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[스크랩] ★첨가-공세 대주피오레 3년후면 대박.★ |부동산노트
2006-09-27 09:05
http://blog.drapt.com/plus607/592041159315540397 
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
한동안 리스크가 커서 약간은 회의적이었던 용인 대주 공세 피오레를 집중적으로
분석해 보았습니다.
제가 특정 아파트에 대하여 글을 남기기는 죽전 포스홈타운을 제외하고는 처음입니다.
묻고 답하기와 쪽지의 문의가 워낙 많았기 때문에 저 또한 관심을 가지고 시장 여건과 공세
피오레의 투자 가치에 대하여 심도 있는 점검을 했는데, 몇 가지 놀라운 사실들이 발견 되어서
글을 올리고자 합니다.
이전에 약간 보수적인 시각으로 공세 피오레의 조건에 대하여 회의적인 생각이 들었지만 이는
지극히 현실의 사고 테두리에서 벗어나지 못하는 근시한적인 접근 방법이었음을 시인하며 좀 더
앞을 내다보는 안목에 비중을 두고 변화된 투자 환경을 고려해 보았을 때 실로 엄청난 투자
가치가 있다는 점을 깨달았습니다.
공세 피오레의 단점은 용인시 남부권 위치, 전철역 미계획 주변에 비하여 높은 분양가 학군의
부족 등이 꼽혔는데 어차피 그 어떤 아파트도 위의 모든 사항을 갖춘 아파트는 없으며 몇가지의
특장점만 있다면 초특급 아파트가 되는 것입니다.
예를들면 죽전의 엘지자이1은 분양당시 소규모 세대에 매우 높은 분양가 전철역부족 등으로
역시 외면 받았지만 최고급의 마감재와 시설 조망권 환경 등의 호재만으로 주변 시세를
압도하는 59평 15억 시세입니다.
대주 공세 피오레는 분양가가 너무 비싸다는 이유와 용인시 남부에 위치한 입지적인 문제 두가지로
인하여 분양율이 매우 저조하였지만 판교 분양가와 동천, 신봉, 성복 등의 예상 분양가 파주 한라 비발디의 고분양가, 신안 인스빌과의 비교 등의 사유로 인기가 초급등하고 있기에 내 집 마련을
위하여 동분서주 하시는 애우님들에게 도움을 드리고자 펜을 들었습니다.
파주 한라 비발디는 고분양가의 논란에도 불구하고 단 이틀만에 프리미엄이 8천까지
붙는 진풍경을 연출하고 있는데, 이 시점에서 용인 공세 대주 피오레의 향후 프리미엄이 과연
그에 미치지 못할까요?
관점은 다르겠지만 제 판단은 훌륭한 아파트 한라 비발디를 능가하는 초특급 프리미엄이 예상
됩니다.
저도 관심이 있어서 현장과 모델하우스를 여러 번 다녀온 적이 있으며 인터넷 상의 모든 정보와
용인시의 미래 청사진 기흥 호수의 미래 가치 등에 대하여 종합적인 고찰을 한 상태이기 때문에
확신과 신념의 일환으로 글을 올립니다.
현재 상태에서 정확하지는 않지만 한라와 신안의 분양 소식 이후 공세에 대한 관심이
기하급수적으로 급등하여 연일 수많은 인파가 모델하우스를 찾으며 계약 신청을 한 결과
80% 이상의 계약률을 기록하며 빠르게 매물이 소진되고 있음을 들었습니다.
현재의 프리미엄 1-4천은 향후 10배-20배의 높은 수익률로 예견될 가능성이 현실화
되고 있습니다.
제가 공세동의 대주 피오레를 중도에서 초특급 추천지로서 방향 전환을 한 결정적인 사유는
3년 후의 아파트 시장 변화에 대한 가장 유망한 아파트는 어느 것일까라는 질문에서 답을 준
아파트가 공세 피오레이기 때문입니다.
사람마다 보는 시각이 다르기 때문에 시시비비를 가리기에 앞서서 현 시점에서 중요시 여기는
아파트의 평가 요소와 3-5년 후의 미래 시점에서 아파트를 보는 평가 요소의 차이점을 염두해 두고
과연 공세 피오레가 투자 가치가 있는가? 그렇다면 그 이유는 무엇인가? 에 대한 저 나름대로의
해답을 찾았다고 할 수 있습니다.
물론 주관적인 사안일 수도 있지만 최소한 고정 관념의 틀에서 벗어난 미래의 관점에서 투자
가치를 따지려고 노력했기 때문에 어느 정도 설득력이 있을 것으로 판단이 됩니다.
대주 공세 피오레는 메가톤급 투자 수익률을 낼 수 있는 호조건이 잠복해 있습니다.
일단 그 실마리를 풀어 보겠습니다.
1. 국내 최대이자 최고의 환경 아파트입니다.
미래 3년만 내다 본다고 하더라도 입지, 발전성, 교통, 교육, 환경 등의아파트 평가 5대
요소에서 환경의 비중이 꼭지점에 이를 정도의 핵심 사항으로 부각될 가능성이 큽니다.
대주 공세 피오레는 주변 녹지율이 50%로서 현존하는 대단지 아파트에서 최고입니다.
웰빙 아파트의 중요성이 날로 커져만 가는 이 시점에서 공세 피오레는 주변 휴향림,
빼어난 조경과 단지 공원 그리고 다양한 테마 즉 인공 호수, 인공 실개천, 휴식 공간,
운동 공간, 레크레이션, 산책로, 예술적 최첨단 구조물 등이 조화롭게 어우러진 특급 단지로
평가가 됩니다.
2. 기흥 호수의 초특급 관광 공원 프로젝트입니다.
기흥 호수가 국내 최대 공원화 계획 일환이자 수도권 최대의 관광 단지로의 급격하게 부상했기
때문입니다.
80만평 규모의 일산 호수 공원 3배의 대규모 공원 내에 생태 학습 공간, 놀이 문화 공간,
운동 및 여가 공간, 관광객 유치를 위한 다양한 테마 조성, 신개념의 친환경 최신식 시설 배치,
21세기 수도권 최대의 관광명소라는 기치 아래 정부의 지원을 받은 용인시의 야심찬 청사진이
마련된 상태입니다.
1차로 2000억 이상을 투자할 계획이며 추가 사업비는 미지수이지만 사업비만 보더라도
용인시는 물론 인근 서울권, 동탄, 수원 등의 초특급 관광 명소가 될 것이 확실해 보입니다.
관광 산업이 해마다 큰 폭의 적자를 보는 우리나라로서는 21세기에 맞는 최첨단 친환경 관광
' 코스의 개발이 절실하였을텐데 바로 기흥 호수가 그 막중한 역할을 대신해줄 프로젝트로서
급격히 부상한 것입니다.
대주 피오레는 기흥 호수의 최고급 호텔 이상의 삶을 제공해 준다는 점에서 투자 가치가
실로 막대할 것이라고 판단이 됩니다.
막대한 자금을 쏟아 붙는 기흥 호수공원을 내 집처럼 드나드는 그 여유로움은 대주 피오레의
가치만이 아니라 향후에 호수 공원 주변을 둘러싼 신규 아파트에 막대한 프리미엄을 줄 것입니다.
3. 시야에 들어오는 모든 곳이 환상적인 아름다움을 풍기는 탁월한 조망권입니다.
조망권의 중요성이 갈수록 부각되는 시점에서 공세 피오레는 단연 돋보이는 아파트입니다.
모든 단지가 호수의 조망이 가능한 것은 아니지만 호수 조망, 휴향림 조망 50% 녹지율 조망,
신개념 호텔식 단지 테마 공원 조망 등 이 부분의 최대 강점을 지닌 아파트입니다.
4. 특히 대주 공세 피오레는 공세지구가 지닌 친환경 입지를 극대화한 것이 장점입니다.
자연휴양림 등 자연녹지가 단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지 설계도 특징이라고
할 수 있습니다.
149%, 137%의 용적률이 각각 조성돼 쾌적한 환경을 자랑하는 A단지, B단지의 경우 조경면적을 50% 이상으로 조성할 계획입니다.
.또 대규모 중앙테마광장을 중심으로 단지 곳곳을 공원화하고 입주민의 건강을 위해
중앙테마광장에는 대규모 휘트니스센터도 들어섭니다.
동탄신도시 등 다른 신도시나 택지지구의 경우 용적률이 200%선입니다. 특히 공세지구의 건폐율이 7.9%에 불과하다는 점도 특징입니다.
수도권 택지지구의 건폐율은 보통 30%대인데 이러한 상황만 보더라도 웰빙, 환경의
모든 여건을 갖춘 21세기형 아파트로서 현재 수도권에 지어진 가장 진화된
아파트라고 할 수 있습니다.
5. 입지적인 면에서 서울과의 실제거리가 멀다는 것 외에는 3년 후를 내다 본다면
오히려 매우 빼어난 입지 조건을 갖추고 있음에 주목해야 합니다.
우선 위로, 신갈, 죽전, 분당, 판교, 강남 등의 경부 고속축선상의 황금라인이 걸쳐 있으며 아래로
미래의 도시 동탄, 기흥, 평택, 천안, 아산 신도시가 자리해 있고 좌측으로 흥덕, 영통, 이의
신도시 등의 초특급 라인과 우로는 동백이 눈부시게 자리잡고 있는 형국입니다.
향후 공세 지역이 사통 팔달의 경제, 문화, 관광, 환경, 교통의 요지로서의 역할을 수행할
가능성마저 점쳐집니다.
6. 아파트 2000가구 대단지에 .15만9000평 규모에 주거·벤처업무·상업시설 등을 갖춘
자립형 ‘대주타운’중 일부입니다.
38~54평형 710가구 규모의 A단지와 45~79평형 1290가구 규모의 B단지 등 총 2000가구
규모의 공세지구 대주 피오레는 각 세대가 3베이 이상으로 설계되고 일부세대는
양면개방형으로 설계하는 등 조망과 채광을 극대화했습니다.
 아울러 발코니 확장 시 공간을 극대화할 수 있도록
광폭 발코니를 제공하고 최근 수요자들이 선호하는
포켓발코니도 일부 가구에 적용됩니다.
초고속정보통신과 무인경비 시스템 등이 적용되는 등 첨단 홈네트워크 시스템이 적용된 아파트 단지로
공급되는 것도 특징입니다.
특히 이 단지는 공세지구가 지닌 친환경 입지를
극대화한 것이 장점입니다. 자연휴양림 등 자연녹지가
단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지
설계도 특징이라고 할 수 있습니다.
현재 존재하는 용인시 최신식 아파트 중의 최대
규모이며 79평 분양가가 15억대로서 최고 분양가의
기록을 경신한 것도 미래의 여건을 밝게 하고'
있습니다.
또한 교통의 요지로서 IC가 3곳 이상 걸쳐 있으며,
경부 고속 국도가 1분 이내 거리라서 서울 진입로가
매우 빠르고, 신설 지방도로 등의 확대, 아직 확정
단계는 아니지만 호수 공원의 관광 명소화에 따른
신갈-보라-공세-기흥-동탄을 잇는 새로운 전철역의
등장도 가상해 볼 수 있습니다.
현재 경부 고속 국도상에 전철역이 새로로 뻗어 있으며 동탄의 입지를 감안한다면
3년 후에 전철역 이야기가 나올 가능성도 있습니다. 10년 안에 유력해 보입니다.
7. 기라성같은 대단지 첨단 연구소의 밀집 지역으로 고급화 이미지를 더하고 있습니다.
특히 단지인근에 삼성 SDI연구소, 유한양행 연구소, 르노 삼성자동차 연구소 등이 들어서
있는데다 단지내에 3만2000여평 규모의 첨단 벤처단지가 조성될 예정이어서 배후수요까지
두텁습니다.
인근에 각종 연구소와 첨단 산업이 있다는 것만으로도 매우 높은 프리미엄을 형성한다고
볼 수 있습니다.
또한 수도권 공룡으로 새롭게 자리잡은 동탄 신도시의 확대와 삼성, 유한양행 등의 대규모
진출은 핵심 상권과 끝없는 가치 창출의 근원이 될 가능성이 매우 높다고 할 수 있습니다.
8. 각종 헤택이 많기 때문에 매수 부담이 매우 적습니다.
판교 등 공공택지지구와 달리 전매제한 규정이 까다롭지 않아 입주후 곧바로 전매가
가능하다는 점도 계약자들의 부담을 덜어주는 요인입니다.
또 채권 매입비 등 추가비용도 들지 않는다는 점도 큰 메리트라고 볼 수 있지요.
계약금 10%에 중도금 전액 대출, 이자 후불제 등의 조건도 매수자의 부담을 크게 줄이는
효과를 주고 있습니다.
9. 최신식 최고급 시설과 마감재 사용입니다.
그 무엇 보다도 가장 중요한 사실은 대주 피오레가 현재 지어진 수도권 모든 아파트 중에 가장
진화된 최신식, 신평형, 최고가 마감재, 주방과 바닥의 대리석 문양, 아파트 외관의 최첨단화
라는 점입니다.
실제로 분양 전시관을 찾은 사람들 중에서 현존하는 최고의 외관과 마감재를 갖춘 아파트라고
이구동성으로 말하고 있습니다.
강남의 롯데 캐슬을 능가하는 신평면 최첨단 유비쿼터스, 현재 아파트 기술이 가지고 있는 모든
장점을 도출해 낸 가장 진화된 아파트라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
10. 강남권 제외한 국내 최고가 16억선 분양 아파트 100% 분양 완료입니다.
과거로부터 2006년 현재까지 서울 분당을 제외한 수도권포함 전국 모든 아파트 중에서 최초로
최고가인 분양가 16억 아파트 분양이 100% 계약 완료된 점입니다.
16억 분양 완료는 향후 70평대 이하의 아파트 시세 프리미엄을 예측할 수 있는데 용인시
과거의 사례에 견주어 보면 3년 시세 차익이 50%-60%까지 이를 것으로 예측이 됩니다.
즉 70평대 9억 60평대 6억 50평대 5억 40평대 4억 30평대 3억 정도의 프리미엄이 따르지
않을까 지극히 현실적인 예측을 해 봅니다.
제가 만일 3년 전에 강남 아파트 40평대 아파트 7억 시세를 15억 이상으로 예견했다면
돌팔매를 맞았을 것입니다.
분당 아파트 40평대 아파트 5-6억대를 11억대로 예측했다면 욕설을 들었을 것입니다.
죽전 지역 40평대 4억 아파트를 8억에 예측했다면 투기꾼으로 몰렸을 것입니다.
3년전에 동백 40평대 3억 아파트를 7억에 예측했다면 뺨을 맞았을지도 모릅니다.
3년전에 동탄 40평대 2-3억 아파트를 6억에 예측했다면 발길질을 당했을 지도 모릅니다.
모두 빼어난 입지라서 그렇다고요? 그 시점에서 상기의 아파트를 얼마나 비하했을까요?
이제 공세지구 일대 대주 피오래가 3년 후에 50평대가 7억대에서 12억 간다면 몰매 맞을
일인가요?
불리한 입지를 최대한 감안하여 100%-150% 오른 위의 아파트 단지보다 매우 낮은 60%
-70% 수익률을 예견했습니다.
아파트의 가치는 현재의 시각보다는 미래의 안목으로 바라볼 때 가장 합리적인 예측에
다가 설 수 있습니다.
흔히 이러한 말들을 합니다.
우리는 신이 아닌 이상 미래의 아파트 시세를 예측할 수 없다는 점입니다.
하지만 분명한 사실 하나는 우리는 현재의 배경지식에 지나치게 얽메어 있기 때문에 오히려
미래의 보석같은 투자처를 찾지 못하는 우를 범하는 경우가 많습니다.
좀 더 냉철하게 본다면 죽전이 미분양이 속출하고, 동탄이 초기 인기가 떨어지고, 동백을
매우 가볍게 판단했던 과거의 전례는 우리는 신이 아니기 때문에 어쩔 수 없었다고 판단할
것입니다.
그 아파트를 매수하신 대부분의 사람들은 미래를 볼 줄 아는 안목 즉 선견지명의 지혜로움
하나만으로도 높은 시세 차익을 거두었지만 분양가와 입지 등의 이유를 내세워 조소와 야유를
보낸 분들은 한 치 앞을 내다보지 못한 근시안적인 시야를 탓하면서 아쉬워 하고 있습니다.
또다시 똑같은 전철을 밟아서는 안되기 때문에 다시 한번 심도있게 미래의 눈을 키울
필요가 있습니다.
그 당시 미분양 등으로 속을 태운 죽전, 동탄, 동백 등의 입주자분들의 매우 불안한 심정과
지금 대주 공세 피오레의 미분양을 매수한 분들의 불안한 심리가 아마 일치할 것이며 이러한
인고의 산물 덕분에 수많은 분들이 부러워 하는 시세 차익을 낸 것입니다.
결코 운이 아니라 노력하고 결정하고 실행하며 속을 태운 노력의 결과물임을 아셔야
합니다.
지금은 황금알 정도가 아니라 초특급 투자처로 변신한 그 곳을 보면서 수많은 사람들이 부러워
할 처지에 놓여 있습니다.
우리가 신이 아닌 이상 알 수가 없다는 것은 명답이 아닙니다.
신은 아니지만 조금만 새로운 시각과 발전하는 가치에서 본다면 앞은 보입니다.
미래는 과거의 틀만 답습하는 평범한 새아파트보다는 비싸더라도 최고의 시설을 갖춘
웰빙 아파트가 대우를 받을 것이며 조망권이 최고의 프리미엄으로 자리잡을 것입니다.
단순히 새아파트 대단지라고 해서 대우 받는 시대는 지나갔으며 바야흐로 명품 아파트 시대가
도래하였습니다..
이 점이 대주 피오레를 우러러 볼 수 있는 예견입니다.
우리는 반복되는 일들은 확신을 가지고 있지만 조금만 변형을 주면 중심이 흐트러지는 연약한
사람입니다.
좀 더 냉철하게 본다면 미래의 전망은 어느 정도 예측이 가능합니다.
가능한 예측은 로또보다 몇 만배 안전하며 몇 %가 될 지 모를 오류때문에 머뭇거린다면 또다시
새로운 황금알은 남의 몫이 될 것입니다.
저는 아파트를 무수히 예측하고 직접 실현도 해 보았지만 대주 공세 피오레는 위의 10가지 요소로
인하여 3년 후에는 신개념의 사고력을 동원할 경우에 시세 가치가 매우 큰 아파트라고
판단이 됩니다.
자 향후 3년후에 제 의견이 명답이 될 지 궤변이 될 지 두고 볼 일이네요.
판교 당첨자가 발표되기 전에 대주 공세 피오레를 잡는 것이 가장 빠를 것으로 보여서 이 시점에서
글을 남깁니다.
용인 공세 대주 피오레! 저는 이 회사와는 아무런 관련이 없지만 너무나 전망이 밝기에 펜을
들었습니다.
첨가한 내용입니다.
3년 후의 앞날은 우리가 생각했던 것보다 매우 많은 변화를 가져옵니다.
현실적인 시각을 무시할 수는 없지만 대주 피오레는 과거의 관념으로 접근하시면 올바른 판단을 내리기가 어렵습니다. 1. 어느 아파트 단지나 장단점이 있으며 중요한 것은 매수 하시려는 사람이 무엇을 중점으로
두느냐에 달렸습니다.
자신의 마인드에 맞고 미래에 대한 신념이 있다면 매수하면 되고 그 반대의 경우라면
시세 차익과 관계 없이 매수하셔서는 안 됩니다.
2. 주거 환경으로서 상권이나 교육, 편의 시설 등을 무시할 수 없지만 현 시점에서 그러한
문제점을 명확하게 말 할 수 있는 사람은 아무도 없습니다.
미래의 실제 계획안은 상황이 변화되면 새롭게 생겨나기 때문에 굳이 과거에 없는 사항에 지나치게 신경을 쓸 필요는 없다고 봅니다.
즉 누구나 이러한 문제점을 인식하고 있으며, 입주를 전후로 현재 우려 되는 인프라는 동호회를 비롯한 회사측과 용인시의 공동 노력으로 대응해 나가면 어려운 문제가 결코
아니라고 판단이 됩니다.
3. 공세 피오레를 매수하는 가장 큰 이유가 무엇이냐를 생각해 보아야 합니다.
공세 피오레의 2000세대 분양가는 용인시 역사상 최고가 정도가 아니라 기존 최고가 단지를 압도하는 실로 대규모 단지이자 고급 아파트입니다.
주변 여건이 어떤 방향으로 전개되든지 그것과 관계 없이 자체 아파트의 장점만으로도 메가톤급 호재가 많기 때문에 이것 하나만 보고도 매수할 분은 매수할 조건이라고 봅니다.
아파트를 평가하는 수십가지의 잣대를 모두 끌어 들일 필요 없이 왠만한 편의 시설을 거의 갖춘 호텔 이상의 웰빙 아파트 하나만 보셔도 가치가 있습니다.
4. 공세 피오레는 그저 그런 기존 아파트와 단순 비교는 무리이며 3년 후의 아파트 트랜드
변화까지 감안한다면 실로 어마어마한 폭발력이 존재합니다.
아파트 자체 비용만 2조에 가까운 대규모 시설 단지입니다. 이 금액은 왠만한 30평대 아파트 1만 세대에 가까운 액수입니다.
3년이 지나면 또다른 3년 후의 개발 계획에 주목할 필요가 있습니다. 바로 향후 6년 즉 입주 후의 3년 후의 개발 계획이 공세 피오레를 용인시최고 아파트로 만들 것이기 때문에 지금 시점에서 교통, 교육, 편의 시설 등의 미시적인 관점에 신경 쓰기
보다는 부동산 시장 전반의 트랜드를 볼 줄 아는 거시적인 안목이 필요합니다.
공세동 대주 피오레는 수익률은 확실하지만 향후 부동산 흐름과 용인시의 바전 정도에 따라서
시세 차익이 크게 달라질 것입니다.
하지만 매우 낙관적이며 투자 가치는 최상으로 보여집니다.
현실적인 관점에서 3년 후의 투자 수익률은 50-60% 정도로 보여지며 최대 80-100%까지의
수익률까지 바라볼 수 있습니다.
조금만 3년 후의 가치를 판단하셔서 대주 피오레에 접근해 보시기 바랍니다.
감사합니다.
위의 글은 제 사견이니 판단과 결정과 책임과 이해득실은 애우님들의 책임임을 밝힙니다.
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[스크랩] 경부고속도로 서쪽라인을 주목하라 |부동산노트
2006-09-27 08:59
http://blog.drapt.com/plus607/81159315165488
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29102
기존의 아파트 투자는 경부고속도로를 타고 동쪽으로 집중되었다 서울의 강남,분당,죽전,동백지구,구갈지구,상갈지구,보라지구등 경부고속도로 동쪽으로는
많은 택지개발이 있어왔고 사람들에게 관심을 받으면서 집중적으로 성장하였다 따라서, 2년 전 이들 지역의 아파트를 구입한 사람들과 타 지역 아파트를 구입한 사람은 시세상승률 차이로 인하여 상대적 박탈감까지 발생하였다
이들 지역이 성장한 이유는 여러 가지를 들 수 있겠으나 서울 강남까지 운행하는 지하철 분당선이 있었고 자동차 전용도로인 분당 ~내곡, 분당 ~ 장지 도로가 있었기에 서울의 빅3인 강남으로 출퇴근에 소요되는 시간이 강북에 비하여 짧아던 것이 주요 원인이었다 반면에 ,경부고속도로 서쪽라인이 동쪽라인 만큼 계획된 택지지구가 없는 것도 아니었지만 경부고속도로 서쪽라인은 동쪽 라인에 비하여 항상 시세 면에서 열세였다 서울의 빅3로 출퇴근 하기위해서는 대부분의 출퇴근자가 경부고속도로 서쪽에서 동쪽으로 진입하여 분당선 지하철과 분당 ~내곡,분당~장지간 도로를 이용할 수밖에 없는 상황이 동쪽라인에 비하여 서쪽라인 지역 아파트 가격시세를 열세로 만들었던 것이다 우리가 아는 상습정체 지역인 풍덕천 사거리와 신갈5거리 정체가 그간의 사정을 간단히 설명해주고 있다
그러나, 지금은 이러한 상황이 바뀌고 있다
경부고속도로 동쪽라인과 비교할 때 가격 면에서 열세였던 신봉동,성복동,동천동,영통지구등이 판교 후광효과로 사람들에게 관심을 집중 받으면서 갑자기 가격이 급상승 한 것이다
언론에서 말하는
후광효과라는 단순 표현속에는 시세상승에 원인이 되었던 숨겨져 있는 이유가 있었다 그것은,용인~서울간고속도로 (22.9 km)가 2008년 말 완공예정이고. 최근에는 동쪽라인에만 있었던 지하철이 신분당선 연장과 분당선 연장계획이 확정됨으로서 경부고속도로 서쪽라인에도 지하철이 들어오기 때문이다
더욱이, 용인~서울간 고속도로 개통을 전후하여 경부고속도로 서쪽 지역으로 집중적인 택지개발과 신도시 개발이 완료 또는 예정되어 있는데다가.생활편의 시설까지도 신도시(판교,광교,동탄)등을 이용하게 됨으로서 과거에 소외되었던 경부고속도로 서쪽라인의 가치는 급상승하고 있다
경부고속도로 서쪽라인의 개발계획을 보면 1.판교 신도시 2.동천동의 도시개발사업지구에 삼성건설 2500세대 .금호산업 2,100세대
3.신봉동,성복동 일원에 앞으로 3년이내 나올 분양물량 약 10,000세대
4.광교신도시 24,000세대
5.흥덕지구 9,200세대
6.신갈저수지 60만평 개발계획
7.서천지구
8.동탄신도시 38,000세대
우리가 아는 모든 경기 남부권 개발계획이 경부고속도로 서쪽라인에만 집중되어 있는 게 현실이다
성급히 결론을 말하자면, 용인~서울간 고속도로 개통은 경부고속도로 서쪽라인의 사람들에겐 큰 혜택이자 아파트 투자자들에겐 중요한 투자 포인트이다. 새로 개통되는 도로가 시세상승에 큰 영향을 준 사례로는 동백지구 예를 들수 있다
죽전에서 구성과 구갈지구를 거쳐 진입할수 있던 동백지구가 죽전 ~동백간 자동차 전용도로 개통으로 인하여 죽전에서 직접 연결되었고 차량 이동거리로 5분거리는 죽전의 시세 다음에 동백지구 시세를 형성하는데 가장 큰 요인이 된 것이다 대부분의 아파트 매수자가 매수 아파트를 선택할때 현장답사 경로가 서울의 강남--분당--죽전--동백--구갈3지구의 이동경로를 보이는데 이러한 이동경로에는 도로가 큰 역할을 하고 있는것이다 따라서,용인~서울간 고속도로 개통이 가져올 경부고속도로 서쪽라인의 시세상승 요인은 분명히 있으며 이러한 상승요인을 항목별로 분석해보면 다음과 같다
***교통측면에서 ***
용인~서울 고속도로가 2008년 말 개통되면 분당 서현동에서 판교신도시를 거쳐 판교IC까지 진입하는데 15분정도 소요가 예상됨에 비교하여 신봉동,성복동,동천동은 고기 IC와 성복IC를 통하면 판교가 아닌 서울 헌릉까지 15분이면 도달할수 있게 된다.
마찬가지로 상현동도 상현IC를 이용할때 서울 헌릉까지 20분이면 도달할수 있으며.
영통지구와 흥덕지구도 25분이면 서울 헌릉까지 도달할수 있게된다. 차량 출퇴근 시간을 중시하는 서울 강남 빅3 출퇴근자의 입장에서 생각하여 보면 34평 기준 평당 2,000만원~2,200만원 하는 분당지역보다도 평당 1,000~1,500만원하는 경부고속도로 서쪽라인의 아파트를 비교 매수할 수밖에 없는 이유가 생기게 되는 것이다 더우기, 2009년 완공예정인 분당선 연장구간과 2014년 완공예정인 신분당선 연장구간은 지하철 이용 출퇴근자도 서울 접근이 쉬워져 이들 지역 거주자에게는 금상첨화의 교통여건이 만들어진다고 볼수 있다
***생활의 편리성면에서 *** 신봉동, 성복동, 동천동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 판교신도시까지(8km) 차량으로 5분이내 접근가능하고 신봉동,성복동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 광교신도시까지(2km) 차량 운행시간 2분이면 접근 가능하게된다 상현동, 흥덕지구, 영통지구도 광교신도시와 경계를 같이 하고 있으므로 말할 필요조차도 없다 차량으로 5분거리 이내에 신도시를 두고 있는 이들 모든 지역의 생활 편리성은 대폭 개선될수 밖에 없는 상황이다 ***커뮤니티 측면에서*** 소셜믹스(social mix) 개념이 도입된 택지개발지구와 신도시는 택지개발지구 업무처리지침에 따라 전체 택지내 가구수의 60%를 전용면적 85평방미터 이하로 건설할수 밖에 없다
(그나마 40% 중대형 분양 물량도 최근 뉴스를 보면 10%는 임대로 분양하게 예정이 되어있어 택지개발지구 중대형 분양물량은 30%로 절대 공급부족이 발생할수 밖에 없는 상황이다)
현재 부동산 시장의 흐름이 베이비 붐세대 중대형 평형 선호에 있다는 점을 감안할때
민간 도시개발사업지구로 개발되었고 개발 될 예정인 경부고속도로 서쪽라인의 신봉동,성복동,동천동의 아파트들은 중대형 평형으로만 대부분 구성되어있어 부촌(富村)의 이미지에 따른 동질감이 강한 커뮤니티가 형성되어 있는 것이 현실이다
이러한 경부고속도로 서쪽라인의 도시개발 사업지구(신봉동,성복동,동천동)들의 부촌의 이미지와 커뮤니티 형성은 미인투표에서 미인의 기준처럼 명확하지 않지만 사람들에게 잠재된 내면적인 인식으로서 경부고속도로 서쪽라인의 가격 수준을 높이는데 일조를 하고 있고, 새롭게 개발되는 신도시(판교,광교,흥덕,동탄)와 함께 시너지 상승효과를 가져올수 있다고 생각한다 위에서 언급한 교통측면, 생활의 편리성 측면, 커뮤니티 측면을 감안하여 경부고속도로 서쪽라인의 아파트들의 가격 비교 사례로 현재 투자가치도 예상 할 수 있다.
1.신봉동,성복동,동천동(소위 신,성,동지역) 도시개발사업지구 중대형 아파트 투자가치
서울과의 도로 교통 접근성이 분당과 비교하여 더 뛰어날뿐 아니라. 이웃한 판교, 광교신도시와 생활권을 같이 한다는 점을 감안하여 보고,
전용면적 25.7평이하(분양면적 34평)아파트를 찾아보기 힘든 중대형 평형으로 구성된 민간도시개발 사업지구의 커뮤니티를 감안할 때 신성동(신봉동,성복동,동천동) 지역의 중대형 평형의 투자가치는
광교보다는 높게 판교보다는 낮게 형성한다고 본다 2.광교 신도시 투자가치
광교 신도시는 입지로 볼 때 판교 동생 광교라는 말처럼 입지가 매우 우수한 지역이다
그리고 광역 행정타운과 광교 테크노밸리라는 자족도시의 근거를 갖고 있어 그 가치는 주변 인근지역의 아파트 시세를 선도할 수 있다
광교신도시의 미래가치는 택지개발지구인 죽전보다는 자족형 신도시인 광교가 시세에선 우위점을 차지 한다고 본다 특히, 이러한 광교의 시세는 다시 인접한 신봉동, 성복동, 동천동의 시세를 뒷받침해 줄 수 있는 근거가 되면서, 신성동(신봉동,성복동,동천동)지역의 중대형 평형 커뮤니티와 시너지 효과를 발생한다고 본다
3.상현동 투자가치
과거 난개발의 오명과 교통 환경이 열악하였던 상현동은 용인~서울간 고속도로 상현 IC개통과 신분당선 상현 역사 개설등으로 과거의 난개발 상현동 이미지를 많이 바꾸리라 본다 상현동의 시세는 도로와 단지의 특성에 따라 단지 별로 가격차이가 많으리라 예상 되어지며 아파트 단지에 따라서는 죽전, 동백과 유사한 시세를 형성하리라 본다
4.흥덕지구 투자가치
용인~서울간 고속도로의 기점인 흥덕지구는 광교신도시와 경계를 같이하고 있다
따라서, 흥덕지구는 광교신도시와 시세는 비슷하게 형성할 수 있는 요인을 갖추고 있으나
광교신도시와는 원천저수지와 신대저수지로 분리되어 시세에서 약세를 띨수 있는 요인을 갖고 있다
따라서, 광교신도시와는 자연적인 환경에 따른 경계로 인하여 우수한 교통망과 광교신도시 이웃이라는 장점에도 불구하고 시세면에선 광교보다 떨어지는 죽전과 유사한 시세를 예상할수 있다
5.동탄신도시 투자가치
동탄은 신도시의 이점이 있으면서, 사실상 서울 빅3(강남,송파,서초)지역으로 출퇴근이 힘들다는 점과 삼성그룹 전기,전자 계열회사를 인근에 두고 있다는 점을 감안하여 시세를 생각하여 봐야한다 동탄의 시세는 삼성그룹 임직원이 시세를 주도했던 영통보다는 높게 형성되리라 보이며 동백과는 같거나 약간 높은 시세를 형성하리라 생각한다 ************************************************************************** 분석지역이 너무 많고 각 지역별 이해관계자가 많은 관계로 인하여 시세예측에서 처럼 평당가를 제시하지 않았으니 독자들의 양해를 바랍니다 |
[스크랩] 청약통장 쓸만한 곳 "베스트10" |부동산노트
2006-05-17 12:44
http://blog.drapt.com/plus607/592041147837451406
출처 : 김경우님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
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<올해와 내년,청약통장 쓸만한 곳 베스트10>  판교 신도시 청약에서 떨어진 수요자들은 다른 신도시나 택지지구에 다시 도전하기 위해 전략을 꼼꼼히 세울 필요가 있다.
주택공급과 청약제도가 크게 바뀌는 와중에 분양돼 지역이나 단지에 따라 청약자격.전매제한기간 등이 다르기 때문이다. 전매제한 등 정부의 규제 강화에 따라 큰 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 실수요 위주로 청약해야 한다고 전문가들은 강조한다.
◆ 판교 주변 물량 많아=앞으로 분양될 수도권 신도시와 택지지구는 주로 남부지역에 많다. 신도시로는 1.판교 2차 물량과 2.화성 동탄, 3.수원광교,4.김포장기,5.파주등이 대기하고 있고 택지지구는 6.화성 향남,7.용인흥덕, 8.의왕 청계, 9.성남 도촌, 10.하남풍산 등이 있다. <아래 표 참조>(배열과 편집=김경우)
특히 성남과 용인권 청약대기자들은 선택할 폭이 넓다. 판교 2차와 동탄.광교.청계.도촌 등은 도로나 전철 등 교통망이 확충되기 때문에 서울 수요자들도 관심을 가질 만하다.
수도권 북부지역 물량으로는 김포.파주신도시가 있다. 서울에서는 강서구 등 강북 서쪽지역의 수요가 쏠릴 것으로 보인다. 풍산지구는 수도권 동쪽의 수요를 빨아들일 것으로 보인다. 이 일대에선 그동안 분양이 많지 않아 앞선 3~4월 분양에서 보였던 치열한 청약경쟁이 남은 물량에서도 나타날 것으로 예상된다.
20만 평 이상의 택지지구에 적용되는 해당지역 거주자 우선공급(전체의 30%)을 활용하면 당첨 확률을 높일 수 있다. 따라서 분양공고 전에 택지지구가 있는 지역으로 주소를 옮기는 게 유리하다. 다만 지역에 따라 거주기간 제한이 있기 때문에 지금 옮겨도 혜택을 보지 못하는 곳도 있다. 판교와 도촌은 택지지구 지정일 이전부터 거주해야 한다. 각각 2001년 12월 26일, 2002년 6월 28일이다.
광교 우선당첨권은 수원.용인 두 지역 주민에게 주어진다. 현재 이들 지역의 거주기간 제한이 모집 공고일로부터 1년 이상이지만 판교 등처럼 택지지구 지정일 이전으로 강화될 수도 있다. 광교 택지지구 지정일은 2004년 6월 30일이다.
다른 신도시나 택지지구와 달리 청계는 20만 평 미만이어서 전체 물량이 의왕지역 거주자에게 분양된다. 이 밖의 지역 수요자는 미분양분을 기대해야 한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 '관심이 높다고 아무 곳이나 청약하지 말고 생활권을 고려해 자신에게 맞는 지역을 골라야 한다'고 말했다.
◆ 청약저축통장 쓰임새 많아=청약저축은 중소형 평형인 임대와 주택공사.지방공사 공공분양단지에 청약할 수 있다. 판교 2차와 풍산.김포.동탄 등의 중소형 물량 상당수가 해당된다. 파주.광교에서도 주공과 경기지방공사의 중소형 물량이 적지 않게 나올 것으로 예상된다. 이들 지역이 판교처럼 공영개발지구로 지정될 경우 중소형 물량 전체가 청약저축 가입자의 몫이다.
청약저축을 청약예금으로 바꾸면 중대형 평형에 신청할 수 있다. 다만 청약예금의 지역별 예치금액에 맞아야 한다. 경기도 내 신도시나 택지지구의 경우 청약할 수 있는 평형과 예치금액은 전용 30.8~40.8평 400만원, 40.8평 초과 500만원이다. 청약예금에서 다시 청약저축으로 바꾸려면 예금을 해지하고 저축에 새로 가입해야 한다.
청약부금과 중소형 평형의 청약예금통장은 쓸 기회가 많지 않다. 향남 등의 민간 분양단지와 무주택자에 한해 장기지구 민간임대 정도에 신청할 수 있다. 중대형 평형에 도전하기 위해 이들 통장을 큰 평형의 청약예금으로 바꾸더라도 1년이 지나야 1순위 자격이 나오기 때문에 그동안은 쓰지 못한다.
사업계획.분양승인 신청 시점에 따라 단지별로 전매제한 여부와 기간이 차이가 나기 때문에 반드시 확인해야 한다. 판교를 빼곤 올해 분양되는 중대형은 거의 분양가 상한제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 팔 수 있다.
임대 의무기간이 5년 이하인 김포신도시 장기지구와 동탄의 임대아파트에도 관심을 가질 만하다.
입주 후 2년 반이나 5년 뒤 분양전환되는데 임대 의무기간이 상한제를 적용받는 일반 아파트의 전매제한 기간과 비슷한 대신 가격은 싸다는 장점이 있다.
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