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서울 지역 주택가격 ‘규제의 역설’ |전문가칼럼

2019-08-14 15:37

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서울 지역 주택가격 ‘규제의 역설’





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[하우징헤럴드=김덕례 주택정책연구실장] 지난해 9.13대책 이후 하락기조를 유지하던 서울 아파트값 시세가 최근 몇 주 동안 미미하지만 소폭 상승흐름으로 바뀌었다. 거래가 없는 상태에서 시세 변화는 정상적인 가격 변동이라고 판단하기 어렵지만 언론은 작은 변화에 민감하게 반응하고 있다.

이에 정부도 다시 긴장하고 있는 듯하다. 10년 전에 도입했다가 사라진 분양가 상한제 도입논란이 다시 시작되고 있는 상황을 보면 그렇다.

지금 전국 주택시장은 수급에 따른 조정과 규제정책으로 인한 가격조정이 진행되고 있다. 2015년 이후 3년간 전국적으로 약 215만호가 공급되었다. 그 결과 지방은 입주물량이 크게 늘어나면서 아파트 값이 2016년 이후 4년째 하락하고 있다. 정부의 정책과 무관하게 계속해서 하락하고 있다.

그럼에도 불구하고 지금 정부는 민간택지 분양가상한제에 대해 오는 10월 적용지역과 적용시기를 정하겠다며 도입에 대한 논의를 진행 중이다. 서울 아파트 값 때문이다.

서울 아파트 값과 달리 서울 단독주택 가격은 2013년 이후 7년째 오르고 있다. 정부규제와 전혀 상관없다. 7년째 오르고 있는 단독주택 가격은 두고, 몇 주간의 미미한 가격흐름을 보이고 있는 아파트 값에 대한 관심은 커지고 있다.

하락기조를 보이던 서울 아파트 값이 움직이는 이유는 규제가 없어서가 아니다. 규제는 여전히 작동되고 있다. 그럼에도 불구하고 가격이 움직이는 이유는 서울 아파트시장의 수요와 공급간 균형선에 금이 가고 있기 때문이다.

지난해 9.13대책 이후에 급격히 위축되었던 서울 아파트 수요가 소폭 움직이면서 가격흐름을 바꾸고 있는 것이다. 수요변화에 따라 가격이 달라지고 있는 상황에서 또 다른 규제를 도입하더라도 가격 안정효과는 한시적일 수밖에 없다. 근본적인 처방이 아니기 때문이다. 공급이 따라가지 못하는 상황에서 수요규제는 늘 한계에 부딪힌다.

특히 서울 집값이 오르는 근본적인 이유는 가구수 대비 부족한 주택수, 시중의 풍부한 유동자금과 부족한 대체투자처, 좋은 주거지에 대한 투자 및 거주 선호 유지, 재건축 규제에 따른 서울 내 공급 감소 불안감, 지방 유동자금의 서울 집중 등 다양하다.

이처럼 서울 아파트값 상승원인이 다양하고 복합적이기 때문에 강력한 규제정책 효과가 단기에 그치고 오히려 부작용을 가져오는 규제의 역설이 발생하게 된다.

서울 아파트 값을 안정시키기 위해 필요한 것은 계속되는 규제가 아니다. 서울 아파트시장으로 집중되는 수요를 분산하고 일정 수요를 받아줄 수 있는 공급확대이다. 수도권 30만호 공급계획 속에 포함되어 있는 서울 1만호 공급으로 부족하다.

속도를 내지 못하고 있는 재건축·재개발 사업의 정상추진이 필요하다. 또한 금융위기 이후에 사업성이 없다는 이유로 주민의견조사를 통해 서울시에서 해제한 뉴타운지역과 정비구역의 정상적인 사업추진 방안을 찾을 필요가 있다.

그 당시에 서울시가 해제하지 않고 추진할 수 있는 방법을 찾으면서 지금에 이르렀다면, 좋은 양질의 주택이 공급되면서 서울시 아파트 집값 안정에 도움이 되었을 것이다.

9.13대책을 통해 지난해에 비정상적이던 서울 아파트값 급등현상을 통제했고 안정화시켰다. 수요를 억제한 9.13대책의 성과다. 이제 남은 것은 추가적인 규제강화가 아니다. 지금의 안정 상태를 지속적으로 유지하기 위해 공급을 꾸준히 늘려가는 정책이 필요하다.

민간시장의 균형가격은 규제로 결정할 수 없다. 규제로 균형가격을 결정할 수 있는 것은 공공시장이다. 주택시장은 민간의존도가 매우 높은 시장이라는 것을 잊어서는 안 된다


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