2006-09-27 09:05
http://blog.drapt.com/plus607/592041159315540397 
자료출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
한동안 리스크가 커서 약간은 회의적이었던 용인 대주 공세 피오레를 집중적으로
분석해 보았습니다.
제가 특정 아파트에 대하여 글을 남기기는 죽전 포스홈타운을 제외하고는 처음입니다.
묻고 답하기와 쪽지의 문의가 워낙 많았기 때문에 저 또한 관심을 가지고 시장 여건과 공세
피오레의 투자 가치에 대하여 심도 있는 점검을 했는데, 몇 가지 놀라운 사실들이 발견 되어서
글을 올리고자 합니다.
이전에 약간 보수적인 시각으로 공세 피오레의 조건에 대하여 회의적인 생각이 들었지만 이는
지극히 현실의 사고 테두리에서 벗어나지 못하는 근시한적인 접근 방법이었음을 시인하며 좀 더
앞을 내다보는 안목에 비중을 두고 변화된 투자 환경을 고려해 보았을 때 실로 엄청난 투자
가치가 있다는 점을 깨달았습니다.
공세 피오레의 단점은 용인시 남부권 위치, 전철역 미계획 주변에 비하여 높은 분양가 학군의
부족 등이 꼽혔는데 어차피 그 어떤 아파트도 위의 모든 사항을 갖춘 아파트는 없으며 몇가지의
특장점만 있다면 초특급 아파트가 되는 것입니다.
예를들면 죽전의 엘지자이1은 분양당시 소규모 세대에 매우 높은 분양가 전철역부족 등으로
역시 외면 받았지만 최고급의 마감재와 시설 조망권 환경 등의 호재만으로 주변 시세를
압도하는 59평 15억 시세입니다.
대주 공세 피오레는 분양가가 너무 비싸다는 이유와 용인시 남부에 위치한 입지적인 문제 두가지로
인하여 분양율이 매우 저조하였지만 판교 분양가와 동천, 신봉, 성복 등의 예상 분양가 파주 한라 비발디의 고분양가, 신안 인스빌과의 비교 등의 사유로 인기가 초급등하고 있기에 내 집 마련을
위하여 동분서주 하시는 애우님들에게 도움을 드리고자 펜을 들었습니다.
파주 한라 비발디는 고분양가의 논란에도 불구하고 단 이틀만에 프리미엄이 8천까지
붙는 진풍경을 연출하고 있는데, 이 시점에서 용인 공세 대주 피오레의 향후 프리미엄이 과연
그에 미치지 못할까요?
관점은 다르겠지만 제 판단은 훌륭한 아파트 한라 비발디를 능가하는 초특급 프리미엄이 예상
됩니다.
저도 관심이 있어서 현장과 모델하우스를 여러 번 다녀온 적이 있으며 인터넷 상의 모든 정보와
용인시의 미래 청사진 기흥 호수의 미래 가치 등에 대하여 종합적인 고찰을 한 상태이기 때문에
확신과 신념의 일환으로 글을 올립니다.
현재 상태에서 정확하지는 않지만 한라와 신안의 분양 소식 이후 공세에 대한 관심이
기하급수적으로 급등하여 연일 수많은 인파가 모델하우스를 찾으며 계약 신청을 한 결과
80% 이상의 계약률을 기록하며 빠르게 매물이 소진되고 있음을 들었습니다.
현재의 프리미엄 1-4천은 향후 10배-20배의 높은 수익률로 예견될 가능성이 현실화
되고 있습니다.
제가 공세동의 대주 피오레를 중도에서 초특급 추천지로서 방향 전환을 한 결정적인 사유는
3년 후의 아파트 시장 변화에 대한 가장 유망한 아파트는 어느 것일까라는 질문에서 답을 준
아파트가 공세 피오레이기 때문입니다.
사람마다 보는 시각이 다르기 때문에 시시비비를 가리기에 앞서서 현 시점에서 중요시 여기는
아파트의 평가 요소와 3-5년 후의 미래 시점에서 아파트를 보는 평가 요소의 차이점을 염두해 두고
과연 공세 피오레가 투자 가치가 있는가? 그렇다면 그 이유는 무엇인가? 에 대한 저 나름대로의
해답을 찾았다고 할 수 있습니다.
물론 주관적인 사안일 수도 있지만 최소한 고정 관념의 틀에서 벗어난 미래의 관점에서 투자
가치를 따지려고 노력했기 때문에 어느 정도 설득력이 있을 것으로 판단이 됩니다.
대주 공세 피오레는 메가톤급 투자 수익률을 낼 수 있는 호조건이 잠복해 있습니다.
일단 그 실마리를 풀어 보겠습니다.
1. 국내 최대이자 최고의 환경 아파트입니다.
미래 3년만 내다 본다고 하더라도 입지, 발전성, 교통, 교육, 환경 등의아파트 평가 5대
요소에서 환경의 비중이 꼭지점에 이를 정도의 핵심 사항으로 부각될 가능성이 큽니다.
대주 공세 피오레는 주변 녹지율이 50%로서 현존하는 대단지 아파트에서 최고입니다.
웰빙 아파트의 중요성이 날로 커져만 가는 이 시점에서 공세 피오레는 주변 휴향림,
빼어난 조경과 단지 공원 그리고 다양한 테마 즉 인공 호수, 인공 실개천, 휴식 공간,
운동 공간, 레크레이션, 산책로, 예술적 최첨단 구조물 등이 조화롭게 어우러진 특급 단지로
평가가 됩니다.
2. 기흥 호수의 초특급 관광 공원 프로젝트입니다.
기흥 호수가 국내 최대 공원화 계획 일환이자 수도권 최대의 관광 단지로의 급격하게 부상했기
때문입니다.
80만평 규모의 일산 호수 공원 3배의 대규모 공원 내에 생태 학습 공간, 놀이 문화 공간,
운동 및 여가 공간, 관광객 유치를 위한 다양한 테마 조성, 신개념의 친환경 최신식 시설 배치,
21세기 수도권 최대의 관광명소라는 기치 아래 정부의 지원을 받은 용인시의 야심찬 청사진이
마련된 상태입니다.
1차로 2000억 이상을 투자할 계획이며 추가 사업비는 미지수이지만 사업비만 보더라도
용인시는 물론 인근 서울권, 동탄, 수원 등의 초특급 관광 명소가 될 것이 확실해 보입니다.
관광 산업이 해마다 큰 폭의 적자를 보는 우리나라로서는 21세기에 맞는 최첨단 친환경 관광
' 코스의 개발이 절실하였을텐데 바로 기흥 호수가 그 막중한 역할을 대신해줄 프로젝트로서
급격히 부상한 것입니다.
대주 피오레는 기흥 호수의 최고급 호텔 이상의 삶을 제공해 준다는 점에서 투자 가치가
실로 막대할 것이라고 판단이 됩니다.
막대한 자금을 쏟아 붙는 기흥 호수공원을 내 집처럼 드나드는 그 여유로움은 대주 피오레의
가치만이 아니라 향후에 호수 공원 주변을 둘러싼 신규 아파트에 막대한 프리미엄을 줄 것입니다.
3. 시야에 들어오는 모든 곳이 환상적인 아름다움을 풍기는 탁월한 조망권입니다.
조망권의 중요성이 갈수록 부각되는 시점에서 공세 피오레는 단연 돋보이는 아파트입니다.
모든 단지가 호수의 조망이 가능한 것은 아니지만 호수 조망, 휴향림 조망 50% 녹지율 조망,
신개념 호텔식 단지 테마 공원 조망 등 이 부분의 최대 강점을 지닌 아파트입니다.
4. 특히 대주 공세 피오레는 공세지구가 지닌 친환경 입지를 극대화한 것이 장점입니다.
자연휴양림 등 자연녹지가 단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지 설계도 특징이라고
할 수 있습니다.
149%, 137%의 용적률이 각각 조성돼 쾌적한 환경을 자랑하는 A단지, B단지의 경우
조경면적을 50% 이상으로 조성할 계획입니다.
.또 대규모 중앙테마광장을 중심으로 단지 곳곳을 공원화하고 입주민의 건강을 위해
중앙테마광장에는 대규모 휘트니스센터도 들어섭니다.
동탄신도시 등 다른 신도시나 택지지구의 경우 용적률이 200%선입니다.
특히 공세지구의 건폐율이 7.9%에 불과하다는 점도 특징입니다.
수도권 택지지구의 건폐율은 보통 30%대인데 이러한 상황만 보더라도 웰빙, 환경의
모든 여건을 갖춘 21세기형 아파트로서 현재 수도권에 지어진 가장 진화된
아파트라고 할 수 있습니다.
5. 입지적인 면에서 서울과의 실제거리가 멀다는 것 외에는 3년 후를 내다 본다면
오히려 매우 빼어난 입지 조건을 갖추고 있음에 주목해야 합니다.
우선 위로, 신갈, 죽전, 분당, 판교, 강남 등의 경부 고속축선상의 황금라인이 걸쳐 있으며 아래로
미래의 도시 동탄, 기흥, 평택, 천안, 아산 신도시가 자리해 있고 좌측으로 흥덕, 영통, 이의
신도시 등의 초특급 라인과 우로는 동백이 눈부시게 자리잡고 있는 형국입니다.
향후 공세 지역이 사통 팔달의 경제, 문화, 관광, 환경, 교통의 요지로서의 역할을 수행할
가능성마저 점쳐집니다.
6. 아파트 2000가구 대단지에 .15만9000평 규모에 주거·벤처업무·상업시설 등을 갖춘
자립형 ‘대주타운’중 일부입니다.
38~54평형 710가구 규모의 A단지와 45~79평형 1290가구 규모의 B단지 등 총 2000가구
규모의 공세지구 대주 피오레는 각 세대가 3베이 이상으로 설계되고 일부세대는
양면개방형으로 설계하는 등 조망과 채광을 극대화했습니다.
아울러 발코니 확장 시 공간을 극대화할 수 있도록
광폭 발코니를 제공하고 최근 수요자들이 선호하는
포켓발코니도 일부 가구에 적용됩니다.
초고속정보통신과 무인경비 시스템 등이 적용되는
등 첨단 홈네트워크 시스템이 적용된 아파트 단지로
공급되는 것도 특징입니다.
특히 이 단지는 공세지구가 지닌 친환경 입지를
극대화한 것이 장점입니다. 자연휴양림 등 자연녹지가
단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지
설계도 특징이라고 할 수 있습니다.
현재 존재하는 용인시 최신식 아파트 중의 최대
규모이며 79평 분양가가 15억대로서 최고 분양가의
기록을 경신한 것도 미래의 여건을 밝게 하고'
있습니다.
또한 교통의 요지로서 IC가 3곳 이상 걸쳐 있으며,
경부 고속 국도가 1분 이내 거리라서 서울 진입로가
매우 빠르고, 신설 지방도로 등의 확대, 아직 확정
단계는 아니지만 호수 공원의 관광 명소화에 따른
신갈-보라-공세-기흥-동탄을 잇는 새로운 전철역의
등장도 가상해 볼 수 있습니다.
현재 경부 고속 국도상에 전철역이 새로로 뻗어 있으며 동탄의 입지를 감안한다면
3년 후에 전철역 이야기가 나올 가능성도 있습니다. 10년 안에 유력해 보입니다.
7. 기라성같은 대단지 첨단 연구소의 밀집 지역으로 고급화 이미지를 더하고 있습니다.
특히 단지인근에 삼성 SDI연구소, 유한양행 연구소, 르노 삼성자동차 연구소 등이 들어서
있는데다 단지내에 3만2000여평 규모의 첨단 벤처단지가 조성될 예정이어서 배후수요까지
두텁습니다.
인근에 각종 연구소와 첨단 산업이 있다는 것만으로도 매우 높은 프리미엄을 형성한다고
볼 수 있습니다.
또한 수도권 공룡으로 새롭게 자리잡은 동탄 신도시의 확대와 삼성, 유한양행 등의 대규모
진출은 핵심 상권과 끝없는 가치 창출의 근원이 될 가능성이 매우 높다고 할 수 있습니다.
8. 각종 헤택이 많기 때문에 매수 부담이 매우 적습니다.
판교 등 공공택지지구와 달리 전매제한 규정이 까다롭지 않아 입주후 곧바로 전매가
가능하다는 점도 계약자들의 부담을 덜어주는 요인입니다.
또 채권 매입비 등 추가비용도 들지 않는다는 점도 큰 메리트라고 볼 수 있지요.
계약금 10%에 중도금 전액 대출, 이자 후불제 등의 조건도 매수자의 부담을 크게 줄이는
효과를 주고 있습니다.
9. 최신식 최고급 시설과 마감재 사용입니다.
그 무엇 보다도 가장 중요한 사실은 대주 피오레가 현재 지어진 수도권 모든 아파트 중에 가장
진화된 최신식, 신평형, 최고가 마감재, 주방과 바닥의 대리석 문양, 아파트 외관의 최첨단화
라는 점입니다.
실제로 분양 전시관을 찾은 사람들 중에서 현존하는 최고의 외관과 마감재를 갖춘 아파트라고
이구동성으로 말하고 있습니다.
강남의 롯데 캐슬을 능가하는 신평면 최첨단 유비쿼터스, 현재 아파트 기술이 가지고 있는 모든
장점을 도출해 낸 가장 진화된 아파트라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
10. 강남권 제외한 국내 최고가 16억선 분양 아파트 100% 분양 완료입니다.
과거로부터 2006년 현재까지 서울 분당을 제외한 수도권포함 전국 모든 아파트 중에서 최초로
최고가인 분양가 16억 아파트 분양이 100% 계약 완료된 점입니다.
16억 분양 완료는 향후 70평대 이하의 아파트 시세 프리미엄을 예측할 수 있는데 용인시
과거의 사례에 견주어 보면 3년 시세 차익이 50%-60%까지 이를 것으로 예측이 됩니다.
즉 70평대 9억 60평대 6억 50평대 5억 40평대 4억 30평대 3억 정도의 프리미엄이 따르지
않을까 지극히 현실적인 예측을 해 봅니다.
제가 만일 3년 전에 강남 아파트 40평대 아파트 7억 시세를 15억 이상으로 예견했다면
돌팔매를 맞았을 것입니다.
분당 아파트 40평대 아파트 5-6억대를 11억대로 예측했다면 욕설을 들었을 것입니다.
죽전 지역 40평대 4억 아파트를 8억에 예측했다면 투기꾼으로 몰렸을 것입니다.
3년전에 동백 40평대 3억 아파트를 7억에 예측했다면 뺨을 맞았을지도 모릅니다.
3년전에 동탄 40평대 2-3억 아파트를 6억에 예측했다면 발길질을 당했을 지도 모릅니다.
모두 빼어난 입지라서 그렇다고요? 그 시점에서 상기의 아파트를 얼마나 비하했을까요?
이제 공세지구 일대 대주 피오래가 3년 후에 50평대가 7억대에서 12억 간다면 몰매 맞을
일인가요?
불리한 입지를 최대한 감안하여 100%-150% 오른 위의 아파트 단지보다 매우 낮은 60%
-70% 수익률을 예견했습니다.
아파트의 가치는 현재의 시각보다는 미래의 안목으로 바라볼 때 가장 합리적인 예측에
다가 설 수 있습니다.
흔히 이러한 말들을 합니다.
우리는 신이 아닌 이상 미래의 아파트 시세를 예측할 수 없다는 점입니다.
하지만 분명한 사실 하나는 우리는 현재의 배경지식에 지나치게 얽메어 있기 때문에 오히려
미래의 보석같은 투자처를 찾지 못하는 우를 범하는 경우가 많습니다.
좀 더 냉철하게 본다면 죽전이 미분양이 속출하고, 동탄이 초기 인기가 떨어지고, 동백을
매우 가볍게 판단했던 과거의 전례는 우리는 신이 아니기 때문에 어쩔 수 없었다고 판단할
것입니다.
그 아파트를 매수하신 대부분의 사람들은 미래를 볼 줄 아는 안목 즉 선견지명의 지혜로움
하나만으로도 높은 시세 차익을 거두었지만 분양가와 입지 등의 이유를 내세워 조소와 야유를
보낸 분들은 한 치 앞을 내다보지 못한 근시안적인 시야를 탓하면서 아쉬워 하고 있습니다.
또다시 똑같은 전철을 밟아서는 안되기 때문에 다시 한번 심도있게 미래의 눈을 키울
필요가 있습니다.
그 당시 미분양 등으로 속을 태운 죽전, 동탄, 동백 등의 입주자분들의 매우 불안한 심정과
지금 대주 공세 피오레의 미분양을 매수한 분들의 불안한 심리가 아마 일치할 것이며 이러한
인고의 산물 덕분에 수많은 분들이 부러워 하는 시세 차익을 낸 것입니다.
결코 운이 아니라 노력하고 결정하고 실행하며 속을 태운 노력의 결과물임을 아셔야
합니다.
지금은 황금알 정도가 아니라 초특급 투자처로 변신한 그 곳을 보면서 수많은 사람들이 부러워
할 처지에 놓여 있습니다.
우리가 신이 아닌 이상 알 수가 없다는 것은 명답이 아닙니다.
신은 아니지만 조금만 새로운 시각과 발전하는 가치에서 본다면 앞은 보입니다.
미래는 과거의 틀만 답습하는 평범한 새아파트보다는 비싸더라도 최고의 시설을 갖춘
웰빙 아파트가 대우를 받을 것이며 조망권이 최고의 프리미엄으로 자리잡을 것입니다.
단순히 새아파트 대단지라고 해서 대우 받는 시대는 지나갔으며 바야흐로 명품 아파트 시대가
도래하였습니다..
이 점이 대주 피오레를 우러러 볼 수 있는 예견입니다.
우리는 반복되는 일들은 확신을 가지고 있지만 조금만 변형을 주면 중심이 흐트러지는 연약한
사람입니다.
좀 더 냉철하게 본다면 미래의 전망은 어느 정도 예측이 가능합니다.
가능한 예측은 로또보다 몇 만배 안전하며 몇 %가 될 지 모를 오류때문에 머뭇거린다면 또다시
새로운 황금알은 남의 몫이 될 것입니다.
저는 아파트를 무수히 예측하고 직접 실현도 해 보았지만 대주 공세 피오레는 위의 10가지 요소로
인하여 3년 후에는 신개념의 사고력을 동원할 경우에 시세 가치가 매우 큰 아파트라고
판단이 됩니다.
자 향후 3년후에 제 의견이 명답이 될 지 궤변이 될 지 두고 볼 일이네요.
판교 당첨자가 발표되기 전에 대주 공세 피오레를 잡는 것이 가장 빠를 것으로 보여서 이 시점에서
글을 남깁니다.
용인 공세 대주 피오레! 저는 이 회사와는 아무런 관련이 없지만 너무나 전망이 밝기에 펜을
들었습니다.
첨가한 내용입니다.
3년 후의 앞날은 우리가 생각했던 것보다 매우 많은 변화를 가져옵니다.
현실적인 시각을 무시할 수는 없지만 대주 피오레는 과거의 관념으로 접근하시면
올바른 판단을 내리기가 어렵습니다.
1. 어느 아파트 단지나 장단점이 있으며 중요한 것은 매수 하시려는 사람이 무엇을 중점으로
두느냐에 달렸습니다.
자신의 마인드에 맞고 미래에 대한 신념이 있다면 매수하면 되고 그 반대의 경우라면
시세 차익과 관계 없이 매수하셔서는 안 됩니다.
2. 주거 환경으로서 상권이나 교육, 편의 시설 등을 무시할 수 없지만 현 시점에서 그러한
문제점을 명확하게 말 할 수 있는 사람은 아무도 없습니다.
미래의 실제 계획안은 상황이 변화되면 새롭게 생겨나기 때문에 굳이 과거에 없는 사항에
지나치게 신경을 쓸 필요는 없다고 봅니다.
즉 누구나 이러한 문제점을 인식하고 있으며, 입주를 전후로 현재 우려 되는 인프라는
동호회를 비롯한 회사측과 용인시의 공동 노력으로 대응해 나가면 어려운 문제가 결코
아니라고 판단이 됩니다.
3. 공세 피오레를 매수하는 가장 큰 이유가 무엇이냐를 생각해 보아야 합니다.
공세 피오레의 2000세대 분양가는 용인시 역사상 최고가 정도가 아니라 기존 최고가 단지를
압도하는 실로 대규모 단지이자 고급 아파트입니다.
주변 여건이 어떤 방향으로 전개되든지 그것과 관계 없이 자체 아파트의 장점만으로도
메가톤급 호재가 많기 때문에 이것 하나만 보고도 매수할 분은 매수할 조건이라고 봅니다.
아파트를 평가하는 수십가지의 잣대를 모두 끌어 들일 필요 없이 왠만한 편의 시설을 거의
갖춘 호텔 이상의 웰빙 아파트 하나만 보셔도 가치가 있습니다.
4. 공세 피오레는 그저 그런 기존 아파트와 단순 비교는 무리이며 3년 후의 아파트 트랜드
변화까지 감안한다면 실로 어마어마한 폭발력이 존재합니다.
아파트 자체 비용만 2조에 가까운 대규모 시설 단지입니다. 이 금액은 왠만한 30평대 아파트
1만 세대에 가까운 액수입니다.
3년이 지나면 또다른 3년 후의 개발 계획에 주목할 필요가 있습니다.
바로 향후 6년 즉 입주 후의 3년 후의 개발 계획이 공세 피오레를 용인시최고 아파트로
만들 것이기 때문에 지금 시점에서 교통, 교육, 편의 시설 등의 미시적인 관점에 신경 쓰기
보다는 부동산 시장 전반의 트랜드를 볼 줄 아는 거시적인 안목이 필요합니다.
공세동 대주 피오레는 수익률은 확실하지만 향후 부동산 흐름과 용인시의 바전 정도에 따라서
시세 차익이 크게 달라질 것입니다.
하지만 매우 낙관적이며 투자 가치는 최상으로 보여집니다.
현실적인 관점에서 3년 후의 투자 수익률은 50-60% 정도로 보여지며 최대 80-100%까지의
수익률까지 바라볼 수 있습니다.
조금만 3년 후의 가치를 판단하셔서 대주 피오레에 접근해 보시기 바랍니다.
감사합니다.
위의 글은 제 사견이니 판단과 결정과 책임과 이해득실은 애우님들의 책임임을 밝힙니다.
|
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| 구 분 |
면 적 |
| 면적(㎡) |
면적(평) |
| 주거단지 |
248,064 |
75,039 |
| 벤처 · 연구 단지 |
95,477 |
28,882 |
| 유통단지 |
27,402 |
8,289 |
| 교육연구 및 복지시설 |
3,356 |
1,015 |
기반
시설 |
도로 |
67,597 |
20,449 |
| 학교 |
18,728 |
5,665 |
| 공원 · 녹지 |
59,920
|
18,125 |
| 교통광장 |
3,407 |
1,031 |
| 전기공급시설 |
800
|
242 |
| 가압장 |
770 |
233 |
소계
|
151,222 |
45,745 |
| 합계 |
525,521 |
158,970 |
기입주
시설
|
대기업연구소
|
330,579 |
100,000 |
| 자연휴양림 |
99,174 |
30,000 |
| 합계 |
429,753 |
130,000 |
| 총계 |
955,274 |
288,970 |
|
0
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