부동산노트(58) |
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2008-05-28 23:51
http://blog.drapt.com/prima/51211986268159 
출처 : 뉴스 > 현장리포트
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=7484969074044
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대한민국 사교육 1번지로 불리는 대치동, 중계동 일대 전셋값이 최근 3개월 동안 각각 2%대의 높은 상승률을 기록했다.
유명학교와 학원가가 밀집돼 겨울 방학 이사수요가 많고, 특히 이명박정부에서 수능폐지, 영어몰입식 교육 등 새로운 교육정책을 내놓고 있어 전세시장이 들썩이고 있다.
이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 새로운 교육정책에 민감히 반응하는 대치동, 중계동, 목동 일대 학원가와 인근 단지를 찾아가 최근 거래동향을 살펴봤다.
>> 대치동 학원가
 대치동 학원가는 대략 3곳으로 구성돼있다. 서울지하철 3호선 대치역에서 도곡역 방면과 은마아파트 후문 방면, 국제아파트 후문에서 분당선 한티역까지 이어지고 있다.
메가스터디 등 대규모 입시학원도 있지만 대부분 소수정예, 단과로 운영되는 학원이 많고, 학원 브랜드 보다는 학원 선생님을 찾아 움직인다는 것이 대치동 학원가의 특징이다.
최근 영어 열풍을 대변하듯 토피아, 최선, 서울, 청담 어학원 등 영어학원과 대수학원, 이브레인학원 등 논술, 보습을 담당하는 소규모 학원이 즐비해 있다.
현장을 찾은 시간이 금요일 오후 3시경인데도 불구하고 학원을 찾아 택시에서 내리는 초등학생은 물론 학교에서 학원으로 발길을 옮기는 중, 고등학생 모습도 많이 볼 수 있었다.
- 대표단지
 대치동 학원가 대표 단지로는 대치동 동부센트레빌, 대치아이파크 등 새 아파트와 은마, 선경1차, 청실1차, 개포우성1차 등 1970년대 후반 입주한 터줏대감 아파트를 꼽을 수 있다.
타입구성이 모두 99㎡이상 중대형 아파트로 이뤄지다보니 자연히 소득수준이 높고, 부모세대부터 엘리트인 경우가 많아 자녀교육에 대한 열의도 높다.
강남구 대치동 대치아이파크 105㎡A 매매가가 13억~14억5천만원, 전셋값은 4억7천만~5억원. 은마 102㎡ 매매가 9억9천~10억7천만원, 전셋값 2억2천만~2억6천5백만원이다.
>> 중계동 학원가
 특목고 입학을 겨냥한 소규모 보습학원도 많지만 중대형 입시학원과 영어학원이 주를 이루고 있다.
학생들 하교 시간인 평일 오후 5시 정도가 되면 이 일대가 학원버스로 교통이 마비될 정도.
학원가 앞 버스정류장에도 학원수업을 받기 위해 들어가는 학생들로 붐빈다.
 중계동 학원가 인근 단지로는 중계동 건영3차, 청구, 청구3차, 라이프, 주공5단지 등을 들 수 있다. 주공단지를 제외하곤 대부분 99㎡ 이상 중대형 아파트로 노원구 일대에서는 부촌에 속한다. 교육에 대한 열의도 물론 높은 편.
자녀가 초등학교에 입학하는 시점에 이곳으로 이사 와서 대학입시를 치룰 때까지는 다른 지역으로 이사하지 않고 머무르는 것이 특징. 전세 → 소형 아파트 매매 → 중대형 아파트로 갈아타기 등의 과정이 일반적인 패턴이라는게 인근 중개업자의 말이다.
노원구 중계동 건영3차 105㎡ 매매가가 4억4천만~5억4천만원, 전셋값이 2억3천만~2억6천만원.
>>목동 학원가
 목동 학원가는 목동 신시가지1단지와 2단지 사이와 서울지하철 5호선 오목교역 주변 고층건물에 주로 위치해 있다.
종로학원과 같은 대규모 입시학원 보다는 하이스트수학 학원처럼 수학, 논술, 영어 등 단과로 운영되는 학원이 대부분이다.
전통적으로 민족사관고 등 특수고를 겨냥한 학원이 많지만 최근에는 송도국제도시 외국인학교 입학을 겨냥해 수업받는 학생들도 볼 수 있다.
 - 대표단지
 목동 학원가 인근 단지로는 목동 신시가지1~7단지, 신정동 8~14단지를 들 수 있다.
신정동 일대 보다는 신목중, 한가람고 등 우수학교와 학원가가 갖춰진 목동 신시가지1~7단지 선호도가 높은 편.
시세는 목동 신시가지2단지 89㎡A 매매가가 6억2천만~7억2천만원, 전셋값이 1억9천만~2억2천만원.
>> 학군 인기지역의 공통점 3가지
- 대규모 아파트 숲 사이에 위치: 대치동과 중계동, 목동 모두 학원가는 대규모 아파트 단지 사이에 위치해 있다.
대치동 학원가는 1980년대 전후에 입주한 대치동 은마 등 재건축 아파트 사이에 위치해 있고, 중계동 학원가는 1990년 이후 입주한 중계동 아파트 촌 중간에 형성돼 있다. 목동 학원가는 1985년 이후 입주한 신시가지 1~14단지 사이에 집중돼 있다.
- 명문학교가 있는 곳 : 대치동은 대치초등, 대청중, 숙명여중, 휘문고, 단대부고 등 이름만 들어도 알만한 명문 학교가 모여 있다.
중계동도 을지초등, 을지중, 불암중, 서라벌고 등이 학원가를 둘러싸고 있으며, 이중 특히 불암중학교는 특수고 진학률이 높아 꾸준한 인기를 누리고 있다.
목동은 외고, 특목고 진학률이 높은 신목중, 월촌중 등 중학교 학군이 유명하며, 한가람고, 신목고 등도 명문 학군에 속한다.
- 유흥가가 없어 최고의 면학 분위기 : 세 지역 모두 유흥가 없다는 것이 가장 큰 특징. 아파트와 학교, 대형마트, 근린공원이 잘 갖춰져 유해환경에 노출되지 않고 공부에 전념할 수 있다.
>> 대선 전후(2007.10~2008.2월) 주간 전셋값 변동 추이
 학군 인기지역의 전셋값 변동 추이를 살펴보면 하락세를 면치 못했던 대치동, 중계동, 목동전셋값이 이명박후보 당선 이후 상승세를 나타냈다.
가장 높은 전셋값 상승률을 기록한 곳은 대치동. 대선 이전 2개월간 0.2% 수준의 약보합세를 나타냈던 전셋값이 대선 이후 2개월간 2.2% 수준의 상승세를 나타낸 것.
특히 대학입시자율화, 영어교육 강화 등 새교육정책이 쏟아진 1월 중순 경에는 주간 전셋값 상승률이 최고 0.66%까지 오르며 전체 전셋값 상승을 주도했다.
중계동도 상황은 마찬가지여서 대선 이후 2개월간 전셋값이 2.0% 올랐다. 다만 목동의 경우 전세물건이 바닥나 거래가 묶이면서 약보합세를 나타내고 있다.
>> 거래동향 및 향후 전망
대치동과 중계동 일대 중개업소는 전셋집을 구하려는 전화문의 및 방문상담으로 바쁘다. 이미 발 빠른 학부모들은 이사를 완료한 상태지만 신학기를 앞둔 학부모들의 문의는 끊이지 않고 있다.
대치동 학원가가 인접한 중개업소는 “일대 전세시장이 2007년 여름 방학 때의 한산한 모습과는 대조적이다. 전셋집은 대부분 소진됐고, 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어지지 않을까 하는 조심스런 전망도 이어지고 있다.” 고 말했다. (문의 : 부동산뱅크은마점 02-557-9007)
중계동에 위치한 중개업소에서도 “노원구는 2007년 재정경제부가 지정한 교육특구다. 올해 입시에서 3백16명이 특목고에 합격할 정도로 교육열이 높다. 더군다나 새 정부에서 교육을 강조하고 있어 중계동에 대한 인기는 더욱 커 질 것으로 보인다.” 고 말했다.(문의 : 제일공인 02-937-1212)
목동은 과밀학급 현상으로 이사를 오더라도 전학이 사실상 불가능한 경우가 많아 지역내 기존 세입자가 전세계약을 연장하는 경우만 있다.
목동 중개업소는 “목동의 전세시장은 아직 크게 술렁이지 않고 있다. 하지만 자율형 사립고 문제가 더욱 가시화되고, 대학입시가 자율화된다면 교육여건이 좋은 목동으로 이사하려는 대기 수요는 더욱 증가할 것이다.” 고 말했다.
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2008-05-28 23:45
http://blog.drapt.com/prima/51211985951739
출처 : 뉴스 > 부동산시황
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=31771010377207
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▶ 부산지하철 2호선 개통 이후 남부동, 물금읍 전세 인기 ▶ 새 아파트, 편의시설 완비로 젊은층 대거 유입 ▶ 경남 진주시 매매가는 혁신도시 수정 여파로 0.06% 하락  경남 양산시 전셋값이 물금지구로 조성된 신시가지를 따라 강세를 나타냈다. 2007년 7월부터 대규모 입주가 시작된 물금지구 아파트가 2008년 3~4월 봄 이사수요로 대부분 정리됐고, 지난 1월 개통한 부산지하철2호선(호포~양산)으로 부산 방면 교통 환경이 좋아졌기 때문.
여기에 올 11월 부산대학교병원이 개원하는 등 양산시로 각종 편의시설이 집중되고 있다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2008년 4월 18일부터 4월 24일까지 영남권(부산, 대구, 울산, 경남, 경북) 아파트값 주간 변동률을 조사한 결과 매매가 0.04%, 전셋값 0.03%를 기록했다.
영남권 매매시장은 부산이 해운대구(0.38%) 중심으로 오름세를 보인 반면 경북(-0.02%), 울산(-0.01%), 경남(-0.01%)은 내렸다. 특히 지방 혁신도시 궤도수정 발언으로 해당 지역에 대한 문의가 뚝 끊겼고 향후 전망에 대한 문의만 빗발치는 모습이다.
 [매매동향] 부산지역은 해운대구(0.38%)를 중심으로 인접지역인 수영구(0.17%), 동래구(0.12%), 기장군(0.10%)이 모두 0.1% 이상 올랐다. 센텀시티 등 편의시설이 잘 갖춰진 해운대구에 대한 선호도가 높고, 인접지역까지 매수자들의 관심도가 높아지고 있다. 광안대교를 통해 마주보고 있는 수영구 남천동 일대 재건축단지가 올랐고, 수영강을 끼고 마주보고 있는 동래구 안락동도 강세다. 남천동 삼익비치 112㎡가 1천만원 오른 2억6천만~3억1천만원, 안락동 SK1차 79㎡가 2백50만원 오른 1억4천5백만~1억5천5백만원. 해운대구는 4월 초 분양한 좌동 해운대KCC스웨첸이 뜨거운 청약열기로 매매시장이 다시 살아나는 분위기다. 좌동 벽산1차 109㎡가 한 주새 1천5백만원 올라 2억~2억8천만원.
반면 경남 진주시는 혁신도시 재조정에 대한 불안감이 높아 0.06% 하락했다. 2월부터 시작된 이현동 흥한하이클래스웰가(1천2백68) 등 새 아파트 입주에 대한 부담이 높고 기대했던 혁신도시마저 축소될 것으로 보이자 매매시장이 크게 위축됐다. 진주혁신도시와 인접한 금산읍이 약세로 아이파크 79㎡가 전주보다 5백만원 내린 1억2천만~1억2천5백만원이다. 양산시도 구시가지인 북정동, 교동 일대 아파트값이 내렸다. 신시가지로 조성돼 편의시설이 좋은 남부동, 물금읍으로 진입하려는 매도자가 많기 때문. 북정동 네오파트 112㎡가 1백만원 내린 1억1천8백만~1억3천만원.
경북 구미시는 대형 아파트 거래가 안돼 내렸다. 구미국가산업단지 등 산업단지가 많아 젊은층이 소형 아파트를 찾아 선별적으로 매수하고 있기 때문. 중대형 아파트가 밀집된 도량동, 봉곡동 일대가 약세로 1천만원 이상 낮춘 급매물도 많다. 도량동 파크맨션 145㎡가 1천2백50만원 떨어진 1억1천5백만~1억3천5백만원.
대구시는 분양 및 입주물량이 많은 북구(-0.04%)가 가장 큰 폭으로 내렸고, 동구(0.02%)는 혁신도시가 위치한 신서동에서 매물이 나오고 있지만 아직 뚜렷한 하락세는 보이지 않았다.
[전세동향] 금주 전셋값 변동률은 0.03%. 지역별로는 △부산(0.06%) △대구(0.03%) △경남(0.01%) △울산(-0.02%) △경북(-0.02%) 순.
경남은 양산시 전셋값이 0.06% 올랐다. 특히 올 1월 개통한 부산지하철 2호선(호포~양산)으로 교통환경이 좋아진 신시가지 새 아파트가 인기다.
특히 물금지구에 부산대학교병원 등 대규모 시설이 들어오고 학교, 대형마트 등 주거환경도 좋다보니 기존 구시가지에서 진입하는 수요도 많은 편.
물금읍 e-편한세상2차 82㎡A가 1백50만원 오른 6천3백만~6천5백만원, 남부동 청어람 109㎡가 1백만원 오른 8천7백만~1억원이다.
경북은 영주시 전셋값이 0.76% 올랐다. 영주시 자체에 아파트가 많아 공급이 부족한데다 영주판타시온 리조트 건설로 근로자 유입이 증가해 큰 폭으로 올랐다.
휴천동 현대동산맨션 76㎡가 5백만원 올라 4천만~4천5백만원.
부산은 동래구(0.29%)와 사하구(0.15%)가 올랐다.
동래구는 2006년 말 입주한 사직동 쌍용예가가 올랐고, 사하구는 낙동강을 끼고 강서구와 인접해 산업단지 수요가 많은 하단동 아파트가 올랐다.
사직동 쌍용예가 105㎡가 5백만원 오른 1억5천~1억7천만원, 하단동 가락타운3단지 102㎡가 2백50만원 오른 8천5백만~9천4백만원
※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산한 값으로, 실제 공급면적과 다를 수 있습니다.
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[스크랩] 경기 남부 아파트값 침체 계속되나? |부동산노트
2008-05-28 23:43
http://blog.drapt.com/prima/51211985833677
출처 : 뉴스 > 전문가 추천정보
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=25951012483044
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▶ 최근 6년간 연초대비 변동률 중 최저 ▶ 과천>용인>화성>하남>안양 순으로 하락폭 커 ▶ 광주, 수원, 안양, 의왕, 하남은 6년만에 마이너스로 올들어 경기남부 아파트값이 맥을 못추고 있다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 경기 남부 19개 도시의 연초대비 아파트값 변동률을 조사한 결과 2002년 시세조사가 시작된 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.
경기 남부는 2002년 당시 10.01%로 가장 높았고 2006년(6.97%) 이후 상승폭이 줄기 시작해 2008년 현재는 0.16% 상승에 머물렀다.
특히 하락률이 큰 지역은 과천시로 연초대비 2.12% 하락했고 용인시(1.49%), 화성시(1.48%), 하남시(1.15%)가 1% 이상 떨어졌다. 또 이중 광주시, 수원시, 안양시, 의왕시, 하남시 5곳은 2002년부터 2007년까지 연속 상승하다가 올 들어 처음으로 마이너스로 반전됐다.
<경기 남부 연초대비 매매가 하락폭 큰 지역>
▶ 올들어 하락폭 가장 큰 3곳
과천시는 원문동 주공3단지 소형평형 배정 조합원들의 입주 및 등기 가처분 신청으로 주변 재건축 단지 매수 문의도 끊긴 상태로 소형 급매물 정도만 거래되고 있다. 별양동 주공6단지 59㎡가 연초보다 8천5백만원 하락한 6억6천5백만원.
용인시는 신봉동, 동천동, 죽전동 등 용인 수지구 일대 아파트값이 올들어 3천만~8천만원 하락했다. 장기간 분양이 미뤄졌던 신봉동 동일하이빌, 동부센트레빌 분양 이후 매수 문의는 늘었지만 매도가와 매수가 차이가 커 거래가 어려운데다 투자자들이 대출 부담을 이유로 매물 내놔가격이 하락한 것.
현재는 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 신봉동 신봉자이1차 153㎡가 8천5백만원 하락한 6억6천만원, 동천동 현대홈타운2차 122㎡가가 8천만원 하락한 4억6천5백만원이다.
화성시는 동탄신도시 시범단지 입주 후 물량이 많아 대형 아파트 매매가 하락세가 두드러졌다. 여기에 화성 향남지구, 봉담지구 입주가 하반기부터 시작돼 물량은 더욱 풍부해질 전망. 반월동 신영통현대1차 165㎡가 6천만원 하락한 4억7천5백만원이다.
▶ 6년만에 하락세로 돌아선 5곳
광주시는 오포읍, 태전동 중대형 아파트 시세가 하락했다. 지난해 오포읍 일대가 신도시 후보지로 기대되면서 시세가 크게 올랐지만 화성(동탄2신도시)이 신도시로 지정되면서 투자 수요가 끊기고 가격도 하락한 것. 오포읍 현대모닝사이드 191㎡가 연초대비 3천5백만원 떨어진 7억4천만원이다.
수원시는 우만동, 매탄동 중대형 아파트가 약세다. 신매탄위브하늘채(신매탄주공2단지 재건축, 3천3백91가구, 5월 입주), 천천푸르지오(천천주공 재건축, 2천5백71가구, 12월 입주) 등 대규모 재건축 아파트 입주를 앞두고 물량이 풍부해 시세가 하락하기 시작했다.
여기에 광교신도시 분양가가 주변 시세보다 낮게 공급될 것으로 예상되면서 우만동 월드메르디앙 228㎡가 연초대비 9천5백만원 하락한 9억5백만원을 형성하고 있다.
안양시는 평촌동, 관양동, 안양동 30형대 중형아파트 시세가 연초대비 1천만~4천만원 하락했다. 최근 2, 3년새 가격이 크게 오른 후 가격 조정이 이뤄져 현재는 급매물 위주로만 거래가 되고 있는 상태. 평촌동 대림e-편한세상2차는 지난해 말 입주 3년차 아파트가 돼 비과세 매물이 나오고 있다. 105㎡가 4천7백50만원 하락한 4억8천7백50만원.
의왕시는 내손동, 오전동 중소형 아파트 시세가 하락했다. 오전동 동문굿모닝힐(2백49가구, 10월 입주), 대명2차(4백45가구, 12월), 내손동 삼성래미안(2009년 2월, 6백96가구 내손주공재건축) 등 내년 초까지 입주할 물량이 많아 기존 아파트 시세가 하락한 것. 내손동 삼성래미안 105㎡가 2천만원 하락한 4억원이다.
하남시는 신장동, 덕풍동 기존 단지가 풍산지구 입주가 3월부터 시작되면서 갈아타기 매물이 나와 시세가 하락했다. 신장동 에코타운2단지 109㎡C가 연초대비 5천5백만원 하락한 4억5천만원. <경기남부 지역별 매매가 변동률>
(단위:%)
* 매년 1월 초~4월 말 기준
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