부자의 꿈(24)

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[스크랩] 부동산 투자로 백만장자가 되는 법 |부자의 꿈

2007-07-21 20:55

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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
부동산 투자?백만장자가 되는 법
                                                       
                                 (원제 Unlimited Riches 요약본)
 
 
부동산은 재산을 축적하는 최고의 메커니즘이다. 이는 가장 안전한 투자수단일 뿐만 아니라 투자를 하기도 쉽고 수익률도 가장 높은 편이다. 그렇기 때문에 재산관리를 하는데 있어서 누구든지 부동산 투자를 중요한 일부분으로 간주해야 한다.
 
그러나 부동산 투자를 하는데 있어서 많은 사람들이 한가지 방법만을 생각하곤 한다. 즉 이들은 부동산 투자의 유일한 방법이 부동산을 사서 장기간 소유하면서 타인에게 임대해주는 것만을 상정한다는 것이다. 이런 투자전략은 경험 많은 부동산 투자가에 있어서 수많은 옵션 중 하나에 지나지 않는다.
 
 부동산을 매입했다가 단시일 내에 판매해서 차익을 얻을 수 있고 리스옵션이나 다른 사람들의 부동산 투자를 도움으로써 컨설팅 수수료를 얻는 방법도 있다. 이 모든 것들이 부동산 투자를 직업으로 삼았을 때 얻을 수 있는 수익들이다. 이 분야에서는 자신의 상상력에 따라 얼마든지 기업가적 활동을 벌일 수 있는 환경이 주어지기 때문이다.
 
한 마디로 부동산 투자는 재정적 독립을 위한 기초적 프로그램으로 최선의 선택이라 할 수 있다. 이에 따른 이익은 엄청날 수 있으므로 누구든 자신의 투자 포트폴리오에 반드시 포함시켜야 할 부분인 것이다.
  1. 부동산 투자는 왜 하는가?
  2. 부동산 투자의 8가지 유형
  3. 부동산 물건은 찾아내어 분석을 하는 방법
  4. 부동산 투자를 관리하는 방법
  5. 부동산의 다양한 소득원을 개발하는 방법
  6. 부동산 자산의 보호 전략
  7. 부동산 투자에서 가장 흔하게 저지르는 28가지 실수
1. 부동산 투자는 왜 하는가?
부동산 투자는 가장 안전할 뿐만 아니라 하기도 쉽고 수익률도 가장 높은 투자수단이다. 이는 또 재산축적을 위한 방법으로 부동산 투자에 필적할만한 방법은 없다. 부동산 투자는 정부규제도 가장 적고 모든 종류의 창조적인 거래방법이 개발된 분야로서 부를 쌓는 가장 이상적인 수단을 제공한다.
 
부동산 투자의 5가지 이점은 다음과 같다.
  1. 부동산은 순자산을 증대시켜준다 - 부동산을 시장가치 이하로 매입하는 기회가 자주 주어지기 때문이다. 그러나 실제 시장가치가 얼마든 관계없이 순자산 가치는 늘어날 수 있으며 순식간에 자본증식을 가능케 해줄 수 있다.
  2. 부동산은 임대소득을 가져다준다 - 이를 통해서 자산의 매입가를 모두 갚을 수 있다. 이는 부동산 투자가 최소한 본전을 만들어주며 이후 추가소득까지 제공함을 의미한다.
  3. 부동산은 다른 투자수단과는 달리 실제 자산가치보다 낮은 가격으로 매입이 가능하다 - 이를 위해서는 싸게 내놓은 매물을 찾기만 하면 된다.
  4. 부동산 투자에는 많은 세제혜택이 주어진다 - 이자나 감가상각 등의 항목으로 상당한 액수의 경비를 세액공제 받을 수 있다.
  5. 부동산 투자를 하는 데는 반드시 현금이나 좋은 신용도를 가져야 할 필요가 없다 - 실제 시장가치에 비해 낮은 가격으로 나와 있는 매물을 찾을 수만 있다면 이는 얼마든지 가능하다.
부동산 투자를 처음 시작하는 사람들은 대부분이 한 가지 전략만을 염두에 둔다. 즉 부동산을 사서 오래 소유하는 방법 말이다. 보다 구체적으로는 부동산을 구입해서 임대를 준 다음 그 임대료로 모기지를 지불한다는 것이다. 이 방법 자체는 문제될 것이 없다. 그러나 부동산 투자에는 소득을 올릴 수 있는 수많은 다른 방법들이 존재한다. 그런 예로는 다음과 같은 것들이 있다.
  • 공인 중개사 직업을 갖는다 - 그럼으로써 다른 투자자 일반에게 매물 정보가 들어가기 전에 나 자신이 먼저 그 기회를 차지할 수 있게 된다.
  • 수리해서 판매할 목적으로 중고 부동산을 산다 - 한동안 수리작업을 하고서 전보다 높은 가격으로 매각하여 매매차익을 얻는 방법이다.
  • 단기매매 전략 - 특정 부동산을 매입하는 옵션을 얻어놓고 그 옵션을 행사하기 전에 더 높은 가격으로 다른 사람에게 판매한다.
  • 장래에 매입할 옵션을 갖는 부동산을 리스한다 - 그렇게 함으로써 자신의 현금이나 신용한도에 제한을 받는 일 없이 부동산 자산을 보유하고 장래에 이 옵션을 판매할 권리까지 가질 수 있게 된다.
  • 모기지 브로커가 된다 - 내가 소유하고 있는 부동산을 매입하려는 사람들을 위해 융자은행을 찾아주는 역할을 함으로써 수수료를 얻는 방법이다.
  • 부동산 투자 컨설팅을 하거나 세미나를 연다 - 일반인들에게 부동산 투자 요령을 가르침으로써 소득을 얻는 방법이다.
  • 파트너십을 맺는다 - 자본, 신용, 전문지식, 수리 관련 노하우, 경영능력 등을 갖는 사람들과의 파트너십은 자신의 사업에 큰 도움이 될 수 있다.
  • 임대건물 매니저가 된다 - 이를 통해서 임차인들과 직접 상대하기를 원치 않는 건물주들을 위한 서비스를 제공할 수도 있다.
  • 체납 부동산 물건을 사들인다 - 이런 경우는 차압물건에 대한 납세채무를 우선 갚아야 한다.
  • 채권을 어떻게 받아내야 하는지에 대한 방법을 배운다 - 그리고 부동산이 판매될 때 지불해야 하는 세금을 줄이기 위해 주어진 모든 방법을 찾아본다.
  • 차압물건을 찾아본다 - 이런 부동산 물건은 주로 은행, 모기지회사, 사채업자 등을 통해 나온다.
  • 등기업무 대행 서비스를 한다 - 이런 서비스에 대해 수수료를 받아 소득을 올릴 수 있다.
  • 할인어음 매매 브로커 일을 한다 - 부동산 관련 어음의 매매 당사자들을 연결시켜 줌으로써 거래 수수료를 챙길 수 있다.
  • 건물 수리 및 관리 서비스를 제공한다 - 그럼으로써 다른 건물주들도 내 회사의 서비스를 활용할 수 있게 한다.
  • 법률 서비스를 제공한다 - 주로 부동산 거래에만 한정된 법률 서비스를 제공할 수 있다. 거래에 있어 내가 맡는 역할과 그에 따른 수수료가 얼마가 되는지를 분명히 밝히기만 하면 법적 문제가 전혀 생기지 않는다. 
  • 부동산 감정평가사 일을 한다 - 다른 부동산 투자가들에게 그런 서비스를 제공할 수도 있다. (물론 내가 소유한 부동산의 감정평가는 이해상충의 문제 때문에 허용되지 않지만 그럼에도 감정평가사의 업무를 이해하는 것 자체는 부동산 투자가 입장에서도 매우 유리한 일이 될 수 있다.)
  • 보험 중개사가 된다 - 부동산 매입자가 주택보험, 과실책임보험, 화재보험을 가입할 때 그에 따른 수수료를 벌 수 있다.
  • 그 밖에 제공할 수 있는 다른 보조적 서비스를 찾아본다 - 예를 들어 가구임대, 케이블TV 임대, 인터넷 서비스 등이 있을 수 있다.
* 모기지(Mortgage)
금융거래에 있어서 차주가 대주에게 부동산을 담보로 제공하는 경우 담보물에 설정되는 저당권 또는 이 저당권을 표방하는 저당증서 혹은 이러한 저당금융제도를 모기지라 한다.
실제에 있어서 모기지는 신용 공여시 무보증의 신용대출에 대립되는 개념으로서 부동산담보대출이라는 의미로 받아들여지고 있다.

주택금융기관이 주택구입자에게 구입주택(부동산)을 담보로 대출한 후 이 대출채권을 근거로 증권을 발행하는 전과정을 통틀어 모기지시장이 라고 하는데 이 시장은 대출이 일어나는 1차시장(발행시장)과 이를 근 거로 채권이 발행되어 유통되는 2차시장(유통시장)으로 분류할 수 있다. - 출처:경제용어사전 -
 
2. 부동산 투자의 8가지 유형
부동산 투자에서 가장 좋은 점은, 투자전략에 있어 옳고 그름이 분명한 정답은 없다는 것이다. 이는 주거용 주택이나 상용 건물 어느 경우에나 마찬가지로 적용된다. 자신의 적성에 가장 잘 맞는 유형의 부동산에 특화를 하고 성공을 위해 노력하기만 하면 그만이다.
일반적으로 부동산 투자에의 초보자는 단 한 가지 유형의 부동산 투자인 단일가구 주택에만 관심을 보이는 경향이 있다. 그러나 부동산 투자의 유형에는 최소한 8가지가 있을 수 있다. 이 모든 유형의 부동산 투자는 각자 나름대로의 장단점을 갖고 있다.
 
【 트레일러 및 주간 임대주택 】
√ 트레일러 주택 임대사업을 함으로써 지속적인 현금소득을 거둘 수 있다.
√ 이런 종류의 주택 구입에는 큰 자금이 들지 않는다.
√ 트레일러 주택은 어느 곳으로든지 이동이 가능하다.
ｘ 관리하는데 있어 골치 아픈 일이 많이 생기며 거주자 이동도 잦다.
ｘ 관리에 많은 비용이 들어간다.
 
【 단일가구 주택 】
√ 중저소득 가구에 임대를 주기 적합하다.
√ 은행에서 융자를 받기 쉽기 때문에 아무런 어려움 없이 판매할 수 있다.
√ 수요가 높아서 장기적으로 가격이 오르는 경향이 있다.
ｘ 단독주택이기 때문에 유지관리에 많은 비용이 들 수 있다.
ｘ 무책임한 임차인이 들어올 경우 예상치 못한 유지비가 들어갈 수 있다.
 
【 단일가구 아파트 】
√ 많은 경우 수요가 높기 때문에 임대를 주는데 별 문제가 없다.
√ 수요가 높은 까닭에 판매하는 데도 어렵지 않다.
√ 아파트 외부는 관리사무소가 관리하기 때문에 별도의 신경을 쓰지 않아도 된다.
ｘ 관리비가 높기 때문에 현금소득이 줄어들 수 있다.
ｘ 관리사무소가 효율적으로 운영되지 않을 경우 유지보수가 지연될 수 있다.
ｘ 대형 보수작업에 시간이 많이 걸리고 높은 비용이 들 수 있다.
 
【 2, 3, 4가구 공동주택 】
√ 주거용으로 구분되기 때문에 융자받는데 어려움이 없다.
√ 다가구 주택이므로 임대료 소득이 높을 수 있다.
√ 공동주택에 대한 수요가 높기 때문에 임대를 주는데 비교적 쉽다.
√ 매입자 입장에서도 융자가 수월하므로 어렵지 않게 판매할 수 있다.
ｘ 단일가구 주택보다는 가격이 비싼 까닭에 융자가 상대적으로 어려운 편이다.
ｘ 부동산 시장이 불황일 경우 단일가구 주택보다는 판매가 어렵다.
ｘ 다수의 임차인들로부터 임대료를 받기 때문에 관리가 쉽지 않다.
ｘ 이에 따라 관리에 따른 골치 아픈 일이 많이 생길 수 있다.
 
【 소형 아파트 건물(5~100 가구) 】
√ 상당한 현금수입을 거둬들일 수 있다.
√ 현지 거주 매니저를 고용해야 한다.
√ 모든 임차인들이 한 곳에 거주하기 때문에 효율적일 수 있다.
ｘ 가구수가 많을수록 공실률이 높고 유지비용이 많이 들 수 있다.
ｘ 부동산 시장이 불황일 경우 매각하기가 매우 어려워질 수 있다.
ｘ 은행에서 거액의 융자금을 제공하지 않을 수가 많다.
 
【 대형 아파트 건물(100 가구 이상) 】
√ 규모의 경제를 통해 높은 효율성을 거둘 수 있다.
√ 임차인 모두가 한 곳에 거주한다.
√ 입주율이 높을 경우 막대한 현금수입을 거둘 수 있다.
ｘ 거액의 대출을 받아야 하는 까닭에 융자 받기가 쉽지 않다.
ｘ 불황기에 매각이 매우 어려울 수 있다.
ｘ 전문 부동산 회사들과 치열한 경쟁을 벌여야 하는 상황에 처하게 된다.
 
【 상업용 부동산(상가건물, 창고, 사무용 건물 등) 】
√ 임차인들이 모든 유지보수 비용을 부담하게 되어 있다.
√ 특히 대형 부동산의 경우 임대료가 아주 높을 수 있다.
√ 목이 좋은 곳에 위치한 부동산은 수요가 매우 높다.
ｘ 융자 받기가 어렵다.
ｘ 상당히 장기간 입주자가 없을 수 있다.
ｘ 경제상황에 따라 수요가 급격하게 변화한다.
 
【 부동산 개발사업(주거용 또는 상업용) 】
√ 막대한 이윤을 얻을 가능성이 있는 분야다.
√ 부동산 개축작업을 통해서 상당한 자본차익을 얻을 수 있다.
√ 엄청난 현금수입을 얻을 수 있는 가능성이 있다.
ｘ 높은 운영자금을 요한다.
ｘ 건설에 들어가는 비용을 내 자신이 부담해야 한다.
ｘ 개발 부동산이 매각되지 않는 기간동안에 지불해야 하는 비용이 상당할 수 있다.
ｘ 개발사업의 착공부터 완공까지 기간동안에 부동산 수요가 크게 바뀔 수 있다.
 
부동산에서 돈을 버는 방법을 배우는 것의 한 가지 이점은 일단 한 분야에서 얻은 경험을 다른 분야에도 쉽게 적용할 수 있다는 것이다. 이는 부동산의 한 분야에서 얻은 지식을 장래에 다른 분야에서도 얼마든지 활용할 수 있음을 의미한다. 성공의 요점은 어떤 부동산 사업분야에 뛰어드는가에 있지 않고 대신에 어떻게 값싼 물건을 찾아내는가에 달려 있다. 따라서 어떤 분야에 뛰어들지를 결정하는 것이 우선되어야 한다. 빨리 시작할수록 목표를 성취하는 것도 더 빨라질 수 있다. 부동산 분야에서 어떤 한계란 있을 수 없다.
 
3. 부동산 물건은 찾아내어 분석을 하는 방법
값싼 부동산을 찾아내기 위해선 급매물을 물색해야 한다. 그런 후, 다음의 가장 중요한 3가지 질문에 답을 하면서 90분 이내에 답을 끝어낼 수 있는 분석을 실시한다.
1. 현재 이 부동산의 가치는 얼마인가?
2. 어떤 수리작업이 필요하며 여기에는 얼마의 비용이 들어가는가?
3. 이 부동산에 과연 얼마를 지불해야 하는가?
사람들이 부동산을 팔려고 할 때는 제각기 다른 이유가 있을 수 있다. 그렇기 때문에 이는 매입자의 입장에선 좋은 기회가 될 수 있다. 급매물을 찾아내기 위해서는,
  • 신문광고를 열심히 본다 - 특히 다음 광고란을 집중해서 본다.
    • 임대광고
    • 주인이 소유한 부동산을 직접 판매하는 광고
    • 부동산 '급매' 광고
    • 투자목적의 부동산 매매 광고
    • 상용 부동산 리스 광고
    • 부동산 경매 광고
    • 차압물건 경매 공고
  • 부음란 - 사망자 유족들이 부동산을 급매하는 경우
  • 자신이 좋아하는 동네를 운전을 하며 돌아다녀 본다 - '매물' 표지가 붙어 있는 집 앞에서 사람들과 얘기를 나눠본다. 또 빈 집이나 재개발 주택단지도 찾아본다. 이런 부동산에서는 급매물이 나올 가능성이 가장 높다.
  • 부동산 경매에 참석한다 - 이는 부동산 매매에 관심을 갖는 사람들을 만나 관계를 쌓는 기회가 될 수 있다. 여기서 만난 사람들의 이름과 연락처를 기록해 둔다. 이들에게 서로 정보를 교환하자고 약속을 해 둔다.
  • 법원에 자주 들러 본다 - 여기서 어떤 부동산에 차압이 들어가고 누가 세금체납으로 부동산을 매각해야 하는지 정보를 얻는다. 이런 사람들은 많은 경우 경매에 들어가는 부동산 자산으로부터 한 푼이라도 더 건지려고 할 것이다.
  • 직접 광고를 낸다 - '부동산 매물에 현금 지불'이라는 간단한 신문광고만으로도 상당한 효과를 거둘 수 있다. 아니면 명함이나 전단지를 만들어 자신이 원하는 지역에 배포하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
  • 인간관계를 최대한 활용한다 - 지역사회 활동에 적극 참여하여 가급적 많은 사람들을 만난다. 부동산업자, 변호사, 회계사 등을 많이 사귀어 두면 좋은 부동산 거래정보를 쉽게 얻을 수 있다.
  • 정보망을 펼쳐 놓는다 - 건축업자, 전기공사업자, 우체부, 경찰관 등 지역사회 사정에 밝은 사람들에게 부동산 정보를 줄 경우 소개비를 지불하겠다는 약속을 해놓는다.
  • 융자업자들과 사귀어 놓는다 - 이들은 어떤 사람이 가까운 장래에 급매물을 내놓을지 잘 알 수 있는 위치에 있기 때문에 좋은 정보출처가 될 수 있다.
  • 부동산 협회에 가입한다 - 그럼으로써 부동산 관련 사업에 종사하는 사람들과의 관계를 넓힐 수 있다.
좋은 매물을 발견했음에도 분석만 할 뿐 행동을 취하지 않아 좋은 기회를 놓치는 일이 없어야 한다. 부동산 물건을 분석하여 구입을 결정하는 데는 90분 이상이 걸려서는 안된다.
 
이런 결정은 다음 세 가지 질문에 대답하는 것으로 끝나야 한다.
 
1. 현재 이 부동산의 가치는 얼마인가?
사전에 약간의 연구를 했었다면 주어진 부동산의 시장가치가 얼마인지를 즉시 알 수 있을 것이다. 자신의 직감에 더하여 이 지역에 정통한 부동산 중개사나 감정사들과 얘기를 나눔으로써 확신을 굳힐 수 있다. 또한 은행에서도 현실감각 있는 감정가격을 얻을 수 있다. 부동산 중개사는 또 같은 지역에서 비슷한 물건이 최근 얼마에 팔렸는지에 대한 정보를 제공할 수 있을 것이다.
2. 어떤 수리작업이 필요하며 여기에는 얼마만큼의 비용이 들어가는가?
매입하는 부동산은 항상 어느 정도의 수리가 필요하다는 사실을 깨달아야 한다. 수리비용이 얼마나 들어갈지에 대해 언제나 복수의 견적을 받을 필요가 있다. 우선 판매자로부터 견해를 듣고 그 다음 건축업자의 의견을 청취해야 한다. 이들은 아주 정확한 금액을 알려줄 수는 없지만 수리 비용이 얼마나 들지에 대한 대체적인 액수를 아는 데는 큰 도움이 된다.
3. 이 부동산에 과연 얼마를 지불해야 하는가?
이상적으로 말하자면 현재의 시장가격에 비해 20~40% 정도 낮은 가격에 살 수 있어야 한다. 맨 처음 제시된 가격을 그대로 지불해서는 절대로 안된다는 것은 철칙이다.
최종적으로 어떤 합의를 하든 관계없이 구두로 맺은 약속은 아무런 의미가 없음을 명심해야 한다. 협상을 통해 합의를 본 모든 조건을 서면계약으로 맺지 않는 한 모든 것은 아무런 법적 효력을 갖지 못한다. 따라서 논의됐던 모든 사항을 문서로 만들어놓아야 한다. 여기에는 또 조건부 부대조항을 붙여놓아서 매각자 측의 정보가 모두 정확한지를 확인하는 5~6주의 기간을 얻어놓을 필요도 있다.
 
4. 부동산 투자를 관리하는 방법
부동산 투자를 취미활동이 아니라 사업으로 생각하려면 우선 이와 관련된 모든 일을 체계화 할 필요가 있다. 따라서 모든 것을 즉흥적으로 하는 방식이 아니라 전문가처럼 행동해야 한다. 일을 체계적으로 진행하는 원칙과 절차를 세워서 모든 결정이 효율적으로 이루어질 수 있도록 한다.
부동산에서는 서면으로 된 계약서가 없으면 아무런 법적 효력을 갖지 못한다는 사실을 명심해야 한다. 그러므로 부동산 거래에서 가장 우선되어야 할 것은 서면 계약서이다. 그리고 거래의 전과정에서 모든 사항을 문서로 남겨야만 나중에 생길 수 있는 문제를 미연에 방지 할 수 있다.
 
다음은 부동산 구입을 하는데 있어 몇 가지 주의해야 할 사항이다.
 
1. 구매가격을 협상한다.
협상을 처음 시작할 때는 항상 상대방으로 하여금 가격을 부르도록 한다. 일단 상대방이 가격을 알려준 다음에 '좀더 낮은 가격에 안될까요?'라고 물으면서 상대방의 의중을 떠본다. 매각자가 부동산을 급하게 파는 것인지 여부를 판단한 다음 나의 협상전략을 결정한다. '이 부동산 판매가격으로 최하 얼마까지 받을 수 있겠습니까?'라는 질문을 던질 수도 있다. 그런 다음 최하가격보다 낮은 액수를 시험 삼아 불러본다. 그럴 경우 의외로 많은 사람들이 거래성사를 위해 최하가격보다 낮은 액수에 합의를 볼 수 있다.
 
2. 항상 매각자 측이 제시하는 조건을 먼저 묻는다.
일단 가격이 결정된 다음에는 매매조건을 협상할 순서다. 그럴 경우 언제나 주인 측의 조건을 먼저 묻는 것을 잊지 말아야 한다. 예를 들어 계약금과 잔금을 언제 어디서 받을 것인지 등에 대해 물을 수 있다. '이 부동산을 판 대금을 어디에 사용할 것입니까?'라고 질문을 하여 주인 측이 관심을 가질만한 방식으로 매매조건을 만들어줄 수 있다.
 
3. 조건부 부대조항을 언제나 포함시킨다.
조건부 부대조항을 다는 것은 부동산 매매에 따른 리스크를 없애주는 역할을 한다. 그러기 위해서는 계약이 다음 경우에 따라 취소될 수 있음을 계약에 명시하면 된다.
ㅇ계약 완결 전에 구매자가 매물을 검사하고 만족하지 못했을 경우
ㅇ구매자 파트너가 매물을 검사하고 만족하지 못했을 경우
ㅇ적절한 조건의 융자를 받지 못했을 경우
ㅇ구매자의 컨설팅 전문가가 검사를 하여 만족하지 못했을 경우
 
4. 모든 사실을 문서상으로 밝혀놓는다.
모든 서면 계약에서는 내가 어떤 역할을 하는지에 대해 분명히 밝혀놓을 필요가 있다. 즉,
ㅇ나는 부동산 투자가다.
ㅇ나는 매각자의 이해를 대표하지 않으며 매각자에 투자조언을 하는 역할도 하지 않는다.
ㅇ나는 이 부동산을 상황에 따라 되팔거나 임대를 줄 목적으로 매입하는 것이다.
ㅇ제 3자에게 중개료를 지불할 필요는 전혀 없다.
위의 사항을 밝히는 것은 불필요한 일인 것처럼 보일지 모르겠지만 거래가 성사되지 못하거나 변호사나 세무서에서 이 거래에 대해 문제를 삼을 경우 이는 법적인 보호장치가 될 수 있다. 부동산 거래에 대한 나의 의도에 대해 완전히 투명하게 보여줌으로써 차후 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있다.
 
부동산 투자를 사업처럼 운영하기 위해선 다음의 사항을 준수할 필요가 있다.
  1. 법적서류 양식과 계약서 양식 데이터베이스를 구축한다 - 그럼으로써 거래를 할 때마다 새로운 양식을 만들어야 하는 번거로움을 피할 수 있다.
  2. 임대 부동산에 대한 최소 표준을 서면으로 만들어 놓는다 - 이 표준을 복사하여 임차인들에게 나눠준다. 여기서는 내가 임차인 누구에게든 평등하게 대한다는 사실을 분명히 밝혀 놓는다.
  3. 임대료 수입에 대한 법적 권리와 의무를 정확히 알고 있어야 한다 - 이에 대한 관련법률을 철저히 따르도록 한다. 또한 임차인들과의 모든 거래를 서류로 남겨놓는 일을 잊지 않는다.
  4. 향후 부동산 거래건을 계속 개발한다 - 예를 들어 새로운 거래건 개발을 위해 적어도 일주일에 20~50건의 전화를 하는 것을 규칙으로 정해 놓는다. 잠재 거래건은 성사되는 확률이 그렇게 높지 않기 때문에 실제 거래 가능건 보다는 더 많은 거래를 미결로 남겨둬야 한다.
  5. 항상 전문가처럼 행동한다 - 전화를 받은 건에 대해선 반드시 확인전화를 해준다. 모든 업무는 파일로 만들어 기록을 해둔다. 모든 계약서를 별도 파일로 만들어 놓는다.
  6. 직업윤리를 철저하게 지킨다 - 세금은 반드시 내도록 한다. 뭔가 문제가 있을 듯 한 거래는 처음부터 시작하지 않도록 하며, 신뢰하지 못할 사람과는 애초부터 거래를 시작하지 않는다.
  7. 재무관리를 철저하게 한다 - 각 부동산 수입에 대해서 별도의 은행계좌를 열어놓는다. 그럼으로써 각 부동산 건에 대한 수입 지출 상황을 파악할 수 있다.
  8. 전문가로부터 조언을 얻는다 - 필요할 때마다 경리직원, 회계사, 은행, 변호사들의 도움을 얻는다.
  9. 시간관리를 철저하게 한다 - 건축업자 등과 너무 많은 시간을 소요하는 일을 피한다. 부동산 물건을 물색하고 협상을 하는 일 같이 이익이 가장 많이 남는 활동에 가장 많은 시간을 할애한다는 원칙을 세운다.
  10. 모든 거래에 대한 기록을 남겨 실수를 극소화한다 - 성공적인 사례를 철저하게 분석하여 다음에도 같은 성공을 반복할 수 있도록 한다. 또 실수한 일도 철저하게 분석하여 그런 일이 반복되지 않도록 만전을 기한다.
  11. 항상 적극적 태도를 갖는다 - 부동산 투자에 활동적인 사람들과 많은 교류를 가짐으로써 이를 직업으로 여길 수 있도록 한다.
  12. 매주 주간계획을 세우도록 한다 - 매주마다 정해놓았던 목표가 성취됐는지를 검토한다. 설정해놓은 계획에 따라 제대로 일이 진행되는지를 항상 점검하도록 한다.
  13. 인내심을 갖는다 - 자신의 계획이 저절로 성취될 것이라고 기대하지 않는다. 부동산 매입건을 찾아 끊임없이 전화를 걸도록 한다. 유리한 거래건을 찾아 최고의 조건으로 살 수 있도록 협상을 벌인다. 부동산 사업에서는 발품을 들여 가장 많은 물건을 찾아내는 사람만이 최고의 소득을 올릴 수 있음을 명심한다.
  14. 의심이 가는 일이 있으면 반드시 이를 해소한다 - 뭔가 안좋은 일이 벌어질 것이라는 의심이 든다면 그 의심의 원천을 찾아내어 해소하도록 한다.
  15. 이 모든 일을 하는 것 자체를 즐긴다 - 주변에서 언행이 일치되는 사람이라는 평판을 얻도록 노력한다. 내가 즐겨 하는 일을 함으로써 돈도 벌 수 있어야 한다.
5. 부동산의 다양한 소득원을 개발하는 방법
부동산 투자의 한 가지 좋은 점은 이를 통해서 돈을 버는 방법이 매우 많다는 것이다. 부동산을 통해 수익을 올릴 수 있는 전략에는 적어도 5가지 방법이 있다.
  1. 도매업 - 값싼 매물을 사들여 단시일 내에 차익을 내고 파는 방법
  2. 수리해서 판매하는 방법 - 중고 매물을 사들여 수리해서 파는 방법
  3. 매입해서 장기 소유하는 방법 - 부동산을 사들여 장기적으로 보유하면서 임대소득을 올리는 방법
  4. 모기지 융자사업을 하는 일
  5. 부동산 리스 옵션을 활용하는 방법
    이에 더해서 파트너십, 컨설팅, 소개업, 임대 서비스업 등 여러 가지 부동산 관련 소득사업이 있을 수 있다.
《 기본전략 #1 - 도매업 》
이는 기본적으로 값싼 부동산 물건을 발굴하여 계약으로 이끌어가고 소유권 이전이 되기 전에 이 물건에 대한 구매자를 찾아내는 일을 의미한다. 그렇기 때문에 이 거래에는 실제 돈이 들어가지 않고 대신에 보다 높은 가격에 팔 수 있는 상대를 찾아내는데 따른 시간과 노력만이 투여될 뿐이다. 두 비용 사이의 차이가 일종의 이익이 되는 셈인 것이다.
내가 하고자 하는 거래의 의도와 내가 구매자의 이해를 대표하는 사람이 아니라는 사실을 사전에 밝히기만 한다면 이는 전혀 불법적인 행위가 아니다. 법적 보호를 받기 위해서 서면계약서에는 '이 거래에서 본인은 상대방의 이해를 대표하지 않는다'는 내용이 들어갈 필요가 있다. 나는 구매자에게 원래의 부동산 구매계약을 판매할 수 있으며 아니면 변호사를 통해서 '단축 마감'을 하도록 할 수도 있다. 즉 부동산을 법적으로 내가 매입한 다음 이를 즉시 새로운 구매자에게 판매하는 방식을 채택한다는 것이다. 그러나 거의 모든 문서계약은 소유권 이전이 가능하며 그렇기 때문에 이중의 번거로운 과정을 거치는 대신 이 계약권리를 그대로 넘기는 편이 오히려 간편할 수 있다.
 
《 기본전략 #2 - 수리해서 판매하는 방식 》
이 전략은 도장, 청소, 수리가 필요한 집을 구입해서 필요한 작업을 한 다음에 구매가격보다 높은 가격으로 팔아 넘기는 방식을 말한다. 여기서 중요한 점은 갖가지 수리에 들어가는 시간과 경비, 자본비용을 충당할 만큼의 이윤이 나와야 한다는 것이다. 거래 전과정을 통해서 예를 들어 2만 달러 이상의 이윤이 나오지 않는다면 이 거래방식은 추구할만한 가치가 없다고 봐야 한다.
이 분야에 대한 경험이 없는 사람은 이 과정에 소요되는 비용을 사전에 예상하기가 매우 어렵다. 수리에 들어가는 비용 뿐만 아니라 자본비용과 세금, 보험, 소유권 이전에 따른 거래비용을 정확하게 예상할 수 있어야만 한다. 여기에 더해서 건축업자를 고용해본 경험도 필요하고 완공이 늦어질 경우에 대해서도 충분히 대비를 해야만 한다.
이런 전략을 활용하는 한가지 좋은 방법은 돈만 투자하는 파트너를 영입하는 것이다. 즉 이 파트너로 하여금 투자를 하게 하고 내가 모든 수리작업을 책임진 다음 이를 통해 얻어진 이윤을 반반씩 나누는 방식이다. 그러나 그럴 경우 수리과정에서 추가경비가 더 들 수 있다는 사실을 이 파트너에게 주지시키는 내용을 계약서 조항에 포함시켜야 한다. 또 파트너의 소득에서 세금과 감가상각 비용을 상각시키게 할 수도 있다.
 
《 기본전략 #3 - 구입해서 장기 보유하는 전략 》
이 전략은 부동산을 장기적으로 보유하면서 이를 임대 해주는 방식을 말한다. 시간이 지날수록 부동산의 자산가격은 올라가고 부채는 줄게 된다. 이 부동산이 임대상태에 있는 한 임차인이 지불하는 임대료 현금흐름 덕택으로 위의 결과를 얻을 수 있게 된다. 이 물건을 내가 스스로 관리 할 수도 있지만 관리업무를 전문회사에 일임하는 방법도 생각할 수 있다. 부동산을 계속 임대해 줄 수만 있다면 구입해서 장기 보유하는 전략은 효과적일 수 있다. 그러나 유지관리를 하는데 따른 비용은 무시하지 못할 것이다. 따라서 임차인 이동이 잦을 경우 의외로 높은 비용이 초래될 수 있다.
 
《 기본전략 #4 - 모기지 융자과정에 적극 개입하는 방식 》
많은 건수의 부동산을 매매하다 보면 수많은 사람들을 은행이나 모기지 회사에 소개하게 될 것이다. 이 전략은 내가 소개하는 사람들에 대해서 융자은행 측으로부터 소개비를 받는 방식을 가리킨다. 이 사실을 사전에 '본인은 이 모기지 회사를 추천하며 그럼으로써 수수료를 받는다'는 식으로 서면으로 밝히기만 한다면 법적으로 아무런 문제될 것이 없다.
이런 방식에 경험이 쌓인 다음에는 내가 직접 모기지를 받아서 소유자에 의한 직접 융자를 할 수도 있다. 그러나 그러기 전에 해당 지역 법률에 따라 라이센스나 중개사 자격증이 필요한지 여부를 확인해봐야 한다.
 
《 기본전략 #5 - 부동산 리스 옵션을 활용하는 방법 》
리스 옵션은 부동산 자산을 구입할 수 있는 옵션과 함께 그것을 일정기간 임대하는 것을 의미한다. 이것은 토지를 소유하기를 원하나 앞으로 이것을 구매할 것인지 확실치 않은 사람들에게 매력적인 투자방식이 될 수 있다.
리스옵션이 좋은 이유는 다음과 같다.
  • 토지를 이용할 수 있는 권한을 가지면서도 돈을 한꺼번에 많이 쓰지 않을 수 있다.
  • 옵션을 활용해 이 토지를 구매할 수도 있고 마음에 들지 않으면 옵션을 활용하지 않을 수도 있다 - 즉 융통성이 있다.
  • 자신이 가진 옵션을 일정 분량 다른 사람에게 팔 수 있다.
6. 부동산 자산의 보호 전략
부동산 투자를 통해 돈을 벌기 시작했다면 그런 소득을 보호하는 전략을 세워놓을 필요가 있다. 자신이 축적한 부동산 자산을 보호하기 위해서는,
 
1. 필요하다고 판단되는 모든 종류의 보험을 가입해 놓는다.
보험은 자산을 보호하기 위해 가장 우선되어야 할 수단이다. 어떤 보험이 필요할지에 대해서는 전문가의 조언을 얻도록 한다. 많은 경우 다음의 보험을 가입하게 될 것이다.
  • 종합보험 - 복수의 보험을 개별적으로 가입하는 것보다 훨씬 낮은 보험료로 자동차, 주택, 최고 5채의 임대 부동산을 커버해주는 보험이다.
  • 부동산 관리보험 - 누군가가 나를 상대로 법적 소송을 제기했을 경우 그에 따른 비용을 부담해준다.
  • 근로자 보상보험 - 수리작업에 매주 3~5일을 일하는 일꾼들을 둘 경우 발생할 수 있는 사고, 부상에 대한 책임을 부담해주는 보험이다. (이 경우 그런 일꾼들은 하청업자가 아니라 근로자로 분류된다.)
한 가지 생각해볼 수 있는 방법은 선불방식으로 법률서비스를 받는 것이다. 매달 일정한 수수료를 내면 부동산 투자조언, 세무정보, 법정출두 등 모든 법률서비스를 제공받을 수 있다.
 
2. 자신의 개인명의로 등기해 놓은 자산을 극소화한다.
다시 말하면 이는 개인명의로 자산을 등기해 놓는 대신에 되도록 이면 법인이나 신탁명의로 바꿔놓으라는 것이다. 그 이유는 매우 간단하다. 개인명의의 자산을 줄임으로써 소송을 당할 가능성을 줄일 수 있기 때문이다.
법인이나 유한 파트너십은 완전 별도의 법적 존재로 인정받는다. 어떤 경우는 익명으로 유한책임회사(LLC)를 설립할 수도 있다. 여기서 기본적 아이디어는 자산을 3개 이상의 법인이나 파트너십으로 나눠놓고 그 중 한 곳에서 문제가 발생했을 경우에도 다른 곳으로부터는 계속해서 소득이 발생하도록 조치를 취해놓는다는 것이다.
 
3. 신탁 구조를 적절히 활용한다.
신탁은 개인명의로 자산을 소유하는 것을 피하는 좋은 방법이 될 수 있다. 신탁에는 다음의 세 가지 요소가 있을 수 있다.
  • 일정한 구조와 규정을 정해놓은 공식 신탁합의
  • 수탁자 - 이 신탁을 운영하는 사람
  • 수혜자 - 신탁 자산으로부터 혜택을 받는 사람
자신의 자산을 신탁구조로 만들어 놓을 경우 자신의 이름은 등기에 기재되지 않기 때문에 비밀을 유지하기도 좋다. 신탁에 의해 소유된 자산은 소송을 당하거나 다른 법적 조치를 당하더라도 채권자들에 의해 차압되지 않는다. 또 어떤 자산을 내 명의로 하고 어떤 자산을 신탁 명의로 할지를 현명하게 결정함으로써 세금도 절약할 수 있다.
 
4. 별도의 자산 축적수단을 구성한다.
평생에 걸쳐 소득의 10%를 매년 저축하고 한번도 인출하지 않았을 경우 그 총액이 얼마나 될지를 상상해 보라. 별도의 자산 축적수단을 구성하는 것은 바로 이런 것과 같은 원리이다. 모든 금융자산을 한 투자수단에만 넣어놓는 것이 아니라 일상적 금융활동과는 별도의 수단을 통해 관리되는 자금도 갖는다는 것이다.
어떤 면에서 이런 별도의 자산 축적수단을 해외에 두는 것도 좋은 방법이 된다. 그럼으로써 소송을 당했을 경우 상대방의 변호사가 해외자산에 손을 대지 못하게 할 수 있기 때문이다.
7. 부동산 투자에서 가장 흔하게 저지르는 28가지 실수
  1. 부동산 투자에 일찍 입문하지 않았다.
  2. 수리에 관련된 모든 사항을 문서로 기록해 두지 않았다.
  3. 임대료를 제대로 내지 못하는 임차인에게 임대를 주었다.
  4. 일관적인 부동산 투자 계획을 갖지 못했다.
  5. 임차인에게 손상에 따른 비용을 청구하지 않는다.
  6. 임차인을 들일 때 철저한 심사를 하지 않아 나중에 퇴거시켜야 할 상황까지 닥치게 된다.
  7. 수리작업이 완결되지 않은 상태에서 전액을 지불한다.
  8. 수리작업이 3주나 지연됐는데도 그 비용을 다 지불한다.
  9. 모든 서류작업에 대해 골치 아파한다.
  10. 집을 수리하는데 너무 많은 비용을 들였다.
  11. 현금이 다 떨어졌다.
  12. 수리비용으로 너무 많은 비용을 지출한다.
  13. 분석하는 데만 시간을 들이고 행동을 취하지 않는다.
  14. 중요하지 않은 활동에 너무 많은 시간을 들인다.
  15. 안 좋은 동네에 위치한 눈에 잘 띄지 않는 집들은 거들떠 보지도 않는다.
  16. 꼭 들어놓아야 할 보험에 가입해 놓지 않았다.
  17. 임대 부동산으로부터 들어오는 현금흐름이 충분치 않다.
  18. 성실치 못한 임차인을 퇴거시키면서도 성실한 임차인에 충분한 감사의 뜻을 표시하지 않는다.
  19. 임차인이 잦은 문제제기를 한다.
  20. 임대료 징수하는 일을 달가워하지 않는다.
  21. 문제가 발생할 때만 부동산 물건을 직접 방문한다.
  22. 특별 융자 프로그램을 적절히 활용하지 못한다.
  23. 구매제의만 해놓고 나중에 가서 실제 구입을 하길 원치 않는다.
  24. 보유 부동산이 임대로 나가지도 않고 팔리지도 않는다.
  25. 부동산을 팔려고 너무 성급하게 군다.
  26. 거래를 성사시키려고 너무 높은 현금을 지불 조건으로 제시한다.
  27. 거래 과정에서 '자산보호'라는 말을 사용하여 나중에 법적인 문제를 발생시킨다.
  28. 만족스러워 하는 임차인이 한 명도 없다.
저자소개

Robert Shemin - 부동산 투자 전문가로서 수많은 TV, 라디오의 부동산 투자조언 프로그램에 출연했으며, 저서로는「Secrets of a Millionaire Real Estate Investor」, 「Secrets of a Millionaire Landlord」, 「Renter's Rights Handbook: Know Your Rights」, 「Honest Profits: Your Hands on Guide to Successful Real Estate Investing」가 있다.
 
    * ps: 부분적으로 국내 실정에 부합치 못하는 면도 있으나
                                     대강의 내용은 참고할 만한 가치가 가득하다.

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