성공적인 토지 투자를 위해서는 지금 당장 눈에 보이지는 않지만 조만간 실현될 미래 가치를 볼 줄 알아야 한다. 해당 토지의 미래가치는 정부의 국토종합개발계획이나 지자체의 도시기본계획 등을 면밀하게 검토해보면 대충 파악할 수 있다. 이 계획들에는 적어도 향후 10년 간 전국의 땅값 지형을 완전히 뒤바꿔놓을 만한 굵직굵직한 개발계획들이 모두 담겨 있다.

국토종합개발계획은 관련법에 따라 10년 단위로 한 번씩 작성되는 국토개발의 기본계획인데 정부는 1972∼81년 제1차, 1982∼91년 제2차, 1992∼2001년 제3차 종합개발계획을 수립, 시행해 왔다. 현재 시행되고 있는 국토개발정책은 2000년에 발표한 제4차 국토종합계획(2000∼2020년)에 따르고 있다. 쉽게 말하자면 국토종합계획은 어디에 어떤 도로가 뚫리고, 어디가 어떤 식으로 개발될 것인가에 대한 밑그림에 해당한다. 지금까지 고속도로·산업단지·항만 등 사회간접자본과 신도시개발이 모두 이 국토종합계획의 지침에 따라 추진되고 있다. 따라서 현재 시행중인 국토종합계획을 면밀히 살펴보면 15년 후인 2020년도 우리 국토의 모습을 가늠해 볼 수 있다. 국토종합계획의 하위계획에 속하는 각 지방자치단체의 도시기본계획 역시 20년을 기본 단위로 수립된다. 이 기본계획은 해당 시·군·구의 장기적인 개발 목표와 기본 방향을 종합적으로 제시해준다. 이 계획에는 보전할 땅과 장차 개발할 땅이 표시가 돼 있다.

사실 정부나 지자체가 발표하는 주요 국도 확장사업이나 순환도로와 같은 간선도로 확충사업계획, 지방도로 신설계획 등은 바로 이 같은 국토종합계획 혹은 도시기본계획에 따라 시행되는 하위 계획에 불과하다. 지금은 이름 없는 논밭일지라도 언젠가는 도로가 뚫릴 수도 있는데 이러한 계획들을 면밀히 살펴보면 그 내용을 미리 알 수 있는 것.

따라서 투자를 위해 땅을 매입하기 전에 최소한 해당 부지가 소재한 지역이 정부의 국토종합계획이나 지자체의 도시기본계획 상에서 어떤 개발계획이 잡혀 있는지 세밀하게 확인해 보는 것이 좋다. 그래서 내가 관심을 가지고 있는 지역이 어떻게 개발될 것인지, 언제부터 개발의 파급 효과가 미치게 될 것인지에 대해 면밀하게 검토한 후 투자에 나서야 한다. 만약 그 지역이 국토종합계획이나 도시기본계획상 도로가 개통될 곳이라면 미리 도로확장계획과 사업추진일정 등을 알아보고 그에 따라 땅을 매입할 시점을 결정하면 된다.

큰 틀에서 보면 땅값은 어차피 정부의 개발계획과 정책에 따라 변할 수밖에 없다. 정책 변화에 따라 개발 불가능한 땅이 개발 가능한 땅으로 바뀌면 당연히 땅값이 올라간다. 이런 의미에서 최근 정부의 국토개발정책이 지역균형개발 차원에서 수도권보다 지방의 개발계획에 초점이 맞춰지고 있는 점에 주시할 필요가 있다. 이처럼 토지의 미래가치는 정부의 정책을 통해 어느 정도 예측할 수 있는 만큼 성공적인 토지 투자를 위해서는 이를 반드시 면밀하게 검토해야 한다.

예를 들어 1999년 7월에 기본안이 발표된 제4차 국토종합계획은 지역균형 개발을 위한 10대 광역권 개발, 975만평 규모의 아산만 신도시 개발 등을 주요 골자로 하고 있었다. 만약 이 때 당시 아산신도시 건설관련 부분을 미리 알고 이 지역의 미래가치에 투자했다면 현재 높은 수익을 올릴 수가 있었을 것이다.

금적금왕(擒賊擒王)은 당나라 시인 두보(杜甫)의 ‘전출새(前出塞)’라는 시에 나오는 말이다. ‘적을 이기려면 먼저 우두머리부터 사로잡아야 한다’는 의미다. 토지투자에 성공하려면 무엇보다도 먼저 국토개발계획의 근간이 되는 ‘국토종합계획’ 정도는 꿰뚫고 있어야 한다.