3월 판교신도시 분양을 앞두고 임대아파트에 대한 관심이 높아졌다.

특히 판교신도시에서 공급되는 임대아파트는 6천58가구로 전체 판교 아파트 공급물량의 30%를 차지한다. 그러나 대부분의 청약자들은 임대아파트에 대해 정보가 충분하지 못하다.

임대아파트라도 그 종류에 따라 입주자격 및 임대기간 등이 달라지므로 자신에 맞는 임대아파트를 공급받기 위해서는 사전에 알아야 할 사항이 많다.

부동산포탈 NO.1닥터아파트(www.drapt.com)에서 임대아파트의 종류 및 신청자격, 올해 공급되는 주요 임대아파트를 소개한다.

■ 임대아파트의 종류

건설임대 아파트는 공공건설임대(이하 공공임대)와 민간건설임대(민간임대)로 나뉜다.

임대주택법 시행령에 따르면 공공임대 아파트는 △국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설해 임대하는 아파트 △주택법 제 60조의 규정에 의한 국민주택기금을 지원받아 건설, 임대하는 아파트 △공공택지에 사업계획 승인을 얻어 건설, 임대하는 아파트를 말한다.

이를 다시 나누면 임대의무기간이 지나면 분양전환이 되는 5년, 10년 임대와 분양전환이 되지 않는 50년 임대, 국민임대, 영구임대가 있다.

5년 임대는 2003년 11월 이후 사업승인을 받은 단지부터 10년 임대로 변경됐다. 판교신도시 3월 분양에서 10년 임대가 첫 선을 보일 예정. 5년 임대는 주거환경개선지역에서만 공급된다.

분양전환이 되지 않는 공공임대는 사업비 부담 비율과 전용면적에 따라 나눌 수 있다. 50년 공공임대(임대료는 국민주택기금 지원 70%, 입주자 본인 부담 30%)는 전용면적 15평 이하, 영구임대(국가 지자체 재정 85%, 입주자 15%)는 전용면적 7~12평으로 지어진다. 국민임대(재정 10~40%, 기금 40%, 시행자 10%, 입주민 10~40%)는 임대기간이 30년으로 전용면적 18평 이하.

모두 임대로만 거주할 수 있으며 임대기간은 2년 단위로 계약이 갱신된다.

공공임대가 아닌 임대아파트는 모두 민간임대 아파트로 보면 된다. 건설업체가 공공택지에 짓는 아파트는 민간임대가 아닌 공공임대이다.

민간임대는 임대의무기간이 2분의 1이 지나면 사업자는 시군구에 신고하고 분양전환 할 수 있다.

■ 임대아파트 입주자격

입주자격 역시 임대주택의 종류에 따라 다르다. 전용면적 25.7평 이하 공공임대는 청약저축에 가입한 기간과 횟수에 따라 순위가 결정된다.

공공임대는 무주택가구주로 청약저축에 가입한지 2년이 경과한 자로서 월납입금을 24회 이상 납입하면 청약1순위 자격이 주어지며, 청약저축에 가입한지 6개월이 경과한 자로서 월납입금이 6회 이상 납입하면 2순위에 해당한다. 그 외 1,2순위 해당되지 않는 청약자는 3순위.

동일순위 경쟁시(1,2순위의 경우)에는 5년 이상 무주택가구주로서 월납입금이 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자를 당첨자로 결정한다. 판교신도시처럼 청약자들이 몰릴 경우, 최소 5년 이상 월납입금이 60회 이상은 되어야 하는 것도 이 때문이다.

한편 1순위에 해당하면서 최초 입주자 모집 공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양하고 있으면 우선공급 대상자로서 공급량의 10% 범위 내에서 우선공급 받을 수 있다.

그러나 8월 판교신도시에서 처음 공급되는 전용면적 25.7평 초과 중형임대는 청약예금 가입자만이 청약 가능하다. 또 건설업체가 국민주택기금을 지원받지 않고 공공택지에 짓는 25.7평 이하 임대아파트는 청약저축 가입자에게만 공급되고, 기금지원을 받으면 청약부금 예금 가입자도 청약할 수 있다.

민간임대의 경우 법에 정한 입주자격이 따로 없으며 사업자가 입주모집공고시 공고하면 된다.

국민임대는 월평균 소득 및 전용면적에 따라 달라진다. 민간임대는 주택기금지원을 받느냐, 안받느냐에 따라 청약 가능한 통장이 결정된다.

국민임대는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(2005년-3백25만8백30원) 이하인 무주택 가구주를 대상으로 하며 면적별로 소득조건이 다르다. 하지만 2006년 하반기부터 입주자격 기준이 개정될 예정으로 판교 8월 분양부터 적용될 예정이다.

개정안에 따르면 청약통장과 주택규모에 관계없이 무주택 가구주로 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하이면 청약할 수 있다. 또 1인 단독 가구주는 12평 이하 소형주택에만 입주를 허용하고 4인 이상 가구는 4인가구의 소득(2004년말 기준 3백45만5천원)을 적용, 가구원수가 많은 가구의 입주기회를 확대한다.

이밖에 고급 승용차 보유자(취득가격 2천2백만원 이상)나 토지과다 보유자(공시지가 기준 5천만만원 이상)는 국민임대주택의 입주대상에서 제외된다.

구분

입주자격

입주자 선정순위

한편 영구임대는 주택공급에 관한 규칙 제31조에 다음 어느 하나에 해당하면 입주할 수 있다.

1. 국민기초생활 보장법에 의한 수급자
2. 국가유공자(광주민주유공자) 또는 그 유족으로서 국민기초생활보장법에 의한 수급자의 소득평가액 이하인 자
3. 일군위안부
4. 보호대상 모자가정
5. 북한이탈주민
6. 장애인등록증이 교부된자(정신지체인, 정신장애인 및 3급이상의 노병변장애인의 경우 그 배우자인 세대주 포함)
7. 65세 이상의 직계존속(주민등록상 세대원으로 등재된 경우) 부양자로서 국민기초생활법에의한 수급자 소득평가액 이하인 자
8. 시.도지사 및 건교부장관이 영구임대주택의 입주가 필요하다고 인정하는 자
9. 청약저축가입자

■ 임대료 산정기준

공공임대의 경우 모두 임대보증금과 임대료는 건설교통부가 마련한 표준임대보증금 및 임대료 기준에 따라 산정된다.

5년, 10년 공공임대의 경우 임대보증금은 건설원가(택지매입비 건축비 기타 부대비용 등)에서 국민주택기금 융자금을 뺀 금액의 50%선에서 결정되며 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 기금이자, 자기이자, 제세공과금 등을 합친 금액으로 정한다.

임대보증금과 임대료는 입주자모집공고를 통해 공지하는데 임대보증금은 보통 주변 아파트 전셋값의 70% 수준에서 정해진다. 임대보증금 및 임대료는 공공임대의 경우 건교부의 승인을 받아야 한다.

8월 판교신도시 등 25.7평 초과 중형임대의 경우 공공건설도 임대보증금은 적정 수익성 확보를 위해 건설원가의 50% 수준, 임대료는 시중 전셋값을 고려해 사업자가 자율적으로 결정한다. 또 민간건설 공공임대의 임대보증금도 전용면적 18평을 초과하면 사업자가 자율적으로 설정할 수 있다.

민간임대의 경우 임대보증금과 임대료는 공공임대처럼 건설교통부가 마련한 표준임대보증금 및 임대료 기준에 따라 산정된다.

한편 국민임대의 경우 2005년 1월 21일부터 건설원가의 20%에 규모계수(전용36㎡ 이하 및 초과)와 지역계수(수도권 광역시 기타 등 3등급)를 곱해 계산한다. 임대료는 공공임대보다 낮다. 감가상각비, 화재보험료 등은 동일하지만 수선유지비가 저렴하기 때문.

■ 올해 공급예정인 임대아파트

2006년 공급예정인 임대아파트는 전국 75곳 4만1천3백1가구다.

유형별로는 △공공임대 11곳 4천3백64가구 △민간 공공임대 9곳 1천5백47가구 △중형 공공임대 4곳 2천85가구 △국민임대 50곳 2만8천1백73가구 △민간임대 1곳 7백47가구.

중형임대는 8월 주공이 판교신도시에서 처음 선보이는 것이다. 모두 전용면적 25.7평 초과 공공임대물량으로 이중 95%는 10년 후 분양전환 되고, 나머지 5%는 분양전환이 되지 않는 영구 전월세 물량으로 청약예금 가입자가 우선 청약할 수 있다. 자세한 사항은 입주자 모집공고 시기에 정해진다.

공공임대: 주공 및 SH공사, 도시개발공사는 전국 11개 단지 4천3백64가구를 공급한다.

가장 큰 주목을 받고 있는 판교신도시에서는 주공이 3월 18평 이하 1천8백84가구를 청약저축 가입자에게 공급하고, 8월에는 전용면적 25.7평을 초과하는 중형임대 2천85가구를 청약예금 가입자에게 공급한다.

이밖에 주공은 서울에서 관악구 신림동 난곡재개발 구역에 17평형 5백12가구를 4월에 공급할 계획. 임대기간이 50년으로 분양전환이 되지 않는다. 올해 하반기 착공예정인 경전철 난곡선(2008년 7월 개통예정)으로 수혜가 예상되는 단지.

김포시에서는 경기지방공사가 장기지구 4블록에 5백74가구 중 33평형 4백69가구를 공급한다. 같은 동에 임대와 일반분양이 섞인 소셜믹스 단지다. 5년 후 분양전환.

민간 공공임대: 민간건설업체는 공공택지지구 내에서 공공임대 9곳 1천5백47가구를 공급한다.
이중 3월 판교신도시에서 18평 이하 9백50가구, 18평 초과~25.7평 이하 7백42가구를 공급할 예정. 국민주택기금 지원을 받지 않아 청약저축 가입자만 우선 청약할 수 있다. 모두 10년 임대.

A3-1블록에 24,33평형 3백71가구를 공급하는 부영과 A3-2블록에 24,33평형 2백66가구를 공급하는 대방건설 부지는 단독주택지 주변으로 조망권이 우수하며, 모아건설과 진원ENC 부지는 생태하천으로 꾸며지는 운중천에 바로 접해 있다.

한국종합건설은 화성시 향남지구 9블록에 34평형 5백44가구를 5월에 공급한다. 10년 후 분양전환 가능하다.

그 외 부영은 광주 광산구 신창지구 A-1,3블록에 26평형 1천7백92가구를 3월에 공급할 예정이다. 임대기간은 5년.

국민임대: 전국 50곳에서 2만8천1백73가구를 공급한다. 전체 임대물량의 68.2%로 가장 많다.

주공은 판교신도시와 청계산을 경계로 접해있는 의왕시 청계지구에서 5월 국민임대 3곳 9백33가구를 공급한다.

서울외곽순환도로(학의분기점), 과천~의왕간 고속도로 및 과천선 4호선 인덕원역이 인접해 있어 교통 여건이 우수하다.

SH공사는 서울시 은평구 은평뉴타운1지구에서 3곳 1천6백96가구를 하반기에 공급할 예정이다. 30년 후 분양전환 가능하며 자세한 입주자격은 미정.

한편 주공은 판교신도시에 국민주택 18평 이하 5천7백84가구를 2007년에 공급예정이다.

민간임대: 민간건설업체가 민간 택지에서 국민주택기금을 받지 않고 짓는 민간임대아파트 물량은 7백47가구로 단 1곳뿐이다.

금광건업은 원주시 태장동 577의 3번지 일대에 7백47가구를 하반기 중에 공급할 예정이다. 자세한 사항은 아직 정해지지 않은 상태.

구분 (의무 임대기간)

위치

총 가구

평형

임대 물량

분양 시기

시공사

문의

공공임대(5,10,50년)

504

21~24

504

3월

510

22~24

510

3월

870

24~34

870

3월

512

17

512

4월

574

33

469

7월

민간 공공임대
(5.10년)

266

24~33

266

3월

585

24~33

585

3월

371

24~33

371

3월

470

24~33

470

3월

544

34

544

5월

1,792

26

1,792

3월

중형 공공임대
(10년)

431

미정

431

8월

344

미정

344

8월

777

33,45

496

8월

1,401

미정

814

8월

국민임대 (30년)

506

16~26

506

5월

244

16~20

244

5월

243

21~25

243

5월

1,044

16~26

1,044

10월

781

16~26

781

10월

1,593

18~60

721

하반기

1,437

18~32

453

하반기

1,274

18~32

522

하반기

민간임대 (5년)