재건축을 잘 이해하지 못하시는 분들은 재건축을 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 짓는 것으로 생각하여 무조건 낡은 아파트를 사두면 재건축이 되고 그에 따라 수익이 발생한다고 생각합니다.

그러나 이런 생각은 100% 틀렸다고 단언할 수는 없을지 모르지만 적어도 상당 부분은 틀린 말이며 재건축 아파트 투자의 viewpoint에서 보면 재건축에 관한 basic concept가 매우 부족한 초보자들이 흔히 저지르기 쉬운 오류라고 할 수 있습니다.

오늘은 재건축의 기초를 굳건히 할 수 있는 기본 사항들을 살펴보도록 하겠습니다.

재건축도 부동산 투자의 일종이기 때문에 일반 부동산의 경우와 똑같이 가장 중요한 factor는 “입지” (location)입니다.  쉽게 풀어 말한다면 현재 낡은 아파트가 서 있는 이 자리에 새 아파트를 건축한다면 가격이 얼마나 나가겠느냐-- 이 문제가 재건축에 있어서 다른 그 무엇보다 중요한 것입니다.

 

만약 주변 여건과 주변 아파트 시세를 감안하여 보았을 때 현재의 자리에 새 아파트를 신축해도 큰 merit이 없는 입지라면 기존 아파트가 오래되어 재건축 연한이 경과했더라도, 거기에 더하여 대지지분이 엄청나게 크다고 하더라도 그 낡은 아파트는 단지 낡은 아파트일뿐 인 것이지 재건축 아파트로서의 가치는 없다고 보아야 하는 것이며 이 낡은 아파트를 재건축 아파트라고 부를 이유 또한 전혀 존재하지 않는 것입니다.

 

여러분들은 이 시간 이후에도 재건축에 있어서 가장 중요한 ‘입지’는 망각한 상태에서 지방의 00 아파트가 대지지분이 몇 평이므로 투자가치가 크다고 말씀하시는 분들을 실제로 쉽게 보실 수 있을 것입니다.

  약간 다른 이야기가 될지 모르지만 아파트를 선택할 때 집안의 내장재나 단지 내 조경, 단순히 새 아파트, 아파트 상표에 혹해서 구입을 결정하는 경우도 흔히 봅니다만 역시 입지를 망각한 결정은 결국 언젠가는 문제가 된다고 봐야 합니다.

  흔히들 생각하는 것처럼 재건축 아파트는 낡은 아파트를 헐고  새 아파트를 짓는 것이 아닙니다.
재건축이란 내 땅(대지지분)을 팔아서 그 돈으로 새 아파트를 짓는 것입니다. 따라서 팔 수 있는 땅(대지지분)이 없거나 부족하다면 재건축 아파트로서의 가치가 적은 것입니다.

  이런 관점에서 보면 재건축에서 용적률 상한선이란 내 땅을 팔지 못하게 하는 규제인 것입니다. 설명을 위해 현존하는 아파트의 용적률이 100%, 대지지분이 18평인 A아파트가 있고 그 지역의 용적률 상한선이 200%로 제한되어 있어 그에 따라 용적률 200%로 새 아파트를 신축한다고 해 봅시다.

  이 경우 A 아파트의 소유자인 B씨는 자신의 땅 18평중  절반인 9평을 팔아서 재건축 비용에 충당하게 되는 것인데 만약 B씨가 대지지분은 나의 사유 재산이므로 나는 18평중 9평을 초과해서 팔아야겠다고 해도 팔 수가 없는 것입니다. 그 이유는 용적률 상한선이 200%로 정해져 있기 때문입니다.
 
  만약 용적률 상한선이 300%라면 B씨는 12평까지 팔 수가 있는 것이며 앞서서와 같은 이유로 그 이상은 팔 수가 없는 것입니다.

  즉 시중의 재건축 아파트 조합과 조합원들이 높은 용적률을 받아내기 위해 엄청난 노력을 기울이는 것은 자신의 땅을 팔 수 있는 권리를 찾기 위한 노력이라고 볼 수 있는 것입니다.

  강남이라는 지역은 앞서 살펴본대로 부동산의 기본인 입지라는 관점에 있어서 어느 level 이상의 조건을 만족시킨 상태입니다. (물론 강남 내에서도 5~10년 후의 미래를 예측해 보면서 자연친화 쪽이냐 도시적 감각 우선이냐를 놓고 그들 사이에서의 미세한 우위 다툼은 있을 수 있습니다만)

 즉 ‘입지’라는 최우선 조건을 만족시키고 있는 강남권에서는 두 번째 고려 요소로서 아파트의 내재 가치라고 할 수 있는 대지지분의 크기에 따라 아파트의 가치를 평가하고 있습니다.

 이는 재건축을 앞둔 아파트에서만 해당되는 것이 아니고 재건축과 무관하다고 보여지는 일반 아파트에서도 해당되는 논거입니다. 이는 종합주가지수 1800선을 넘나드는 최근의 주식시장에서, 내재가치를 통한 가치투자가 큰 각광을 받고 있는 것과 매우 비슷한 내용으로서 지극히 정상적이고도 바람직한 현상이라고 말할 수 있는 것입니다.

4. 결어

  모든 학문과 이론이 마찬가지로 기본에 충실해야 응용도 가능해지고 더 발전할 수 있는 토대가 마련된다고 생각할 수 있습니다.

  지난 4월 중순 이후  강남의 재건축 아파트들은 바닥을 찍고 반등을 시작한 바 있으며 이후에도 상승을 계속하여 최근에는 전고점(지난 가을의 최고 가격) 돌파를 목전에 둔 아파트들도 속속 등장하고 있습니다.

  2006년 9월 제가 닥터아파트에 올린 글에서 소형아파트의 급등과 수개월내 전고점의 돌파까지를 예고 하였던 것과 매우 흡사한 상황이 현재 재건축 아파트에서 벌어지고 있습니다. 그런 이유로 작년에 제가 쓴 글과 유사하게 적어보면

주식 시장에서는 위와 비슷한 현상이 벌어졌을 경우에 사상 최고가를 연일 갱신 중인 선두주나 아직 전고점 돌파가 이루어지지 않은 주식을, 최소한 전고점까지는 상승할 것으로 예상하고 매수하는 전략을 정석으로 보고 있습니다.
 
** 이런 주식 시장의 이론을 현재의 아파트 시장에 적용시켜보면
 
1. 어느 정도 공격적이고 경제적 능력이 뒷받침되는 분이라면
  각 지역에서 지난 가을 급등기 때의 전고점을 목전에 두고 사상 최고가 갱신을 준비중인 아파트(이런 아파트는 최근 개별 호재를  바탕으로 한 대표 재건축 아파트인 경우가 많습니다)를 고려해 보시고
 
2. 보수적이고 안정적인 것을 희망하며 재건축아파트를 통하여 실거주와 투자, 두 가지의 목적을 노리시는 부류의 수요자라면 

  지난 가을 급등기의 최고치를 한참 못미친 현재의 가격에서 반등 움직임을 보이고 있는 재건축 아파트 중에서 10 평 대 소형아파트가 아니고 방이 3개 정도인 25~32 평의 아파트를 선택하여 본인이 직접 거주를 하면서 그와 동시에 재건축에 따른 투자 수익을 노려볼 수 있는 아파트를 선택하면 좋은 결과가 있으리라 예상됩니다.
 
3. 주식의 경우에도 일부 그렇지만 특히 부동산의 경우에는 과거에 한 번 갔었던 시세를 회복하는 것은 상대적으로 쉽게 이루어지는 경향이 있습니다. 특히나 주변에 어느 선도 아파트가 과거 최고치를 회복했다는 사실이 퍼지기 시작하면 걷잡을 수 없는 매매가 상승이 일어나는 경우를 우리는 과거 경험을 통하여 수도 없이 많이 볼 수 있었습니다.

   글이 길어져서 “거주와 재건축 투자, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡는 방법”은 다음 번 글을 통하여 올리도록 하겠습니다.
 
끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.

아파트 등 주택 재건축 사업은 청약통장 없이도 내 집을 마련할 수 있는 데다 일정한 투자 수익까지 기대할 수 있어 많은 사람들이 재테크 수단으로 활용하고 있다.

그러나 주택재개발 사업과 마찬가지로 재건축 또한 어렵고 복잡한 과정을 거치기 때문에 투자를 꺼리는 투자자도 꽤 많은 편이다. 어떤 투자자는 너무 어려워 손을 대기도 겁난다고 말하기도 한다.

청약통장없이 내 집 마련 가능

재건축 사업은 쉽게 설명해 도시기반시설이 비교적 잘 갖춰져 있는 지역의 낡은 주택을 헐고 새로 짓는 것이다. 한마디로 헌집을 부수고 그 자리에 새 집을 짓는 것이다.

여기서의 헌집은 노후ㆍ불량주택(단독주택이나 아파트)을 말하는데, 2003년 7월 재건축 연한 강화 조치로 서울ㆍ수도권의 경우 1981년 12월 31일 이전에 완공된 주택은 20년이 지나야 재건축할 수 있다.

또 1982년 1월 1일 이후 완공된 주택의 경우 재건축 가능 시기가 2년씩 더해졌다. 즉 1982년 1월 2일부터 1982년 12월 31일 전에 완공된 주택은 22년이 지나야 하고, 1983년 이후 완공된 단지는 24년이 지나야 재건축이 가능하다.

재건축은 주택재개발 사업과 마찬가지로 복잡한 과정을 거친다. 또 무작정 뛰어들기에는 위험 요소가 많은 것도 사실이다.

 

따라서 재건축에 투자할 때는 반드시 충분한 시간을 갖고 재건축이 무엇인지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

 

 

재건축은 통상 기본계획 수립→구역 지정→추진위 구성→안전진단→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 및 조합 해산 등의 과정<자세히 보기>을 거쳐 진행된다.

재건축은 다음 단계로 넘어갈 때마다 일일이 조합원의 동의를 받아야 하는데, 이 과정에서 의견이 다른 조합원들끼리 다투는 경우가 비일비재하다. 심한 경우 사업이 다음 단계로 진행되지 못하고 몇 년씩 제자리에 머무는 경우도 있다.

조합원은 재건축 구역 내의 노후ㆍ불량주택(대지 포함)의 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자 중 조합에 가입한 자를 말한다.

재건축 구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원 총회의 결의를 거쳐 조합원이 될 수 있다.

 

 

조합원에게는 1인당 1개의 입주권(분양권)이 주어진다. 그러나 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설만 분양된다. 다만 복리시설이 마련되지 않는 경우에는 입주권을 받을 수 있다.

재건축 대상 주택을 임대해 살고 있는 세입자도 임대주택 입주권이나 주거대책비를 지급 받을 수 있다. 다만 재건축 구역지정 공람공고일 3개월 전 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주해야 한다.

재건축 구역 내에 2주택을 소유하고 있는 조합원에게는 원칙적으로 2개의 입주권이 배정된다. 그러나 재건축 구역이 주택투기지역이나 투기과열지구로 지정돼 있다면 1개의 입주권만 받을 수 있다. 다른 주택은 모두 현금청산된다.

특히 투기과열지구 내에 속한 재건축 사업지의 경우 조합설립 인가 후에는 입주권을 사실상 전매 할 수 없다. 입주권 자체는 사고 팔 수 있지만, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문이다.

조합원 자격 없으면 입주 못해

조합원 자격이 없는 입주권은 아파트를 분양받을 수 없다. 이 경우 입주권은 조합설립 인가일 시세 기준으로 현금청산된다. 따라서 이 같은 입주권을 사서 낭패 보는 일이 없도록 주의해야 한다.

다만 2003년 12월 31일 이전에 조합설립 인가가 난 곳은 1회에 한해 조합원 자격을 승계할 수 있다. 또 상속ㆍ이혼 등과 직장ㆍ취학ㆍ결혼으로 인한 전출(수도권은 수도권 밖으로) 등의 경우에는 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 팔 수 있다.

그렇다면 자신의 입주권으로 얼마의 추가 부담금(일종의 아파트 공사비, ‘분양 평수-무상지분×조합원 평당 분양가’로 계산)을 내야하고, 몇 평의 아파트를 배정받을 수 있을까. 재개발과 마찬가지로 이것이 재건축의 최대 관심거리라 할 수 있을 것이다.

우선 추가 부담금은 조합과 시공사간의 계약 형태에 따라 크게 좌우될 수 있다. 계약 형태는 재건축 개발이익을 어떻게 나눠 가지는가에 따라 도급제와 지분제로 나뉜다.

 

▲재건축 사업지가 투기과열지구로 지정돼 있으면 조합설립 인가 후에는 입주권을   사실상 전매할 수 없다. 조합원 자격이 승계되지 않기 때문인데 조합원 자격이    없는 입주권으로는 아파트를 배정받을 수 없다. 사진은 재건축을 추진하다 주춤한   서울 강남구 대치동의 은마아파트.

재건축은 도급제가 많아

도급제는 신축 아파트의 평당 공사비를 정해 공사계약을 체결하는 방식이다. 시공사는 단순 시공만 맡는다. 도급제의 경우 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다.

그러나 사업이 진행되는 과정에서 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가 요인이 있을 때마다 조합원이 추가로 부담해야 한다. 따라서 추가 부담금에 대한 부담이 큰 편이다.

지분제는 시공사가 조합원에게 일정 비율의 아파트 면적을 제공하고, 잔여 가구 등을 판 개발 이익 등은 시공사가 갖는 것이다.

이 경우 시공사는 시공 뿐만 아니라 사업의 모든 책임을 지고 사업을 진행한다. 지분제 방식은 적어도 사업 기간 중에는 조합원에게 공사비에 대한 추가 부담이 돌아가지 않는다.

배정 평형은 대지지분으로

재건축에서 배정 평형을 결정짓는 것은 바로 예전 주택의 대지지분이다. 대지지분은 가구 하나가 해당 단지에서 차지하는 땅의 면적을 의미하는데, 대지지분이 클수록 큰 평형에 배정받을 수 있는 확률이 높아진다.

반대로 대지지분이 작다고 무조건 작은 평형에 가야 하는 건 아니다. 대지지분에 관계없이 모든 조합원은 원하는 평형에 분양 신청을 할 수 있다.

하지만 평형별 가구 수가 한정돼 있기 때문에 신청자가 가구 수를 넘을 경우 대지지분이 큰 순으로 입주자를 가리게 된다. 동일 평형에서 같은 크기의 대지지분끼리 경쟁이 있는 경우에는 통상적으로 추첨을 통해 당첨자를 가리게 된다.

재건축으로 새로 짓는 아파트 규모는 기존 주택 평형, 기존 주택 수, 해당 지역의 용도(1~3종 주거지 등), 용적률ㆍ건폐율 등을 모두 종합해서 결정한다.

소형 평형 의무적으로 지어야

다만 지역과 정부의 재건축 투기억제정책에 따라 평형과 가구 수 등은 일부 제약을 받는다.

우선 수도권과밀억제권역에서 2003년 9월 5일부터 2005년 5월 1일 이전에 사업시행 인가를 신청한 곳 중에서, 신축 아파트의 전체 가구 수가 300가구 미만인 곳은 전체 가구 수의 60% 이상을 전용 80㎡ 이하로 지어야 한다. 300가구 이상인 곳은 전용 60㎡ 이하를 전체 가구 수의 20%, 전용 60㎡ 초과~전용 80㎡ 이하를 전체 가구 수의 40% 이상 지어야 한다.

 

그러나 정부가 단순히 가구 수를 기준으로 소형 주택의 의무비율을 정했기 때문에 조합 측은 쓸모가 있든 없든 최대한 작게 만들어 가구 수만 맞춰 분양에 나섰다. 이미 정해져 있는 연면적에서 조합원들이 좀 더 큰 평형을 챙기려면 어쩔 수 없었던 것이다.

 

그래서 서울 강남 등지에는 10평형의 초소형 아파트가 등장하기도 했다. 그래서 정부가 가구 수가 아닌 연면적 개념을 도입해 의무비율을 다시 정했다. 때문에 2005년 5월 1일 이후 사업시행 인가를 신청한 곳에서는 가구 수가 아닌 전체 연면적의 50% 이상을 전용 80㎡ 이하로 지어야 한다. 

특히 수도권과밀억제권역에서 2005년 5월 17일 이후 사업시행 인가를 받은 곳은 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 지어야 한다(재건축 개발이익환수제도). 2005년 5월 17일 이전에 사업시행 인가를 받은 곳은 용적률 증가분의 10%만 임대주택으로 지으면 된다.

재건축 투자는 이렇게

그리고 투기과열지구 내에서 2003년 7월 1일 이후 사업시행 인가를 신청한 곳은 신축 아파트를 80% 이상을 지은 다음 분양(후분양)해야 한다.

재건축 투자자들은 이런 점들을 모두 숙지하고 있어야 한다. 자칫하다가는 투자금은 고사하고 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 그렇다면 올바른 투자 방법은 뭘까.

우선 재건축에 투자할 때는 주택의 노후 정도에 관계없이 땅값이 비싼 지역이 유리하다. 땅값이 비싸면 분양가가 높아지기 때문에 개발이익이 많아진다. 개발이익이 많을수록 조합원의 추가부담이 적어진다.

또 앞서 설명한대로 기존의 주택 면적보다는 대지지분이 넓은 곳을 노려야 한다. 가끔 재건축 대상 아파트 중 20평대가 30평대보다 더 비싸게 거래되는 경우가 있는데, 이 경우는 20평대가 30평대보다 대지지분이 더 크기 때문이다.

투자 시점은 냉철하게 판단해야

진입도로 등이 넓은 곳도 눈여겨 볼만 하다. 진입도로 등이 충분히 확보돼 있지 않으면 도로 확보 등을 위해 땅을 추가로 매입해야 하는데, 이 경우 당연히 조합원의 추가부담이 발생한다.

반면 고지대에 자리 잡고 있거나 단독주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트 등은 피하는 게 좋다. 이런 곳은 층고제한에 걸릴 가능성이 높은 편이다.

층고제한에 걸리면 그 만큼 새 아파트의 가구 수가 줄어들어 조합원의 부담이 늘어나는 것은 물론 자칫 사업 자체를 못할 수도 있다.

 

또 전체 대지면적에 비해 가구 수가 많은 곳도 피하는 것이 좋다. 가구 수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 떨어지기 때문이다.

투자 시점은 냉철히 판단해야 한다. 일반적으로 투자 이익을 가장 많이 볼 수 있는 시점은 재건축 움직임이 있기 직전이다.

조합설립 직후도 노려볼 만

아직 재건축 움직임은 없으나 주변 여건으로 미뤄 조만간 재건축이 가시화될 것이 예상되는 지역을 골라 투자하고 2~3년 느긋하게 기다리면 충분한 승산이 있다고 전문가들은 말한다.

조합설립 직후에 투자하는 것도 비교적 안전하면서도 높은 투자수익을 노릴 수 있는 매입 시점으로 꼽힌다. 그러나 투기과열지구에선 조합설립 인가 이후 원칙적으로는 조합원 권리가 승계되지 않으므로 주의해야 한다.

또 조합설립 인가 후에도 사업이 좀처럼 진행되지 않으면 조합설립 인가가 취소될 수도 있다. 시공사와의 공사계약 형태가 지분제인지 도급제인지 여부도 투자 전에 반드시 확인해야 한다.