2006-11-17 13:21

http://blog.drapt.com/prima/760641163737311205

가치투자를 하기위한 전제조건은 바로 내재가치가 높은 부동산을 매입해야 한다는 것입니다. 반드시 비싼 것만 내재가치가 높은 것은 아닙니다.

가치투자의 핵심은 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 매입하는 것입니다. 이것이 바로 앞으로 불확실한 부동산시장에서 하락하지 않는 내재가치 높은 아파트를 고르는 법입니다.

아파트 내재가치란?

그러면 먼저 아파트시장에서 내재가치(intrinsic value)가 무엇인지 알아보겠습니다.

주식을 가지면 배당을 받게 되고, 채권 소유자가 원리금을 받는 것처럼 아파트도 보유하면 지속적으로 임대료 수익을 얻을 수 있습니다. 주식시장에서 내재가치란 기업이 존속되는 동안 얼마나 벌어들일지를 현재가치로 계산하는 것입니다. 계산하기가 쉽지 않은데다 내재가치는 고정돼 있는 것이 아니라 시장 상황에 따라 항상 바뀝니다.

아파트의 경우 내재가치란 주택 보유에 따른 미래의 수익을 현재가치로 평가한(환산한) 금액입니다. 아파트 내재가치는 임대료(보증금이 없는 월세)를 3년 만기 회사채수익률로 나누는 아주 단순한 방법으로 계산해볼 수 있습니다.

예를 들어 서울 강남구 32평형 8억원짜리 아파트의 월 임대료(보증금이 없는 월세로 임대를 놓았다고 가정)가 2백30만원(매매가 대비 전세비율 36%. 월세이율을 0.80%로 계산)이라고 한다면 연간 임대료는 2천7백60만원이 됩니다. 3년 회사채 수익률(시장금리)을 5%로 보면 이 아파트의 내재가치는 5억5천2백만원(2천7백60만원/0.05)입니다. 시장가격(8억원)이 내재가치의 144% 수준으로 이론적으로는 44%가 거품이 끼었다고 볼 수 있습니다.

이러한 계산방법은 경제성장률, 임대료 기대상승률, 지역별 수급물량 및 호재, 세금 등 보유비용을 전혀 고려하지 않아 현실과 괴리가 있는 단점은 있지만 간단하게 내재가치를 계산, 참고할 수 있습니다.

내재가치가 높은 아파트란?

위에서 단순한 내재가치 계산법에서도 봤듯이 금리가 하락할수록, 전셋값이 상승할수록 내재가치는 높아집니다.

강남권에 수요가 많은데 아파트공급물량이 부족하다는 것은 전셋값 상승으로 이어져 내재가치가 높아집니다. 주거환경이 개선되고 학군이 좋아지고 문화 쇼핑 등 기반시설 인프라가 구축되고 안정화될수록 내재가치는 당연히 높아집니다.

반면 종합부동산세 및 재산세 강화는 보유비용이 늘어나므로 내재가치를 떨어뜨립니다. 개발이익환수나 개발부담금도 당연히 내재가치를 하락시킵니다.

한편 워렌 버핏은 부를 쌓기 위해선 필수적으로 주식의 내재가치를 계산해낼 수 있을 정도로 기업에 대해 많이 알아야 한다고 말했습니다. 즉 투자하려는 회사가 어떻게 돈을 버는지, 수익은 얼마나 지속되는지, 약점은 무엇인지, 장차 성장의 기회는 어떠한지, 경쟁자들은 어떤 장점이 있는지, 그리고 경영진이 얼마나 정직하고 유능한지 등을 아는 것입니다.

아파트시장도 마찬가지입니다. 시장가격에 반영되기전, 시장가격보다 낮은 내재가치가 높은 아파트를 남보다 빨리 찾는 비법에는 왕도가 없습니다. 자신에게 친숙한 아파트 분야를 고르고 자신이 잘 아파트는 지역 및 단지에 대해 철저하게 조사, 분석하는 방법 외에는 없습니다.

제가 내재가치가 높은 아파트를 고를 때 기준을 소개하면 다음과 같습니다. 첫째 전세 사는 아파트를 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나고 있는가를 봅니다. 가장 중요하다고 생각합니다. 유효수요가 뒷받침되지 않는 아파트는 결국 거품이 빠질 수밖에 없으니까요. 지역과 단지를 잘 알아야 하며 현장방문이 필수입니다.

둘째로 서울 강남권 접근성과 강남권 주민들이 얼마나 관심을 갖고 있는 단지인가를 봅니다. 셋째 주부가 선호하는 인프라(교육환경, 단지내 커뮤니티공간, 단지밖 문화쇼핑시설 등)가 언제 개선되는가를 속도를 중심으로 봅니다. 마지막 넷째로 개발 호재(도로망 전철망 학교 및 공원 개설 등)와 관련된 공사가 착공했나를 확인하고 완공 시기를 점검합니다.

다시 강조하면 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나는 단지, 도로망으로 강남 접근이 쉽고 강남 주민 및 자녀들이 대체 주거지로 생각하는 곳, 개발 호재가 착공해서 입주후 3년 전후에 완료되는 것이라면 구입후 최소한 3년 이상 내재가치가 높아질 것으로 기대합니다.

하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란?

하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란 내재가치보다 시장가격이 낮은 즉 저평가된 단지를 말합니다. 주식에서 벤저민 그레이엄이 말한 안전 마진(margin of safty)을 확보한 단지가 긍극적으로(일시적으로 하락할 수는 있기 때문에 쓴 표현) 하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트 입니다.

그레이엄은 1달러 가치가 있는 주식을 50센트에 매입하는 행위를 반복하면, 궁극적으로 더 많은 이득을 얻고 보다 중요하게는 안전 마진을 얻을 수 있다고 보았습니다.

안전 마진을 확보한 아파트를 찾으려면 투자 대상에 대해 최소한 5년 이상 거래한 해당 지역의 중개업소 사장 이상으로 지역 아파트시장 동향을 소상히 알아야 하고 매입하기에 앞서 읽고 조사 연구해야 하며 그 아파트에 거주할 가치가 있는 단지라는 확신이 있어야 합니다. 매입타이밍은 일반인들이 구입하는 시기는 피하는 것이 상식입니다.

불확실한 부동산시장일수록 이처럼 리스크를 최소화하는 가치투자 전략인 안전 마진 확보가 아파트시장에서도 위력을 발휘할 것입니다.

마지막으로 필립 피셔의 주식 투자철학을 인용하겠습니다. 아파트 투자에 있어서도 최후의 승리자가 되려면 반드시 실행해야 할 원칙이라고 생각합니다.

-시장이 아니라 기업을 조사하라.
-군중의 광기를 무시하라.
-시장효율이론을 무시하라.(기계적인 공식에 충실한 정부 고위관료, 대학교수, 연구소 연구원 등 전문가의 말을 무시하라)
-시장 타이밍을 피하라

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