최근 아파트시장 침체로 인해 마땅히 투자처를 찾지 못한 수요자들이 지난 3월 12일에 있었던 송도 코오롱더프라우 오피스텔 청약에 몰려들어 청약과열 현상을 나타냈다. 이로 인해 오피스텔에 대한 투자가치가 재평가 받고 있어 관련된 세금종류와 절세전략에 대해 알아보고자 한다.

- 오피스텔 관련 세금은 업무용, 주거용에 따라 구분, 과세
건축법상 오피스텔은 업무용시설이지만 주거용으로도 사용이 가능한 건물이다. 세법은 실질과세의 원칙에 따르므로 오피스텔을 업무용으로 사용할 때와 주거용으로 사용할 때 그 취급이 달라진다.
즉, 오피스텔을 업무용으로 사용하면 상업용 건물로, 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 간주하여 세법을 적용한다.

오피스텔과 관련하여 세법에서 논란이 되는 것은 부가가치세와 부동산임대소득세, 양도소득세 등이다.
여기서, 사용 용도(업무용, 주거용)에 따른 세법 적용을 살펴보면,

 

- - 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우
1) 분양 및 취득시
오피스텔을 분양 및 취득 시에는 건물분 분양가격의 10%에 해당하는 세금계산서를 수수하고, 부가가치세를 부담한다. 이를 부가가치세 매입세액이라 하는데, 금액이 커서 오피스텔분양을 받을 때는 일단 매입세액을 환급 받는 경우가 대부분이다.
부가가치세 매입세액을 환급 받으려면, 우선 분양계약서 작성시 계약자 명의로 부동산임대사업자 등 과세사업자로 등록을 하고, 매번 분양대금을 지급한 달의 다음달 25일까지 환급신청을 해야 한다. 이렇게 하면 신청 후 15일 이내에 조기환급을 받을 수 있다. 하지만 업무용으로 사용할 경우라도 부가가치세를 환급 받지 못하거나, 환급 받은 매입세액을 다시 내야 하는 경우도 발생한다.

오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우는 다음과 같은 세가지 경우가 있다.
첫째, 다른 사업자에게 업무용으로 임대해주는 경우
둘째, 본인의 과세사업에 사용하는 경우
셋째, 본인의 면세사업에 사용하는 경우

첫 번째와 두 번째의 경우에는 모두 과세사업에 사용하므로 부가가치세 매입세액 환급이 가능하다.
하지만 세 번째의 경우에는 면세사업에 사용하므로 부가가치세 매입세액 공제를 받을 수 없다. 만약 처음에 환급을 받았다면, 실제 본인의 면세사업에 전용한 시점(10년 이내인 경우)에 자기가 자기에게 오피스텔을 공급한 것으로 간주하여 부가가치세를 계산하여 납부하여야 한다. 이때는 실거래가액이 없으므로 오피스텔 부가가치세 매입세액*(1 - 5%*경과된 과세기간의 수)에 해당하는 금액이 납부금액이 된다.

2) 임대 및 임차시
오피스텔을 업무용으로 임대할 경우에는 임대료의 공급가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 임차인에게 징수하게 되며, 임차인은 징수당한 부가가치세를 매입세액으로 공제 받을 수 있다.
오피스텔 임대소득이 발생한 경우에는 부동산임대소득에 대한 종합소득세를 매년 5월 31일까지 신고 납부해야 한다.

3) 양도 또는 부동산임대사업의 폐업시
업무용으로 사용하던 오피스텔을 양도할 경우에는 과세사업에 사용한 오피스텔(첫째,둘째의 경우)에 대해서는 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 양수자에게 징수하여 납부해야 하지만, 면세사업에 사용한 오피스텔을 양도하거나 사업의 포괄양수도에 해당하는 경우에는 부가가치세 납부의무는 없다. 부동산임대사업을 폐업한 경우에는 앞서 설명한 면세사업전용시와 마찬가지로 10년 이내일 경우에는 경과기간별로 매입세액을 재계산하여 납부하여야 한다.
오피스텔을 양도 시 양도차익이 발생했다면 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 하지만, 주거용이 아니므로 비과세 또는 중과세는 없다.

- - 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우
1) 분양 및 취득시
2003년 2월 18일 이후에 분양 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하거나 타인에게 주거용으로 임대할 경우 부가가치세 면세이므로 앞에서 설명한 면세사업에 사용한 것과 동일하다. 즉, 분양 및 취득시 부담한 부가가치세를 환급 받지 못하며, 환급 받은 부가가치세가 있을 경우 주거용으로 사용 또는 임대할 때는 면세 전용에 해당하여 앞의 계산식에 따른 부가가치세를 재계산하여 납부해야 한다. 하지만 2003년 2월 18일 이전에 오피스텔을 취득하면서 환급 받은 부가가치세 매입세액에 대해서는 재계산하여 납부하지는 않는다.

2) 임대 및 임차시
상시 주거용으로 사용하거나 임대한 경우에는 부가가치세 면세이므로 부가가치세 신고납부의무는 없다. 만약 분양 받은 오피스텔을 주거용으로 임대하고 발생한 부동산임대소득의 경우 세대별로 합산하여 오피스텔 이외 다른 임대주택(전전대 주택 포함)이 없다면 비과세된다. 즉, 하지만 동 오피스텔이 과세기준일(매년 12월 31일)현재 기준시가 6억 원을 초과하는 주택에 해당되는 경우에는 과세된다.

3) 양도시
상시 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세 납부의무는 없다. 하지만 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔은 주택으로 간주하므로 1세대1주택비과세 또는 2주택이상 중과세 규정을 적용 받는다. 따라서 오피스텔을 3년 이상 보유(서울 및 5개신도시 2년 이상거주)하고 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택 양도소득세 비과세에 해당되고, 오피스텔을 포함하여 2주택인 경에는 50%, 3주택 이상일 경우에는 60% 중과세가 적용된다.
특히 유의해야 할 점은 오피스텔은 중과세에서 배제되는 소형주택에 해당되지 않는다는 점이다. 오피스텔을 주거용으로 이용할 때 다른 주택에 비해 불리한 측면이다.

- - 오피스텔 세금 절세전략에 대해 알아보자
1) 부가가치세 절세전략
오피스텔을 과세사업에 사용할 경우에는 부가가치세를 부담하게 되는데, 사업과 관련된 부가가치세는 최종소비자에게 부담이 전가된다. 다만, 부담한 부가가치세를 공제받거나 환급 받는 데는 상당한 시간이 소요되므로 거래과정에서 이러한 문제를 감안해야 한다.
따라서 일단 오피스텔을 분양 받을 때는 과세사업자로 등록하여 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 수수한 뒤 부가가치세 조기환급신고를 하여 부가가치세 매입세액을 일단 공제를 받는 것이 유리하다고 할 수 있다. 이후 상황에 따라 부가가치세 재계산을 하여 납부하면 되기 때문이다.
오피스텔을 양도할 때는 양도자가 과세사업자(부동산임대업 포함)라면 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 양수자에게 징수하여 납부해야 한다. 양수자가 비사업자 또는 면세사업자라면 이 부가가치세는 불공제되므로 사실상 양도가액을 높여 거래에 부담을 주게 된다. 이 경우에는 양수자로 하여금 부동산임대사업자등록을 하게 하여 사업의 포괄양수도 방식으로 오피스텔을 양도하면 세금계산서를 발행하지 않아도 되어 부가세로부터 벗어날 수 있다.

2) 양도소득세 절세전략
양도소득세는 양도 당시 부동산의 실질이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지를 구분하여 양도소득세를 계산하게 된다.
만약 1세대2주택에 해당되는 상황에서 오피스텔을 양도해야 한다면 오피스텔을 주택상태가 아니라 사업용부동산 상태로 양도하는 것이 유리하다. 주택으로서 오피스텔을 양도하면 양도차익의 50% 이상의 세율로 중과세하기 때문이다. 이를 위해서는 양도하기 전에 부동산임대사업자로 등록하여 사무용으로 임대를 한 뒤에 양도하는 것이 유리하다. 이 경우에는 부가가치세에 유의하는 것을 잊어서는 안 된다.
만약 불가피하게 주택으로서 오피스텔을 양도한다면 여러 주택 중 가장 양도차익이 적은 부동산을 먼저 양도하는 것이 유리함은 물론이다.

3) 부동산임대소득세 절세전략
주택의 경우에는 2채 이상 임대할 때 부동산임대소득에 대해 소득세가 과세되므로, 오피스텔을 임대할 때 소득세를 부담하지 않으려면 임대주택에 해당하는 주택을 세대별로 1채인 상태로 만드는 것이 좋다.

공인회계사 유종오(www.tax1004.net)