부동산노트(12) |
   |
부동산노트(12) |
|
2006-08-23 09:48
http://blog.drapt.com/prgump/2908091156294100983 
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
★! ★! ★! ★! ★! ★! ★! 베스트 질문 ♠ 베스트 명답 ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
명품10 44회 스크랩 작품입니다.
◐ 갈등! ♨
아파트의 매수 갈등! ♨
아파트의 매수 갈등에 대하여 확실하게 해답을 드리겠습니다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 이 문제 때문에 하루에도 수십 번씩 전문가의 보석같은 글들을 읽어 보지만, 뾰족한 해답이
나오지 않아서 잠을 설치시는 분들이 많을 것입니다.
우선 아파트 매수시에 실제로 어떤 갈등들이 이루어 지는지 유형별 사례를 열거하면서
일문 일답 형태로 질문과 함께 모범 답안을 제시 하겠습니다.
다음에 나올 질문들은 실전 현장에서 무수히 겪을 수 있는 아파트 매수와 관련된 질문들인데,
저의 답안이 혼란스러운 갈등의 암흑에서 한 줄기 햇살이 되기를 간절히 희망합니다.
◐ 아파트 매수시에 무수한 갈등의 상황에서 여러분은 어디에 속하십니까?
A. 아무리 아끼고 돈을 모아도 아파트의 상승을 따라잡지 못하기
때문에 허탈감을 느낀다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 수도권이나 지방의 핵심부에 사시는 무주택 분들이라면 많은 분들이 이러한 박탈감 때문에
힘들어 하실 것입니다.
우선 막연하게 돈만 모으지 마시고, 원하는 아파트 몇 군데를 목표로 설정해 놓고 사이트에
들어가서 수시로 시세를 체크하거나 현장을 방문하는 등의 기본적인 활동을 병행하십시오.
돈을 모으는 방법은 여러가지가 있겠지만, 아파트를 매수하기 위한 최소한의 자금이 마련
되었다면 목표 금액의 70%만 달성 되었어도 사전에 눈 여겨 놓은 아파트를 과감하게
매수하시는 게 현명합니다.
이때, 매수하고자 하는 날짜로부터 수개월 전에 급매물에 관심을 갖거나 은행 대출에 민감해
하지 마시고 적극적으로 활용하여 유망 지역의 청약에 발빠르게 나서는 게 좋습니다.
B. 마음에 점을 찍어 놓은 아파트가 몇 군데 있는데, 각각 장단점이 상존해서
갈피를 잡지 못한다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 우선 마음에 염두해 두었던 아파트들이 자신의 여건과 미래의 투자 가치가 있는지를 전문가의
조언, 부동산 사장님을 통해서 냉철하게 평가해 보고, 확신이 선다면 해당 아파트들에 대한
평가 잣대를 세워서 가장 유망한 아파트를 매입하시기 바랍니다.
위의 사항은 제가 쓴 아파트 평가 기준을 점수화 시킨 자료가 있으니까 참조하시면 도움이 될
것입니다.
C. 꼭 매수하고 싶은 아파트가 있는데, 자금력이 부족하거나
안정적인 직장이 아니라서 망설인다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 매수를 하고 싶은 아파트가 미래의 투자 가치가 확실하다면 다음 문제는 본인의 자금력과
수입 문제를 따져 보아야 합니다.
예를 들어서 3억 아파트 매수시에 1억원의 자금이 있고 월 수입 중에 저축액이 100만원
정도만 된다면 저축하기 보다는2억 정도의 대출을 받아서 90만원 정도 수수료를 내고
아파트를 매수하는 것이 좋습니다.
문제는 60% 이상 대출을 안 해주기 때문에 3-5천만원이 부족할텐데 이 부분은 전세를 끼고
구입하거나 여건이 되면 신용대출, 혹은 주변에서 돈을 빌리고, 월세방으로 이사까지 감수할
필요가 있습니다.
D. 적은 평수에서 큰 평수 혹은 오르지 않는 지역에서
오르는 지역으로 갈아타고 싶다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 위 사항은 여건만 된다면 빠를수록 좋습니다. 절대로 망설일 상황이 아니며, 바로 앞에서
제시한 방법으로 자신의 여건과 금액을 산출해 보시고, 약간 무리한 선에서 투자 가치가 높은
큰 평수 혹은 유망 지역으로 재빨리 옮길 것을 강력하게 권고합니다.
E. 아파트 매수를 언제 해야 최대한 싸게 구입할 지
정확한 판단이 서지 않는다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 시장의 움직임이 유동적이기 때문에 지역, 시기, 개인 여건 등을 고려하여서 가격이 오르는
아파트를 추격 매수하기 보다는 매수보다 매도지수가 높은 정체기를 선택해야 합니다.
이 때 너무 오래 기다리면 때를 놓치기 때문에 매일 부동산 흐름을 점검하시고, 이 시기에는
급매물이 많이 나오는 상황이기 때문에 좀 더 낮게 매수 가격을 받쳐 놓고 협상할 각오로
매수에 임하면 싼 가격으로 집을 구입할 수 있습니다.
F. 교육 및 직장과의 거리, 미래의 투자 가치 중에서 당장
어떤 선택을 내려야 할 지 고민이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 자녀의 교육과 직장 문제는 현실적 여건이며 아파트의 구입은 미래 투자 성향이 강한데,
미래 투자 가치가 어느 정도 보장된 아파트라면 무조건 매수에 나서는 것이 바람직합니다.
어차피 하나를 얻으면 하나의 고통은 감수해야 하는데 특별한 상황이 아니면 아파트
수익률을 최고의 우선 순위로 잡고 불편함을 감수해야 합니다.
G. 안정감 있게 원하는 평수를 매수해야 할 지,
무리해서 큰 평수를 매수해야 할 지 갈등이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 누구도 장담할 수는 없지만 적어도 향후 3-5년 동안은 일부 지역을 제외하고 중대형 평수의
선호도가 커질 것으로 점쳐지기 때문에 약간의 무리가 따르더라도 공격적으로 큰 평수를
매수하는 것이 가치 창출을 이끌 수 있습니다.
다만 이 경우에도 평수만 크다고 좋은 것이 아니라 입지, 미래의 가치를 필수로 체크해야
합니다.
H. 마음에 들며 미래도 밝은 아파트인데, 가격이 올라서
상투를 잡는 것 같아서 주저하고 있다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 이 경우에는 해당 지역의 아파트 자체만을 놓고 판단하지 마시고, 같은 조건의 주변 시세와
오른 이유에 대한 분석, 향후의 호재 등을 점검하시어 만일 이러한 조건이 어느 정도
갖추어진 상황이라면 실제 거래가격의 시세인지가 확인되면 오름폭에 관계 없이 매수를
권하고 싶습니다.
왜냐하면 아파트는 오르는 이유가 있고, 오르는 곳이 더 오르기 때문입니다.
I. 정부의 강력한 아파트 정책을 믿고 매수를 기다려야 할까
아니면 무시하고 잡아야 할까? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 정부의 정책을 무시하는 것은 위험한 발상이지만, 우선 현 정부 3년 동안의 부동산 규제와
아파트 변동 사항을 점검할 필요가 있습니다.
정치적인 면이라 좀 민감하긴 하지만 1가구 1주택이라면 정부의 정책을 약간 고려하면서
침체기를 골라서 투자 가치가 높은 아파트를 매수하는 것이 후회가 없을 것입니다.최근
3년동안 상반기 폭등 하반기 정체의 양상을 보이고 있는 까닭에 9월-11월 사이가 매수 적기로
보여집니다.
J. 적은 평수의 아파트를 두 채 가지고 있는데,
팔리지 않아서 매우 심란하다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 소형 평수가 재건축이 아닌 상황에서는 투자 가치로서 매우 나쁜 상황이라는 전제하에
여건만 되면 목표선보다 약간 손해 보는 선에서 아파트를 신속하게 매도하고, 대신
투자 적기와 유망 지역의 중대형 평형으로 응집하는 게 바람직합니다.
똑똑한 아파트 하나가 계륵같은 아파트 서너채보다 효자 노릇을 한다는 사실을 명심하십시오.
K. 지방에 살고 있지만, 투자 목적으로 수도권 아파트를 매수하고 싶은 데
어디가 좋을까? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 우선 1가구 1주택의 요건을 갖춘 상태에서 수도권의 강남-분당-용인-수원-동탄 라인을 1순위로
추천해 드립니다.
매수 가격에 따라서 위 라인이 경부 고속국도를 축으로 남하할 수 있는데, 경부 고속국도의
축과 전철역에서 벗어나지 않는 30평대의 새아파트를 매수한다면 시세 차익을 많이 남길
것입니다.
특히 저평가가 되었다고 여겨지는 용인 연원마을 신갈 기흥 상현 일대를 추천하며,
고급 아파트로서 향후 투자 가치가 높은 지역은 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동백 등을 꼽을 수
있습니다.
L. 청약을 받아야 할 것인가?
아니면 기존 아파트를 매수를 할 것인가? 고민이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 똑같은 여건이라면 무조건 청약을 받는 것이 현명합니다.
솔직히 최근 2년동안 유망 지역에서 청약을 받아서 손해를 본 사람은 거의 없으며 입지가
좋은 대부분의 지역은 분양가의 50%-100까지 시세 차익을 남겼습니다.
다만 경쟁률이 높은 곳은 시세 차익이 클 확률이 다분하지만 비현실적이기 때문에 지나치게
몰려드는 곳에만 관심을 가지는 것은 아파트로 시세차익을 남길 때를 놓칠 가능성이 크므로
분양가가 비싸더라도 여러 곳에 청약할 것을 권유합니다.
M. 당장 급하지 않지만 아파트를 장만하려고 하는데
어떻게 해야할까요? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 수도권의 무주택자라면 급하지 않는 상황이란 존재하지 않습니다.
한시가 급하고 1초도 귀한 시간입니다. 그만큼 향후에 아파트 시세가 지속적인 상승을 거둘
확률이 높기 때문에 팔장을 끼는 것은 최악이며, 오히려 침체기(올해는 9-11월)를 골라서
여건에 맞는 유망지역을 토대로 하여 적극적인 매수를 하시기 바랍니다.
N. 대출을 받고 싶지만 은행 이율이 오른다고 하여
걱정이 되어 매수를 꺼리고 있다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 대출을 얼마나 받느냐가 문제인데, 솔직히 은행 대출은 아파트 상승폭에 비하면 글자그대로
새발의 피입니다.
심각한 경제 상황이 아니라면 아파트 구입을 위한 대출은 황금보다 귀하게 활용될 수 있으며,
분명 재산 증식의 효자 노릇을 톡톡히 하기 때문에 많이 받을수록 유리합니다.
대출을 무서워 하는 사람들은 절대로 아파트로 성공할 수 없습니다.
다만 여건이 열악할 경우에는 좀 더 신중한 판단이 요망됩니다.
O. 단기간에 차익을 보고 싶은 데 원하는 아파트가
투기 지역으로 묶여 있어서 매수를 주저한다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 지역과 상황에 따라서 차이가 있을 수 있지만 투기 지역의 아파트가 여타 지역의 아파트보다
시세 차익이 훨씬 높다는 점을 상기해야 합니다. 오죽하면 투기지역으로 묶여 있겠으며
버블 7이라는 신조어까지 등장했겟습니까? 단기간에 차익은 무리이며, 3년 정도의 기다림을
감수하시고 매수를 권하고 싶습니다.
P. 아파트를 매수 해야할 지,
다른 곳에 투자 및 저축을 해야 할 지 머뭇거리고 있다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 무주택자라면 기본적인 여건만 허용된다면 무조건 아파트를 매수해야 합니다.
미래의 전망이 과거-현재의 연장선상은 아니지만 적어도 여타의 투자 수익률을 압도하는
것이 부동산인데, 무얼 망설이십니까?
다만 자본금이 턱 없이 부족하다면 부지런히 이율 높은 곳을 찾아서 저축을 하는 게 좋을 듯
하며 이 역시 어느정도만 여건이 허락된다면 20평대라도 내 집 마련을 하는 것이 바람직합니다.
Q. 돈이 부족하기 때문에 전세를 살아야 할 것인가,
무리해서 아파트를 장만할 것인가 심란하다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 무주택 서민들 중에는 넓은 평수에서 전세를 사시면서 아파트 매수에 관심을 두지 않는
분들도 많은데 가장 잘못된 방법이라고 여겨집니다.
오히려 어려움을 감수하고 좁은 셋방살이를 하면서 그 차액으로 여러 형태로 돈을
불려나가는 것이 내 집 마련에 지름길입니다.
명심하십시오.
자기 집이 없는 상태에서 호화롭게 사는 것은 주택 가격 상승에 따른 상대적 손해를 보고
있다고 생각하면 됩니다.
R. 아파트를 매수할 여건은 되는 데 부동산 지식이 부족하여
확신이 서지 않아서 답답한 상태이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 원하는 아파트를 매수할 여건은 되는데 그 곳이 얼마나 가치가 있는지에 대하여 확신이 서지
않는다면 닥터 아파트 사이트에서 1-2달만 부로그를 찾아 여행을 떠나십시오.
그렇게 되면 최소한의 눈이 트일 것이고, 원하는 지역의 아파트를 매수하는 데 대한 확신이
들 것입니다.
아파트는 최소한의 노력으로 최대의 효과를 볼 수 있는 매우 단순한 투자 형태이며, 훌륭한
정보가 지천으로 깔려 있기 때문에 금상첨화입니다.
S. 판교, 이의동의 무주택 1순위 청약 호조건을 유지할 것인가
아니면 아파트를 매수할 것인가? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 이 부분은 제가 확률을 따져 보아야 합니다. 제 아무리 유리한 조건이라 할 지라도 10대 1이
넘어가면 당첨되지 않는 것을 전제로 무조건 미래 발전성과 입지가 좋는 기존 아파트를
매수하는 것이 현명합니다.
솔직히 1000대 1이나 100대 1이나 10대 1이나 당첨되지 않을 확률이 매우 높기 때문에 여기에
목숨을 거는 것은 바람직한 방법이 아니며 오히려 여유 자금이 있다면 다른 곳을 분양 받거나
기존 아파트를 매수하면서 경쟁률이 좀 더 높아지더라도 청약을 하는 것이 현실적입니다.
어차피 당첨 될 사람은 당첨이 됩니다.
T. 위치는 좋은데 아파트와 주상복합 혹은 빌라 중에서
어느 것을 매수할 것인가 확신이 안 선다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 특별한 사유가 아니라면 향후 5년 이상은 빌라나 주상복합 시대는 이미 지났다고 봅니다.
고급 빌라의 경우 당시에는 메리트가 있어 보이지만 시간이 갈수록 아파트와의 시세 차이가
생길것이고 주상복합의 경우에 우리나라 국민들의 정서에 맞지 않다는 것이 그 이유입니다.
특히 상가를 낀 중소형 주상복합은 피해야 하며, 아무리 겉치레가 화려한 빌라일지라도
아파트를 넘어설 수는 없습니다.
다만 강남과 분당의 주상복합처럼 대단지 대형화 된 주상복합은 가치 창출면에서 으뜸이기
때문에 예외입니다.
U. 아파트 가격이 급등하여서 버블과 거품이 있다고 생각하여,
떨어질 때까지 기다려야 할 것인가. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 현재로서는 강남의 재건축을 비롯한 일부 지역에 거품이 있는 것이 사실로 보여집니다.
다만 수도권 전체가 버블 형성이 되었다고 판단 되지 않으며, 유망지역의 중대형 평형은
버블이라고 하기에는 상승 가치가 매우 커 보입니다. 강남, 목동의 아파트 일부가
평당 4000-5000까지 이르는데 다른 유망 지역의 아파트들은 2000을 넘기지 못하는
상황이므로 버블론은 개인적으로 기우로 여겨지는 까닭에 오히려 비수기를 활용한 매수를
권하고 싶습니다.
V. 교통, 교육, 미래의 가치, 환경, 새아파트, 단지 수,
브랜드, 상권, 평형, 지역 무엇이 우선인가? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 위의 모든 사항을 갖춘 아파트가 있다면 환상적이겠지만 대부분은 하나가 있으면 하나가
없고 둘이 부족하다고 여기면 세가지의 장점이 눈에 띄는 등 갈등 중의 갈등 요소라고 아니
할 수 없는 내용입니다.
여기서 주목할 점은 미래의 투자 가치성과 입지라는 두가지만 갖추었다면 가격이
비싸더라도 투자 0순위로 권하고 싶으며, 이 사항이 부족하다면 무조건 실격입니다.
그 다음에 새아파트, 대단지, 교통, 교육, 환경, 상권, 브랜드 등을 검토해야 겠습니다.
W. 미분양 아파트를 매수하고 싶지만 미분양이라는
좋지 못한 상황이 걸림돌로 여겨진다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 미분양이 된데는 분명한 이유가 있기 때문에 덥석 잡는 것은 매우 위험합니다.
다만 이 경우에는 단순 지식으로 접근해서는 안 되며, 지도를 펴 놓고 위치상의 발전성,
주변 및 아파트의 호재여부, 미분양이 된 원인 등을 좀 더 치밀하게 파악할 필요가 있으며,
미분양 원인과 기간이 얼마 동안인지에 대한 치밀한 분석이 내려진 상황하에서 전문가의
조언과 각종 자료를 바탕으로 매수 여부를 결정하여야 합니다.
만일 확신이 선다면 미분양만큼 투자가치가 높은 아파트도 없을 것입니다.
X. 프리미엄이 높은 아파트 분양권을 매입할 것인가?
다른 아파트를 분양 받을 것인가? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 아파트 단지가 얼마만큼 오를 것인가에 대한 종합적인 검토가 이루어져야 합니다.
단순히 아파트 자체만 평가하지 마시고 오히려 입지, 주변 단지의 고급화 여부, 강남과의
연계성 등을 종합적으로 고려하여 미래에 대한 투자 가치가 높다면 매수해도 문제가 없을
것으로 보여지며, 이와는 별개로 아파트를 매수하더라도 분양을 받는 것은 1가구 2주택이
아니기 때문에 분양에 적극성을 띨 필요가 있습니다.
Y. 영양가가 없는 아파트가 팔리지 않아서,
낮게라도 팔고 다른 아파트를 구입해야 하나 궁금하다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 우선 지역적 문제가 있고, 미래의 청사진도 부족하다면 무조건 팔 것을 권유합니다.
지나치게 급매물로 내 놓을 필요는 없으며, 비수기보다는 활황기에 매도를 하는 것이 제값을
받을 수 있는 방편이긴 하지만 갈아 탈 경우에는 손해입니다.
다만 활황기에 매도해서 아파트 제값을 받는 것과 비수기에 손해를 보고 팔아서 다른
아파트로 갈아탄 연후에 시세차익을 비교할 필요성이 있는데, 아마 후자의 경우가 시세
차익을 크게 남길 것입니다.
Z. 돈이 모자라서 무리하게 신용 대출이나 1-2부라도 빌려서
청약 혹은 매수를 해야하는가 혼란. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 돈이 턱 없이 부족하다면 아파트 매수에 한계가 있습니다.
다만 시세의 30-40%만 있다면 충분히 도전해 볼 문제이며, 이 때 염두할 점은 월 보수가 높고
안전한 직장이라면 반드시 매수를 해야겠지만, 여건이 열악하다면 아파트 매수를 목표로
최대한 돈을 모으기 위하여 열성과 절약의 쌍두마차로 일정 금액이 모일 때까지 부득이하게
기다려야 합니다.
약간 버겁다는 생각이 들 때 매수하는 정도가 바람직해 보입니다.
우선 앞에서 언급한 질문 및 모범 답안을 참조하실 때 유의할 점을 몇 가지만 제시하겠습니다.
첫째, 사람마다 경제적, 정신적, 환경적 요인 등의 상황이 다르기 때문에 본인의 현재 상황을
객관적으로 판단하셔야 합니다.
둘째, 제 나름대로 인터넷, 책 등을 통한 간접 경험과 직접 체험한 사항을 바탕으로 최대한
성의 있게 답을 제시하겠지만 절대적 기준으로 맹신하지 마시고, 읽기 전보다 확실한
신념을 줄 긍정적인 자료로 활용하라는 주문을 드리고 싶습니다.
셋째, 이 자료를 바탕으로 실전에 돌입했을 때, 냉정함을 잃지 마시고, 과감성과 신중함이라는
양극의 저울추에 대한 균형을 유지하시기를 바랍니다.
넷째, 질문에 대한 답변은 여건상 핵심적인 내용 위주로 제시한 것이기 때문에 투자의 정석으로
삼으시되 제가 쓴 다른 글에 상세한 답글이 많으므로 참조하시거나 아울러 부로그
종합 순위 1위-30위권의 박사님들의 글을 열독하시어 좀 더 확실한 조건하에 투자를
하시는 것이 바람직합니다.
◐ 이상에서 아파트 매수 및 매도와 관련하여 실전에서 당면할 수 있는 제반 사항에 대해서
일문일답 형식으로 총체적 분석을 꾀하였는데, 위의 내용을 하나의 잣대로 삼아서 좀 더
확실한 확률적 바탕 위에서 공격적인 투자를 하실 것을 권유하는 바입니다.
한가지 염두해야 할 사실은 위의 적극적 매수 권유는 2006-2008년까지의 전망을 예견하며
제시한 것으로써, 영원 불변의 진리가 아님을 밝히는 바입니다.
◐ 무주택 서민 여러분과 아파트에 관심을 가지신 닥터 아파트 부로그 애우님들에게 행운의
은총이 충만하기를 기원하며 졸고를 거둘까 합니다.
부디 성공하시는 여러분들이 되시기를 기원합니다.
◐ ' 잠 자는 사람은 꿈을 꾸지만 깨어 있는 사람은 꿈을 이룹니다'
◐ 감사합니다.
★! ★! ★! ★! ★! ★! ★! 베스트 질문 ♠ 베스트 명답 ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★! |
2006-08-23 09:45
http://blog.drapt.com/prgump/2908091156293901218
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
왕초보 박사 만드는 사고파는법 왕비법 대공개 ◆
명품7 52회 스크랩된 글입니다.
◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
최근 묻고 답하기에 접수된 사항 중에 가장 많은 내용이 매수와 매도에 대한 내용입니다.
남의 말만 그대로 믿고 매수 및 매도를 하거나 아파트에 대한 평가 잣대에 대한 눈이 어두워서
되는 대로 아파트를 매수 혹은 매도한다면 많게는 수천만원의 돈을 손해 본다는 사실을
상기하셔야 합니다.
다음에 제시할 내용이 자신의 자산가치를 지켜줄 훌륭한 디딤돌의 구실을 했으면 합니다.
여러분들의 갈등을 완벽하게 해소해 줄 수 있는 저만의 비법을 대공개 하겠습니다.
실제로 저는 이러한 방법으로 큰 시세 차익을 보았으며, 많은 분들에게 적용하여 큰 도움을
준 경험이 있기 때문에 자신있게 글을 공개하고자 합니다.
부동산을 알지 못하는 초보자라고 해도 다음에 제시한 방법으로 매수와 매도를 시도한다면
시행 착오를 최대한 줄일 수 있을 뿐만이 아니라, 부동산에 달통한 박사가 적재적소의 훌륭한
답변을 제시하는 경우보다도 자신감 있게 주사위를 던질 수 있는 기회를 제공할 것입니다.
◆ 다음 사항은 아파트 매수 및 매도시에 반드시 스스로 확인해야 할 핵심 사항들입니다.
◆ 우선 아파트 매매시 실전에서 가장 갈등을 겪고 있는 사례를 짚어 보겠습니다.
1. 아파트를 매수하기 위하여 언제, 어느 지역, 어느 아파트를 골라야 할 것인가?
2. 아파트를 매도해야 하는데 언제 어떤 방법으로 해야 하는가?
3. 내가 보유하고 있거나 매수하려는 아파트가 단기적 혹은 중장기적 투자 가치가 있는가?
4. 지금까지 버텨왔는데 향후에 재개발, 호재가 예상 되는 소형 평형을 끌고 갈 것인가?
5. 두 채의 아파트 중에 무엇을 매도하고 무엇을 가지고 있어야 하는가?
6. 자금이 부족하거나 월 수입이 부족한 데 20평대라도 구입할 것인가? 아니면 기다릴 것인가?
7. 청약을 해야 할 것인가? 아니면 매수를 해야 할 것인가?
8. 마음 속에 점 찍어 놓은 몇 개의 아파트 중에서 무엇을 선택해야 하는가?
9. 아파트 투자 가치 중에서 무엇을 중요시하고 매수하여야 하는가?
10. 유망 지역의 오른 아파트를 살 것인가? 평범한 곳의 저평가가 된 아파트를 살 것인가?
◆ 아파트 매수 및 매도에 대한 갈등이 현실에 부딪혓을 경우에 냉철함을 잃고 감정적으로
접근하여 큰 낭패를 보는 경우가 많은데, 이러한 시행착오를 최소화 하고, 확실한 의지를
바탕으로 최선의 선택을 할 수 있도록 도와 드리겠습니다.
결코 거창하거나 어려운 내용이 아니며 인터넷만 들어올 수 있는 실력이라면 누구나 손쉽게
평가할 수 있다는 점에 의미를 부여하고 싶습니다.
◆ 그렇다면 위에서 제시한 질문은 실전 사례에서 가장 많이 겪고 있는 아파트 매수와 매도에
대한 갈등 유형이며, 그 외에도 다수의 갈등 양상이 있겠으나 제시되지 않은 모든 내용을
포함하여 아파트를 매수하고 매도하기 위하여 스스로가 어떻게 자가 진단을 해야 하는지를
알아 봅시다
첫째, 매수 및 매도하고자 하는 아파트의 분양가와 과거 3년간 시세 및 현재 시세를
알아본다.
◆ 이와 관련된 자료는 가장 보수적이고 객관적인 국민은행 사이트 시세를 참조하면 알 수 있다.
1. 다음, 네이버, 야후 등 검색창에 국민은행 시세 기입후에 클릭
2. KB국민은행을 찾았으면 국민은행 사이트클릭
3. 아파트 시세 클릭
4. 해당 시군 클릭
5. 해당 동읍 클릭
6. 해당 아파트 클릭
7. 해당 평형 클릭
8. 아파트 기본 정보 확인
(총세대수, 평형 세대수, 분양가, 입주년도, 교육, 교통, 상권 등 정보현황 필수로 점검)
9. 중간 부분을 보면 과거 시세란이 있는데 그것을 클릭
10. 과거 3년전부터 지금까지 시세 확인
◆ 위의 순서로 해당 아파트의 분양가와, 과거 3년간 시세 및 현재 시세를 파악한다.
◆ 실전에 도움을 주기 위해서 예를 들어 보자
용인시 OO동 OOOOO 36평형 입주년도 2002년 12월
- 분양가 1억 8128만원- 2003년 7월 시세 2억 8000만원- 2004년 7월 시세 3억 2500만원
- 2005년 7월 시세 3억 9000만원- 2006년 7월 현재 시세 4억 6000만원
2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 1억 8000만원
미래 3년 시세 예측- 최소 6억 4000(3년 동안 오른 시세) - 최대 7억 5000(오른 폭의 %)
예상 편균치 6억 9500
근거: 모든 조건이 비슷하다고 여겨질 경우 오른 금액과 %를 동시에 적용한다. 그 중간이
예측가격 실제로 이러한 방법으로 아파트 시세를 예측하면 정황이 비슷하다는
조건하에서 놀랍게도 가장 정확한 확률로 시세가 형성된다.
물론 투자 여건, 아파트 노후화, 주변단지, 경제상황, 미래 호재에 따라서 등락률이
있지만 일단은 이 부분을 무시하고 단순하게 계산해도 엇비슷하게 시세가 형성되며
이러한 요건에 따라서 가감을 한다면 예측 시세에서 최소 10%~최대 30%의 등락을
염두하면 정확한 시세가 예측된다.
호재: 신갈역 확정, 용인시 상대적 저평가: 예측 시세에서 10%를 더한다
악재: 최근 단기간 급등: 예측 시세에서 5%를 뺀다.
결국 앞에서 제시한 시세에서 5% 이상 시세 추가
결론적으로 현재 시세 4억 6000만원에서 3년후 시세 상승은 7억 추측 시세차익 2억 4천
둘째, 매수 및 매도하고자 하는 아파트의 주변 단지의 과거 3년간 시세와 현재 시세 및
구단위의 과거 3년간 시세 현재 시세를 3-5군데 클릭해서 알아 본다.
1. 매수, 매도 아파트: 경기도 OO시 OO동 36평형 입주년도 2002년 12월
- 분양가 1억 8128만원- 2003년 7월 시세 2억 8000만원- 2004년 7월 시세 3억 2500만원
- 2005년 7월 시세 3억 9000만원- 2006년 7월 현재 시세 4억 6000만원
2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 1억 8000만원
미래 3년 시세 예측- 최소 6억 4000(3년 동안 오른 시세) - 최대 7억 5000(오른 폭의 % 적용)
예상 편균치 6억 9500
2. 주변 단지 아파트- 경기도 OO시 OO동 49평형 입주년도 2004년
-분양가 3억 4560만원- 2003년 7월 시세 3억 4960만원- 2004년 7월 시세 4억 560만원-
- 2005년 7월 시세 6억- 2006년 7월 현재 8억 4천
2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 4억 9000만원
미래 3년 시세 예측- 최소 13억 4천(3년간 오른 시세) 최대 18억(오른 폭의 % 적용)
등락여부-
미래 호재: 지하 보정역, 평당 2000 고급 아파트, 전철역 상권형성( 예측 시세의 10% 더한다)
미래 악재: 지나친 급등(예측 시세의 5% 뺀다)
위의 시세 예측은 실제로 과거 10년동안 강남, 분당, 과천, 목동 등의 유망 지역 뿐만이 아니라
저평가가 극심한 서울 강북, 인천, 지방 등의 대다수 아파트에 적용했을 경우에도 큰
차이가 없는 경우가 많다.
단 향후의 부동산 시장 변화가 예측 되므로 2000-2010년까지로 국한 시켜서 예측을 하는
것이 바람직할 것으로 여겨진다.
3. 구 단위 아파트 시세- 같은 방법으로 적용
셋째, 매수하고자 하는 아파트 자체의 핵심 사항을 평가한다.
1. 미래 발전 가능 2. 입지 3. 교통 4. 환경 5. 입주년도 6. 환경 7. 상권 8. 교육 9. 내외부 시설, 조경
10. 단지수, 브랜드 등
넷째, 매수하고자 하는 아파트의 주변 단지 및 구 단위의 아파트 핵심 사항을 평가한다.
1. 미래 발전 가능성 2. 입지 3. 교통 4. 환경 5. 입주 년도 6. 주변 시세 7. 환경 8. 교육 9. 상권
10. 인지도
다섯째, 구입 하고자 하는 아파트와 평형에 대한 자신의 자본금과 월급을 평가한다.
1. 소극적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 3억 5천에 5천 대출
위의 경우는 가장 안정적인 투자 형태로 보여지지만, 특별한 경우를 제외하고는 가장 옳지 못한
투자 방식이다.
왜냐하면 아파트 담보 대출만큼 싼 이자는 없기 때문에 엄청난 특혜라고 여겨야 하며
오히려 40% 가까이대출을 받아서 돈을 굴리거나 더 큰 평수를 구입하여 시세 차익을 이루는
것이 현명한 방법이다.
대부분의 서민들이 돈을 활용하지 못하여 소극적인 투자를 하기 때문에 돈을 벌지 못하는 가장
큰 이유라고 할 수 있다.
2. 안정적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 2억에 2억 대출
약 50%의 대출을 받아서 무리한 듯 보이지만 가장 이상적인 투자 형태로서 담보 대출을 가장
잘 활용하는 경우라고 할 수 있다.
단 이 경우에 저축할 수 있는 돈이 100만원 이상이라는 조건이 따른다.
역시 대부분의 서민들은 위의 방법을 지나친 대출로 여기고, 대출을 아끼는 바람에 큰 평수를
매수하는 기회를 놓치는 경우가 많다.
부동산 부자들은 대출 이자를 최대한 활용하여 돈을 굴리거나 큰 평수를 구하여 시세 차익을
이룬다는 사실을 알아야 한다.
월 100만원 이자는 큰 평수가 시세 차익을 많이 준다는 사실을 감안하면 글자 그대로 새 발의
피에 해당하는 대출 금액이다.
다만 유망지역에 투자해야만 최대의 수익을 거둘 수 있다.
3. 공격적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 1억에 3억 대출
(60%가 넘으므로 신용대출을 일부 포함하는 경우가 많음)
위의 경우는 대출금이 75%에 해당하므로 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있다.
다만 500만원 정도의 고수익이거나 200만원 이상의 저축이 가능한 사람은 결코 무리한
투자라고 할 수 없다.
왜냐하면 3억은 신용대출을 포함하더라도 이자가 150을 넘지 않는데 아파트가 오르는
유망지역에 투자한다면 그 정도의 이자에 5-10배 가까운 수익을 창출하는 경우가 많기 때문이다.
주로 아파트로 돈을 버는 부동산 전문가들이 당골로 담보 대출하는 방식이지만 개인적으로는
확신만 선다면 월 저축 200만원 이상인 사람에게도 큰 무리는 아니라고 판단 된다.
◆ 이상으로 아파트 매수 및 매도시에 자가 평가 방식의 핵심을 소개하였는데, 이와 같은 방법으로
체계적인 분석을 꾀하고, 향후 전망을 예측한다면 특별한 사유가 없는 한 결코 피해를 보지 않고
높은 수익률을 거둘 수 있을 것입니다.
◆ 많은 분들이 아파트를 매수할 경우에 단순하게 아파트 자체만을 보기 일수인데, 이것은 매우
위험한 발상이며 오히려 아파트 자체 보다는 주변 단지의 고급화 및 발전여부와 세대수,
입지 조건 등이 더 중요할 경우가 많다는사실을 간과해서는 안 됩니다.
또한 돈이 부족하다는 이유로 오르지 않은 아파트를 매수할 경우에 손해를 보지 않을 것으로
생각하고 저평가 아파트를 선호하는 경우가 많은 데 이 경우에 주변 단지나 구단위의 아파트
전체가 비슷한 양상이라면 지역적인 문제라고 단정지을 수 있기 때문에 무조건 매수해서는
안 되며, 역으로 그런 아파트를 가지고 계신 분은 특별한 호재가 없다면 하루라도 빨리
처분하는 것이 현명한 방법입니다.
여섯째, 꼭 알아야 할 아파트 매수시 유의점을 들겠다.
1. 돈이 모자라더라도 20평대 아파트는 구입하지 않는 것이 현명하다.
왠만한 호재가 아니면, 무리해서 30평대를 구하는 것이 낫지 20평대는 안방에 전철이
들어선다손 치더라도 투자 가치가 없다.
2. 가격이 오르지 않았을 경우에는 반드시 주변 아파트와 구 혹은 시단위의 아파트 시세 상승
여부를 확인하고 전체적으로 문제가 있을 경우에는 매수해서는 안된다.
지금까지 오르지 못한 서울 일부 강북지역을 보시면 제 답변이 명확함을 아실 것입니다.
물론 향후에 뉴타운 개발, 택지 지구 지정, 재개발 및 재건축 등의 호재가 줄을 이룰 것이기
때문에 서울 지역 강북권의 도약이 예측 되기는 하지만 현 시점에서는 용산구 등 몇 군데를
제외하고는 장기적 투자 목적이 바람직해 보입니다.
3. 소형 아파트나 빌라, 오피스텔 등 투자 가치가 없는 주택은 빨리 처분하고 약간 무리한 선에서
30평대의 아파트로 전환하는 방법을 강구해야 한다.
4. 나홀로 단지는 유명 브랜드에 세대수가 많더라도 피하는게 상책이다.
예를 들면 광주시에 이러한 아파트가 많은데 서울에서 가까움에도 불구하고 거의 시세
상승을 이끌지 못하고 있다.
5. 주변 아파트 시세가 높고, 구 단위 지역이 시세가 높은데, 상대적으로 입지가 좋은 아파트
시세가 오르지 않았다면 무조건 매수를 권하고 싶다.
그 예가 용인시 상현동으로 죽전, 성복, 신봉의 바람이 결국 상현까지 불어 닥친 것을 보면
알 수 있는데, 용인시에 이러한 곳이 또 한 군데 있다.
바로 마북동 특히 연원마을과 삼거마을 등이며, 구성, 신갈, 기흥, 보라 등도 이에 속하는
지역으로 투자 가치가 매우 높다.
6. 자본금이 부족하다고 하더라도 월 저축액이 200만원 이상이 되면 3억 대출을 두려워 해서는
안 된다.
적극적으로 활용하라. 이자는 겨우 140이다. 이자만 생각하고 뛰는 집값을 생각하지 않는
것은 큰 잘못이다.
최근 3년동안 집을 구입하지 못하신 분들은 아파트 시세의 급등에 다른 상대적 손해를
보았다고 생각하면 되는데 대략 월 200만원 이상은 손해를 본 것으로 추측된다.
바로 이 점이 집을 공격적으로 구입해야 하는 가장 큰 이유다.
7. 복비를 아끼려 하지말고 발품을 팔지 않는 게으름을 탓하라
많은 분들이 복비 나가는 것은 아까워 하면서도 여러 곳을 돌아 보는 것은 대수롭지 않게
생각하는 경우가 많다.
무조건 많이 돌아 보는 것이 능사는 아니지만 확률상 여러 곳을 돌아 보는 것이 좀 더 저렴한
아파트를 매수 하는 지름길이다.
8. 아파트 매수는 닥쳐서 서두르지 말고 좀 더 일찍 생각하여 급매물 형태를 취하라
많은 분들이 생각이 끝나기도 전에 아파트를 매수하는 우를 범하는데 절대로 서둘러서 집을
구하면 안 된다.
닥쳐서 급하게 서두르지 말고 돈 액수가 크다는 사실을 생각하면서 최대한 일찍 계획성 있게
준비하는 것이 바람직하다.
또한 청약과 매수는 양자 택일이 아니라 동전의 앞뒷면처럼 함께 전략을 펼치면서 둘 다
시도하는 것이 바람직하다.
9. 초보자일수록 아파트 내부 구조나 마감재에 신경을 쓴다.
누누히 지적했듯이 아파트 내부 구조나 시설은 아파트 평가 순위의 5순위에도 끼지 못하므로
모델하우스를 보고 혹은 집 구조를 보고 맘에 들어서 아파트를 매수하는 것은 매우 위험한
발상이다.
가장 중요한 것은 미래에 대한 발전 가능성과 입지, 단지수, 주변 단지, 교통, 교육, 환경 등의
외부 여건이지 아파트 자체가 아니라는 것을 명심해야 한다.
10. 투자 가치가 없는 소형 아파트를 여러채 가지고 있다면 모두 처분하고 똑똑한 큰 평수의
아파트 하나로 응집하라.
애물단지를 여러 개 가지고 있다면 과거보다는 현재에 현재보다는 미래에 양극화 현상의
최대 피해자가 될 수 있다.
최대한 빨리 처분하고 큰 평수 하나로 응집하는 것이 바람직하다.
◆ 이상으로 아파트 매수 및 매도를 효율적으로 할 수 있는 방법을 공개하였는데, 여기서
마지막으로 한 마디만 덧붙인다면 지금 제시한 사항은 제가 분석한 자료의 30%도 되지 않는
기본 사항만 알려 드린 것이기 때문에 모든 분석 방법이라고 생각하지 마시고, 실제로는
좀 더 복잡한 예측 방법을 시도한다는 점을 헤아려 주셨으면 합니다.
◆ 돈이 부족하다고 저평가, 싼 아파트, 소형 평수, 가난한 지역, 오래된 아파트를 매수하는 것은
아파트가 없는 것보다 못할 경우가 많습니다.
그 이유는 선택의 폭이 좁아지기 때문이며' 계륵보다 못한 애물단지가 되기 때문입니다.
1가구 2주택 이상 매물의 최대의 희생양은 바로 이러한 아파트가 될 가능성이 크니까
주의하시기 바랍니다.
혹시 이 판단에 자기의 집이 해당되어 기분이 언짢은 분이 계시다면, 반대의 상황으로
갈아탈 수 있는 기회를 제공한 것으로 이해하시고, 한 번 신중하게 생각해 보실 문제입니다.
도움이 될 것으로 확신합니다.
◆ 감사합니다.
◆ 왕초보 박사 만드는 사고파는법 왕비법 대공개 ◆
|
2006-08-23 09:39
http://blog.drapt.com/prgump/2908091156293583756
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
닥터 아파트 회원님 안녕하십니까?
부동산과 관련 하여 꼭 알아야 할 사항들을 이 곳에 정리해 보겠습니다.
명품4 스크랩 60회 된 글입니다.
1. 분양할 경우 체크 사항 10가지
1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악. 자본금 조달 확인
9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
10. 분양권 매수 5대원칙-
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
◆ 분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.
이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는
곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을
알아야 한다.
부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.
최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다. ◆
◆ 아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져
보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도
우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.
아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을
하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인
분양에 나설 필요도 제기 된다. ◆
◆ 분양권 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것
하나라도 망각해서는 안 될 것이다.
과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한
당첨을 꼽는다.
그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을
세운다.
청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수
있는 가장 좋은 제도이다. ◆
◆ 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적
있는가?
판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에
당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.
청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된
이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는
사실이다.
차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도
있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. ◆
◆ 따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고,
급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.
저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의
안 한다.
오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄
아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많다.
확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 된다.
무조건 된다는 신념보다는 떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야
한다.
아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을
했다. ◆
◆ 끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로
유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에
확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다.
이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양
소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.
그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도
큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고
볼 수 있다. ◆
2. 급매시 체크 사항 10가지
1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상 파악
3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열
8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측. 자본금 조달 확인
10. 급매물 매수 5대원칙-
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
◆ 청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물
형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.
특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는
것이 바람직하다. ◆
◆ 아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로
들어가야 한다.
미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 과거와 현재의 조명은 필수적이다.
또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야
투자 가치를 예측할 수 있다.
주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다. ◆
◆ 그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.
해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의
시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.
단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로
검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰
시세 차익을 누릴 수 있다. ◆
◆ 자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여
좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인
자세를 보일 필요성이 있다. ◆
◆ 청약은 10년 무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를
통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히
현실적인 시각이다.
3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.
급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.
급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는
장점이 있다. ◆
◆ 예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일
가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도
3억 5천선이며 매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.
이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이
아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의
체감을 느끼는 것이다.
무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.
급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보다 좋은 이점이 있다는 점을
알아야 한다. ◆
3. 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식- 아주 중요함
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
◆ 위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일
경우가 훨씬 많다.◆
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다?
◆ 전철역 주변에는 25평 아파트 이하의 소형 평수가 좋다는 말은 과거에 전철역이 거의 없을
경우의 서울 이야기이지 지금은 매우 위험한 발상이다.
조사 논문이나 자료가 없어서 필자가 직접 수도권 분양권과 아파트 시세를 200군데 이상 조사해
본 결과 전철역 일대의 25평 아파트는 맥을 추지 못하고 있으며 오히려 중대형 아파트들이
전철역의 프리미엄까지 얹어져 높은 시세 차익을 거두고 있다. ◆
◆ 전철역이라는 기대감으로 25평 이하의 소형 평수를 잡아야 한다는 발상은 지극히 원시적이고
단순한 발상으로 이제 이 말을 믿고 또다시 분양을 받거나 매수를 한다면 땅을 치고 후회하는
일이 많을 것이다.
이것은 결코 이론을 위한 이론이 아니며 아마 이 글을 읽고 있는 많은 독자들이 더욱 더
피부로 느낄 것이다.
물론 전철역이 없는 것보다 있는 것이 25평에 영향을 주는 것은 사실이다. ◆
◆ 하지만 30평대의 5분의 1도 못 미치는 상승률이거나 제자리 걸음이 많은 상황을 발견하였으니
아무리 돈이 없다손 치더라도 더 이상 25평에 미련을 두거나 전철역에 의지한 소형 평형의
매수 및 청약은 하지 않았으면 한다.
다만 청약의 경우 입지가 좋아서 경쟁률이 높은 곳이나 유망 지역의 25평대는 일정기간 높은
시세 차익을 거둘 경우도 종종 있다.
◆ 결론적으로 25평 시대는 완전히 지나갔고, 오히려 중대형 평수일수록 전철역의 여부에 따라
오름폭의 확대가 달라지는 경향이 많으니까 전철역 등 교통을 우선적인 지료로 삼았으면 한다.◆
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다?
◆ 많은 전문가들이 10년 이상 1순위 무주택자들에 대하여 상대적으로 유리한 당첨을 제시하면서
마치 당첨될 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 보았는데, 이는 잘못하면 내 집 마련의 길을
지나온 10년만큼 늦추어 버리는 뼈아픈 실책이 되는 경우가 많다는 것을 명심해야 한다.
물론 당연히 경쟁률이 낮은 유리한 상태이지만 이것은 상대적 경쟁률만 파악한 것이고
절대적 경쟁률을 간과한 지극히 비현실적인 논리라고 아니 할 수 없다. ◆
◆ 3월에 분양한 판교 무주택 1순위 청약의 경우 예상보다 경쟁률이 낮았지만 10년동안 그것만
목메어 기다린 그 유리한 분들이 지금은 어떤 기분으로 지내고 있을까?
분명히 말하지만 당첨 가능성에 무게를 두고 찰떡같이 믿어 온 그 전문가들의 입술 때문에
판교 당첨도 놓치고 내 집 마련도 못하여 집값만 폭등하여 진퇴양난에 빠진 분들이 훨씬 많지
않은가?
아직도 청약은 지속되고 있다. 물론 언젠가는 당첨 될 수 있지만 현실적으로 분양가가
가만히 있는가? ◆
◆ 오히려 시세를 추월한 지역도 많으며 당첨되면 로또라고 여기던 과거의 생각들을 한꺼번에
뒤짚어 버리는 그런 분양가에 시세차익이 나는 줄 알면서도 돈이 모자라서 무주택 서민들은
넋을 놓고 바라볼 지경이 되고 말았다.
확률은 가장 과학적이며 현실적이고 가능성이 큰 기준이다.
절대로 이 확률을 무시해서는 안된다.
차라리 1순위 통장이 없엇다면 과거에 적은 돈으로 유망 지역의 청약에 당첨 했거나 급매물
형태의 매수로 매우 큰 시세 차익을 노렸을 것이다. ◆
◆ 결론적으로 청약이 보물창고임에는 틀림 없는 사실이지만 그것보다 우선적으로 접근해야 할
것이 비수기를 통한 매수라는 말을 하고 싶다
두 가지 전략을 동시에 펴되 매수가 잡히면 매수 하는 것이 최선의 길이다.
앞에서 언급했듯이 비수기의 매수는 1억 가까운 시세 차익을 남길 수 있는데 이제 우리
서민 분들도 잃어 버린 10년을 어떻게 찾아야 할 지 곰곰히 생각해 보아야 할 때이다. ◆
3. 오르지 않았기 때문에 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다?
◆ 이 말은 매우 위험성이 크다.
실제로 3년 등락폭을 보면 지역에 따라서 편차는 있지만 오르지 않았기 때문에 오른다는 발상은
잘못된 사고 방식이다.
그런데 안타깝게도 대부분의 부동산 초보자들은 자본금이 부족하고 분석력이 떨어지기
때문에 오른 아파트를 꺼리고 오르지 않은 그런 아파트를 선호한다. ◆
◆ 하지만 결론은 그런 아파트는 또다시 비참한 참패를 당하는 경우가 많다.
오르지 않는 이유는 분명히 존재하고, 그런 아파트는 아파트 자체의 문제점도 있지만
대부분은 주변 여건(동단위, 구단위)이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 더욱 오르지 않을
가능성이 크다.
그래서 아파트 시세에서 주변 아파트 과거 3년 시세를 보는 것이 매우 중요하다.
부동산에서 매매를 위하여 종종 이런말을 사용하는데 절대로 현혹 되어서는 안된다. ◆
◆ 다만 이런 경우는 오를 가능성이 많다.
향후에 전철역이 들어서거나, 뉴타운, 재개발, 택지지구, 기타 호재 등이 3년 안에 들어 설 경우
복합적인 검토하에서 오를 수 있는가를 판단하여 매수 하는 일이다.
또한 사방이 호재로 가격이 올랐는데 그 주변 마을만 오르지 않았다면 그 마을은 분명
큰 폭의 상승을 보이며 시세가 오를 것이다. 이런 점에서 주변이 항상 중요하며 필자가
연원마을을 추천하는 이유이다. 실제로 용인 상현동의 예가 좋은 본보기이다. ◆
◆ 설령 아파트 자체가 호재가 있다손 치더라도 아파트 시세가 지독한 보합을 그리는 그런 지역은
일단 접어 두는 것이 바람직하다.
주식에서는 기본적으로 과거 차트를 바탕으로 현재 가치와 미래 호재 등으로 평가를 내리는데
주가가 미동도 하지 않는 장기적 횡보합을 그리는 종목은 상식선에서 투자 하지 않는다.
부동산은 한 종목에 국한 된 것이 아니고 지역적인 문제가 될 가능성이 많기 때문에
더더욱 이런 곳은 피해야 한다. ◆
4. 무주택을 탈피해야 하니까 무조건 내 집 마련을 해야 한다?
◆ 무주택을 탈피하기 위하여 집을 무조건 마련해야 하는가?
하지만 무조건이라는 말이 매우 큰 잘못이다.
입지가 나쁜 지역의 중대형 평수, 모든 지역의 25평 이하는 가능하면 매수하지 않는 것이
현명하다.
특히 25평의 아파트는 매수의 경우보다 차라리 자유로운 무주택자로서 남는 것이 좀 더
시세 가치를 높일 수 있는 길이 된다. ◆
◆ 청약 당첨에도 유리하고, 32평에 곧바로 들어갔을때 양도세 등의 염려가 없으며, 행동 반경이
자유롭기 때문에 입지가 좋은 집을 매수할 수 있는 여건이 된다.
그러나 1가구 2주택의 과세가 지나친 현실을 감안할 경우에 25평이나 불투명한 지역의
아파트를 덥석 사게 되면 투자 가치가 높은 아파트를 잡을 수 있는 기회가 제한적일뿐만이
아니라 잘못하면 대출로 인한 손실까지 가져올 가능성도 높다.
무조건 내 집 마련을 하는 것이 능사가 아니다. ◆
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다?
◆ 최근 6개월 혹은 1년 동안 지나치게 폭등한 아파트라면 단기간에 추격 매수를 하는 것은
바람직하지 않다.
그렇지만 10% 내외의 시세 상승률을 거두고 있는 중이라면 오히려 아파트 매수의 호기가
될 수 있으며, 오르는 이유를 확실히 알아 낸 다음에 발전 호재로 인한 상승이라면 초반에
추격 매수를 시도할 필요가 있다. ◆
◆ 더욱 더 좋은 방법은 과거에 이처럼 급등을 한두번 한 아파트들은 또 몇 번 더 급등의 조짐을
보일 가능성이 크기 때문에 비수기를 틈타서 초급매물을 매수하면 매우 높은 시세 차익을
얻을 수 있다.
왜냐면 급매물이 적어도 오름폭의 40-50%가까이 빠진 선에서 나오기 때문에 향후에 부동산
전망이 좋은 활황기에 순식간에 1억의 격차를 벌이면서 뛰는 경우가 많으니까 매수에
적극적일 필요가 있다. ◆
◆ 전혀 미동이 없는 아파트는 죽음의 아파트라고 할 수 있으며 오히려 오름폭을 보이는
아파트들을 급매물 형태로 비수기에 잡아서 매수해야 한다. 전문가와의 상담이 그래서
필요한데 안타깝게도 부동산에는 주식 시장에 비하여 그런 상황을 정확하게 예견하는
전문가들이 턱없이 부족한 것 같다. ◆
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다?
◆ 아파트 가격이 지지부진하게 이자율만 감당할 정도의 소폭 상승을 거듭하기 때문에 보유할
것인가 갈아탈 것인가에 대한 갈등을 하는 분들이 많다.
이 경우는 앞에서 언급한 25평 이하의 전 지역 매물, 혹은 입지가 좋지 않은 중대형 평형의
매물이 대부분이다.
만일에 2-3년 동안 잘 해야 2-3천 대의 아파트 시세 차익이라면 이는 아파트 큰 흐름상
분명한 손해이기 때문에 말을 갈아 타야 한다. ◆
◆ 수도권 일대에 3년 투자해서 1억 이상 벌 곳은 널려 있다.
물론 연구를 할 대목이며 어떤 경우이든지 덥석 스스로 아파트만 사지 않는다면
2-3천 이상에 양도 소득세 및 기타를 포함하고도 남을 시세 차익이 뒤따르며 때에 따라서는
의외의 폭등도 가져 올 수 있다.
그런데 당장 나가는 양도 소득세가 아까워서 차일피일 미루는 전략은 바람직하지 못하다.
언젠가는 집을 팔 것이고 그떼도 소득세는 내야 할텐데 그것까지 갈아 타는 돈으로 계산하면
이치에 어긋나는 일이다.
조금의 손해를 보는 것 같지만 갈아타서 유망지역이 보인다면 망설여서는 안된다. ◆
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다?
◆ 대출 이자를 무리하게 끌어 안으면서 내 집 마련을 권유할 전문가들은 없다.
과거에 집값이 큰 폭으로 지속적인 상승을 거두었지만 이 대목에서는 대출을 적극적으로
권하기를 꺼려한다
왜 그럴까? 이유야 많겠지만 가장 큰 이유는 욕 먹을 것이 두렵기 때문이다.
누가 남에게 욕 먹어 가면서까지 대출을 많이 받으라고 권유하겠는가? ◆
◆ 엎친데 덮친격으로 부동산에 입문하는 대부분의 초보생들은 대출이라면 호랑이보다
더 기겁을 한다.
월 수입 500이상이며 저축액수도 250이 넘는 사람들도 1억 받기를 살얼음판 걷듯이 하니
참으로 기가 막힐 노릇이다.
자본금은 덜렁 1억-1억 5천이 대부분인데 대출을 꺼리면서 30평대가 좋다는 말은 다 알기
때문에 30평대 아파트를 추천해 달라고 하니 과연 1억 5천에 1억 대출 받기를 두려워하면서
입지가 좋은 어느 아파트를 추천할 수 있는가? ◆
◆ 수입이 따르지 않고 자본금이 턱 없이 부족한 경우라면 충분히 이해가 된다.
대출의 원칙은 없지만 필자는 저축액이 200이사이고 확실한 투자성만 있다면 50-60%까지
대출 받는 것을 두려워 하지 말라고 권유한다.
그래야 30평대 유망지역 아파트를 선점하여 시세 차익을 극대화 할 수 있기 때문이다.
2억 대출은 큰 돈이지만 그에 따르는 이자 90-100만원은 분명 큰 효자 노릇을 할 가능성이 높은
데 너무 주저한다. ◆
◆ 만일 대출에 자신이 없거든 아파트를 바로 사려 하지 말고 좀 더 공부해서 시세를 알아
본 연후에 투자를 하거나 원하는 만큼의 아파트 대출을 받아서 소극적인 투자를 할 수밖에 없다.
최근 묻고 답하기에서 소극적인 대출로 인하여 30평대 혹은 유망지역 아파트를 매수 하지
못하여 절규에 가까운 탄식을 쏟아 내는 사람은 많이 보았지만 지나친 대출로 생계가
위협 받는다는 말은 거의 듣지 못하였다.
결론적으로 대출을 많이 받으라는 것이 아니라 좀 더 배짱을 키우고 확실한 투자처를
찾았다면 유망한 물건을 잡기 위하여 대출을 활용하라고 말하고 싶다. ◆
8. 부동산 가격이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 기다려야 한다?
◆ 부동산 거품이니 폭락이니 깡통 주택이니 참 말들이 많다.
솔직히 아파트 가격이 기하 급수적으로 오른 것이 사실이며 이러한 말들은 무주택
서민들에게는 엄청난 위안이 될 것이다.
제가 이미 앞에서 언급했지만 도대체 버블이니 폭락이니 그런 근거가 왜 나오는가?
이젠 왜곡된 사고 방식에 찌든 일부 전문가들의 그 말을 선전하면서 무주택 서민들에게
일시적인 위안을 주려는 설익은 아마추어들도 많이 보인다.
부화뇌동하는 것 까지는 좋으나 과거 지표를 보았을 경우에 일정 지격의 거품은 모르겠지만
폭락을 한 적이 있는가?
아이엠 에프나 전쟁 국가 위기 상황 심각한 경제 침체 및 공황을 제외하고는 폭락은 쉽지
않을 것이다. ◆
◆ 그럼에도 그것을 진리인양 유언비어처럼 터트려서 무주택 서민들의 내 집 마련 의지를
꺾어 버리는 일이 많다.
이제 더 이상 그런 왜곡된 말들에 속아서는 안 된다.
서민들을 죽이는 길이다.
제가 스스로에게 이득이 되지도 않는데 이 자리에서 이런 말을 하는 까닭은 급한대로 목숨은
살려야 겠기에 불덩이에서 구제하기 위함이다.
집값이 떨어지거나 정체기를 보이면 어김없이 그런 말들이 튀어 나오는 데 제가 신이 아닌
이상 모든 것을 알 수는 없지만 오히려 그 시기가 급매물의 찬스이지 기다릴 상황이 아니라고
본다. ◆
9. 청약과 매수 중에 고민하거나 청약을 어디에 넣을지 고민한다?
◆ 청약과 매수는 동전의 앞뒷면이지 결코 선택할 성질이 아니다
또한 매수 자체끼리도 그렇고 청약 자체끼리도 그렇다.
투자 가치의 차이는 존재할 수 있지만 대략 높은 수익률이 기대가 된다면 순차적으로 청약을
시도하면서 초급매물 형태로 싸게 매수하기 위하여 받쳐 놓는 양면 전략이 절대적으로
필요하다. ◆
◆ 청약은 청약대로 순차적으로 모두 집어 넣어야지 유망하다는 지역을 가려서 넣을 그런
성질의 것이 못된다.
무주택 서민들은 날아 오르는 집값을 잡기 위하여 당첨 되기를 학수 고대해야지 마치
선택하는 것처럼 여유 부릴 그런 상황들이 아니다.
물론 향후에 변경된 청약에서는 변수가 따르기 때문에 지켜는 보아야 할 것이다.
하지만 5대 1이 넘으면 과감하게 급매 위주의 매수 전략을 동시에 펼치고 급매가 잡히면
시세를 한 번 더 확인 한 후에 매수하거나 아니면 좀 더 낮게 받쳐 놓는 등의 전략이 요긴하다.◆
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다?
◆ 최근 고분양가로 인하여 말들이 많다.
공세지구의 미분양과, 답십리 삼성래미안의 인기도 하락은 고분양가에 따른 당연한 결과이다.
앞으로 예정된 동천, 신봉, 성복, 청계, 도촌, 송도 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추정이
되며 상대적으로 구성, 흥덕, 천천 등의 분양가는 비교적 싼 편이라고 생각이 된다.
서울 지역 송파 신도시, 성동구 일대, 상도동 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추산이 되는 등
전반적으로 분양가가 아파트 시세를 강력하게 이끌고 있다. ◆
◆ 이는 유주택 시민들에게는 날개를 단 겪이지만 무주택 시민들에게는 날개를 꺾인 꼴이다.
왜냐하면 분양가의 고공 행진은 재개발과 더불어 집값 폭등의 근원지가 될 것이 분명하기
때문이다.
그렇다손 치더라도 8월에 있을 판교 40평대 분양가가 8억 선으로 보여진다고 할 때 과연 시세
차익이 없을까? ◆
◆ 3년 후 입주 시점에서 15억 언저리에 걸칠 확률이 매우 높다. 좀 더 길게 가더라도
15억은 결코 무리한 전망이 아니다.
시세 차익이 거의 80- 100% 예견이 된다.
동천, 용인, 신봉 등도 분양가가 40평대 기준으로 6억선으로 보여지는데 입주시에는
10억 전후의 시세를 보일 확률이 높다.
분양가의 60-70% 이상 수준이다
흥덕, 구성진흥 등은 분양가가 저렴하지만 3년 후의 용인시 남부권 개발 여지를 감안하면
역시 50-80% 가까운 시세 차익이 예상 된다.
분양가가 높다고 무조건 투자 가치가 없는 것이 아니며 다만 서민들에게 그림의 떡이 될
정도로 가격이 비싼 것이 안타까울 뿐이다. ◆
◆ 이상으로 아파트 분양, 급매, 잘못된 상식 등을 바탕으로 부동산에서 흔히 벌어지는 제반
사항에 대하여 조명을 해 보았는데, 결국 한 발 더 움직이고, 한 번 더 머리 쓰고, 한 번 더
도움을 받는 그런 분들이 성공을 거둔다고 할 수 있다.
잘못된 편견에 사로 잡히어 재테크의 큰 흐름에 역류하는 일이 없었으면 하는 간절한
바램으로 글을 쓴 것이 부족하나마 도움글이 되었으면 합니다.
감사합니다.◆
◆ 고정 관념 탈피, 발상의 전환이야 말로 부동산으로 돈을 버는 첩경입니다 ◆ |
댓글
