◆ 대상물의 적용범위

등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다.

<주택임대차의 보호를 받는 건물>

.등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등

.등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물

.무허가 건물이나 가건물

.주거를 겸하는 가게나 공장

비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물

(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)

◆ 임차인의 적용범위

1) 주택임차인이 법인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로

법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고,

사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도

법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다.

2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데,

위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며,

주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.

 ◆ 주택임차인의 대항력

임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터

임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다.

제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도

새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지

새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다.

단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는

그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.

◆ 임대차계약의 승계

 대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도

임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라

임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다.

(단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)

◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권

 대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면

전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도

경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다.

즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고,

확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.

◆ 소액임차인의 최우선 변제권

임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도

그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라

선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.

다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는

경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다.

확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.

<최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액>

최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액

1995년 10월 19일 -

2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하

- 기타지역 : 2,000만원 이하  - 특별시, 광역시 : 1,200만원

- 기타지역 : 800만원  

2001년 9월 15일 -

현재 - 수도권 : 4000만원 이하

- 광역시 : 3,500만원 이하

- 기타지역 : 3,000만원 이하  - 수도권 : 1,600만원 이하

- 광역시 : 1,400만원 이하

- 기타지역 : 1,200만원 이하

◆임대차 계약기간

임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다.

단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는

경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다.

이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.

◆임차주택의 인도와 보증금반환

 주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며

임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로

임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

◆임대차계약의 갱신

계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는

임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고,

임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.

임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우

기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며,

이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다.

(다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)

<계약갱신의 예외규정>

2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등

임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지

임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.

◆임대료 인상 한도

* 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나

증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.

임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.

* 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를

초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.

매매계약시 유의사항

  1.등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

2.상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

3.건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

4.매도자 신원 확인

◆계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인

소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것

     (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)

대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인

미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인

5.매매계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.

등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시

매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법

매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처

부동산의 명도시기

소유권 이전등기의 시기

임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.  

3) 계약체결과 대금지급 계획수립

①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여

대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나

사정에 따라 협의, 조정한다.

구 분 비 율 (%) 비 고

계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.  

중도금  40-50

잔금  나머지

②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.  

4)중도금의 지급

①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다.

③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에

착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.

5)잔금처리

①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후

추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.

②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다.

③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고

잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >

서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.

가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.

융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고,

해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.

매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고

부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다.

이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.

6)등기부등본 열람 및 확인서류 검토

계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.

(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)

7) 임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도

등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고

신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.

◆ 전세계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

-주택의 명도시기 및 임대차기간

-해약 조건 등의 특약사항

-계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며

보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

4) 잔금처리와 확정일자인

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.

③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.

(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)

5) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토

계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

6) 전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과

선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)  

7) 임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도

등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고

신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.  

[임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다. ]

부동산 계약전 유의사항

등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)   - 매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인합니다. - 또한 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 확인합니다. ※ 주의 : 계약시 등기부 등본 발급날를 반드시 확인하십시오. 발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수도 있습니다.

토지대장, 가옥대장, 도시계획 확인원 등 공부열람   - 단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등도 열람해야 합니다. - 단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 가옥대장에 없는 무허가 건물이 있을 수 있습니다. - 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인해야 합니다.

현장답사   매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 합니다.

최종유의사항   - 매도자 : 양도소득세 확인 - 매수자 : 등록세와 취득세 확인 - 소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인해야 합니다. - 소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의 해야합니다. - 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실 여부를 확인해야 합니다.

부동산 계약시 유의사항

   계약 당사자 확인

- 계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 합니다. - 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인해야 합니다. - 또한 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지를 확인 해야 합니다.   본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인   * 위임장 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인   에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.

공증된 중개업소를 이용해야 합니다   - 중개사고를 미연에 방지하기위해서 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 중개업소를 이용해야 합니다. - 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등은 구청에 전화로 확인하여 공증된 중개업소인지 확인 해야 합니다. - 또한 업무보증서의 보증기간이 지났는지 확인해야 합니다. ( 보증기간이 지난 업무보증서는 아무런 효력을 발휘할 수 없습니다

반드시 확인되어야 할 계약서 내용   - 등기부 등본상과 토지 대장상의 목적을 표시 - 대금의 액수와 지불시기 - 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호 - 부동산 명도 시기 - 부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼소 등 매도인의 책임사항 - 특약, 입회인

소유권 등기이전시 유의사항

양도 사실 신고   - 부동산 매도인은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할 세무서에 먼저 신고해야 합니다. (세무서에서 신고확인서 발급) - 또한 매도인은 신고확인서를 매수인에게 전달해야 합니다. (신고확인서가 없으면 매수인은 등기 이전을 할 수 없습니다.

등기이전 신청 필요서류   - 매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본 매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서. 통지서, 국민주택채권매입필증,             토지대장, 건축물관리대장

양도인의 세금감면 혜택   양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내로 규정되는 예정신고기간안에 세금을 신고하고 납부하면 세금의 10%(2002.6.30일까지는 15%)의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

임대차 계약전 유의사항

등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)   - 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다. - 등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 이는 내용을 확인합니다. - 등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 여부를 확인합니다.

등기부 등본상에 근저당 등의 권리가 등재되어 있는 경우   - 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세 보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 확인합니다. 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 판단됩니다. (가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있음)

임대차 계약시 유의사항

계약당사자 확인   - 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다. - 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인해야 합니다.   * 위임장 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.

계약서 작성시   - 계약서는 시중에서 판매되는 부동산 계약서를 이용합니다. - 계약서 명시 내용은 다음과 같습니다. >> 부동산 표시란에 물건 소재지와 면적 >> 계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일 >> 인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 - 계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 내용은 다음과 같습니다. >> 계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 >> 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 >> 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용 >> 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용 >> 각종 권리 제한 등에 말소 또는 인수에 대한 내용 - 영수증은 반드시 받아야 하며, 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항을 명시해야 합니다

임대차 계약후 유의사항

등기부 등본확인 및 확정일자   - 계약 체결 후 중도금, 잔금 지급 전에 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인을 해야 합니다. - 주민등록등본 1통과 임대차 전 월세 계약서 원본을 관할 동사무소에 제출하여 확정일자 인을 받습니다.

부동산 등기시 준비서류   - 매도인의 구비서류 >> 매도용 인감증명 1통, 주민등록 1통, 등기권리증, 인감도장 - 매수인의 구비서류 >> 주민등록등본 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통

* 아래의 내용중 주택 부분은 개정법에 의한 시.도조례 개정시 변경될수 있습니다. 종별 거래가액 요율(%) 한도액(원) 비고 매매 · 교환 5천만원 미만 0.6 250,000 - 5천만원 이상 2억원 미만 0.5 800,000 - 2억원 이상 6억원 미만 0.4 - 거래가액에 요율을 곱한금액 종별 거래가액 요율(%) 한도액(원) 비고 매매·교환 이외의 임대차 등 5천만원 미만 0.5 200,000 - 5천만원 이상 1억원 미만 0.4 300,000 - 1억원 이상 3억원 미만 0.3 - 거래가액에 요율을 곱한금액 종별 거래대상 요율(%) 매매· 교환 6억 이상 매매주택 법정중개수수료 0.9%내에서 당사자간 합의 매매· 교환 이외의 임대차 등 3억 이상 임대차주택 거래가액의 0.8%이내에서 당사자간 합의 종별 거래대상 요율(%) 매매· 교환·임대차 일반주택을 제외한 비주거용 건물/토지 등 법정중개수수료 0.9%내에서 중개업자가 요율표에 명시한 요율 주택이 있는 토지는 주택에 준한다. 전세의 경우는 전세금액을, 임대차인 경우에는 임대차 금액을 기준으로 하며, 임대차중 월세의 경우에는 월세보증액 (한달월세액X100)으로 산출된 금액을 거래가액으로 한다. 단. 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금의 합계액이 5천만원 미만일 경우 위 합계액 대신 월차임에 70을 곱한 금액과 보증금액의 합계액을 거래금액으로 한다. 주택의 경우 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되, 산출된 중개수수료가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위 안에서만 중개수수료를 받을 수 있다.

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