2009-04-28 15:24

http://blog.drapt.com/refirst/5035781240899840925

미분양 양도세 혜택이 2009년 2월 12일 전격적으로 발표되었습니다.

이것은 분양권의 전매제한 전면해제로 가는 본격적인 신호탄을 보입니다.

그래도 경기가 풀리지 않을 경우 분양권 전매제한까지도 전면 해제할 수 있겠습니다만 아직시기 상조인것 같습니다.

정부는 일단 IMF때와 같이 양도세 한시적 면제라는 수순을 두고 후에 분양권 전매제한 전면해제까지도 바라볼 수 있는 토대가 마련했다고 볼 수 있습니다.

즉 정부에서 쓸 수 있는 카드 중 에이스(가장 강력한 카드:분양권 전매제한 완화) 바로 전의 카드를 뽑아든 셈입니다.

 

내용은 이렇습니다.

 

미분양 149평방미터(45평)이하의  주택에 한해

수도권 과밀억제권역(인천광역시 경기도 안양, 수원, 남양주, 고양, 성남, 안양 등등) 미분양 양도세 50%면제

수도권 성장관리권역 및 그외 지역(인천 경제자유구역, 시흥시, 남양주시 일부 100%(전액) 면제

 

그 후폭풍은 이렇게 나타나고 있습니다.

미분양 물량들이 해소되고 있다는 기사들이 있고 그 기사들대로 현재 알짜 미분양단지들은 움직이고 있습니다.

대표적으로 광교의 참누리 아파트 미분양 물량 소진되었다고 합니다.

그리고 기존의 분양권 시장은 찬바람을 맞을 가능성이 큽니다.

미분양을 사면 100% 면제인데 분양권 전매가 되는 분양권을 눈여겨보지 않을 가능성이 커졌다는 것이죠.

실제로 분양권이 조금은 움직였습니다.

어떤 경우냐하면 민간택지에서 분양을 했던 아파트는 분양권상한제 적용을 받지 않는 아파트는 1년이면 사고 팔고가 가능했다는 것이죠.

그래서 소리소문 없이 많이들 움직였습니다.

인천의 논현한화지구같은 곳이 되겠죠.

하지만 이런 경우 된서리를 맞을 가능성이 커졌습니다.

왜냐하면 알짜 단지의 미분양을 사면 한시적으로 양도세를 면제 받는데 누가 프리미엄을 주고 양도세 면제도 안되는 것을 사겠습니까?

거기다가 기존의 살고있는 아파트에까지 갈 수 있다는 것이죠.

 

그럼 여기서 우리는 어떤 것을 살펴봐야 할까요?

첫번째 평수

두번째 지역

세번째 가격(분양가)을 살펴봐야 합니다.

 

우선 평수를 살펴보면 149평방미터(45평)이상은 사면 별 효과가 없다는 것이며 무조건 32평 이하를 사야 한다는 것입니다.

가장 실수요자들이 찾는 평수가 32평이라는 것이죠.

그것은 실수요자들에게 팔수 있다는 뜻입니다.

그리고 나중에 전세수요로 봤을 때 32평 이하가 훨씬 유리합니다.

 

왜 미분양을 사는데 전세수요까지 봐야 할까요?

미분양 분양권을 계약을 하게되면 이렇습니다.

계약금을 내고 중도금 융자를 받고 잔금일에 잔금을 주면서 등기를 넘겨오는 구조입니다.

 

계약금을 살펴보면 계약금은 20%를 내는 것이 기본이나 요즘같은 때에는 10%나 5% 까지 떨이지며 최대 평수에 관계없이 500만원 계약금 이렇게 부르는 경우도 있습니다.

 

그리고 중도금은 60%까지 대출이 나옵니다.

이자 후불제나 아니면 무이자 대출이 가능합니다.

금리는 변동금리로서 4-5%정도의 싼 이자를 내면 된다는 것이죠.

그리고 중도금은 주택담보대출로 등기 이후 융자로 넘어오는 것이 가능하죠.

 

그러면 잔금은 어떻게 되느냐 20%의 계약금을 걸었다면 60%중도금을 제하면 잔금은 20%가 남게 됩니다.

 

만약 30평대 아파트인데 분양가 3억원(평당 1000만원)에 분양을 했다면  계약금은 20%라면 6000만원이 되고 중도금 60%이니 1억 8천만원이 될 것이고 나머지 6000만원이 잔금이 될 것입니다.

 

그런데 이렇게 좋은 조건이 있어서 계약금은 어찌 어찌해서 마련을 했다고 칩시다.

그리고 중도금을 1억8천만원은 대출을 일으켰고 3년 분양할 때까지 기다렸는데 분양권을 팔 수있다면 관계가 없는데 만약 분양권을 팔 수 없다면 나머지 잔금 6000만원이 문제가 됩니다.

그럼 잔금을 대게는 자신이 직접입주를 하거나 전세를 놓는 경우가 대부분인데 만약 평수가 큰 것이라면 나중에 잔금의 부담은 훨씬 커집니다.

그런데 새로 분양하는 곳의 아파트는 전세 실수요자들이 가장 많이 찾는 것이 32평 이하이며 한꺼번에 많은 전세물량이 나왔을 때에는 32평 이하와 42평이나 전세가격이 별차이가 없다는데 문제가 있습니다.

그러니 잔금을 전세로 대체하기 쉬워야 리스크 관리가 된다는 것입니다.

 

그래서 예전에 떴다방들이 움직일 때 32평 이상을 산 경우가 없다고 합니다.

그럼 평수의 선택은 32평 이하에서 움직여야 한다는 것이죠.

 

둘째로 지역입니다.

현재로서 지역은 아무래도 과밀억제권역보다는 성장관리권역을 포함한 그 외지역이 양도세 100% 면제이므로 더 좋겠죠.

그렇다면 용인, 시흥, 인천경제자유구역, 김포 등등을 꼽을 수 있는데 현재 그냥 성장관리권역이라 100% 면제가 좋다는 것보다는 향후 좋아질 지역 앞으로 좋아질 것으로 사람들이 믿는 지역을 고르는 것이 좋습니다.

 

만약에 성장관리권역의 아파트를 샀는데 나중에 경기가 더 안좋아져서 그냥 나머지 지역도 풀어준다면 그래서 분양권전매제한 완화까지 가서 거래가 잘되어 프리미엄이 많이 붙었다면 오히려 그냥 양도세 100%만 믿고 사는 것은 실패가 될 수 있습니다.

그러니 지역의 선택은 자신이 들어가 살 수도 있는 지역이나 남들이 들어가 살만한 지역 정도를  생각하고 고르는 것이 좋습니다.

 

세번째 가격(분양가)입니다.

 

분양가는 가장 중요한 문제로 어차피 양도세 100%면제라는 것은 싸게 사서 비싸게 팔아야 양도세가 생기는 것이고 그래야 양도세 100%면제가 발휘된다는 것이죠.

분양가가 비싸서 나중에 오를만한 여력이 별로 없는데 그냥 미분양이고 양도세 100%면제라는 것 때문에 비싼 것을 선택한다면 결국은 남을 것이 없는 것을 그 외의 조건으로 보고 실수 할 수 있다는 뜻이 됩니다.

 

미분양인만큼 분양가는 싼 것으로 골라햐 하는 것인데 이것은 기존의 주변 아파트가격과 같은 블록에서 분양했던 아파트의 가격 등을 비교해 봐야 합니다.

 

아파트 브랜드 등을 볼 수도 있으나 가격이 더 중요한 문제로서 브랜드가 있는 아파트가 현저히 더 비싸다면 지금은 그런 것보다는 싼 가격에 눈을 돌려야 할 것입니다.

그래서 현저히 싸거나 싸게 계약할 수 있는 것을 살펴봐야 한다는 것이죠.

그래서 세번째가 가장 중요합니다.

즉 부동산에서의 변하지 않는 가장 중요한 원칙은 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다는 것입니다.
[자료원:모네타]

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