2006-04-26 09:37

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

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투자상품이 서로 다른 특성을 가지고 있어 어떤 상품은 금리에 민감하게 변동하고, 또 어떤 상품은 정부정책, 신용정도에 따라 민감하게 변동합니다.

최근 코크랩7호의 경우 5,200원까지 오르던 거래 가격이 5,100원 내외로 떨어졌습니다. 주식시장이 활성화되면서 주춤하고 있는 상태입니다.

우리는 보통, 예금금리가 하락하면 주식시장이 활성화될 것으로 예상합니다. 최근에 주식시장이 활성화 되고 있어 기대수익이 한층 높아지고 있습니다. 이때에는 몇퍼센트의 수익률을 보고 채권에 투자하기를 기대하기는 어렵습니다.

부동산펀드상품도 고수익상품이 아닌 일반 임대수익형부동산 또는 담보형 프로젝트파이낸싱상품의 경우에는 주식시장이 상승할 경우에 투자수요가 하락하는 것은 당연한 귀결입니다.
하지만 경제흐름에 따라 주식시장이 하락기에 접어들면 안정적이면서도 확정적인 수익을 내는 부동산펀드 상품의 경우에는 그 가치가 빛나게 될 것입니다. 우량한 부동산펀드의 경우에는 투자로 인하여 일정한 소득수익, 상장된 부동산펀드는 주식매각차익, 증서나 주식을 보유할 경우 부동산매각차익을 실현할 기회가 주어집니다.

최근에 정부와 열린우리당 부동산정책기획단이 검토중인 8ㆍ31 후속 대책을 보면 여러 정책중에 「부동산펀드 활성화」가 포함되어 있습니다. 주택시장 등 서민경제와 연결된 부동산시장과 부동산펀드를 달리 보는 정부의 시각을 명확히 드러내고 있습니다.

부동산위험의 삼분법


부동산자산의 경우 시간의 경과에 따라 취득, 처분, 운영으로 그 위험을 분리해 볼 수 있습니다. 취득위험은 보통 매입을 말하며 부동산자산에 대한 투자의사결정을 하는 과정에서 위험을 분석하여야 합니다.

처분위험은 매수 수요가 시장에서 충만한 시점에 수요자를 발굴하여 실행하여야 하며 시장분석과 매각실행 방법을 선택하는 과정에서 위험에 노출됩니다. 운영위험은 보통 부동산자산의 유지 보존관리를 말합니다.

부동산은 법규와 실물로 이루어져 있습니다. 만약 이러한 부동산관리에 대해 전문성이 결여될 경우, 제3자의 권리침해에 대해 대항할 수 없고, 그러한 위험이 이미 발생하였음에도 발생 사실조차도 모를 수 있습니다.

등기 형식주의인 우리나라에서 어느날 갑자기 실제소유자가 모르는 상태에서 소유권이 넘어가 있을 경우도 있고, 경계측량을 하기 전까지는 토지대장에 나오는 면적과 실제면적이 다를 수도 있습니다. 부동산 중 건물에는 기계, 전기, 설비 등이 포함되므로 각각의 분야에 대해 이해가 있어야 위험을 회피할 수 있습니다.

이러한 부동산의 법률적, 경제적, 기술적 특성이 혼합되어 있습니다. 부동산 자산은 각각의 전문가가 자기분야에서 위험에 대응하며, 누군가 한사람이 전부를 이해하고 위험을 회피하는 것이 아니라, 많은 부분을 아웃소싱을 통해 각각의 전문분야를 보완하게 됩니다. 이러한 특성들은 위험을 크게 확대하여 고수익을 올릴 수도 있으며, 위험이 전문가들에 의해 완화되어 수익이 안정적으로 유지되기도 합니다.

운영관리에 대한 위험


코크랩7호의 운영관리에 대한 위험관리는 ㈜코람코에서 수탁받아 하고 있습니다. 당연히 ㈜코람코의 운영관리에 대한 역량은 중요할 것입니다.

부동산자산을 보유함에 있어 배당수익에 영향을 미치는 것은 당연히 임대료 입니다. 그렇다면 임차인이 임대료를 지불할 능력이 제대로 갖추어져 있는 지 하는 것은 매우 중요합니다.

LG화재다동빌딩의 경우, 2006년 2월까지 LG화재 등 신용도가 우수한 금융기관 또는 대기업이 임차하고 있으며, 그 이후에도 하나은행 사용분을 제외한 전체면적의 90%에 대해서 5년간 책임임대로 되어 있습니다.
코오롱빌딩의 경우 ㈜코오롱 및 그 계열사가 7년간100% 책임임대하고 있습니다. 투자자입장에서 결국은 임차인의 경우 임대료 지불능력이 중요하나, 국내의 경우 대부분 임차보증금을 예치하고 있어서, 임대가격이 시장가격과 괴리되지 않는 한 그 위험의 정도는 없다고 해도 되겠습니다.

간혹 임대형 부동산에 투자할 경우 기관투자자의 심사부서에서 임차인의 신용을 중요하게 생각하는 데, 이는 부동산자산 특히 임대형부동산에 대한 이해도가 좀 더 필요한 부분일 수 있습니다.
임차인이 임대료를 납부하지 않을 경우 대부분 임대차계약이 3개월 정도 임대료를 연체하면 계약을 해지하게 되고, 임차보증금의 버퍼로 인하여 손실없이 명도가 가능합니다.
보통 시장임대료를 제시할 경우 임차인을 재유치할 수 있으므로 심사부서에서는 임차인의 신용을 보기 보다는 시장에서 임차가격이 적정한지 여부에 대해 주변비교사례 조사를 통해 판단하여야 합니다.

다시말하면, 코크랩7호의 시장위험은 주요임차인이 책임임대로 안정적인 수익을 투자자에게 배당할 수 있도록 되어 있어, 투자자의 안정적인 투자의사결정의 중요한 변수는 책정된 임대료의 적정성 여부일 것입니다. 수익과 관련된 임대수입의 결정요인이 바로 시장 임대료이니까 말입니다.

운영위험에서 유지관리도 중요합니다. 배당수익은 임대료 수익에서 비용을 빼고 잔여수익을 투자자에게 배당하도록 되어 있으므로 비용에 대한 이해가 필요합니다. 빌딩관리회사에 지불하는 용역비가 적정한 지, 빌딩의 개보수를 위한 비용지출이 적정한 지, 제세공과금의 예상비용이 적정한 지 알아야 합니다.

빌딩관리회사에 대한 비용이 과다하게 집행될 소지는 투자상품에서는 거의 없으나, 과소 집행되어 실제 빌딩관리의 품질이 떨어질 수 있습니다. 이는 임차인의 이탈을 불러 올 수도 있습니다. 그리고 빌딩 개보수비용이 적정하게 투여되지 않으면, 빌딩이 노후화가 빨리 되어 매각시점에 제가격을 받지 못할 수도 있습니다. 우리가 주택을 매각할 경우 보수하고 매각하는 이치와 같습니다.

안타깝게도 코크랩7호의 투자설명서에는 임대조건(임차계약서), 빌딩관리용역비(시설관리,경비,청소,보안 등) 등 세세한 부분이 표기되지 않아 판단할 수 없으며, 몇가지 사항에 대해서는 펀드의 구성원(자산관리회사, 투자자, 판매사 등)에 대해 신뢰하고 투자를 결정할 수 밖에 없습니다.

이러한 측면에서는 개인투자자의 권리보호를 위해 투자설명서의 보완이 필요합니다. 각각의 부동산상품에 대해 구별되는 리스크에 대한 체크포인트가 명확해야 투자설명서의 내용도 충실해질 것입니다.

이외에도 임차보증금 등 유입된 현금(임차보증금,임대료,예치금 등)을 운용할 수 있는 능력도 필요하며, 예금에만 넣을 경우 예금금리 이상의 수익을 기대하기 어려우므로 부동산펀드 등 안정적인 부동산상품에 투자할 수 있어야 합니다. 아직 부동산펀드나 릿츠에서는 보유현금에 대한 별도의 운용은 하지 않고 있습니다. 향후에는 현금자산을 위탁관리하든, 자체 운용하든 수익을 극대화하기 위해 치열한 경쟁을 하게 될 것입니다. 부동산을 이해하면서 금융을 활용할 수 있는 인력이 갈수록 중요하게 될 것입니다.

미래의 투자상품


미래에셋증권에서는 기업공개를 앞두고 서울 여의도 63빌딩에서 열린 기관투자가 대상 투자설명회(IR)에서 2006회계연도 경영목표를 세전순익 2000억원, 자기자본 8000억원으로 세웠다고 밝혔습니다. 아울러 자본 확충을 통해 중국 베트남 등 외국 부동산 금융상품 개발을 비롯해 대규모 자본이 필요한 사업 진행에 필요한 기반을 마련하겠다는 구상을 발표하였습니다.

부동산의 경우 기업에서 업무용으로 취득할 경우에는 주식이나 채권 등의 상품과는 달리 업을 수행하면서 필요한 부동산을 사용함으로써 효용을 극대화 할 수 있을 뿐만 아니라, 법인세법에서 감가상각비용을 허용함으로써 세금효과(Tex effect)를 거둘 수도 있습니다.

또한 기업이 어려우면 보유한 부동산이 투자가치가 있을 경우 매각이익을 실현하여 기업자금을 조달 할 수도 있습니다. 그만큼 기업경영에 있어서 부동산의 위치는 중요합니다.
또한 부동산은 가격이 규모가 있기 때문에 자산규모가 작은 기업은 소유할 수 없습니다. 그래서 본사사옥을 신축하면 그 기업의 위상을 보여 고객에게 신뢰감을 주고 종업원이 안정적인 업무에 전념하여 일의 생산성을 높일 수 있습니다.

유럽의 펀드를 보면 우리가 아직 접해보지 못했던 다양한 상품이 펀드로 구성되어 있습니다.
특정한 수종으로 이루어진 산림지역에 투자하는 펀드, 곡물을 생산하는 토지에 투자하는 펀드, 개발사업에 투자하는 equity펀드, 국외부동산에 투자하는 펀드 등 부동산과 관련된 수많은 펀드들이 운영중 입니다.
금융시장에서 대출, MBS, CMBS, 모기지, 릿츠, 메자닌, 부동산회사 주식, 부동산펀드 등 부동산실물과 이를 상품화한 금융상품이 많은 시장을 차지하고 있다는 것을 우리는 이해해야 합니다.

국내에서 개발경제시대에 강력한 인풀레이션으로 인해 억제되었던 부동산투자(투기라고 명칭됨)가 화려한 몸짓으로 우리에게 다가오고 있습니다. 그 시장은 주식시장의 일부분을 감당할 만큼 커다란 시장입니다. 자본주의 경제질서하에 세계가 경쟁하고 있고 국가뿐만 아니라 개인도 수익을 극대화하기 위해 부동산에 대한 이해를 높여야 합니다. 전쟁에서는 승리만 있고 패자에겐 아무것도 주어지지 않습니다. 지금 우리는 그러한 시대를 살고 있습니다.

부동산과 주식, 채권


부동산자산 취득,처분,운영에 대한 의사결정에 있어서 프로세스는 부동산의 특징으로 인해 금융자산과 성격을 달리하며 합리적인 방법으로 측정하기 어려울 정도로 복잡합니다.

실물인 부동산에 대한 투자는 주식이나 채권 등 유가증권과 다른 몇가지 차이를 가지고 있습니다.

첫째, 부동산은 개별성이 커서 개별부동산에 대한 가치평가가 위험측정이 중요합니다.
즉 현장 중심의 조사활동이 투자 결정의 결정적 요인이기 때문에 거시경제지표, 과거 경험 등은 투자결정에 고려되어야 할 사항으로서 필요성을 가집니다.

둘째, 부동산은 자산규모가 크고 자주 거래되지 않으며, 거래되더라도 비공개적으로 이루어집니다.
따라서 정보활동이 중요하며, 공정한 시장가격이 형성되지 않기 때문에 이러한 정보력이 가격결정에도 영향을 미쳐 투자수익률을 결정하기도 합니다.

셋째, 실물인 부동산은 물리적으로 고정되어 있어 법률 및 정책의 변화에 대해 완전히 노출됩니다.
따라서 국내의 경우 정부정책에 의해 시장가격의 이동이 발생하므로 투자 과정에서 리스크를 별도로 고려하여야 합니다.

기업이나 주식의 위험을 측정하기 위한 방법은 다양하게 개발되어 있습니다. 그러나, 이러한 방법이 실물을 취급하는 부동산에도 그대로 적용될 수 있는지에 대해서는 안타깝게도 현재까지 여러자산 중 실물인 부동산자산을 포트폴리오에 편입시키는 이론적 방법이 없습니다.

물론 부동산펀드 등 간접상품에 대한 포트폴리오 편입은 여러가지 상품에 대한 안정성을 보완하여 포트폴리오에 편입이 쉽게 이루어질 수 있으나, 현재까지 실물인 부동산에서 근원적으로 발생하는 리스크를 고려한 프트폴리오를 구성하는 이론이 없다는 것입니다.
이러한 관점에서 IMF이후 주식시장이 폭락하고, 금리가 크게 오른 상태에서 부동산가격이 후행하여 크게 하락한 것을 예측하지 못한 것에 유의하여야 합니다.

다시 말하면, 주식과 금리는 시장에 맞추어 민감하게 반응하지만 부동산은 상당한 기간을 두고 후행하는 경향이 있다는 것입니다.

실제로 과거 경험을 추정하여 위험을 측정하는 것이 현실적으로 적용이 곤란할 수 있다는 말이며, 이러한 계산결과로 구해진 효율적 포트폴리오는 애매한(fuzzy) 그대로 이며, 성과를 올바르게 측정해서 투자인덱스로 활용하기에 부적절한 관계에 놓일 수 있습니다.

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