흔히 아파트를 분양 받으려면 청약신청을 해 당첨이 되어야 하는 것으로 알고 있다. 하지만 조금만 눈을 돌리면 일반분양되기 전에 유망 아파트의 로열층을 먼저 구입할 수 있는 방법이 있다. 재건축 아파트를 사거나 재개발구역의 지분(집이나 땅)을 사서 새로 짓는 아파트의 조합원이 되는 것이다. 이 중 재건축 아파트는 개발이익환수제 등 각종 규제로 인해 수익성이 불투명하지만 재개발 사업은 규제가 오히려 완화되고 있어 새로운 투자처로 주목받고 있다.
지금까지 재개발구역에 투자하는 것은 위험하다는 견해가 지배적이었다. 재개발 소문만 듣고 투자했다가 하염없이 돈이 묶일 수도 있고, 아파트 분양권을 받을 줄 알고 투자했는데 청산조합원(아파트 분양권 대신 현금으로 보상받는 조합원)이 되어 손해를 보는 경우도 있기 때문이다. 무엇보다도 재개발 진행 과정이 명확하지 않고 사업 추진 일정이 분명치 않은 단점이 있었다.
그러나 지난 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안이 국회에서 통과됨에 따라 재개발 사업 절차가 간소화됐다. 또한 지금까지는 재개발 조합이 스스로 자금조달을 해야 해 재개발 사업을 추진하다 무산되는 경우가 많았는데 앞으로는 건설업체가 사업 초기부터 참여해 자금을 지원할 수 있게 되어 한층 안전하게 되었다.
게다가 서울시에서 낙후된 지역의 교통·교육·문화·주거 환경을 집중적으로 개선하는 뉴타운 개발정책을 중점적으로 펴고 있어 뉴타운에 포함된 재개발지역에 투자하면 내집 마련과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.
구역지정이나 관리처분 단계에 구입하는 게 안전
재개발구역 투자는 어떻게 해야 안전할까. 재개발 절차는 크게 다음과 같은 단계를 거친다. 먼저 해당 지역 주민들의 동의서를 받아 구청에 재개발구역지정 신청을 해 재개발구역으로 지정되는 단계다. 두 번째는 주민이 조합을 구성해 사업시행을 인가받는 단계다. 세 번째는 각 주민이 가지고 있는 대지와 가옥을 감정평가해 금액으로 환산한 다음 관리처분 총회를 열고 조합원 분양을 하는 단계다. 여기서 조합원들의 동 호수와 추가부담금이 결정된다. 마지막으로 일반인들을 대상으로 일반분양을 한다.
재개발 투자 전문가들은 보통 구역지정 이전에 지분을 매입해 사업시행 인가 전에 매도한다. 재개발 기대감이 덜한 초기 단계에 구입해 시세차익을 올리는 것이다. 그러나 이 경우 구역지정이나 사업계획결정 과정에서 문제가 생겨 돈이 장기간 묶이는 위험이 있을 수 있다.
실수요자라면 수익성보다 안정성 면에서 접근하는 것이 좋으므로 구청이 구역지정을 한 후에 지분을 매입하는 것이 좋다. 구역지정이란 구청이 해당 지역의 재개발 필요성을 인정하는 것으로 앞으로 재개발 사업이 무리 없이 진행될 수 있다는 것을 의미한다. 따라서 장기간 돈이 묶이는 위험으로부터 벗어날 수 있다.
또한 초기투자 자금이 부담스러운 사람은 이주비가 지급되는 사업시행인가 단계에서 매입하는 것이 좋다. 또한 정말 안전하게 내집 마련을 하고 싶다면 조합원의 추가부담금이 확정되는 관리처분 단계에서 매입하는 것이 좋다. 이미 가격이 많이 상승한 상태이기는 하지만 총 투자금액이 결정되고, 재개발 투자에서 우려되는 여러 위험 요소들에서 벗어난 상태라 그만큼 안전하다.
물론 이때는 지분 가격이 일반분양가로 사는 것보다 더 비쌀 수도 있다. 게다가 일반분양은 돈을 계약금, 중도금 등 몇 차례에 나누어 내지만 재개발 지분은 초기에 목돈이 필요하다.
그럼에도 불구하고 재개발 지분을 가진 조합원은 일반분양자보다 층과 방향이 월등히 나은 물량을 받을 수 있는 장점이 있다. 지난 3월에 분양된 용산파크타워의 경우 한강 조망권을 가진 로열층 대부분을 재개발 조합원들이 배정 받았다. 요즘은 한 아파트라도 조망권에 따라, 로열층이냐 아니냐에 따라 가격이 수천만원 이상 차이가 나고 있다. 앞으로 그 차이는 더욱 커질 전망이다.
또한 현재 서울과 수도권의 경우 일반분양된 분양권, 재건축 아파트 분양권은 모두 전매가 불가능하다. 그러나 재개발 조합원 분양권은 1회에 한해 전매가 가능해 중간에라도 시세차익을 남기고 팔 수 있다.
뉴타운의 재개발지역 지분 사면 수익성 유리
재개발 지분을 고르는 것은 일반 아파트 물건을 보는 것처럼 그리 간단하지 않다. 단순히 구역 안의 몇 평 이상 대지를 사면 원하는 평형대 아파트를 배정 받는 것이 아니다. 재개발 조합원의 평형 배정은 지분의 대지 넓이로 결정되는 것이 아니라 재산평가액이 큰 순서대로 되는 것이다.
감정평가에서 평가액이 높으면 넓은 평형 아파트를 우선 배정 받을 수 있고, 평가액이 낮으면 뒤로 밀리거나 아파트가 아닌 현금으로 청산되는 조합원이 된다. 같은 평수의 땅이라도 위치, 입지여건에 따라 평가액이 다른데, 보통 공시지가가 높은 대지가 평가에 유리하다. 도로에 가깝고 대지가 사각형인 경우가 평가액이 높다.
해당 재개발구역이 지분 쪼개기(다가구, 단독 건물의 구분 등기)가 성행하여 조합원이 많은 곳은 기피하는 것이 좋다. 조합원이 많으면 원활한 재개발이 힘들고 개발이익도 적기 때문이다. 특히 18평(60㎡) 미만의 소규모 다세대 주택 매물은 피해야 한다. 재개발이 되더라도 전용면적 18평 이하 주택이 배정되거나 아예 현금 청산될 수 있기 때문이다. 무허가건물 지분이나 나대지, 지상권만 있는 물건도 현금 청산될 가능성이 높으니 주의해야 한다.
위와 같은 물건이 아니더라도 매입 시 조합 측에 해당 물건의 소유자가 정식 조합원인지 아닌지 꼭 확인해야 한다. 재개발을 바라보고 다세대를 구입했는데 알고 보니 매도자가 청산조합원이어서 손해를 본 경우도 많다.
유망 재개발지구
| 구역명 |
단계 |
시공사 |
주소 |
세대수 |
평형 |
비고 |
| 행당5구역 |
구역지정 |
이수건설 |
성동구 행당동 |
546 |
13, 25, 32, 40 |
|
| 행당4구역 |
구역지정 |
두산건설 |
성동구 행당동 |
431 |
14, 25, 33, 43 |
|
| 불광3구역 |
구역지정 |
현대건설 |
은평구 불광동 |
1165 |
12, 24, 33, 42 |
|
| 금호14구역 |
조합설립인가 |
대우건설 |
성동구 금호동4가 |
640 |
14, 25, 33, 44 |
|
| 흑석5구역 |
조합설립인가 |
동부건설 |
동작구 흑석동 |
683 |
25, 33, 41 |
|
| 용두2구역 |
조합설립인가 |
두산건설 |
동대문구 용두동 |
433 |
13, 25, 33, 39 |
|
| 전농3-2구역 |
조합설립인가 |
삼성물산 |
동대문구 답십리동 |
516 |
12, 24, 32, 41 |
|
| 종암5구역 |
사업시행인가 |
삼성물산 |
성북구 종암동 |
636 |
12, 24, 33, 43 |
|
| 불광2구역 |
사업시행인가 |
현대건설 |
은평구 불광동 |
656 |
25, 33, 42 |
|
| 고척2구역 |
사업시행인가 |
대우건설 |
구로구 고척동 |
668 |
24, 32, 42 |
|
| 신공덕5구역 |
조합설립인가 |
이수건설 |
마포구 신공덕동 |
290 |
25, 31, 42 |
|
| 신계구역 |
구역지정 |
대림산업 |
용산구 신계동 |
952 |
24, 32, 43 |
|
| 길음8구역 |
구역지정신청 |
삼성물산(예정) |
성북구 길음동 |
1616 |
15, 25, 33, 42 |
길음뉴타운 |
| 한남뉴타운 |
구역지정신청 |
미정 |
용산구 한남동 |
1476 |
25, 35, 45, 62 |
한남뉴타운 |
| 노량진1구역 |
사업승인통과 |
쌍용건설 |
동작구 노량진동 |
157 |
24, 29, 32, 33, 44 |
노량진뉴타운 |
| 아현뉴타운 |
구역지정신청 |
미정 |
마포구 아현동 |
4902 |
24, 31, 41 |
아현뉴타운 |
| 가좌뉴타운 |
조합설립인가신청 |
미정 |
서대문구 남가좌동 |
279 |
23, 30, 40 |
가좌뉴타운 |
 |
재개발구역은 입지, 교통이 안 좋고 주변 환경이 열악한 경우가 많다. 재개발은 현재보다는 향후 발전가능성을 보고 투자하는 것이다. 따라서 향후 발전가능성에 대해 충분히 검토를 해야 한다. 그런 면에서 뉴타운에 포함되거나 인접한 재개발구역에 투자하는 게 가장 안전하다고 할 수 있다. 뉴타운은 시에서 의욕적으로 추진하고 있는 만큼 지역 개발이 빠르게 진행되기 때문이다.
올 3월 서울시가 뉴타운 내 주택 재개발 사업 정비예정구역으로 지정 공고한 곳으로는 마포구 아현뉴타운(12만 평) 양천구 신정뉴타운(10만 평) 서대문구 가좌뉴타운(17만 평) 동작구 노량진뉴타운(1만 평) 동대문구 전농답십리뉴타운(15만평) 강북구 미아뉴타운(6만 평)이 있다.
아파트 중에는 일반 건설회사에서 분양하는 것만 있는 것이 아니다. 정부 또는 공공기관에서 소유하면서 무주택자에게 임대를 해주는 임대아파트라는 게 있다. 지금까지 임대아파트는 영세민들의 주거 안정을 목적으로 만들어져 대부분 평수가 작고 품질도 떨어졌다. 그래서 임대아파트가 들어선다고 하면 인근 아파트 주민들이 반대 시위를 하는 등 부정적인 인식이 강했다.
그런데 최근 새로운 개념의 임대아파트가 생겨났다. 정부에서 민간자본을 끌어들여 20~30평형대 임대아파트를 짓고 있는 것. 이들 공공·민영 임대아파트는 일정 기간 살면 소유권을 이전해주기 때문에 이를 잘 이용하면 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다. 더구나 이런 임대아파트들은 품질도 일반 아파트에 비해 떨어지지 않아 투자가치가 높은 편이다.
공공기관에서 공급하는 공공 임대아파트는 일정 기간(5년, 10년)이 지나면 우선 분양을 받을 수 있는 자격이 주어진다. 청약자격은 해당 지역에 거주하는 무주택 가구주로 청약저축에 가입해 있어야 한다. 24개월 이상 불입하면 1순위가 되는데, 경쟁이 높을 때에는 5년간 무주택자로서 청약저축을 불입한 사람에게 우선권이 주어진다. 또한 이들 중에서 최초 입주자모집공고일 현재 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하고 있는 자에게 10%가 우선 공급된다.
공공 임대아파트는 저렴한 임대료로 일정 기간을 거주한 후 분양전환 시 분양가와 주변 시세 등을 참조해 분양 받을 것인지를 결정하면 된다. 분양전환가는 물가상승률과 최초 입주자 선정 시의 아파트 시세를 고려해서 정해지는데 인근 아파트 가격의 80% 수준이다. 분양전환을 하려면 입주 때부터 분양전환 때까지 무주택자 자격을 유지해야 한다.
2년 6개월 후 내집으로 바뀌는 임대아파트도 있어
민영 임대아파트는 일반 건설업체가 건설하는 것으로 국민주택기금을 지원받아 지을 경우 청약저축 가입자에게 신청 자격이 주어지지만, 자체 자금으로 건설하는 아파트라면 사업자 스스로 입주 신청 자격을 정할 수 있다.
또한 5년, 10년의 임대기간이 지난 후 공공 임대아파트처럼 분양전환이 가능한데 보통 임대기간의 절반이 지나면(5년 임대의 경우 2년 6개월) 분양전환을 한다. 최근 화성 동탄에서 분양한 민영 임대아파트의 경우 처음부터 2년 6개월 후 분양전환을 내세우기도 했다. 단 민간에서 건설해 청약조건과 분양전환 조건 등이 업체마다 다르므로 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
민영 임대아파트는 시설 면에서도 일반 아파트에 비해 뒤떨어지지 않는다. 화성 동탄에서 공급한 임대아파트의 경우 23평형, 32평형 중심이고 단지 내에 테마공원이 조성되어 있다. 구조도 20~30평대에서는 보기 힘든 4베이이고, 마감재도 고급으로 되어 있다. 청약 자격 또한 전용면적 18평 이상은 청약통장이 있는 무주택 세대주면 1순위 청약을 할 수 있었다.
물론 보증금이 평당 6백만원 후반대로 인근 아파트의 전세보증금에 비해 월등히 비싼 편이었다. 그러나 2년 6개월 후 분양전환 시에 추가부담 없이 내집 마련이 가능하다. 거주하다가 분양전환을 받으면 양도세 계산 시 거주기간도 소유기간으로 산정돼 6개월 더 살다가 팔아도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
그런데 분양 당시 대규모 미달 사태를 낳았다. 당시 이곳 일반 분양가가 평당 7백만원 후반대여서, 금액 차이를 크게 못 느낀 실수요자들이 일반분양 아파트를 선택했기 때문이다. 그러나 임대아파트가 일반분양 아파트와 질적인 차이가 없는 만큼 저렴하게 내집 마련을 하고자 한다면 이곳 미분양 물건에 관심을 가질 만하다.
민영 임대아파트 미계약분에 대해서는 청약통장이 없는 사람과 유주택자도 계약이 가능하다. 단 유주택자의 경우 분양전환 시에는 무주택 요건을 갖추어야 한다. 화성 동탄지역 미분양 정보는 화성시 홈페이지( http://www.hscity.net/)를 보면 얻을 수 있다. 앞으로는 정부 규제가 강화되어 5년 임대아파트도 나오기 힘들다는 점에서 2년 6개월 후 분양전환이 가능한 이곳은 더욱 메리트가 있다. 민영 임대아파트는 건설사가 튼튼해야
민영 임대아파트는 청약조건부터 분양전환까지 조건이 업체마다 다양하다. 따라서 청약 시 꼼꼼히 살펴보아야 뒤탈이 없다. 임대아파트는 분양전환되기 전까지는 소유주가 건설업체로 되어 있어 입주자들이 재산권 행사를 할 수 없는 위험이 있다. 간혹 분양전환 받기 전 건설업체가 부도날 경우 이 업체에 돈을 빌려줬던 은행 등이 대출금 회수에 들어가 입주자들이 임대보증금을 돌려받지 못하는 사고가 생기기도 한다.
따라서 민영 임대아파트를 청약할 때 가장 주의 깊게 살펴야 하는 것이 건설업체의 건전성이다. 그리고 분양 받은 아파트를 담보로 어느 정도 대출을 받았는지 알아볼 필요가 있다. 또 임대기간 중 건설사가 전세권 설정이나 소유권 가등기 등 입주자 안전장치를 마련해주는지도 꼭 따져보아야 한다.
분양전환을 염두에 두고 임대아파트를 청약한다면 되도록 5년 임대 물량을 노리는 것이 좋다. 올 11월 판교 분양부터는 5년 임대가 사라지고 10년 임대만 공급되기 때문이다. 따라서 임대아파트로 내집 마련을 하려는 사람은 11월 이전에 공급되는 임대아파트를 놓치지 말아야 한다. 임대아파트 관련 정보는 대한주택공사( http://www.jugong.co.kr/)와 SH공사(옛 도시개발공사, http://www.smdc. co.kr/)로 문의하면 된다.
2005년 유망 공공 임대아파트 분양 정보
※ 분양전환 여부, 분양시기는 업체의 사정에 의해 변동될 수 있음.
| 지구명 |
분양예정 |
총세대수 |
평형(전용) |
분양전환 여부 |
문의 |
| 고양 일산 |
9월 |
1000 |
29, 33 |
가능(기간미정) |
02-3416-3700(주공) |
| 안양 임곡 |
6월 |
256 |
18, 29, 25 |
가능(기간미정) |
031-250-8380~5(주공) |
| 성남 판교 |
11월 |
980 |
미정 |
가능(기간미정) |
031-250-8380~5(주공) |
| 화성 동탄 |
11월 |
1096 |
32 |
가능(5년) |
031-225-3810 (경기지방공사) |
| 화성 동탄 |
11월 |
542 |
30, 32 |
가능(기간미정) |
031-425-0518(이지건설) |
화성 동탄 3차 임대아파트 미분양 정보
| 아파트명 |
평형 |
분양가(기준층) |
문의 |
| 모아 미래도 |
24.11 |
1억6천3백48만원 |
031-374-5118 |
| |
23.41 |
1억5천8백35만원 |
|
| 신일 해피트리 |
23.09 |
1억5천9백만원 |
031-225-0777 |
| |
24.80 |
1억6천8백만원 |
|
| |
23.46 |
1억6천1백50만원 |
|
| 모아 미래도 |
23.73 |
1억6천1백10만원 |
031-235-8222 |
| |
24.37 |
1억6천5백70만원 |
|
| 광명 샤인빌 |
32 |
2억1천9백50만원 |
031-713-7401 |
침체일로를 걷던 부동산 경기가 조금씩 기지개를 펴고 있다. 썰렁하기만 했던 아파트 모델하우스에도 실수요자들을 중심으로 북적거리기 시작했다. 올해는 작년보다 대형, 알짜 분양지들이 많은 만큼 아껴둔 청약통장을 꺼내서 사용할 절호의 찬스다. 내집 마련 실수요자들이 꼭 눈여겨보아야 할 지역을 추렸다.
경기 판교지구
‘부동산의 로또’라 불리는 경기도 판교에 올 11월 2만여 가구가 분양된다. 청약대기 수요만 2백만 명으로 추산되고 당첨확률을 높이기 위해 세대 분리나 위장이혼도 불사한다는 뉴스도 나오고 있다. 또한 올 상반기 청약열기가 시들한 것도 사람들이 판교를 기다리기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다.
판교의 가장 큰 메리트는 상대적으로 저렴한 분양가에 있다. 중소형이 평당 9백만원, 중대형이 1천5백만원 안팎에서 결정될 것으로 보인다. 인근 분당의 아파트 가격이 소형이 평당 1천2백만~1천5백만원, 중대형이 2천만원을 넘는 것을 감안하면 시세차익만 1억원이 넘게 된다. 게다가 풍부한 녹지공간, 에듀파크, 강남과의 접근성 등을 고려하면 향후 발전가능성은 분당보다 크다고 할 수 있다.
전체 물량의 75%가 소형 평형이라 강남에서의 이주 수요가 많지 않을 것이라는 점, 임대아파트 물량이 전체의 35%를 차지한다는 점과 5년간 전매금지 규정, 납골당과 하수처리장 설치 등의 악재가 있음에도 불구하고 판교만한 투자처가 없다고 할 수 있다.
판교 청약은 당첨되기가 어렵기 때문에 자신의 여건에 따라 전략적으로 접근해야 한다. 우선 판교 분양 물건의 30%는 2001년 12월26일 이전부터 성남에 주민등록을 한 시민에게 돌아간다. 그 이후 주민등록을 성남으로 옮긴 사람이나 이전부터 성남에 거주했어도 주민등록을 옮겨놓지 않았던 사람들은 자격이 없다.
30%의 성남지역 우선 공급물량 중에서도 전용면적 25.7평 이하 아파트의 40%는 40세 이상 10년 이상 무주택자에게, 35%는 35세 이상 7년 이상 무주택자(40세 이상 10년 이상 무주택자 포함)에게 우선 배정된다. 나머지 25%를 놓고 성남지역 거주 1순위자들과 우선 배정에서 떨어진 무주택자들이 경쟁을 하게 된다.
성남지역 우선 공급물량에 대한 청약 추첨이 끝나면 나머지 70%를 놓고 수도권 청약자를 대상으로 분양을 하는데 성남지역 우선 청약에서 떨어진 성남 시민들도 여기에 다시 포함된다. 여기서도 25.7평 이하의 아파트는 성남지역 우선 공급에서와 같이 40%는 40세 이상 10년 이상 무주택자에게, 35%는 35세 이상 7년 이상 무주택자(40세 이상 10년 이상 무주택자 포함)에게 우선 배정된다. 나머지 25%를 놓고 수도권 1순위자들과 우선 배정에서 떨어진 무주택자들이 경쟁을 하게 된다.
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동시분양제 폐지로 무주택자 혜택 많아져요
올 하반기부터 수도권에서 아파트를 분양하려는 주택업체들은 반드시 동시분양을 할 필요 없이 업체 자율로 수시분양도 할 수 있다.
동시분양 폐지는 건설회사가 알아서 분양시기를 정하고 소비자에게도 선택폭을 넓혀준다는 뜻에서는 긍정적이다. 특히 무주택 우선순위자는 지금보다 더 많은 곳에 청약을 할 수 있어 당첨 가능성이 훨씬 높아지게 되었다. 더욱이 만 35세 이상의 무주택 세대주 중 과거 5년간 당첨 경험이 없는 청약 1순위자에게 투기과열지구에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하의 주택을 우선 청약할 수 있게 하는 제도가 있는데, 지금까지는 50%를 우선 배정했지만 내년부터는 75%로 늘어나 당첨 확률이 이래저래 높아졌다.
하지만 청약기회가 넓어졌다고 해서 좋은 것만은 아니다. 여러 아파트에 청약을 한 경우, 당첨자 발표일이 빠른 것을 기준으로 당첨이 확정되기 때문에 일단 한 아파트에 당첨이 확정되면 당첨 발표가 늦은 곳에는 당첨 자격이 취소된다. 따라서 청약을 할 때보다 더 신중하게 결정해야 한다.
또한 이 제도로 인해 분양가가 급등할 가능성이 높아졌다. 그동안 대형 건설사들은 동시분양제에서도 평당 분양가를 중소형사에 비해 높게 책정해 문제가 되곤 했는데, 동시분양제가 폐지되게 되면 상호비교가 힘들게 돼 ‘마케팅 비용’ 증가를 빌미로 더욱 분양가를 올릴 가능성이 커졌다고 할 수 있다. 분양가가 인상되면 인근 지역의 기존 아파트 가격도 급등할 소지가 많다.
동시분양 폐지는 올 하반기부터 실시할 예정이다. 그러나 많은 사람들이 주목하고 있는 판교는 예정대로 11월에 일괄분양할 계획이다. |
결국 성남지역 40세 이상 10년 이상 무주택자는 총 6번의 추첨 기회가 주어지는 등 당첨 확률이 매우 높지만 무주택 청약 자격이 없는 사람은 당첨 가능성이 거의 없다고 할 수 있다. 따라서 무주택자가 아니라면 무주택자에 대한 혜택이 없는 전용면적 25.7평형 이상의 대형 평형을 청약하는 것이 유리하다.
1가구 2주택자라면 1순위 청약통장이 있다고 해도 모집공고일 전까지 주택 하나를 팔아야 1순위 청약 대상이 될 수 있다. 또한 판교 모집공고일로부터 5년 내에 아파트 당첨(재건축 재개발 조합원 분양권 포함) 사실이 없어야 한다. 부부가 모두 1순위일 때는 2002년 9월4일 이전에 청약통장에 가입했다면 둘 다 청약할 수 있지만, 이후에 가입했다면 가구주에게만 1순위 청약자격이 있다.
한편 판교는 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 분양 받았을 때에는 2010년 11월까지 5년 동안 매매가 불가능하고, 25.7평 이상의 아파트는 완공 후 소유권등기를 할 때까지 매매가 금지된다. 또한 25.7평 이하 아파트에 당첨된 경우 수도권에서 10년 동안 재당첨이 금지된다.
하남 풍산지구
판교 때문에 가장 고민하고 있을 사람은 아마 하남 거주 청약 대기자들일 것이다. 하남 풍산지구 분양이 10월로 예정되어 있는데, 풍산지구에 당첨되면 판교는 청약을 포기해야 하기 때문이다.
판교가 강남을 대체할 만한 신도시라면 하남은 판교를 대체할 만한 신도시라고 할 수 있다. 한강변에 인접한 31만여 평 규모를 개발하는데, 동쪽으로는 검단산, 북쪽으로 조정경기장 등이 인접해 있다. 올림픽대로, 천호대로, 서울 외곽순환고속도로를 쉽게 이용할 수 있어 강남과의 접근성이 매우 뛰어나다. 게다가 경전철로 지하철 5호선과 연계될 계획에 있다. 약 5천8백 가구가 들어서는데, 이 중 국민임대아파트가 3천여 가구다. 일반분양분보다 임대물량이 너무 많다는 점이 단점으로 지적된다.
하지만 하남 풍산지구는 분양가 상한제가 적용되지 않는 만큼 판교처럼 재당첨 금지기간, 전매 금지기간 등의 규제가 적용되지 않는다. 단 지역 거주자에게 물량의 30%가 우선 배정된다.
성남 도촌지구
대한주택공사가 조성하는 성남 도촌지구는 총 25만여 평 규모로 분당의 기반시설 이용이 가능하고 분당-수서 간 고속도로, 3번 국도 등을 통해 사실상 분당보다 강남 진출입이 더 편리하다는 장점을 가지고 있다. 판교 분양이 끝난 올 12월에 분양에 들어가므로 판교 청약에서 떨어진 통장 보유자들이 대거 몰릴 가능성이 크다. 4천8백여 가구가 분양되는데 이 중 국민임대아파트가 2천8백여 가구, 일반분양 아파트가 2천 가구다. 이 지역 또한 해당 지역 주민에게 30%를 우선 분양한다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 25.7평 이하가 평당 8백만~9백만원 선, 25.7평 이상은 1천만~1천1백만원 선이 될 것으로 예측하고 있다.
화성 동탄지구
2004~2005년 3차에 걸쳐서 화성 동탄지역의 대규모 분양이 있었다. 공식적인 대규모 일반분양은 끝났지만 아직 마지막 물량들이 대기하고 있다. 올 6월부터 연말까지 총 5천 가구가 더 선보일 예정. 동탄은 판교 때문에 기대보다 관심을 끌지는 못했지만 서울과의 접근성이 좀 떨어지는 것 외에는 기존 신도시와 차원이 다를 정도로 녹지율이 높고 쾌적하다. 또한 삼성전자의 대규모 공장이 들어설 예정이라 탄탄한 수요층이 있다는 것도 큰 장점이다.
분양아파트는 3개 단지 3천4백32가구, 임대아파트는 2개 단지 1천6백38가구다. 경기지방공사, 포스코건설, 롯데건설 등 대형 건설업체들이 분양할 예정이라 실수요자라면 주목할 만하다. 동시분양이었던 과거와 달리 개별적으로 분양할 예정이다.
상암지구, 뚝섬 등
서울에서도 상암지구, 뚝섬 등 개발호재가 많은 지역의 분양이 기다리고 있다. 서울의 마지막 노른자위라고 불리는 상암4단지에서는 SH공사가 4개 단지 1백56가구를 5월 말에 분양할 계획이다. 40평형대로 구성된 이 아파트의 평당가는 1천3백만원 안팎이 될 전망인데, 상암4단지는 지하철 수색역과 월드컵경기장역이 가깝고 상암지구의 중심부에 있어 입지적으로도 손색이 없다.
6월 개장 예정인 ‘서울 숲’ 공원 인근에 공원 프리미엄이 보장되는 아파트가 분양을 대기하고 있다. 지하철 뚝섬역이 인근에 있고 35만 평의 공원이 인근에 있는 쾌적하고 편리한 주거환경으로 변모하고 있는 성수동에 현대건설이 올 9월경 5백79가구를 분양할 예정이다.
부동산 투자를 잘하는 비결이 ‘무릎에서 사서 어깨에서 파는 것’이라고 하지만 언제가 바닥인지를 알기란 불가능하다. 그러나 확실하게 바닥에서 살 수 있는 방법이 있다. 바로 급매물을 매입하는 것. 시중가보다 10% 정도 싼 급매물을 잡았다면 지금이 바닥이 아니더라도 바닥에서 산 것과 같기 때문이다.
하지만 무조건 싼 부동산을 사는 것이 좋은 것이 아니다. 싸다고 섣불리 샀다가 두고두고 속병을 앓을 수 있다. 특히 요즘처럼 지역 간, 아파트 간 가격차별화가 심해지는 때에 인기 없는 지역의 인기 없는 아파트를 시세보다 10% 이상 싸게 산다고 해도 값이 오르기는 힘들기 때문이다. 급매물을 성공적으로 사기 위해서는 오를 만한 지역, 오를 만한 아파트를 고르는 안목이 있어야 한다.
돈 되는 아파트를 고르는 원칙(박스기사 참조)을 통해 급매로 사고자 하는 특정 아파트를 정했다면, 이제부터 최대한 싼 급매물을 구하기 위해 노력해야 한다. 다음은 부동산 정보업체인 닥터아파트(www.drapt.com)에서 제시한 급매물을 사는 요령이다.
급매로 내놓은 이유를 파악한다
매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것이 중요하다. 1가구 다주택자인지 아니면 직장 이동, 융자금 연체, 질병, 실업 때문인지를 정확히 알아야 한다. 매도자가 이미 이사할 집을 계약했다든지 이유가 절박할수록 값을 흥정할 수 있는 협상력이 더욱 높아진다.
반드시 산다는 인상을 준다
요즘처럼 부동산 매매가 뜸한 시기에는 구매할 가능성이 높은 사람에 대해서는 집 파는 사람의 계약성사 의지가 더욱 강해진다. 따라서 중개업자나 매도자에게 가격만 맞으면 꼭 구입할 것이라는 입장을 거듭 밝혀두는 것이 좋다.
언제 나온 매물인지 확인한다
매물이 언제 부동산 중개업소에 나왔는지를 확인하는 것도 중요하다. 나온 지 오래된 매물일수록 가격을 더 깎을 수 있다.
친한 중개업소를 확보한다
부동산 중개업자만큼 그 지역 주택시장 상황을 자세히 아는 사람은 없다. 싸고 좋은 매물을 남보다 먼저 구입하려면 믿을 만한 중개업소를 미리 확보해놓는 것이 중요하다. 시장 상황과 매매타이밍, 가격 협상을 도와준다면 수수료를 어느 정도 더 줄 수 있다는 점을 미리 밝히면 도움이 된다.
주택 내부의 약점을 찾는다
정식계약을 하기 전까지 말을 아끼는 것이 좋다. 집안을 볼 때 구석구석 돌아다니며 약점을 체크해놓은 후 반드시 계약하겠다는 의지를 보여주면서 결정적인 순간에 집의 약점을 꼬집으면 가격을 그만큼 깎을 수 있다.
급매물보다 더 싸게 구입할 수 있는 경매
급매물보다 더 싸게 부동산을 매입할 수 있는 방법이 바로 경매다. 하지만 요즘 부동산 경매시장은 과열이라고 할 만큼 많은 사람들이 몰려들고 있다. 아파트 가격이 상승할 것이라는 기대감에 낙찰가액도 높아져 낙찰가율(낙찰가/감정가)이 79%를 넘어서고 있고, 수도권 아파트의 경우 경쟁률이 평균 6대1을 넘어섰다. 아파트의 경우 권리분석이 어렵지 않아 초보자들도 쉽게 도전할 수 있기 때문이다.
그러나 아직도 경매를 하기 위해서는 주의할 점이 많고, 섣불리 도전했다가 입찰보증금만 날리는 경우도 허다하다. 성공적으로 경매투자를 하기 위해서는 우선 감정가에 속지 말아야 한다. 감정가보다 얼마 싸게 샀느냐는 중요하지가 않다. 감정가가 시세는 아니기 때문이다. 오히려 요즘 같은 때에는 시세보다 감정가가 높게 책정된 경우가 많다. 경매에 성공하려면 정확한 시세를 파악하고 있어야 한다. 그래야 이런저런 부대비용을 제하고도 수익을 낼 수 있는 적절한 입찰가액을 정할 수 있기 때문이다.
다음으로 권리분석을 철저히 해야 한다. 권리분석에 자신이 없으면 전문가에게 의뢰를 하는 것이 좋다. 권리분석을 잘못해 낙찰 후 인수해야 할 권리가 생긴다면 시세보다 몇 천만원 이상 비싸게 주고 사는 셈이 된다. 만약 권리분석을 하는 중에 선순위 가등기, 선순위 가처분, 예고등기, 선순위 전세권이나 임차권, 선순위 지상권 등 인수해야 할 권리가 있다면 과감하게 입찰을 포기해야 한다. 이런 권리들은 낙찰을 받아도 낙찰자가 인수해야 하는 권리다. 싸게 낙찰 받는 것도 중요하지만 그보다 안전이 더 중요하다.
마지막으로 입찰장에서 사소한 실수를 하지 않도록 한다. 초보 입찰자의 경우 금액 단위를 잘못 기재해 10배 이상 높은 가격을 써내는 바람에 입찰보증금을 포기하는 경우가 종종 있다. 또한 사람들이 입찰장에 가득 차 있는 것을 보고 분위기에 휩쓸려 입찰가액을 높게 써내는 경우가 많은데, 싸게 사지 않으면 경매 실익이 없음을 명심해야 한다.
경매는 급매물보다도 저렴해야 실익이 있다. 일반매매보다 추가되는 비용이 많기 때문이다. 취득세·등록세가 실거래가로 과세되고, 명도 문제가 있을 경우 이사비, 컨설턴트 의뢰비 등이 추가될 수 있다. 따라서 시세의 80% 정도에서 낙찰받지 못한다면 급매물을 사는 것이 유리하다.
그러나 주택거래신고지역이라면 얘기가 달라진다. 이 지역은 일반 부동산 매매도 취득세·등록세를 실거래가로 과세하기 때문에 매매가의 80%를 조금 넘어도 경매로 취득하는 게 유리하다. 현재 주택거래신고지역은 서울시 강남구·송파구(풍납동, 거여동, 마천동 제외)·강동구(길동 제외)·용산구·서초구, 과천시, 성남시 분당구가 해당한다.
또한 아파트가 아닌 단독주택, 다세대, 연립 등에 관심이 있다면 급매물보다는 경매가 이익이다. 이런 주택들은 경매에서 보통 시세의 50~60% 선에서 낙찰이 되는데, 이렇게 싸게 나오는 급매물은 없기 때문이다.
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스피드뱅크가 분석한 ‘돈 되는 아파트의 8가지 공통점’
‘옆에 있는 아파트는 값이 오른다는데 왜 내 아파트는 안 오르지?’ 이런 생각을 하는 사람들이 많을 것이다. 예전에는 어느 아파트 가격이 오르면 그 지역 아파트들이 동반 상승했지만 지금은 아니다. 같은 지역이라도 오르는 아파트가 따로 있는 것. 따라서 내집 마련을 할 때 ‘블루칩 아파트’를 골라야 한다. 부동산 전문업체 스피드뱅크가 분석한 돈 되는 아파트의 공통점 8가지를 소개한다.
나무만 보지 말고 숲도 봐야 한다_ 단지 규모
당장 눈길을 끄는 집안의 모양과 가격에 연연하지 말고 단지 전체와 입지를 두루 살펴보아야 한다. 같은 지역이라도 아파트 단지 규모에 따라 평당 가격이 큰 차이를 보인다. 스피드뱅크가 2005년 1월 서울지역 2천1백72개 아파트를 대상으로 단지 규모별 평당 매매가를 조사한 결과에 따르면 2천 가구 이상의 대단지는 평균 1천3백20만원인 데 비해 2백 가구 미만의 소규모 단지는 평균 8백97만원이었다. 단지 규모가 집값 형성에 큰 역할을 미친다는 것이 확인된 셈이다.
지하철이 달려야 집값도 달린다_ 교통 여건
역세권 아파트는 향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며, 짧은 기간 내에 큰 폭의 상승률을 기록할 수 있다는 이점이 있다. 그러나 지하철 개통사업과 같은 교통 여건 개선계획은 장기적인 사업인 만큼 계획 발표만으로 집을 구입하는 것은 좋지 않다. 전철망이 신설되거나 확충되는 경우 착공 및 개통 시점에 주변 집값이 더 많이 오른다.
치맛바람이 집값을 올린다_ 교육 환경
8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 역시 주변의 학교들이 아파트 가격을 상승시켰다. 또한 집값 상승이 더딘 노원구에서도 강북권의 대치동이라고 불리는 중계동은 노원구의 다른 아파트들보다 비싸다. 학원이 밀집되어 있다든가, 또는 단지 내에 학교가 있는 경우 다른 아파트보다 인기가 많다.
너 무슨 아파트 사니?_ 아파트 브랜드 시대
아파트의 브랜드 파워가 중요시됨에 따라 자금 확보만 된다면 비싸더라도 유명 브랜드 아파트를 선택하는 것이 유리하다. 스피드뱅크가 중개업자들을 대상으로 ‘프리미엄을 가장 높일 것으로 생각하는 브랜드’를 조사한 결과 삼성래미안을 선택한 응답자가 절반을 넘는 51.9%로 나타났고, 이어 현대 홈타운, 대림 e-편한 세상, 대우 푸르지오 순이었다. 또한 올해 초 한 경제지가 조사한 주택전문업체 인지도 면에서 월드건설의 메르디앙과 이수건설의 브라운스톤이 각각 1,2위를 차지했다. 대체적으로 대형 건설업체의 브랜드 선호도가 높게 나타났다.
산도 돈이요 물도 돈이다_ 주변 환경
웰빙 트렌드는 아파트에서도 예외가 아니다. 주변 환경에 따라 아파트 가격이 달라지는데 그중에서도 한강 조망권은 최고의 보증수표다. 산과 골프장, 공원 조망권도 인기가 많다. 큰 평형 아파트의 경우 조망권에 따라 1억~2억원 정도 시세차이가 난다. 특별한 자연 경관이 없어도 전면이 트였느냐 아니냐에 따라 가격이 다르다. 과거에 15층 아파트라면 8~12층이 로열층이었으나 요즘은 개방감이 있는 최상층이 로열층으로 인식되고 있는 것도 이러한 추세를 반영한 것이다.
속이 차야 진국이다_ 단지 설계, 방향, 내부 평면
단지 배치나 방향, 내부 평면 등은 절대 바뀌지 않고 따라다니는 아파트 고유의 꼬리표다. 이는 인테리어만으로 커버할 수 없는 부분이므로 아파트를 고를 때 필수적으로 고려해야 한다. 단지 배치의 경우 가장 중요한 점은 동 사이 거리다. 일반적으로 일자형-니은 자형-디귿자형 순으로 점수가 매겨진다. 방향은 정남향-남동향-남서향 순으로 선호도가 높다. 내부 평면의 경우 가장 먼저 고려해야 하는 것은 전면에 배치되는 방과 거실이 몇 개냐 하는 것이다. 2베이보다는 3베이, 4베이의 선호도가 높다.
개발 재료가 아파트 가치를 결정한다_ 개발 계획
미리 개발 소재를 파악해 내집을 장만하는 것이 보다 높은 시세차익을 남길 수 있는 지름길이다. 성공적인 부동산 투자는 미래가치에 대한 평가를 얼마나 정확히 짚어내느냐에 달려 있다. 주변 환경이나 그 지역이 현재보다는 미래에 어떻게 달라지느냐에 따라 가치가 크게 차이나기 때문이다. 아파트의 경우 개발 호재에 따라 지역별 상승률 차이가 최대 70%까지 나기 때문에 꼭 살펴보아야 할 요소다.
택시기사가 잘 아는 아파트가 비싸다_ 랜드마크
지역의 대표 아파트로 자리매김한 아파트는 어떤 형태로든 그에 상승하는 프리미엄을 얻게 된다. 아파트 주민들의 자긍심을 높이는 것은 물론이고 가격에도 반영된다. 일반적으로 인지도가 높은 아파트의 특성을 보면, 단지 규모가 크고, 아파트 브랜드 선호도가 높다. | | 
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