정부에서 버블 세븐론을 들고 나오면서 귀가 얇으신 분들은 다시 혼란에 빠지신것 같습니다.
주위에 보면 내집 마련에 관심은 높은데 선뜻 결정을 못하시고 계속 고르시기만 하는 분들이 참 많습니다.
이런 분들의 공통점은 크게 세가지로 요약될수 있습니다. ‘눈높이가 너무 높다’, ‘지나치게 걱정이 많다’, ‘매매 타이밍을 못 잡는다’가 그것입니다. 이번 시리즈에서는 이에 대한 해법을 말씀드리겠습니다.
첫째, 눈높이를 조금 낮추어야 합니다.
과거에는 직장이 가까우거나 자신이 자라온 곳이나 잘 아는 곳을 중심으로 내집 마련을 했으나 이제는 객관적인 투자 가치가 있는 곳을 더 선호하는 경향이 생겼습니다. 물론 과거에도 누구나 투자가치가 있는 곳에 집을 사고 싶어는 했겠죠. 그러나 투자가치 있는 집을 고르는 안목은 소수 사람에게만 있었습니다.
하지만 인터넷의 대중화에 따라 과거에는 일반인이 쉽게 얻을수 없는 지식과 정보도 지금은 인터넷을 조금만 뒤지면 쉽게 얻을수 있습니다. 이에 따라 소위 좋은 집을 고르는 조건도 점점 단순화되고 집중화되는 것 같습니다. 한달 정도만 공부하면 전문가 빰치는 지식과 식견을 갖출수도 있습니다.
아기곰을 비롯한 많은 부동산 전문가들이 내집마련의 중요 조건으로 ‘교통, 교육, 환경”을 꼽고 있습니다. 그러다보니 이제는 누구나 교통, 교육, 환경이 중요하다는 것을 알기 때문에 이런 조건을 갖추어진 곳으로만 수요가 몰리는 것입니다.
그러나 불행하게도 이러한 완벽한 주거 조건을 지닌 곳은 많지가 않습니다. 그러다보니 이러한 좋은 주거 조건을 갖춘 곳은 그 효용가치보다도 시장가격이 훨씬 높게 형성되고 있습니다. 아시다시피 직장 가깝고, 역세권이고, 학군 좋고, 전망 좋고, 대단위 단지를 구성하고 있으면서 새아파트인 경우 웬만한 곳은 6억원이 모두 넘는 것이 현실입니다. 공급이 딸리는 곳에서는 그 정도 아파트면 10억원이 넘겠죠. 국민소득 수준이 올라갈수록 이런 곳이 더 각광받는 것도 사실입니다.
이런 곳에 첫번째 집부터 마련할수 있는 여건이 된다면야 물론 좋겠지만 우리나라 주택 시장의 현실을 비추어 볼때 이런 곳에 첫번째 내집마련을 할수 있는 여건이 되는 사람은 극소수입니다.
그러므로 현실과 희망사이에 적정한 타협이 이루어져야 합니다. 마이너스 옵션을 선택하는 것처럼 눈높이를 조금 낮추면 아직도 좋은 아파트들은 많이 있습니다.
자녀가 아직 어릴 경우 학군 프리미엄이 높게 형성된 곳으로 반드시 들어 갈 필요는 없습니다. 자동차로 주로 출근을 하는 경우는 꼭 역세권 아파트를 고집할 필요는 없지요. 부부가 모두 밤늦게 들어오는 맞벌이 부부의 경우에는 전망을 즐길만한 시간적 여유가 많지는 않겠지요. 이런 곳들은 한두가지의 핸디캡때문에 실제 효용가치보다 싸게 시세가 형성되고는 합니다. (차선의 선택)
물론 미래에 그 집을 팔때에는 이런 핸디캡들이 마이너스 프리미엄으로 나타나겠지요. 그러므로 가장 좋은 경우는 이런 핸디캡들이 미래에는 사라지거나 완화되는 곳을 선택하는 것입니다. (최적의 선택)
어떤 지역이 고학력의 중산층 부부들이 많이 사는 곳이라면 현재는 학군이 나빠도 점점 좋아질 가능성이 높습니다. 거기에 있는 고등학교가 좋아서 강남 8학군이 된것이 아닙니다. 지금도 강북에 남아있는 중앙고나 용산고는 5대 사립, 5대 공립안에 드는 명문고등학교였습니다. 이에 반해 중동고나 중대부고는 네임밸류가 한참 쳐지는 곳이었습니다. 그러나 강남이라는 고학력 중산층 부모들이 모여사는 지역으로 이들 학교가 옮겨옴에 따라 신흥 명문으로 자리잡게된 것입니다.
그러므로 자녀가 어리다면 현재 학군은 처지더라도 미래에 학군이 좋아질 곳에 내집 마련하는 것이 좋습니다. 이런 대표적인 곳이 목동과 분당이었고, 미래에는 **, **, **, **이 될것입니다.
현재에는 교통이 좋지는 않은데 미래에 교통이 좋아질 곳이 유망합니다. 새로운 전철 노선이 생긴다던지, 전철 노선이 연장된다던지, 새로운 도로가 뚫린다던지 하는 곳이 그곳입니다. 같은 전철이라도 노선에 따라 가치는 하늘과 땅이 될수 있습니다. 유동인구가 많은 노선이 가치가 있습니다. 서울의 주요 업무 중심지는 세곳입니다. 테헤란로를 중심으로 하는 강남, 금융중심지인 여의도 그리고 전통적 업무 중심지인 태평로/종로 일대입니다. 이 세군데 업무 중심지를 관통하는 노선이 황금 노선입니다. 이런측면에서 볼때 9호선을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 동작구 **동, 영등포구 **동, 강서구 **동/**동 일대가 유망해 보입니다. 현재는 자동차로 출퇴근하기 때문에 전철의 필요성을 별로 못느끼는 사람들에게는 최적의 투자처입니다.
장재 터널이 개통되면 테헤란로의 접근성이 크게 개선되는 동작구 **동 지역도 유망합니다. 삼성전자 본사가 강남역에 들어서게되면 그 효과가 배가가 될것입니다. 강남까지의 접근성이 크게 개선되는 신분당선 주변지역도 좋겠지요.
환경에 대한 관심이 높아질수록 조망권등에 대한 가치도 올라가게 됩니다. 서울 강남권의 한강 조망권은 이미 그 가치가 시세에 충분히 반영되었습니다. 그러나 바로 강건너인 성동구나 광진구나 하류쪽에 위치한 용산구, 마포구, 동작구, 영등포구, 강서구 지역의 한강 조망권이 강남권 보다 결코 떨어지지는 않지요. 한강이 흘러오다 낙동강이 되는 것은 아니니까요. 공원 조망권도 유망한 지역입니다. 서울 숲 호재를 가지고 있는 성동구 **동과 그 일대, 올림픽 공원 근처의 송파구 **동과 강동구 **동 아파트들도 눈여겨 볼만 합니다.
위에서 거론한 지역들은 하나의 예에 불과합니다. 이런 식으로 조사를 하면 기존의 불루칩에 비해 투자효과적인 측면에서 우위에 있는 곳들을 발견하실수 있을 것입니다.
둘째, 지나친 걱정은 조금 접어야 합니다.
집값이 너무 비싸기 때문에 내집 마련을 한다는 것은 경제적인 측면에서는 대부분의 사람에게 인생에 걸친 최대의 결정이 될것입니다. 이렇기 때문에 신중에 신중을 기하는 것은 당연한 일입니다. 그러나 신중한 태도와 비관적인 태도는 전혀 다른 것입니다.
여러가지 이슈가 있지만 금리 인상 가능성에 대해서만 살펴보겠습니다.
지난 몇년간 전세계적으로 부동산 값이 폭등을 하였던 것은 역사상 최저의 저금리에 영향을 받은 것입니다. 이러한 저금리 상황은 깨지기 시작하여, 미국의 경우 1%까지 내려갔던 연방기준금리가 현재 5%까지 올라와 있는 상황입니다. 최근에는 중국도 금리를 올린바 있죠. 세계적인 금리 인상 추세에 발맞추어서 우리나라도 지난 2월 0.25%를 인상한바 있습니다. 이를 두고 우리나라도 금리 인상이 시작되었다고 보는 사람이 많은 것 같습니다. 또 일부에서는 아직도 금리 인상을 주장하는 사람도 많습니다.
그러나 아쉽(?)게도 금리 인상은 그리 쉽게 이루어질것 같지는 않습니다. 물론 우리나라 혼자 저금리를 고집할수 없기 때문에 언젠가는 금리 조정이 이루어지겠지만 최소한 가까운 시일내는 아니라는 의미입니다. 금리는 환율등 다른 경제 요소와 유기적인 연관성을 갖고 있기 때문에 단순히 부동산을 잡기 위해 금리를 올린다면 경제 전체의 균형이 흔들리기 때문입니다.
어설프게 그린스펀의장의 흉내를 내서 0.25%의 금리를 올렸던 지난 2월의 금통위의 결정이 지금 외환 시장에 부메랑이 되어 타격을 가하고 있는 것입니다. 어떤 나라의 금리가 오른다는 것은 국제 자본의 주목을 받기 좋은 행동입니다. 그러지 않아도 달러화 약세로 인해 대체 투자처를 찾고 있던 국제 자본의 먹이감이 된것입니다. 원화 수요가 많아지므로 인해 원화가 강세가 되고, 이는 수출 기업의 수익성 악화로 직결되는 것입니다.
그 동안 돈을 많이 벌었다는 일부 수출 기업의 수익성 악화와 우리 실생활하고 무슨 상관이 있을까요? 심지어 그동안 국민 정서(?)에 맞지 않은 고액의 성과급 배분으로 위화감을 조성한 기업체가 수익이 나빠진다니 잘되었다라고 하실분도 있을 것입니다.
기업은 수익을 내기 위한 이익 집단입니다. 기업이 환율로 인해 수익이 급감한다면 어떤 행동을 취할까요? 우선은 그 기업에 납품하는 부품 가격에 먼저 손을 댈 것입니다. 수출 기업에 납품하려면 환율 하락폭 이상의 납품 가격 인하를 해야합니다. 이는 부품을 공급하는 중소기업의 입장에서는 대단한 경영위기입니다. 이런 상황에서 고용 유지가 제대로 될지 의문입니다. 만약 이 납품업체에서 가격을 맞추지 못할 경우, 수출 기업은 거래선을 중국등 해외 업체로 돌릴 것입니다. 부품의 해외 의존도가 클수록 환율 리스크로부터 자유롭기 때문입니다. 이는 일자리 감소를 의미합니다. 그러므로 지난친 원화 강세는 중소 부품 업체의 대규모 도산과 실업 사태를 유발할수 있는 것입니다.
금리가 조정되면 그 효과는 빠르면 6개월 늦으면 18개월후에 경제 전반에 나타난다고 합니다. 지난 2월의 금리 조정의 영향이 2~3개월만에 나타난 것은 조금 빠른감이 있습니다. 그러나 그 본격적인 위력은 하반기 주식시장에서 보시게 될것입니다.
이를 막기 위해 정부에서는 원화를 풀어서 달러화를 사들인다고 합니다. 시중에 원화가 넘치면 금리가 오를까요? 내릴까요? 부동산 값 상승으로 대표되는 인플레이션이 일어날까요? 아니면 디플레이션이 일어날까요?
물론 모든 부동산은 사두면 오른다는 주장을 아기곰이 하고 있는 것은 아닙니다. 같은 부동산 시장에서도 옥석은 가려져야겠지요. 제가 안탑깝게 생각하는 것은 정작 내집마련을 해야하는 계층은 여러가지 이유로 주춤주춤하고 있는 동안, 부동산으로 재미를 보았던 다른 투자가들이 선점을 한다는 것입니다.
셋째, 투자에 있어서 정확한 타이밍을 기대하지 마시기 바랍니다.
많은 사람들이 착각을 하는 것이 자신은 투자의 타이밍을 정확하게 잡을수 있다는 것입니다. 그 방법론으로 ‘바닥을 치고 올라가는 순간에 매입을 하면된다’는 것입니다. 그러나 그것이 말처럼 쉬운 일은 아닙니다.
바닥을 통과하고 있는지 여부는 그 당시에는 알기가 쉽지 않습니다. 아기곰이 작년 11월 중순에 발표한 아기곰 시리즈 66탄에서 주택 가격이 바닥을 쳤다고 말씀드렸을때 동호회의 일부 고수분들 조차도 ‘바닥은 아닐것이다’고 반론을 폈던 것을 기억하실 것입니다. 투자 경험이 많거나 그 업계에 종사하는 분 조차도 그 바닥을 확인하기가 쉽지 않은데, 처음 내집마련을 하는 실수요자의 경우는 더할 나위가 없겠지요.
몇개월 전이 바닥이었다는 것을 모두가 아는 순간 시장 분위기는 돌변하기 때문입니다. 부동산을 산다는 것은 슈퍼마켓에 가서 라면을 사는 것과는 전혀 다릅니다. 금액 단위가 다르다는 것을 말씀드리는 것이 아니라 그 매커니즘을 지적하는 것입니다. 슈퍼마켓에서는 손님이 왕이지만, 주택 시장에서는 파는 사람이나 사는 사람 모두 동등한 주체입니다. 더구나 슈퍼마켓의 라면은 정가가 있지만 주택에는 정가가 없습니다. 어제 3억원에 팔렸다고 오늘도 3억원이라는 법은 없기 때문입니다.
사는 사람도 싸게 사고 싶어하지만 파는 사람도 제일 비쌀때 팔고자 하는 것입니다. 이 말은 이번 달 보다 다음 달에 파는 것이 유리하다고 생각하면서 이번 달에 파는 사람은 없다는 의미입니다. 그러므로 시장 분위기가 바뀌어 반등의 조짐을 누구나 알때 쯤이면 그 많던 매물은 순식간에 사라지는 것입니다. 지금이 투자할 적기라고 알면 뭐합니까? 시장에 매물이 없는데요. 이렇게 매물이 마르면서 가격이 치솟으면 언론에서는 대대적으로 보도하기 시작합니다. 그러면 이때서야 내집마련을 서둘러 보지만 이미 늦은 것입니다.
투자라는 측면에서는 부동산 시장도 주식 시장과 비슷한 점도 많지만 다른 점 중 하나가 유동성의 차이입니다. 유동성이 주식 시장보다 적다는 것은 약세장에서는 환금성이 없다는 치명적인 약점이 될수 있으나, 강세장에서는 매물 부족으로 거래량은 없고 호가만 올라가는 기세 상한가가 나타나는 것입니다. 주식 시장은 액면 분할 또는 액면 병합을 통하여 유동성을 조절할수 있지만 부동산 시장에서는 그것이 불가능하지요.
그러므로 너무 타이밍을 잘 잡으려고 하는 노력이 오히려 타이밍을 놓치게 되는 결과를 가져오는 것입니다. 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 증시 격언이 괜히 만들어진것이 아닙니다.
현정부 부동산 정책의 가장 큰 문제가 국민에게 잘못된 시그널을 주고 있는 것입니다. 정부정책이 발표될때 마다 순진한 국민들은 그 말을 믿고 매수 타이밍을 놓치는 사이 그 대책의 부작용으로 부동산 값은 계속 치솟은 것이 지난 몇년간의 역사입니다.
결론적으로 말씀드려 내집마련은 정부를 포함하여 그 누구도 책임지지 않습니다. 자신의 안목과 판단으로 결정하여야 하는 고독한 싸움입니다. 눈높이를 조금만 낮추시고, 객관적인 결정을 한다면 내집 마련의 문은 언제든 열려있습니다.
P.S) 이 글은 5월 13일에 있었던 세미나에서 제가 말씀드렸던 내용의 일부를 시리즈 글로서 재구성한 것입니다. 글이 여러 곳에 퍼질 경우 문제의 소지가 있어서 유망 투자처는 ** 표시로 하였음을 양해해 주시기 바랍니다. (제가 명기를 하지 않아도 어느 곳을 지칭하는지는 모구들 아실 것입니다만 그래도 궁금하신 분은 세미나에 참석하신 400분들은 잘 아시니까, 그분들에게 오프 미팅에서 문의하시기 바랍니다. 게시판에서 언급하지 마시고요. ^^)
세미나 때도 말씀드렸듯이 제가 말씀드리는 것은 극히 일부 지역이며, 이외 지역은 투자 가치가 없다고 말씀드리는 것은 아닙니다.
다음 시리즈 73탄에서는 버블 세븐과 부동산 세제에 대해서 말씀드리겠습니다.
|
다음글
이전글
댓글