2010-01-03 16:36

http://blog.drapt.com/pky3086/83801262504180208

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411261435280304

http://www.hankyung.com/board/view.php?id=land_specialist&no=382&ch=land

 

2009년 최고상승지역 및 2010년 부동산전망

 

 

 

 

 

오랫만입니다.실전전문가 끌어내 임성환입니다.

요새 강의를 나가다보면 2010년 부동산전망에 대해 궁금하시는 분들이 상당하십니다.

그런데 부동산강의를 듣는 청강자나  컬럼을 쓰는 자칭 타칭 전문가들을 보면서 긍정적인 시각으로 접근을 하여 2010부동산 대세 상승을 예상하는 분도있고 어떤 분들은 부정적인 시각으로 약세를 예상하기도합니다.

그런데 실전전문가 입장에서 청강자 등 일반인은 향후 전망에 대해 의견이 분분한것 이해합니다. 왜냐하면 아마추어 분들은 부동산을 보는시각이 부족하기 때문입니다.

그러나 전문가라고 나름 언론이나 컬럼,저술을 통해 알려진 사람이 잘못 전망하거나 하면 그들의 강의나 컬럼,서적을 본 수많은 사람들 또한 피해를 주는것입니다.

 

●2009년 최고상승지역

 

기존 필자의 컬럼을 보면 2008년말이 부동산 바닥이라고 (끌어내 기존컬럼참고)

 

-투자가치 상인 사람은 압구정 현대,반포래미안퍼스티지,반포주공(구반포주공)

-투자가치 중인 사람은 개포주공1단지 11평과 목동2단지 27평

-투자가치 하인 사람은 목동구도시(1~4동),광명시,시흥시,인천송도 등 기타지역을 추천했었습니다.

이 중 개포주공1단지와 목동단지는 금액까지 친절하게 4억9천이하에 매수하라고 친절하게 한내하였습니다.

그 어느 강의나 컬럼을 보더라도 어느지역을 얼마에 사라고 하는사람이 없습니다.

왜일까요? 자신이 없기 때문입니다.

결과는 어떠했습니까? (출처 2009년12월19일 한경/부동산1번지)

개포주공,반포주공은 평균 45%가까이 상승했고 순위에는 없지만

-목동단지 또한 41%(2단지 27평 4억9천 →현재6억9천만)

-래미안퍼스티지는 60%(34평 조합원분10억→현재16억) 상승하였습니다.

  (이게 왜 반영이 안됐는지 모르겠네요)

어쨋거나 필자의 말을 듣고 목동단지나 개포주공 등 재건축 지역을 매수한 사람은 평균 70%이상

수익을 냈습니다. 말이 70%지 금액으로 치면 소평평수 기준 최소 3억이상 상승했으며

중대형은 5억이상 상승했습니다.

 

이상하죠? 개포주공1단지 11평이 4억9천→현재7억2천이면 46%상승인데 70%라고 하고

금액도 2억3천만원 상승했는데 최소3억이라니 %나 금액이 안맞죠?

이때 왜 그런지 아는사람은 부동산을 아는 사람입니다.

왜냐하면 집을 살때 대출을 활용하지 내돈 다주고 사는 사람이 없습니다.

보통2억이상 대출하기때문입니다. 바로 지렛대효과라고 하지요.

 

▶지렛대효과

예)매수가 5억(대출2억/전세5천) 실투자 2억5천만→현7억2천일때 상승률 88%(이자감안70%이상)

    앞으로 재건축진행으로 인한 추가상승시 투자수익률 극대화

 결론)

못맞추면서 전문가라고 부정적으로 떠들거나 책팔아먹으려고 부동산 대폭락어쩌구 떠드는사람말 들으면 결국 나만 손해입니다.

그들은 필자가 2008년말이 바닥이라고 할때 2009년말이나 심지어 2010년이나 되어야 상승한다고 했습니다. 그들말 들은사람들 최소 3억 손해봤지만 못맞추는 전문가나 대폭락어쩌구 떠드는 사람이 보상해주지 않습니다.

그럼 못맞추는 사람과 책팔아먹으려고 대폭락 어쩌구하는사람이 누굴까요?

여러분들이 언론이나 책팔아먹으려고 신문광고나 인터넷광고,강의 하는사람입니다.

이름을 말해주고 싶지만 그들도 먹고살아야하니 우리 네티즌께서 찾아보시죠.

이글을 그들이 보면 분명히 찔릴것입니다.

그런데 안타까운것은 부정론자들은 2010년전망 또한 부정적으로 보고있습니다.

그들로 인해 수많은 일반인들이 집을 평생 못사는 사태가 벌어지고 있습니다.

참고로 강북광장동 현대 33평 분양가가 8억3천입니다.

부정론자 말 듣지말고 필자말 듣고 몇년전이나 1년전에만 집샀으면 수억벌었습니다.

참고로 4~5년전이 부정론자들이 주장하는 부동산 반토막 금액입니다.

일례로 정확히 5년전인 2004년12월 목동2단지 27평 시세가 3억4천(현재 6억9천)이었습니다.

딱 2배, 현재 시세대비 반토막입니다. 그때는 집안사고 뭐했습니까?

●실전전문가 끌어내 임성환이 바로본 2010년 부동산 전망

할말이 많고 지역별로 전망이 다르지만 다 오픈하면

- 강의때 유사한 내용이라 재미가 덜하고

- 다른사람들이 제글을 마치 자기글처럼 따라서 하므로 요약하여 글을 올립니다.

 

[요약]

① 2009년과 더불어 2010년은 재건축의 해

   -2009년이 재건축원년의 해라면 2010년의 재건축 실행의 해

   -개포주공,압구정현대,반포주공 및 목동단지도 수혜지역입니다.

 

② 잊지말자 20100602

 -무슨숫자일까요? 지방의회 선거날자입니다. 단순히 선거하므로 하루쉬고 놀러갈 생각만 하지말고 

  부동산으로 접근하면 한나라당이나 민주당이나 표 얻으려면 주요지역에서 그 지역주민에게 달콤한

  사탕발림 할 수 밖에 없습니다.

  -생각해봅시다. 여러분이 목동에 삽니다. 그런데 A당은 재건축연한 축소해주마 했고 B당은

축소안된다라고하면 여러분은 어느당을 찍어주겠습니까?

  -설사 재건축 년한이 축소되지않더라도 기대심리로 집값이 상승합니다.

  -특히 목동단지는 재건축년한 축소의 가장 큰 수혜지역이 될것입니다.

 

③ 강남은 신규아파트 33평(전용85㎡)18억시대가 곧 옵니다. .

    -현재 서초구 반포동 래미안퍼스티지 34평(85㎡) 16억입니다.

    -강북도 33평 8억3천분양. 참고로 강남은 강북의 2~3배였습니다.

    -재건축이 입주할 3년 후에는 신규아파트 18억시대가 도래합니다. 20억도 무리가 아니죠

    -더 멋있게 짓고 더 대단지인 개포주공,압구정 현대는 당연히 그 이상이죠.

    -쉽게 설명해서 유사지역에서는 새 아파트는 기존것보다 비쌉니다.

    -참고로 개포주공1단지만 6500세대이상 나옵니다. 미니신도시죠

      그런데 1~4단지 합치면 수만세대 신도시 나옵니다. 일명 강남개포신도시

 

④ 2010년2월 미분양양도세 혜택(면제 또는 60%)이 사라지면 수도권외곽 반등 쉽지 않을것

   -지방 및 수도권외곽 미분양해소를 위한 양도세 혜택 시행 중

    -수도권은 미분양 상당 수 해소되고 있지만 일부 지역 대형평수 및 지방은 쉽지않을것

 

⑤ 경기도 수원 광교/인천 송도는 지역 랜드마크역할 유지예상

   -동수원IC 좌우 광교신도시와 인천 송도는 서울에 들어오기 어렵거나 그 지역사람 관심1순위

 

⑥ 보금자리주택이 강남을 대체 할 수 없을 것

   -강남은 있는 사람들이 사는 지역. 고분양가 및 높은시세 감안해도 수요자층이 높음

    -임대아파트가 상당수인 보금자리로는 수준이 비슷한 사람끼리 살고자 하는 강남대체 어려움

결론 핵심부동산(강남개건축,목동단지)이 움직여야 물결효과로 타 지역으로 이동합니다.

    강남이나 목동에 투자할 여력이 안되면 기타지역이라도 재개발/재건축지역을 매수하세요.

    마지막으로 다시한번 당부드립니다만 부정론자나 책팔아먹으려는 대폭락 어쩌구하는인간

    말 들으면 평생 집못사고 집주인한테 전월세 올려주느라 스트레스 받을 수 있을뿐아니라

    집없다고 처가댁에서 무시당할 수 있습니다. 이게 대한민국의 문화이고 현실입니다.

 

 

 

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