(1)  

평가액 다액 순으로 분양평형이 결정된다. 재개발조합원의 평형배정은 지분의 대지크기나 건물크기로 확정되는 것이 아니다. 시행인가고시가 난 후 감정평가법인 2곳에서 각 지분에 대한 평가를 하여 산술평균을 구한다.
이러한 평가액을 기초로 하여 권리가액 다액 순으로 평형이 배정된다. 즉, 지분의 평수와는 상관없이 평가액 다액 순으로 큰 평형이 보장되는 것이다.

(2)  

대지의 평가액 차이는 주로 용도와 위치에 의해 발생한다. 대부분의 부동산업소들은 공시지가만을 기준으로 하여 평가액을 추정, 설명하고 있다. 그러나 실제의 평가액은 이와 같은 통념과 어긋나고 있다. 재개발지역의 감정평가는 대체로 한국감정평가원 등 평가법인 2곳에서 측량하여 산술평균치를 구한다. 측량을 할때 우선 재개발 해당지역의 표준지를 기준으로 하여 대표필지 수개(신당3동의 경우 9개)를 선정하여 지가변동율, 지역요인, 개별요인을 참작하여 비준가격으로 평가한다.

지가변동율과 지역요인이 재개발구역의 평균적인 평가산출에 영향을 미친다면, 구역내에서의 필지별 대지 평가액 차이는 주로 개별요인에 의해 발생한다.
개별요인은 도로와의 거리인 '가로조건', 필지에 도달하기 위한 '접근조건', 필지의 구조 및 용도, 공시지가에 따른 '획지조건', 필지주변의 '환경조건'으로 세분화된다. 결국 개별요인은 필지가 어느 위치에 존재하는가를 중심으로 하여 점포인가-주택인가, 공시지 가는 어떠한가를 고려한 것이다.
1993년 5월 3일 중구 신당3구역의 측량을 맡은 한국감정원과 중앙감정평가법인은 대지의 용도에 따라 주택지(고지대, 후면, 도로면), 상업지(성숙된 노변, 중급지, 고지대), 임야, 도로 등으로 구분하여 대표필지를 선정한 후 평가액을 산출하였다.

그 결과 사유지의 경우 평당 425여만원, 국공유지는 평당 331여만원 정도의 평균평가액이 나왔는 바, 상업지는 최소 595만원부터 최대 1천4백만원까지, 주택지는 330만원에서 610만원까지 평가되었으며, 지목이 도로인 경우는 사도(私道)냐 공도(公道)냐에 따라 최소 125만원부터 최대 500만원이 산출되었다. 이는 신당3동을 함께 측량했던 중앙감정평가법인의 결과와 별 차이가 없는 것이었다.

<신당3구역의 용도별 평당 평가액>

단위 : 만원

용 도 최 소 최 대 상 업 지 595 1,400 주 택 지 330 610 사     도 126 231 8m이상도로 268 502 기타잡종지 179 284

이를 측량당시의 공시지가에 비교해 보면, 최고 200%정도에서 90%까지 평가된 것이어서, 공시지가를 평가액의 유일한 근거로 삼는 통념을 깨트리는 결과이다.
또한 국공유지는 평가액이 낮다고 알려져 있으나 반드시 그런 것은 아니다. 국공유지는 대체로 사유지보다 고지대에 위치해 있다. 때문에 가로조건, 환경조건 등 개별요인이 뒤떨어지므로 감정평가액이 낮게 나오는 것이다. 그러나 개별요인이 우수한 지점의 국공유지는 그렇지 못한 사유지보다 우수하게 평가되었다. 신당3구역의 경우 시유지 18평이 1억 6,850만원 평가되었는가 하면 사유지 18평이 그보다 1억 정도 적은 6,900만원 평가된 실제 사례가 있다.
신당3구역과 금호6구역의 평가액 범위와 평균감정가는 다음과 같다.

(3)  

건물의 평가는 구조와 용재가 평가를 좌우한다. 한국감정원은 건물평가의 기준으로 구조, 용재, 시공정도, 부대설비를 고려하였으며 구체적으로는 브럭스레트, 브럭기와, 목조기와, 연와조와즙, 연와조스라브, 철큰콘크리트스라브 등으로 구분하여 평가하였다. 결국 건물평가액은 평당 최소 40여만원정도부터 최대 116만여원까지 평가되어 건축물별로 3배가량 차이가 나고 있다.

투자가들이 재개발 지분을 구입할 시 주로 관심을 갖는 것은 지분 값이 얼마나 싼가, 언제 되팔아야 차익을 많이 보장하는가에 있다. 때문에 사업시행인가 초기지역이나, 이주비가 많이 나오는 구역을 주로 찾으며, 사업이 어느 정도 진행된 지역은 꺼려하는 편이다. 그러나 실입주 희망자들이 재개발지분을 구입할 시 관심있는 부분은 크게 세가지이다.

첫째 관심, 구입한 지분으로 희망하는 평형을 보장받을 수 있는가?

둘째 관심, 언제 입주할 수 있는가?

셋째 관심, 금융기회비용을 포함한 총부담금은 얼마인가? 이 요구를 만족시키는 지역이 철거가 마무리
               된 지역이다.

첫째 답변, 철거가 끝나면 조합원지분의 감정평가액이 공개된다. 감정평가액이 공개되면 조합원들의 평가액 순위도 드러나게 되며 배정될 평형도 알 수 있다. 평형배정은 감정평가액 순위로 결정되기 때문이다.

둘째 답변, 철거가 끝나면 재개발사업의 지연요인은 사라진다. 남는 것은 공사시기뿐, 시공사가 부도나기 전에는 예정된 공사기간만 남게 되므로 입주시기를 가늠할 수 있다.

셋째 답변, 이 시기에 관리처분고시되고 분양가액과 추가부담금이 발표된다. 따라서 중개업소의 조합원지분에 대한 과대포장이 불가능해지며 총부담금을 쉽게 계산할 수 있다.

특히 추가부담금이 확정되면 시세가 종전보다 급락하는 장점이 있다. 관악구 봉천3구역은 재개발 인기가 절정이었던 때에 평가액이 발표되었는데 발표 이전보다 33평형 지분은 4천만원, 43평형 지분은 6천만원 이상 하락하였다. 추가부담금을 알 수 없었던 때에는 시세가 "지분의 평당값"에 의해 형성되고 인기가 좋으면 한없이 상승한다. 그러나 추가부담금과 총부담금이 드러난 상태에서 시세는 현실화되는 것이다. 결국 이 시기에 구입하는 사람은 그 이전에 구입한 사람보다 안전하면서도 싸게 구입하게 된다. 저자가 이 논리를 처음 세상에 발표하던 95년말경에는 무슨 해괴한 소리냐는 비난을 받았지만 이제는 재개발의 정석이 되어 있다.

<주의할 점>

1. 

감정평가액이 공개되어도 비례율이 결정되기 전에는 총부담금이 정확하지 않다.
추가부담금은 다음과 같은 식으로 결정되기 때문이다.
추가부담금 = 분양가액 - (지분의 평가액 × 비례율)
대부분의 재개발지역에서 비례율이 100% 이하로 나오고 있기 때문에 비례율이 발표되지 않은 지역에서는 예상했던 추가부담금보다 더 들어간다고 예상하고 있어야 한다.

2. 

평가액이 나온 시점에서 물건을 고를 때는 지분의 평수나 공시지가 등은 아무 의미가 없다. 다른 지분에 비해 얼마나 프리미엄이 적게 붙어 있는가, 총부담금이 얼마인가를 판단하면 된다.

3. 

평가액이나 비례율에 대한 조합원의 불만이 높은 지역은 분쟁가능성이 있고, 공사 및 입주시기가 예상보다 늦어질수가 있으므로 조합에 들어 분위기를 파악해야 한다.

4. 

국공유지를 구입할 경우 추가부담금 외에 별도로 불하대금이 나온다. 때문에 해당구청 재무과나 조합에 문의하여 불하대금에 대하여 확인해야 한다.

재개발아파트 투자시에는 몇가지 조심해야할 요인들이 있다. 특히 입주를 염두에 두는 투자자분들이 살펴보아야 하는 것 중 가장 눈에 보이지 않는 변수가 비례율이다. 이는 다른말로 개발이익률이라 하는데 구하는 산식은 다음과 같다.

대부분의 사람들이 추가부담을 계산할 때, 분양가액과 지분(토지 건축물)의 평가액간의 차액만으로 생각한다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 지분의 평가액에 비례율을 곱해서 나온 금액을 분양가에서 빼기 때문에 추가부담금이 달라지게 된다.
예를들어 자신의 평가액이 1억 나왔고 33평형(분양가액 1억 6천만원으로 가정)에 배정되었을 때, 흔히 추가부담이 6천만원으로 알고 있다. 그러나 비례율이 80% 나온 지역에서는 평가액에 비례율을 곱하니 실제 권리가액은 8,000만원으로 인정되어 추가부담은 8천만원이 된다. 그러나 비례율이 120%가 되면 권리가액은 1억 2천만원이 되어 추가부담은 4천만원이다. 이처럼 똑같은 평가액이라도 비례율 차이로 추가부담이 4천만원이나 차이가 나는 것이다.
비례율은 각 지구의 사업진척속도나 사업비, 조합원수와 일반분양분, 이주비 등의 차이에 따라 100%이하로 나올수도 있다. 통상적으로 비례율은 120% - 80%로 지역별로 차이가 많이 난다.

(1) 이주비 지급절차

<첫 번째 절차> 이주비 신청
이주하기 10일전까지 조합에 이주비 지급신청을 한다.(구비서류 지참) 이미 이주비를 지급받은 지분을 매입했을시에는 소유권 변경과 동시에 이주비 승계신청을 하며, 구비서류는 이주비 지급신청의 서류와 대체로 같다. 그러나 이주비가 승계되지 않는 조합도 간혹 있으니 주의해야 한다.

<두번째 절차> 퇴거 완료 및 제세공과금 처리
퇴거를 완료한후 제세공과금 납부를 확인할수 있는 영수증 사본을 첨부하여 조합에 제출한다. 세입자의 전세금이나 저당권 문제의 처리를 돕기 위해 일부 조합에서는 이주비 중 일부금액을 미리 지급해 주기도 한다. 퇴거가 완료되지 않으면 이주비가 전액 지급되지 않는다.

<세번째 절차> 이주비 지급
이주비를 지급하기로 약정한 날에 소유자 본인이 인감도장을 첨부하여 조합에 방문하여 지급받는 다. 조합에 따라서는 은행 구좌로 지급하기도 한다. 근저당권 수수료 및 공과금 미납분에 대해 일정금액을 조합에 예치금으로 맡겨 놓아야 한다. 이 주비 지급과 동시에 단전-단수조치된다. 등기부상 근저당, 가압류 등이 남아 있을 때에는 대체로 이주비가 지급되지 않는다.

(2)조합원신고 및 이주비 신청을 위한 구비서류

< 구비서류 중 인감증명원 사용 내역 >

사유지소유자 (6통)   근저당권 설정용 / 근저당권 설정 위임용   철거위임 각서용 / 이주비 차용 신청서용   소비대차 계약서용 / 영수용   국공유지 점유 (7통)   철거위임 각서용 / 신고각서용   약속어음 공증위임용 / 약속어음 공증용   철거동의 각서용 / 영수용   국공유지 불하신청 및 매입 위임각서용 < 참고사항 > 부동산 거래시 소유권 이전서류 매 도 자 매 수 자    등기권리증    인감증명(용도 - 매도용) 1통    -- 매수자의 이름,주민번호, 주소기재    인감도장    주민등록초본 1통    토지대장, 가옥대장 각1통    등기부등본 토지-건물 각각 1통 주민등록등본 1통 매매(검인)계약서 도장(막도장도 가능)