2006-11-18 20:24
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자료출처 : *'''' Beautiful Life™'''*
원문출처 : http://blog.drapt.com/canmacju
06.11.15 부동산대책 이후 부동산 가격 예상
서울, 수도권지역의 부동산가격이 급등 하였습니다. 이러한 시기에 수도권에 부동산을 소유한 사람은 겉으로는 이래서는 안 된다고 하면서 속으로는 웃고 있으며 부동산을 소유하지못한 대다수의 사람들은“해도 너무한다.”라고 말을 하면서 한숨을 쉬고 낙담하고 있는 것이 지금의 실정입니다.
참여정부는 이런 서민들의 낙담을 달래기 위하여 또 다시 11.15 부동산대책을 내놓았습니다. 11.15 부동산대책의 핵심은 공공택지 주택 11만 가구 추가 공급, 신도시 택지개발 1년 ~ 2.5년 단축, 공공택지 주택 분양가 25% 인하, 총부채상환비율(DTI) 적용 대상 수도권투기과열지구로 확대로 압축을 할 수 있을 것입니다.
하지만 이러한 대책으로는 부동산가격을 잡기는 어려울 것으로 사료됩니다.
그 이유는 지금까지 총 7번의 대책이 발표되었지만 (11.15대책 제외) 대책 발표일 이후에일시적인 가격 안정화와 시세 하락이 있었지만 시간이 지난 후에는 오히려 대책이 나온 시점보다 더 높이 가격이 상승하였기 때문입니다.
지금까지 참여정부의 이후의 부동산대책을 살펴보면,
1. 2003. 5.23
분양권 전매금지를 수도권 전역과 충청권 일부지역으로 확대
투기지역 내 주상복합. 조합아파트 분양권 전매 금지
2. 2003. 9.5
재건축 아파트 분양의 경우 중소형 60% 건설 의무화.
3. 2003.10.29
종합부동산세 도입, 투기지역 LTV 40%
1가구 3주택 양도소득세 강화
판교, 화성, 김포, 파주 등 4개 신도시 19만호 공급
투기과열지구 6대광역시와 도청소재지로 확대해서 분양권 전매금지
300세대 미만 주상복합 청약자격 제한
재건축아파트 개발이익 환수주택거래허가제 도입
토지거래허가면적 강화
4. 2005.2.17
판교신도시 분양가 상승 억제 위한 채권입찰제 실시
강남 등 6개 주택거래신고지역 신고
5.2005.5.4
부동산보유세 단계별 강화
1가구 2주택 양도세 실거래가
6. 2005.8.31
종합부동산세 과세 대상 9억원에서 6억원으로 강화 및 재산세 과표적용률 매년 상승
1가구2주택 양도세 50% 중과
실거래가 등기부 기재
강북뉴타운 광역 개발 지원,
7. 2006.3.30
재건축 초과이익 환수제
투기지역 총부채상환비율 40%로 규제
2006년 11월 15일 대책을 제외한 현재까지 무려 7번의 부동산대책이 나왔음을 알 수 있으며이 중에서 2003년10.29 부동산대책의 경우 약발이 6개월, 2005년 8.31 대책의 약발은 4개월이었으며 대부분의 대책들은 약발의 효과를 기대하지 못하고 부동산 대책 발표 한 날 이후에 불과 몇 달 안에 시장은 상승으로 전환되었습니다.
이러한 시점에서 또 정부는 2006년 11월 15일 대책을 내놓게 되었습니다.
11월 15일 정책 중 핵심사항을 자세히 살펴보면,공공택지 주택 11만 여 가구 추가 공급과 신도시 택지개발 1~2.5년 단축 공공택지 주택 분양가 25% 인하, 총부채상환비율(DTI) 적용 대상 수도권 투기과열지구로 확대로 볼 수 있습니다.
이 대책의 문제와 이러한 대책으로 인하여 앞으로 부동산가격이 어떻게 움직일 것인가에 대해서는 다음과 같이 생각합니다.
☞ 작업 중인 6개 신도시의 공급물량을 당초보다 최대 11만 가구까지 늘리기로, 기간단축
예를 들어서 15층 지을 아파트를 19층으로 지음으로써 입주민들이 많아지므로 신도시의 특징인 삶의 쾌적성하고는 거리가 멀어지게 됩니다. 또한 도로, 교통 등의 상당한 불편을초래하므로 오히려 기존의 신도시의 가격에 영향을 끼칠 영향이 있습니다.
☞ 분양가격 25 % 떨어뜨리면,
신규로 짓는 아파트들의 고분양가의 원인으로 인하여 주변의 아파트 가격 상승을 견인한것은 사실입니다. 하지만 부동산 가격의 일시적인 급등을 막기 위하여 분양가를 인위적으로25%씩 인하를 하면 판교처럼 분양 붐이 일어날 것입니다.
예를 들어 평당 1500만 원대의 아파트를 평당 1200만 원대에 분양하면 너나할 것 없이 분양을 받기 위하여 줄을 쓰고 난리를 지길 것이다. 로또 복권이 따로 있는 것이 아니라 분양권아파트를 당첨되는 것이 로또인 셈입니다.
부동산 시장의 특성상 아파트를 분양받기 위하여수십 대 일의 경쟁률이라고 한다면 분양가가 중요한 것이 아니라 그 분양권을 받아서 프리미움을 받고 팔려고 하는 투기수요와 투기수요를 중개하여 이득을 챙기고자 하는 떳다방의난립으로 인하여 오히려 분양권시장에 악영향을 끼칠 것입니다.
☞ 비투기지역까지 담보대출인정비율과 총부채상환비율 등을 적용할 경우
서울과 수도권의 경우에는 부동산가격이 급등을 하였지만 지방의 경우에는 그렇게 급등을하지 않았습니다. 오히려 분양권시장에 흘러나온 물량들이 쌓여 전세가격 하락 및 부동산가격이 침체에 있는 상태에서 투기수요가 아닌 실수요자들의 은행 담보권 대출을 억제한다면
분양권에 대한 수요감소 ---> 건설회사 자금압박 ---> 지방 분양권시장 침체라는 현상을 초래할 것입니다.
요즘 대부업체들이 코스닥에 상장을 하며, 유명 연예인들을 내세워 공중파 방송까지 하는실정입니다. 이는 자영업자와 서민들이 급전이 필요로 할 때 은행이나 제2금융권에서 부동산을 담보로 돈을 차용하였지만 부동산담보대출을 억제하는 순간 서민들의 자금줄만 조이게되는 것이며 결국 급전이 필요한 서민들은 비싼 대부업체들을 찾아가라는 이야기 밖에 되지않습니다.
또한 돈 있는 사람들의 경우에는 굳이 융자를 받지 않더라도 풍부한 자금력으로 부동산을매수 할 수 있는 점에 비하여 돈 없는 서민들의 경우에는 융자를 통한 내 집 마련의 길을차단하는 결과를 양성할 수 있습니다.
이러한 관점에서 볼 때 11.15 대책의 최종 결론은, 이 대책으로는 오로는 집값을 잡는 것에는 한계가 있어 보입니다. 예전의 강력했던 부동산대책보다 더 약한 대책이 나옴으로써11.15 대책의 약발은 내년 초 정도 쯤 대책의 효과가 사라질 것으로 사료가 되며 사회의 양극화가 심각하듯이 부동산 시장에서도 오르는 지역의 아파트와 오로지 않는 지역의 아파트와의 차이는 더 심화될 것으로 생각됩니다
출처 : 다음카페 아름다운부자 배종찬칼럼
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