2008-03-11 16:12
http://blog.drapt.com/phoomj/91205219571459 
뚝섬 주상복합 한숲 e-편한세상와 갤러리아 포레가 3.3㎡당 3천8백만~4천6백만원으로 분양하고 있다.
과거 3.3㎡ 매매가가 1천만원을 넘어선 것이 큰 뉴스가 됐던 불과 몇년전의 모습을 더듬어볼 때 집값 상승이 대단하고, 무섭다는 생각이 든다. 또한 개인적으로도 서울에서 99~128㎡ 아파트 매입이 멀어질 것 같다는 생각에 조급함이 앞선다.
물론 분양가 상한제가 시행됐으므로 앞으로 분양되는 단지들의 분양가가 낮아지지 않을까 기대를 하곤한다. 하지만 그 동안의 업계모습이나 최근의 높아지는 토지가격, 원자재 가격 상승은 분양가를 낮추기는 어려울 것으로 보인다. 아마도 인근 시세 수준이 되지 않을까 생각한다.
그렇다면 지금의 고분양가 시대에 내집마련은 어떻게 해야 할 것인가, 매입시 어떤 시각으로 살펴봐야 할지 생각해 봐야 겠다.
불황일 수록, 어려운 시기일수록 기본과 기초에 큰 의미를 둔다. 2002년 월드컵 4강을 이끌었던 히딩크식 전략이 기본에 충실해라라는 점을 다시 한번 새겨볼 필요가 있다.
일반적으로 부동산 책을 보면 늘 나오는 '내집마련 이런 곳을 선택해라'는 일반적인 이야기만 나오기 때문에 대부분 대충 읽고 넘어간다. 하지만 지금은 이 부분을 다시 한번 살펴볼 시점이다.
과거는 돌아오지 않는 법, 과거를 되새김질 하면서 아쉬워하기보다는 현재 고분양시대를 받아들여야 한다. 그러므로 다음의 요소를 충족하는 단지라면 적극적으로 계산해 볼 필요가 있다.
1. 지역선호도가 높은 곳을 노려라
2. 되도록이면 좋은 위치를 골라라
3. 지역 대표지역에서 선택해라
4. 발전가능성이 큰 곳을 고른다.
5. 아파트라면 브랜드 인지도 높은 곳을 선택해라
6. 환경친화형 단지이다.
7. 강남으로 통하는 도로망을 갖춘 곳이 좋다.
8. 대형 평수는 쾌적성, 소형 평수는 접근성이 중요하다.
고분양가라도 대표성을 갖고 있고 발전 가능성이 높고, 역세권인 대규모 단지라면 계산을 단순하지만 정확하게 하여 접근해야 할 것이다.
즉, 부동산를 매입하는 뚜렷한 목표를 생각하고, 매입하는 부동산을 오를 것이라는 확신을 가져 끝까지 믿고 추진해야 할 것이다.
분양가가 높아지고 아파트 가격이 오르지 않아도 내집마련은 일생의 미션(mission)이다. 포기보다는 최선의 대안을 찾는 것이 적절하다.
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2007-11-20 19:39
http://blog.drapt.com/phoomj/91195555188169
최근 주변으로 내집마련에 나서는 친구들이 많아지고 있다.
통장을 사용해 장기적으로 접근하겠다던 친구들이 높아지는 집값과 가망없는 청약제도에 실망하면서 매수세로 돌아서고 있다.
그러면서 나에게 가장 우선적으로 묻는 것이 "빌라도 괜찮냐? 더 오를 수 있겠냐?"이다.
최근 빌라 가격은 아파트 못지 않게 높은 수준을 형성하고 있다. 아직 빌라가 아파트 가격을 앞서고 있는 것은 아니지만 가격차이가 몇천밖에 되지 않는다.
게다가 빌라가 상대적으로 저렴하고, 뉴타운, 재개발로 개발될 수 있어 아파트보다 매매가 차익을 더 얻을 수 있다는 정보를 얻게 되면서 의문은 더 커진다.
" 정말 빌라가 아파트보다 나을까? "
몇 해전만 하더라도 아파트와 빌라 중 매입을 한다면 빌라보다는 아파트를 선택하는 것이 당연한 답이었다.
빌라는 주차공간이 부족하고, 대부분 주변 환경이 열악하며, 시간이 지날수록 건물값은 없어지고 땅값만 남아, 아무짝에도 쓸모없게 된다는 것이 이유였다.
지금도 빌라는 해 구입보다 매도할 때 힘들어 빌라 매입보다 아파트 전세가 낫다고 생각하는 수요층이 많다.
하지만 최근에는 먼저 입지여건과 개발 가능성을 살펴야 하겠지만 빌라를 선택하는 수요자들이 늘어나고 있다.
대선 후에도 정부의 부동산 정책이 단기적으로 바뀌지 않을 것으로 보여, 지금과 같은 매매가 정체기는 내년에도 이어질 것으로 보인다.
이에 따라 재건축, 분양권은 매수세가 계속 위축될 것으로 보이고, 기존 아파트 매매가 상승할 것으로 보인다. 그러면서 상대적으로 저렴한 빌라의 선호도는 계속 높아질 것으로 예상된다.
게다가 주거환경 개선을 위하여 개발이 어떤 식으로든 진행될 수 밖에 없기 때문에 개발 가능한 곳의 빌라 매매가는 오를 수 밖에 없다.
물론 지역적으로 매매가가 2배나 급등한 곳이 있을 만큼 이미 1차 매매가 상승기를 보냈기 때문에 시세가 단기적으로 급등하기는 어려울 것으로 보인다.
하지만 그래도 자금이 없다면, 이렇다랄 만한 뭔가가 없는 아파트를 선택하기보다는 빌라가 낫다.
구체적인 개발 계획이 없더라도 좋은 입지여건을 갖고 있어 지역이 전반적으로 오를 가능성 있고, 주변이 낙후돼 있어 재개발될 가능성이 있는 곳이라면 개발 가능성 없는 아파트보다 낫다고 생각한다.
그런데 최종적인 결정을 하는데 있어 변수가 발생할 수 있다. 아내가, 남편이 빌라에 사는 것을 반대할 수 있다.
최근 신축빌라들이 주차장을 제공하고, 리모델링 등을 잘 하면 아파트 못지않게 좋다고 하지만 아무래도 거주 만족도에 있어 아파트를 앞지르기 어렵기 때문이다.
그렇다면 이 때는 빌라와 아파트 중에서는 인근 아파트 매입을 권한다.
최종적으로 100% 수익처 빌라와 70% 수익처 아파트를 선택해야 하는 경우인데, 투자가 아닌 실거주를 하는 내집마련은 양도세 비과세를 받기 위한 3년의 기간을 거주해야 하는 만큼 일단 거주 만족도가 높아야 한다.
이렇게 가족 누군가가 반대를 할 때 이해시키고 설득시킬 수 없다면 아파트를 선택하는 것이 적절하겠다.
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2007-07-24 17:07
http://blog.drapt.com/phoomj/91185264444661
최근의 부동산 가격은 최저점인 바닥은 벗어난 느낌이며, 좀더 지켜봐야 하겠지만 하락보다는 상승 가능성이 더 높다.
매매가 안정세 나타나고 있으며 소폭이지만 반등하는 모습이 보이고 있다. 게다가 네티즌들은 지난 6월 닥터아파트 설문조사를 보더라도 12월 대선 전후에 아파트값이 본격적으로 상승할 것으로 예상했다.
이에 따라 아파트 시장은 최근 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 모습을 보이고 있다. 닥터아파트 상담실을 살펴보더라도 66~95㎡(20형)대에서 99~128㎡(30형)대로 옮기거나 내집마련을 위한 내용이 주를 이루고 있다.
이런 상황에서 필자는 내집마련 수요자에게 기대가 크면 실망도 큰 법, 기대치 낮추고 멀리 볼 것을 권하고 싶다.
1. 처음으로 돌아가자.
아파트를 매입하고자 하는 수요자들이 가장 궁금해 하는 것이 얼마나 오를 수 있겠는가 이다.
지난해 매매가 상승 시점, 대부분의 모든 아파트는 각종 개발 호재가 매매가에 적용됐다. 실현 가능성이 높던, 낮던, 사업추진이 금방 이뤄지던, 이뤄지지 않던 매매가에 모두 반영됐다. 즉, 모든 아파트의 출발점이 동일해졌다고 할 수 있다.
그러므로 저평가 단지를 찾아 단기적인 매매가 차익을 노리는 것보다는 처음으로 돌아가 역세권 위주의 대단지, 안정적인 개발 호재를 갖고 이는 누구나 알고 있는 지역에 집중하는 것이 낫다.
앞서 언급한 것처럼 출발점이 동일해진 만큼, 첫 출발은 높은 선호도를 갖고 있는 확실한 개발 호재를 갖고 있는 단지가 중심이 될 것이다.
2. 가격 급상승은 어렵다.
당분간은 급등하거나 급락할 조짐은 보이지 않는다. 투자 목적으로 아파트를 구입하는 수요자들이 많았지만 지난해 큰 폭의 매매가 상승기를 거치면서 미래 상승폭까지 이미 상승했다고 볼 수 있다.
대선의 영향으로 분위기는 좀 더 나아질 것으로 보이나 시세상승 수준은 크게 기대하지 않는 것이 좋다.
물론 용산, 강남 등 선호도 지역을 중심으로는 매매가 꾸준한 상승곡선을 보이겠지만 매매가 상승폭 과거에 비해 크지 않을 것이다.
3. 미련을 버리고 멀리봐라.
친구 누구는 땅을 사서 한달 사이에 1억원을 벌었다더라, 친구 누구의 집이 그 동안 1억원이 올랐다더라 하는 이야기는 그냥 한 귀로 듣고 한귀로 흘려보내라.
아~! 내가 그 때 그 아파트를 샀더라면 하는 후회는 부러움일 뿐이며 부러움은 더 나아가서는 조급함을 생기게 한다. 조급함은 기획부동산 투자나 특별분양권 매입 등으로 인한 실패를 남길 뿐이다.
미련을 버리고 객관적인 정보를 기준으로 한 나만의 확신을 통한 투자가 필요하다.
혹자는 '끊임없는 관심과 학습, 발품 그리고 어느 정도의 운이 동반될 때 최대 효과를 발휘할 수 있다‘고 했다.
누구의 수익률에 민감하지 말고 거래 흐름과 매수 후 3년 동안의 개발 호재에 집중해 본인의 장기적인 투자가치에 힘을 쓸 때다.
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