2006-08-10 18:25

http://blog.drapt.com/qaws2000/551541155201923918

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

소유주(등기 명의인)를 확인한다.

상가를 사면서 파는 사람의 신분을 제대로 확인하지 않는 경우가 많다. 그러나 이런 안이한 마음가짐으로 계약서를 썼다가 후회하는 사례가 적지 않다. 따라서 계약할 때는 법률상의 권리자를 표하는 공문서인 등기부등본상의 소유자와 직접 계약을 하는 것이 원칙이며 대리인인 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 반드시 체크해야 한다.

등기부등본을 확인한다.

권리관계가 복잡하면 준공 검사나 등기신청시 어려움을 겪게 된다. 따라서 등기부등본을 떼 사업부지의 소유권을 시행사가 갖고 있는지와 근저당, 가압류 등 권리관계가 깨끗한지 확인한다.

행정기관에 업종 규제가 없는지 알아본다.

당구장, 단란주점 등은 학교거리 제한 등의 규제가 있으며 독점으로 업종을 지정한다면 계약서에 '지정 독점업종'이라는 확실한 문구를 써서 서명 날인해야 한다.

입점 예정일에 입주할 수 없을 때의 보상 문제를 확인한다.

입점 예정일보다 몇 달 뒤에 입점한다면 손해를 볼 수 있으므로 지체보상금 조항을 확인해야 한다.

중도금 지급시 등기부등본을 다시 떼 본다.

계약을 한 뒤 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리 변동이 있는지를 확인한다. 또한 중도금을 지급한 후 반드시 영수증을 받아 잔금지급 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 재확인 한다.

잔금 지급시 등기부등본을 다시 떼 본다.

중도금때와 마찬가지로 등기부등본을 재확인하고 저당권, 임차권, 전세권 등을 승계할때는 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지를 확인하고, 하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금 지급과 동시에 영수증을 교환한다.

계약 내용에 빠짐없이 확인해야 할 것들

· 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시 · 매매금약과 대금의 지불시기 및 지급방 법 · 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 · 소유권 이전등기의 시기 · 부동산의 명도시기 · 계약 년, 월, 일 · 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

계약서 작성 요령

· 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하기 쉽고, 알기 쉽게 작성한다. · 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아 숫자와 병행해서 정확하게 표기한다. · 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생에 대한 처리방법과 해약조건,   위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다. · 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란외에 정정의 기재를 하고 정정날인을 해야 한다.

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