2007-01-25 06:33
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29901
과거 죽전이 입주하여 일년여가 지날 때까지도 그러했듯이 동백 또한 입주하고 일년이 다 되어가는 시점까지 여전히 여러 부동산 포탈에서 뜨거운 감자로 대두되고 있습니다.
희안하게도 꼭 연초가되면 더욱 그러한 현상이 심하게 나타납니다.
그 논쟁의 중심에는 시세문제가 자리하고 있습니다. 어쩌면 당연한 현상일 수 있습니다.
분양받아 입주한 분이건, 분양받았다가 계약포기한 분이건, 적정한 시기에 동백의 입성을 준비하고 있는 분이건, 혹은 매도의 시기를 저울질 하는 분이건, 한편으론 중개를 업으로 하시는 분이건 모두에게 관심의 초점이지요.
이 과정에서 모두 각자의 입장에서 시세를 예측하고, 평가하고픈 마음들이 내재되어 있는 것 또한 사실일 것입니다. 매도자와 매수자 그리고 중개업자 이 세부류만 있는 것이 아니지요. 기타의 부류가 있겠지요. 이 네 부류중 어느 부류가 가장 시세에만 유독 민감한 반응을
보일까요? 각자가 한 번 유추해 보시지요. 자알 보시면 재미있는 현상들이 보일 수 있습니다.
동백의 시세에 대한 의견이 다양하고 관심도 많습니다.
동백민 뿐 아니라 타지역 분들도 동백의 시세에 관심이 많습니다.
전망없는 변두리 입지의 시세가 얼마이든 대부분 사람들은 관심 없습니다.
지방의 아파트 시세가 얼마이던 역시 관심이 없습니다.
바꾸어 말하면 돈 될만한 입지의 아파트에는 늘 많은 사람들이 관심을 갖습니다.
오늘 크게 두가지 방향에서 몇자 올리고자 합니다.
첫째는 동백의 시세에 대한 것이고, 둘째는 동백의 가치에 대한 것입니다.
시세란 것을 몇사람이 가지고 놀 수 있는 것이 아닙니다. 시장에서 많은 분들이 참여하고 판단한 결과치인 것입니다. 몇사람이 인위적으로 띄운다고 올라가는 것도 아니고, 억지로 폄하한다고 거기에 맞게 낮추어지는 것도 아닙니다.
작년 10월인가 11월인가 닥터시세표에 처음으로 동백의 46평 H 아파트가 8억5천, S 아파트가 8억을 기록했습니다. 거래의 빈약으로 다른 단지는 시세반영이 안되었었지만 모두 이 가격정도는 되었을 것입니다. 인터넷 시세임과 그 당시 추석랠리로 수도권 전체가 불붙는 분위기였음을 감안하면 최소 이 가격에 1장이상을 더 붙여야 정상시세였겠지요.
급격한 환경변화에 잘 적응하지 못하고 문화적 충격을 받듯이 동백의 급격한 시세상승에 잘 적응이 안되시는 분들이 많은 것 같습니다. 아니 좀 더 정확히 표현하면 인정하고 싶지않은 분들이 많다고 해야겠지요. 2년전 죽전이 입주하고 자리잡을 때까지 역시도 그러했습니다.
죽전 일부단지가 분당 가격을 넘어서자 이 또한 인정하려 들지 않는 많은 분들이 계셨지요.
지금 동백의 경우도 마찬가지 현상이 여러 곳에서 나타나고 있습니다. 일년간 지속되고 있습니다. 대단한 인기지요?
이런 경우도 있었다고 합니다. 선량한 대부분의 업자분들께는 죄송합니다만 일부 업자의 저가매물 출회 유도를 위한 부녀회의 인상담합의 정반대인 호가하향 담합도 했었다는 말도 있습니다. 아마도 현재는 동탄지역에서 비슷한 현상이 일어나고 있을 수도 있습니다.
어찌되었던 시세가 낮아야 거래성사가 원만하겠지요.
그러다 보니 동백은 요즘 범 동백권이 되었습니다. 택지지구외의 단지들과 인근 어정가구 단지인근 그리고 더 좌측의 동네까지도 다 동백이고(해당지역 폄하의 의도가 없습니다), 시세라는 것 또한 지역을 잘 모르시는 분들에게는 혼용되어 제공되기도 하고 그렇습니다.
이 과정에서 당연히 시세의 혼란은 야기되는 것이며, 이를 악용하는 경우도 있습니다.
아주 특수한 경우의 급매성 매물이 전체의 시세 바로미터가 될 수 없습니다.
상대적으로 아주 열악한 단지의 저층매물 역시 시세의 바로미터가 될 수 없지요.
부동산에서 거래사례비교법이라는 것이 있습니다.
소위 저 정도 동네 저 정도 아파트가 얼마면 동백은 얼마가 적당하다의 문제지요.
이건 아주 중요한 사항입니다. 이러한 것에 비추어도 작년 수도권 대부분 아파트가
폭등한 것에 비하면 동백이 오르긴 했으나 별 실익은 없는 것입니다.
의왕의 변두리 33평 1억 6-7천 하는 아파트가 일년새 모두 3억5천 정도 합니다.
서울 변두리 33평 평당 천만원도 안하는 것들이 현재 6-7억 합니다. 물론 대단지 기준입니다. 나홀로는 비교의 대상조차 될 수 없습니다. 언론에서 많이 접하셨을 것입니다.
얼마전 분양한 마북 대림 40평대 분양가가 7억을 넘었으며 입주시까지 부대비용 감안하면
7억6-7천이 되어야 본전입니다. 이것만 가지고도 동백의 적정시세는 유추되는 것이며,
작년 여름 비수기에도 로얄단지 기준 33평 5.5억이상, 46평 8.7억에 실제 거래 성립된 사례가 있다고 말씀드려도 인정하려 들지 않는 분들이 많습니다. 분당이 얼만데, 죽전이 얼만데라는 꼬리표가 꼭 따라붙습니다.
교통은 호전되는 것이나 입지는 바꿀수가 없습니다.
이 걸 이해 못하면 부동산으로 돈벌기 어렵습니다. 아니면 아주 운이 좋던가...
강남까지의 물리적 거리가 중요한게 아니다 라는 것이지요.
이러한 점을 서서히 많은 사람들이 알게되기 시작한 것입니다.
그래서 동백이 더더욱 주목받는 것입니다.
럭셔리하게 친환경 웰빙으로 살고싶은 사람은 동백, 단 5분이라도 가까운 거 좋아하는 사람 죽전에 사시면 됩니다.
그 비싼 타운하우스, 고급 빌라들이 왜 동백에 둥지를 터는지 잘 생각해보시기 바랍니다.
경전철 개통되고, 20억짜리 타운하우스, 고급빌라, 단독주택들이 석성산 자락을 수놓게
되는 날 동백은 감히 아무나 접근할 수 없는 수도권 최고의 웰빙 부촌으로 자리매김할
것입니다.(여기 입주하는 분들께 강남까지의 출퇴근시간은 별 고려요소가 아닙니다)
한편, 시장 분위기와 비수기 등의 특성으로 거래가 많지 않은 것하고 시세하고는 별개의 문제입니다. 다른 동네 호가떨어진데 없습니다. 월간 0.08% 떨어졌다고 아파트값 이제 하락시작이라고, 1.11대책 약발받는다고 떠드는 곳이 언론입니다.
언제는 비수기때 이 정도 정체 없었습니까? 이걸두고 하락이라고 난리입니다.
여러분 지역을 떠나서 깊이있게 잘 생각하십시오.
때로는 이런 생각도 합니다.
개인사정이던 업자의 유인이던 정부의 규제정책과 언론플레이에 현혹된 것이던 그 이유여하를 막론하고 저가로 던져지는 소위 악성매물들도 특정지역의 전체 시세를 밑바닥에서부터 다지며 올라간다는 의미에서는 오히려 긍정적인 현상이 될 수 있다고 말입니다.
동백은 다가올 용인인구 백만시대에 판교,분당과 더불어 수도권 최고의 주거지로 자리매김할 것입니다.
동백을 평가할 때 많은 사람들이 지나치게 의식하는 부분과 지나치게 간과하는 부분이 하나 있습니다. 이 부분에 대한 냉철한 판단과 전망이 없이는 그저 현실에 근거한 단편적인 예측밖엔 할 수 없습니다.
그 하나가 죽전보다 이남이고 강남까지의 물리적인 거리가 좀 더 멀어 항상 시세가 죽전에 후행할 것이고 죽전의 몇%가 될 것이다 라는 것에 대한 지나친 집착과,
다른 하나는 다가올 새로운 주거 패러다임에 꼭 적합한 웰빙 주거지가 동백일 것이라는 사실에 대한 간과입니다.
동백은 용인은 물론 수도권 전체를 통틀어서 가장 정돈된 친환경 택지개발지구 입니다. 어디에서도 이러한 입지의 탁월함을 찾아보기 힘들며 감히 누구도 일부지역에서 보여지는 난개발 구릉지라는 표현을 갖다붙일 곳이 한 곳도 없는 곳입니다.
현재와 미래에 20억짜리 단독형 타운하우스의 분양받으신분들을 비롯해서 동백 입성하시는 분들은 상당한 경제력을 갖추신 분들이며, 이 분들 역시 판교입주시점 동백시세와 그 시점 완성된 동백의 모습을 그려보고 들어오는 것입니다.
먹을 것 없는 곳에 들어올 사람은 없습니다.
판교입주시점 동백 33평 로얄단지, 로얄층 기준 8-9억
46평 로얄단지, 로얄층 기준 13-14억
56평 로얄단지, 로얄층 기준 16-17억 예상하며, 마무리하고자 합니다.
동백 56평이 죽전 자이와 비교되지 못할까요?
판교입주시 동백은 최소 판교의 70-80% 시세형성할 것을 기준으로 예상한 시세이며, 타유망지 역시 비슷한 시세 형성될 것입니다.
모든 것은 시간이 말해줄 것이며,더불어 부동산은 장기투자, 미래에 대한 투자임을 다시 한 번 강조드립니다.
미래에 대한 확신이 강하면 별 의미없는 주변 현상들에 둔감할 것이며, 시간이 지난 후
상당한 보상으로 보답받을 것입니다.
감사합니다.
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