재건축을 잘 이해하지 못하시는 분들은 재건축을 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 짓는 것으로 생각하여 무조건 낡은 아파트를 사두면 재건축이 되고 그에 따라 수익이 발생한다고 생각합니다.

그러나 이런 생각은 100% 틀렸다고 단언할 수는 없을지 모르지만 적어도 상당 부분은 틀린 말이며 재건축 아파트 투자의 viewpoint에서 보면 재건축에 관한 basic concept가 매우 부족한 초보자들이 흔히 저지르기 쉬운 오류라고 할 수 있습니다.

오늘은 재건축의 기초를 굳건히 할 수 있는 기본 사항들을 살펴보도록 하겠습니다.

재건축도 부동산 투자의 일종이기 때문에 일반 부동산의 경우와 똑같이 가장 중요한 factor는 “입지” (location)입니다.  쉽게 풀어 말한다면 현재 낡은 아파트가 서 있는 이 자리에 새 아파트를 건축한다면 가격이 얼마나 나가겠느냐-- 이 문제가 재건축에 있어서 다른 그 무엇보다 중요한 것입니다.

 

만약 주변 여건과 주변 아파트 시세를 감안하여 보았을 때 현재의 자리에 새 아파트를 신축해도 큰 merit이 없는 입지라면 기존 아파트가 오래되어 재건축 연한이 경과했더라도, 거기에 더하여 대지지분이 엄청나게 크다고 하더라도 그 낡은 아파트는 단지 낡은 아파트일뿐 인 것이지 재건축 아파트로서의 가치는 없다고 보아야 하는 것이며 이 낡은 아파트를 재건축 아파트라고 부를 이유 또한 전혀 존재하지 않는 것입니다.

 

여러분들은 이 시간 이후에도 재건축에 있어서 가장 중요한 ‘입지’는 망각한 상태에서 지방의 00 아파트가 대지지분이 몇 평이므로 투자가치가 크다고 말씀하시는 분들을 실제로 쉽게 보실 수 있을 것입니다.

  약간 다른 이야기가 될지 모르지만 아파트를 선택할 때 집안의 내장재나 단지 내 조경, 단순히 새 아파트, 아파트 상표에 혹해서 구입을 결정하는 경우도 흔히 봅니다만 역시 입지를 망각한 결정은 결국 언젠가는 문제가 된다고 봐야 합니다.

  흔히들 생각하는 것처럼 재건축 아파트는 낡은 아파트를 헐고  새 아파트를 짓는 것이 아닙니다.
재건축이란 내 땅(대지지분)을 팔아서 그 돈으로 새 아파트를 짓는 것입니다. 따라서 팔 수 있는 땅(대지지분)이 없거나 부족하다면 재건축 아파트로서의 가치가 적은 것입니다.

  이런 관점에서 보면 재건축에서 용적률 상한선이란 내 땅을 팔지 못하게 하는 규제인 것입니다. 설명을 위해 현존하는 아파트의 용적률이 100%, 대지지분이 18평인 A아파트가 있고 그 지역의 용적률 상한선이 200%로 제한되어 있어 그에 따라 용적률 200%로 새 아파트를 신축한다고 해 봅시다.

  이 경우 A 아파트의 소유자인 B씨는 자신의 땅 18평중  절반인 9평을 팔아서 재건축 비용에 충당하게 되는 것인데 만약 B씨가 대지지분은 나의 사유 재산이므로 나는 18평중 9평을 초과해서 팔아야겠다고 해도 팔 수가 없는 것입니다. 그 이유는 용적률 상한선이 200%로 정해져 있기 때문입니다.
 
  만약 용적률 상한선이 300%라면 B씨는 12평까지 팔 수가 있는 것이며 앞서서와 같은 이유로 그 이상은 팔 수가 없는 것입니다.

  즉 시중의 재건축 아파트 조합과 조합원들이 높은 용적률을 받아내기 위해 엄청난 노력을 기울이는 것은 자신의 땅을 팔 수 있는 권리를 찾기 위한 노력이라고 볼 수 있는 것입니다.

  강남이라는 지역은 앞서 살펴본대로 부동산의 기본인 입지라는 관점에 있어서 어느 level 이상의 조건을 만족시킨 상태입니다. (물론 강남 내에서도 5~10년 후의 미래를 예측해 보면서 자연친화 쪽이냐 도시적 감각 우선이냐를 놓고 그들 사이에서의 미세한 우위 다툼은 있을 수 있습니다만)

 즉 ‘입지’라는 최우선 조건을 만족시키고 있는 강남권에서는 두 번째 고려 요소로서 아파트의 내재 가치라고 할 수 있는 대지지분의 크기에 따라 아파트의 가치를 평가하고 있습니다.

 이는 재건축을 앞둔 아파트에서만 해당되는 것이 아니고 재건축과 무관하다고 보여지는 일반 아파트에서도 해당되는 논거입니다. 이는 종합주가지수 1800선을 넘나드는 최근의 주식시장에서, 내재가치를 통한 가치투자가 큰 각광을 받고 있는 것과 매우 비슷한 내용으로서 지극히 정상적이고도 바람직한 현상이라고 말할 수 있는 것입니다.

4. 결어

  모든 학문과 이론이 마찬가지로 기본에 충실해야 응용도 가능해지고 더 발전할 수 있는 토대가 마련된다고 생각할 수 있습니다.

  지난 4월 중순 이후  강남의 재건축 아파트들은 바닥을 찍고 반등을 시작한 바 있으며 이후에도 상승을 계속하여 최근에는 전고점(지난 가을의 최고 가격) 돌파를 목전에 둔 아파트들도 속속 등장하고 있습니다.

  2006년 9월 제가 닥터아파트에 올린 글에서 소형아파트의 급등과 수개월내 전고점의 돌파까지를 예고 하였던 것과 매우 흡사한 상황이 현재 재건축 아파트에서 벌어지고 있습니다. 그런 이유로 작년에 제가 쓴 글과 유사하게 적어보면

주식 시장에서는 위와 비슷한 현상이 벌어졌을 경우에 사상 최고가를 연일 갱신 중인 선두주나 아직 전고점 돌파가 이루어지지 않은 주식을, 최소한 전고점까지는 상승할 것으로 예상하고 매수하는 전략을 정석으로 보고 있습니다.
 
** 이런 주식 시장의 이론을 현재의 아파트 시장에 적용시켜보면
 
1. 어느 정도 공격적이고 경제적 능력이 뒷받침되는 분이라면
  각 지역에서 지난 가을 급등기 때의 전고점을 목전에 두고 사상 최고가 갱신을 준비중인 아파트(이런 아파트는 최근 개별 호재를  바탕으로 한 대표 재건축 아파트인 경우가 많습니다)를 고려해 보시고
 
2. 보수적이고 안정적인 것을 희망하며 재건축아파트를 통하여 실거주와 투자, 두 가지의 목적을 노리시는 부류의 수요자라면 

  지난 가을 급등기의 최고치를 한참 못미친 현재의 가격에서 반등 움직임을 보이고 있는 재건축 아파트 중에서 10 평 대 소형아파트가 아니고 방이 3개 정도인 25~32 평의 아파트를 선택하여 본인이 직접 거주를 하면서 그와 동시에 재건축에 따른 투자 수익을 노려볼 수 있는 아파트를 선택하면 좋은 결과가 있으리라 예상됩니다.
 
3. 주식의 경우에도 일부 그렇지만 특히 부동산의 경우에는 과거에 한 번 갔었던 시세를 회복하는 것은 상대적으로 쉽게 이루어지는 경향이 있습니다. 특히나 주변에 어느 선도 아파트가 과거 최고치를 회복했다는 사실이 퍼지기 시작하면 걷잡을 수 없는 매매가 상승이 일어나는 경우를 우리는 과거 경험을 통하여 수도 없이 많이 볼 수 있었습니다.

   글이 길어져서 “거주와 재건축 투자, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡는 방법”은 다음 번 글을 통하여 올리도록 하겠습니다.
 
끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.