작금의 경제 현실을 돌아 볼때 우리의 집값도 미국처럼 본격적인 하락으로 들어서야할 상황이지만 , 실제 시장에서는 뚜렷한 붕괴 조짐은 아직 없다. 나는 그 이유를 정권 교체를 앞둔 시점에서 투자자들이 온통 아파트에 대한 규제가 풀리기를 목마르게 기다리고 있기 때문이라고 본다. 정권이 들어서면 어떤 식으로던지 대출규제나 양도세가 완화될 것이라는 기대감 때문에 매물을 내놓지 않고 있으며, 그래서 팔아야할 집주인도 기다려 보자면서 거둬들이고 있다는 것이다. 이런 현상이 미국과 같은 폭락을 막고 있는 이유중의 하나라고 보는 것이다. 이말은 정권교체에 대한 호재가 현 시세에 선반영되어 있다는 뜻이기도 하다.

다시 말하면 내년봄에 새정권이 들어서서 규제를 일부 혹은 전면적으로 풀더라도 이미 정권교체에 대한 효과가 선반영 되어 있기 때문에 별 영향을 주지 못한다는 뜻이 되겠다. 주식시장에서 금리인하 기대감이 있으면 주가는 미리 오르고, 막상 금리인하 결정이 내려지면 되레 떨어지는 예처럼 말이다. 만약에 투자자들의 희망대로 대출규제를 포함, 각종 규제가 풀린다고 했을때, 과연 얼마나 많은 수의 투자자들이나 실수요자들이 상승 기대감을 갖고 과거처럼 빚을 얻어 아파트 시장으로 재진입할 것인가냐일 것이다. 당신 같으면 그렇게 할것이냐고 물었을때, 예라고 답할 사람은 일부의 '부동산 엽전'들을 제외하고는 없을 것이다.

지금의 시장을 엄밀히 살펴보면 이렇다. 본격적인 가격 폭락 조짐이 나타나지 않았을 뿐, 내부적으로는 붕괴 모드로 접어들고 있다는 것이다. 지금 버블세븐 지역에 집을 소유하고 있는 사람들은 불안해하고 있다. 이사를 가고 싶어도 집이 팔리지 않아 애 태우는 사람들도 부지기수며, 사정이 있어서 급히 팔아야 할 사람도 사려는 사람의 전화 한통도 없어서 애를 태우는 경우도 허 다할 것이다. 물론 시장의 흐름에 둔감한 일부 저소득 서민층의 내집마련에 대한 집착때문에 저가 아파트는 거래가 이뤄지고 있지만, 이 역시 한계점에 도달했다.

지금 전세계 경제는 미국발 서브프라임모기지사태와 국제 유가, 곡물및 원자재가 폭등, 달러화 약세, 중국의 추가 긴축 가능성등으로 어수선스럽다. 이런 혼란스런 경제상황은 국내의 부동산 시장상황과도 속으로는 서로 맞물려 있다. 이런 요인들은 단기간 쉽게 풀릴 가능성이 없는 구조적인 문제들이므로, 부동산 시장도 장기불황으로 빠져들 수밖에 없다. 국제 유가가 100달러를 돌파한후 장기간 지속되면 3차 오일 쇼크가 올것임이 자명하며, 이런 여파가 일정 기간의 잠복기를 경과한후 한국 경제에 미쳐올 경우, 수도권 지역의 빚더미 아파트들의 붕괴는 불을 보듯 뻔하다. 맨 먼저 주상복합과 고가 아파트 가격이 무너지고(이미 붕괴시작), 상가및 고가 단독 주택에 이어서 저가 소형 아파트 순으로 붕괴될 것이다. 이런 예상이 빗나간다손 치더라도 고유가가 오래 지속되면 경기둔화와 더블어 수도권의 주복과 아파트의 거품만큼은 확실히 벗겨 질것이다.

또 다른 가정은 1,2차 오일쇼크때와는 경제구조가 달라져 있기 때문에 고유가가 지속되더라도 이것이 경제에 큰 영향을 주지 못할 것이라는 분석이다. 고유가가 경기에 영향이 없더라도, 미국의 주택 경기 침체 바람이 유럽과 호주및 뉴질랜드로 번지고 있으며, 이에 따라 한국 부동산 시장도 불안감이 증폭되고 있다는 사실이다. 더구나 버냉키는 세계 경제에 스테그 플레이션이 도래하고 있다고 경고하고 나선 상태다. 이런 흐름을 종합해 보고, 부동산 시장 상황에 대입시켜 볼때, 대출제한이 풀린다고 해서 과연 사람들이 또다시 대출을 일으켜 아파트 시장으로 뛰어 들겠냐는 것이다. 당신 같으면 그렇게 하겠는가라고 물었을때, 돈키호테가 아니고서는 그렇게 할 사람은 없을 것이다. 이런 분석이 나오는 이유는 현재의 거품가격을 떠 받혀줄 펀더멘털의 취약성 때문이다.

왜 우리나라의 주택시장이 이토록 위험 수위까지 왔을까? 부동산 거품이 일어나게 불을 당긴것은 투기꾼들이지만, 이 불을 계속 지피고, 끝까지 꺼트리지 않으려는건, 각종 부동산 컨설턴트들이나 부동산 투자동호회등과 같은 투기세력이다. 이들은 어떻게든 대출이 증가되어 그돈이 부동산 시장에 유입되기 위해 계속 발버둥치고 있다. 가을을 넘기지 말고 내집마련 하자-, 2015년까지 계속 상승할 것이다-, 지금이 버블세븐지역에 진입할 마지막 기회라는둥 이상한 소리를 해대고 있다는 것이다. 여기에 야합하는 일부 언론및 부동산 포탈사이트, 그리고 중개인들이 있다. 그리고 맨 밑바닥에는 부녀회가 있다. 아파트 입구마다 우리아파트는 너무 저평가 되어 있으니, 평당 얼마 이하는 절대 팔지 말자고 떠드는 욕심 사나운 아줌마들의 위세에 눌려 복덕방에서는 급매물도 숨기고 있는 실정이다.

아파트 부녀회의 횡포에 국민은행이나 부동산 사이트에 주간 가격 변동율을 입력하는 부동산 중개인들도 부녀회의 호가를 그대로 입력하는 일도 벌어지고 있다. 지금의 거래 침체는 바로 그들 자신들 때문에 있음을 망각하고 있다. 누굴 탓할 일이 아니다. 어찌 저찌하다 부동산에 남보다 조금 먼저 관심을 갖게되어 부동산에 뛰어들어 운좋게 버블의 수혜를 입은 사람들이 상당수 있다. 그리고 이들의 뒤를 이어서 뒤늦게 뛰어든 사람들도 상당수다. 이들중에서 눈치빠른 사람들은 부동산에 발을 빼고 있으나, 아직도 부동산에 미련이 남아 있는 사람들은 지푸라기라도 잡으려고 안깐힘을 쓰고 있다.

아직 미련이 남아 있는 사람들은 부동산은 영원히 오르기만 할 것이고, 부동산은 자신들을 끝까지 배신하지 않을 거라는 생각이 관습화 되어 있는 사람들이다. 마무리 하자면, 모든 경제여건과 시간이 부동산 맹신론자들의 편인가 하는 문제다. 경제에 공짜란 없고, 언젠가는 그 대가를 치르기 마련이다. 일본과 독일에서 그랬고, 지금의 미국과 서유럽 국가에서 보여주고 있다. 천민주의적인 부동산 시장에서는 이런 관습화된 불패신념은 부동산 엽전들에게 커다란 재산증식을 가져다 주었지만, 우리나라도 선진국들처럼 수익율을 따져가는 선진국형 시장으로 변화되어 가고 있는만큼, 경제논리를 역행하는 투자는 실패할 것이라는 사실이다.



출처:모네타/評論家(xnrlqkrtkf)님

등록일: 2007.11.11