재개발 지분을 매입할 때 유의할 점

2007-04-25 08:11

재개발에 투자를 하고자 하는 경우 일반적으로 투자자들은 기본계획에 포함돼 있는 곳에서 찾지만 최근 투자자들은 가능성만 있는 경우에도 투자를 한다.

그 만큼 부동산 투자자들의 재개발에 대한 열기를 느낄 수 있는 부분인데, 재개발 지분 매입에 있어서 초보 재개발 투자자가 가장 두려워해야 하는 부분이 있다. 무허가건물이나 땅만을 매입하는 경우이다.

중개업자는 조합원으로 인정받을 수 있다고 하지만 종종 재개발 지분을 보유하고 있음에도 불구하고 권리를 인정받지 못해 청산을 받는 경우가 발생한다.

그렇다면 조합원 자격을 얻기 위해 재개발 지분을 매입할 때 어떤 점을 확인해야 할지 살펴보도록 하겠다.

일반적으로 빌라와 같이 토지와 건물을 모두 매입할 경우에는 문제가 없다.

다만, 문제가 되는 것이 쪼갠 지분이라고 해서 최초 다가구에서 다세대로 분리한 경우 소규모 지분을 매입하는 경우이다. 이 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 주거전용면적이 60㎡ 이하인가 초과인가이다.

최초 다가구에서 다세대로 분리한 경우로 2003년 12월 30일 이전 분리등기된 경우 주거전용면적 60㎡ 이하 혹은 임대주택공급을 분양받는다.

즉, 주거전용면적이 60㎡ 이하인 경우 20평형대 아파트를 분양받게 되는 것이며 주거전용면적이 60㎡ 이상이면 일반적인 경우와 동일하게 분양을 받을 수 있는 것이다.

그러므로 재개발 지분을 매입해 20평형대 평형배정도 상관없다면 쪼갠 지분에 관심을 가지는 것이 적절하다. 다만 30평형대 배정이 가능해야 매매가 상승률이 높아 수익목적에는 더 적절하다.

토지만을 소유한 경우에는 투자자가 유주택자냐 무주택자냐가 중요하다. 이 때 중요한 것은 대지면적이 90㎡이상이냐 90㎡미만이냐이다.

매입할 대지면적이 90㎡이상인 경우에는 주택여부 상관없이 조합원 자격을 준다. 하지만 매입할 지분이 2003년 12월 30일 이전에 분할하였고 대지면적이 30㎡ 이상 90㎡미만인 경우라면 무주택자일 경우 조합원 자격을 받을 수 있다.

그러므로 토지만을 매입할 경우에는 대지면적과 주택여부를 확인해야 할 것이다.

주택만을 매입할 경우에는 등기, 등록이 돼 있어야 한다.

최초 등기시부터 토지와 건물 소유가 달라야 하며 이 때 주택의 크기와 상관없이 등기, 등록이 돼 있어야 한다.

그 기준은 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 경우이며 특별하게 1981년 제2차 촬영 항공사진 수록이나 정관에서 인정하는 경우가 있다. 자세한 내용은 하단에 첨부하도록 하겠다.

이렇듯 재개발 지분을 매입하는 것은 재건축에 비해 복잡하므로 초보자라면 안정적인 주택 건물 매입하는 것이 적절하다.

☞ 기존 무허가건축물

․ 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 건물

․ 1981년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는 무허가건물

․ 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증이 있는 무허가건물

․ 1989년 3월 29일 이전 발생한 무허가건축물

․ 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용건물로서 1982년 제1차 촬영 항공사진에 수록되어 있거나 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립하였다고는 확증이 있는 건축물

․ 조합정관에서 정한 건축물

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