부자따라잡기(517) |
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[스크랩] 투자용 지도를 원하신다면... |부자따라잡기
2009-02-09 09:39
http://blog.drapt.com/ok9000/605331234139972501 
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
| 투자용 지도를 원하신다면... 1번 알맵은 부동산 투자에 강추이고,
2번 구글얼쓰는 관심있는 분들 재미삼아 한번 깔아보세요.
개인적으로 1번을 강추합니다. 단 비회원은 5분밖에 사용못하는 것이 아쉽지만
개발용도에 따라 지역이 표시된답니다...
1. 알맵(강추) ** 아파트 동까지 다 표시됩니다. ** 설치: www.altools.co.kr 로 가셔서 상단 "알툴즈 product" 클릭 -> 왼쪽 "알맵시리즈" 클릭 -> "알맵 공개용" 클릭 ** 코멘트: 빠른 속도, 편리한 사용, 무료 ** 이런 훌륭한 SW를 공개하는 알툴즈의 다른 상품 팍팍 사줍시다. 중소 SW회사들 너무 힘들어합니다.. 2. 구글얼쓰 ** 위성사진으로 실제 땅모양을 보고싶으세요? 그럼 클릭. ** 설치: http://earth.google.com 왼쪽의 "Downloads" 클릭. 꼭 지도만 까세요. 머 이상한거 같이 까시지 말구.. ** 코멘트: 입이 딱 벌어집니다. 세상에 이런~~ 빌게이츠도 고민중인 구글의 기술력이 팍팍 느껴집니다. 아이들 지리공부에도 도움됩니다. 단 영어로 제공됩니다. (출처. 아기곰동호회 박상희) |
[스크랩] 부동산 거래상식 제대로 알기 |부자따라잡기
2009-02-09 09:38
http://blog.drapt.com/ok9000/605331234139890718
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다. <주택임대차의 보호를 받는 건물> .등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등 .등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물 .무허가 건물이나 가건물 .주거를 겸하는 가게나 공장 비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물 (단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)
◆ 임차인의 적용범위 1) 주택임차인이 법인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로 법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고, 사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도 법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다. 2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데, 위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며, 주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.
◆ 주택임차인의 대항력 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다. 대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다. 단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는 그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.
◆ 임대차계약의 승계 대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. (단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)
◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권 대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도 경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. 이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다. 즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고, 확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.
◆ 소액임차인의 최우선 변제권 임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도 그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다. 확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.
최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액 1995년 10월 19일 - 2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하 - 기타지역 : 2,000만원 이하 - 특별시, 광역시 : 1,200만원 - 기타지역 : 800만원 2001년 9월 15일 - 현재 - 수도권 : 4000만원 이하 - 광역시 : 3,500만원 이하 - 기타지역 : 3,000만원 이하 - 수도권 : 1,600만원 이하 - 광역시 : 1,400만원 이하 - 기타지역 : 1,200만원 이하
◆임대차 계약기간 임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다. 단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다. 이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.
◆임차주택의 인도와 보증금반환 주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며 임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
◆임대차계약의 갱신 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다. 임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며, 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다. (다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)
2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.
◆임대료 인상 한도 * 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나 증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다. 임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다. * 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를 초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.
계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다. 2.상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다. 3.건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다. 4.매도자 신원 확인
◆계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인 소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것 (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음) 대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인 미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인
5.매매계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항 계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다. 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 부동산의 명도시기 소유권 이전등기의 시기 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등 계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령 ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다. ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다. ③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 대금지급 계획수립 ①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다. 구 분 비 율 (%) 비 고 계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다. 중도금 40-50 잔금 나머지 ②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다. ③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.
4)중도금의 지급 ①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다. ②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다. ③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.
5)잔금처리 ①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다. ②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다. ③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >
서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다. 가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다. 융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다. 매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다. 이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.
6)등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다. 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다. 건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다. 전세보증금 회수 가능성 판단 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다. 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다. (가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)
7) 임대인 신원 확인 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다. 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.
◆ 전세계약 체결 1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항 -목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재) -대금의 액수와 지불시기 및 방법 -임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처 -주택의 명도시기 및 임대차기간 -해약 조건 등의 특약사항 -계약 년 월 일 2) 계약서 작성 요령 ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다. ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다. ③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다. 3) 계약체결과 잔금지급 계획수립 ① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다. ② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다. ③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다. 4) 잔금처리와 확정일자인 ① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다. ② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다. ③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다. ④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다. (확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다) 5) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다. 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다. 건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다. 6) 전세보증금 회수 가능성 판단 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다. 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.) 7) 임대인 신원 확인 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다. 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다. [임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다. ]
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[스크랩] ☆~[윤재호] 부동산 교환거래시 유의할 점 |부자따라잡기
2009-02-03 10:15
http://blog.drapt.com/ok9000/605331233623743462
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
출처 : 한경닷컴 > 윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우 거래단계 단순, 시간 ․ 경비 절약까지
“궁하면 타협하라.” 부동산경기가 장기침체 국면에 접어들면서 부동산중개업소에는 부동산 맞교환을 의뢰하는 사람들이 늘고 있다. 현금이 오가는 매매가 쉽게 이루어지지 않다보니 급하게 팔려고 내놓아도 쉽게 처분되지 않는 부동산일수록 교환거래를 원하는 경우가 늘어서이다.
맞교환은 돈을 매개로 하지 않는 원시적 물물교환으로서, 서로 필요한 부동산을 맞바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래방식이다. 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 덩어리가 커서 쉽게 팔리지 않는 대형아파트나 연립주택 같은 종목들이 교환매물의 대표군단들이다.
맞교환은 일반매매에 비해 거래에 따른 단계가 단순할뿐더러 시간과 경비를 줄여준다는 점에서 많은 장점을 갖고 있다. 따라서 교환 방법을 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 대신 골라잡을 수 있다. 게다가 현금 없이도 거래할 수 있어 불황기에 적합한 투자방법이다.
서울 천호동에 사는 황정호(가명, 43)씨는 경매에서 낙찰 받은 영등포구 신도림동 89㎡ 연립주택을 수도권 전원주택지와 맞교환으로 거래해 이득을 본 케이스다. 황씨는 2007년 부터 연립주택을 매물로 내놨지만 특별히 사는 사람이 없어 곤란을 겪었다. 간혹 매수의사를 밝힌 사람과도 가격이 맞지 않아 계약까지 연결되진 못했던 것이다.
황씨는 결국 수도권 전원주택지와 맞교환하기로 하고 매수자 물색에 나서 경기 광주시 실촌읍에 3.3㎡ 당 25만 원대 297㎡ 대지가 매물로 나왔다는 정보를 입수했다. 황씨는 곧 중개업소의 알선으로 토지 소유주와 접촉해 연립주택과의 교환 여부를 타진했다. 신도림동 89㎡ 연립주택의 시세가 3억 원 선인 점을 감안, 주택 대출액 3000만 원은 융자를 승계하는 조건으로 토지 소유자로부터 4000만원을 추가로 지급 받았다.
이처럼 교환거래는 막상 물건 소유주끼리 협상만 잘되면 거래 자체는 수월한 편이다. 게다가 부동산 거래 침체국면이 장기화하면 맞교환 거래가 더욱 늘어날 가능성이 높다. 교환거래는 대부분 일선 중개업소에서 마지막 거래수단으로 이용되는 경우가 많다. 실제 경기가 좋지 않았던 IMF 위기 직후나 2002년 용인, 파주, 광주 등 수도권 외곽지역에서 대형 아파트 소유주들의 교환 의뢰가 잦았었다.
아파트는 부동산 물건 중 환금성이 높다는 점 때문에 교환된 사례가 거의 없었지만, 요즘에는 거래 침체 탓에 교환시장에 종종 모습을 나타낸다. 그런가 하면 지자체에서 보유한 부동산을 교환물건으로 내놓기도 한다. 수도권 일부 시의 경우 J신도시 내 팔리지 않은 시 소유 상업용지 12만㎡를 옛 도심지역의 사유지 상업용지 7만㎡와 맞바꾼 것이 대표적인 실례이다.
‘불공정’ 교환 사례 많아 주의
교환 매물은 불경기 때 잘 팔리지 않는 부동산 종목들이 주류를 이루고 간혹 절세용 또는 증여나 상속, 대출 많이 낀 투자용 부동산들이 시중에 나온다. 즉, 매도자끼리 부동산을 가지고 있어야 하는 필요를 느끼지 못해 놀려놓는 부동산을 처분하고 새로 원하는 부동산을 취득해 서로 이익을 극대화할 수 있기 때문에 매도자 서로에게 이익이 되는 부동산거래 방식이다.
요즘 자주 나오는 교환 매물들은 덩어리나 면적이 커 환금성이 떨어지는 대형 아파트, 상가, 토지가 주류를 이룬다. 가끔 처분조건부 대출 때문에 제때 팔지 못해 시간에 쫒기는 부동산이나 양도세 비과세 만료일이 다가오는 일시적 2주택자 들이 교환 거래를 선호한다. 아파트의 경우 환금성이 좋은 부동산이어서 아무리 경기가 좋지 않아도 잘 나오지 않는 편이지만 요즘에는 급급매 아파트 중에 교환 매물이 종종 눈에 띈다.
이 외에도 펜션과 모텔, 주유소와 공장, 상가주택과 토지, 연립주택과 아파트형 공장 등 교환의 대상이 되는 부동산은 다양하다. 아파트나 연립주택과 같은 주거시설을 교환매물로 내놓는 경우에는 다주택자가 투자용으로 매입한 경우 금융비용을 감당하기 힘들어서 처분하는 경우이고 상가나 토지, 건물 등을 내놓는 경우에는 시세차익을 크게 기대하기 어렵다는 이유로 장기 보유 중인 부동산을 처분하고 싶어 하는 경우여서 부동산 교환이 성사되는 것이다.
베테랑 중개업자 개입시켜야 안전
자신의 물건이 비싸게 보여야 한 푼이라도 더 받아낼 수 있기 때문에 교환시장은 조금 삭막하다. 게다가 팔려는 매도업자의 도움 없이 맞바꾸거나, 인터넷이나 신문에서 불법 중개업소 광고만 믿고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 적지 않다. 때문에 부동산을 맞교환할 때는 베테랑 중개업자를 개입시키는 게 유리하다. 초보업자는 쉽게 다른 사람의 말에 동조하는데다 가격협상에서 밀리기 일쑤다. 고도의 지능범들이 판치는 중개시장에서 양심적이면서 교환거래 풍부한 경험 많은 중개업자를 찾아 의뢰하는 것도 한 방법이다.
부동산 맞교환 시 주의할 것 가운데 하나는 시중의 정상적인 시세에 따른 매매가 아닌, 매도자끼리 임의대로 매긴 부풀린 가격에 의해 거래가 이루어진다는 점이다. 따라서 불공정 교환이 발생할 여지가 높다. 부동산 거래 초보자는 특히 곳곳에 함정이 도사리고 있어 거래사고에 빠질 확률이 매우 크다.
이러한 약점을 이용한 일부 무허가 중개업자는 거래차익까지 챙긴다. 그래서 교환 전문업자는 “형제의 부동산도 거래를 위해 무조건 깎아 내린다.”는 우스갯소리까지 있다. 그만큼 부동산 가격은 객관적으로 평가하기 무척 어렵다는 뜻일 것이다. 뿐만 아니다. 팔려는 매도자가 중개업자의 도움 없이 교환하거나, 신문이나 정보지에서 교환광고를 보고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 많다.
교환 거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성 상 위험도가 상당히 높다. 따라서 부동산을 맞교환할 때는 교환 전문 중개업자나 객관적으로 가격을 매기는 부동산전문가를 개입시키는 게 유리하다. 경험이 없는 초보 중개업자일수록 부동산 시세나 지식이 어두운 사람이 손해 보는 경우가 많으므로 되도록 공정한 거래를 자문할 전문가의 도움을 받는 게 좋다는 말이다. 만약의 거래사고를 대비해 허가 받은 업소를 이용하는 것도 한 방법이다.
교환 매매 대상으로 나온 상당수는 매매거래가 힘들거나 흠이 많은 부동산이라는 선입견을 갖고 접근하는 신중함이 필요하다. 부동산의 가치에 비해 과다한 근저당이나 가압류가 설정돼 있거나 임차인들이 많이 권리 상 하자가 있는 부동산도 있다. 또 거래 계약 후 기존 점유자가 명도(집 비우기)를 거부해 곤욕을 치르기도 한다. 따라서 권리나 물건 상 하자책임에 대한 단서조항을 계약서에 빠짐없이 기재해 불이익을 받을 소지를 미연에 방지해야 한다.
등기부 상 저당권이 설정된 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 계약서에 명기하고 채무 승계할 채권자가 이를 허락하는지도 본인이 직접 확인해봐야 한다. 이런 문제를 해결하지 않은 채 계약만을 조급하게 서두르거나 재촉한다면 계약 후에도 낭패를 당할 수 있다. 귀찮더라도 중개업자의 말에 의존하지 말고 본인이 직접 현장에 가 하자 등에 대한 실사를 거쳐야 안전하다.
세금문제도 미리 따져봐야 한다. 교환은 보유하고 있던 부동산을 매각하고 다른 부동산을 대체 취득하는 ‘유상 거래’ 행위다. 현금 주고받는 것을 생략했을 뿐 교환도 양도소득세 과세대상으로 양도차익에 대해 양도세를 부담하게 된다. 양도세는 교환 주체별로 계산하고 양도가액은 넘겨준 당시의 시가가 기준이다. 또 새로 취득한 주택가격의 일정률로 취득세와 등록세를 추가 부담해야 한다.
교환은 무엇보다 사람을 찾는 일이 중요하다. 마음에 드는 물건을 가진 사람을 찾는다 해도 가격협상이 쉽지 않다. 상대방 부동산이 꼭 마음에 들지 않더라도 상가나 아파트 등 매각이 쉬운 물건이라면 일단 교환을 추진하는 것이 유리하다. 다만, 먼저 가격을 객관적으로 평가하기 어렵기 때문에 교환 대상물건의 시세를 철저하게 조사해야 한다. |
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본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
