡ 기준으로는 1억8000만원 투자에 월소득은 90만~100만원 수준. 서울에서는 강남권·동작·영등포구와 같은 업무 중심지역 인접지역은 임대수익률이 연 5%대인 반면 강동·강북·동대문·성동·은평구 등 주변지역은 매매가격이 낮기 때문에 투자자금 대비 수익률이 연 7%대까지 나온다.



◆소액으로 투자 가능한 연립·다세대 주택

아파트나 오피스텔보다 적은 돈으로 투자수익을 올릴 수 있는 상품이 바로 연립이나 다세대주택이다. 3억원으로 아파트나 오피스텔에 투자한다면 대체로 1채, 잘해야 2채를 구입할 수 있지만 연립은 많게는 3채까지도 구입이 가능하다. 서울에서 1억5000만원 정도 하는 33㎡ 주택을 구입한다면 평균 보증금 2000만원에 월세 45만~50만원 정도를 받을 수 있다.

구로나 강북·중랑구 등 외곽지역에서는 33㎡를 1억~1억2000만원 정도에 구입해서 보증금 2000만~2500만원, 월세는 30만~40만원을 받을 수 있다. 따라서 3억원을 투자한다면 월 120만원 정도의 임대소득이 발생한다. 반면 양천·송파·강동·성동구 등지의 투자수익률은 연 2%대로 떨어지는 반면 매매가격은 ㎡당 700만~800만원까지 올라간다. 이유는 개발 가능성 때문. 뉴타운이나 재개발이 된다면 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 임대료가 다소 낮아지더라도 장기적인 관점에서 투자가치가 있다는 계산이다.

◆전통적 상업용 부동산인 상가

상가는 매달 안정적인 소득을 올릴 수 있는 대표적인 부동산 상품이다. 주거용 부동산은 아직 월세보다는 전세 임차인이 많고, 연립이나 다세대 주택의 경우 도배, 장판부터 노후 설비에 대해서도 집 주인의 관리부담이 있지만 상가는 시설비를 모두 임차인이 부담한다.

임대수익률은 대체로 동대문·이태원·성신여대·노량진·명동 등에서 연 7% 이상을 올릴 수 있는 반면, 건대입구나 압구정·신천역 등지는 연 4%대로 비교적 낮은 편이다. 상가는 입지여건이나 업종, 층에 따라서 수입이 천차만별이기 때문에 상가임대인 역시 임대료를 산정할 때 상당한 주의가 필요하다.



◆투자손실에 대한 리스크 관리 필수

부동산 투자를 통한 임대수익은 상품별로 낮게는 연 2~4%대, 높게는 연 7~8%를 올릴 수 있다. 1년 만기 예금금리가 시중은행은 연 3~4%, 저축은행은 연 4~5%라는 점을 감안한다면 임대수익이 그리 높은 편은 아니다.

그럼에도 불구하고 투자자들이 부동산 임대수익에 관심을 갖는 이유는 무얼까. 가장 큰 이유는 매매차익이다. 임대수익만으로는 연간 수입이 많은 편이 아니지만, 저축과 달리 자산 가치가 상승할 가능성이 높기 때문이다. 실제 66㎡ 이하의 소형아파트는 작년 한 해 연간 19% 상승했고, 오피스텔 역시 13.2% 올랐다. 임대수익까지 계산한다면 연간 10~20% 대의 상승률을 기록한 셈이다. 연립이나 다세대 주택의 가격 역시 지난 2002년 서울시가 뉴타운 사업을 추진한 이후 크게 뛰었다.

하지만 투자 시 주의할 점도 있다. 우선 무리한 투자는 금물이다. 임차인을 구할 경우엔 연 7~8%의 임대수익이 가능하지만 그렇지 못하면 수입이 생기지 않을 뿐 아니라 관리비까지 꼬박꼬박 내야 한다. 아울러 환금성과 자산가치를 고려해 수요가 많은 지역에 투자해야 한다.

아무리 가격이 올라도 원하는 시점에 팔리지 않으면 낭패를 겪거나 급매물로 싸게 처분해야 한다. 그런 만큼 소형 주택일수록 역세권이나 업무중심지역을 선택하는 것이 안정적인 투자의 지름길이다.

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