용인에서 출퇴근하는 후배 및  용인시에 투자관심을 가지고 있는 다른 몇몇 지인들로 하여금 용인 구갈동 한양아파트에 대한 문의를 요즘 들어 부쩍 자주 듣고 있다.

그래서 용인에 대해 전문가라 할 수는 없지만, 일반적인 투자기본원칙과 그간 필자의 경험에 비추어, 다른 투자자들에게 참고사항이 될까해서 몇자 적어 볼까 한다.

그냥 단순히 거주하기 편한 아파트라 아니라, 재테크로서 돈이 되는 아파트 투자를 하려면 항상 3가지 원칙을 지켜야 한다고 필자는 믿고 있다.
Timing, Location 그리고 Residential Condition...이 세가지는 투자에 있어 가장 기본이 되면서도 또 일반인들이 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다.
   
1. Timing (시기)

- 아무리 좋은 지역의 좋은 물권이라도 할 지라도 시기가 맞지 않으면 그 기대가치는 크지 않다고 볼 수 있다.(다른 투자수익에 비해)

- 먼저 국가 전체의 부동산의 큰 흐름을 보아야 한다. 부동산은 5년 싸이클의 움직음을 보인다고 할 수 있다. 매년 조금씩 오르는 것이 아니라 일정한 싸이클의 움직에 따라 움직인다. 예를 들어 설명하자면 2년은 강하게 움직이고 1년은 조금, 그리고 나머지 2년 정도는 보합내지는 서서히 오르는 편이다. (물론 이것도 좋은 위치와 적합한 아파트에 해당되는 경우이고, 그렇지 않은 경우는 상승장에서 그폭이 미미되거나 소외되는 경우도 있다.)

- 매 정권이 부동산정책을 완화-위축-완화-위축을 반복해 왔다. 현 정권 역시 그동안 많은 정책들을 쏟아내며 인위적인 부동산시장 위축을 시도해 왔으나, 대선이 예정된 2007년말이면 각당 대선후보들의 공약으로부터 시작해서 차기정권은 누가 집권을 하든 '부동산 완화정책'을 취하리라 예상된다.

- 부동산 위축정책을 펼쳤던 정권이라 하더라도 집권후반에는 평균 20~30% 이상의 수도권지역의 부동산 상승이 있어왔다. 2006년과 2007년은 현정권의 집권 후반부라 할 수 있다.

- 2006년은 대한민국의 역사상 '최대의 부동산 이벤트'라 할 수 있는 '판교 청약'이 있다. 판교는 평형에 따라 5년, 10년 전매금지의 규정이 있음에도 불구하고 몇백대 일, 몇천대 일의 과도한 청약경쟁을 보이고 있다. 소형평형과 대형평형 발표가 나오는 다음달 5월과 올해 가을엔 장기 전매금지에도 불구하고 신청을 했던 사람들(즉 상당수의 실수요자들)이 어딘가에 대체 수요처를 찾고자 할 것이다.

- 즉, 2006년초~2008년중반까지는 좋은 투자적기라는 결론이 도출된다. (이 시기에 수도권 유망지역, 적합한 아파트에 대해서는 최소 40~50% 이상의 상승을 보일 거라고 예측이 든다)     

2. Area or Location (지역/위치)

- 아파트 가격이 상승하려면 꾸준한 수요가 뒷받침이 되어야 한다. 즉 많은 사람들이 눈독을 들이는 지역이어야만 한다는 것이다. 먼저 사람이 매수하고 또 그 이후에도 계속해서 후속 매수가 들어와야만 아파트 가격이 오를 수 있다는 이야기이다.(주식의 경우로 생각해 보면 간단히 이해가 가실 것이다) 

- 지속적인 후속 매수가 들어 올 수 있으려면, 지역이 계속 나아지는(발전해 가는) 재료가 있어야한다. 그것이 교통일 수도 있고, 교육여건일 수도 있고 환경재료일 수도 있는 것이다.

- 그러한 지역들만이 상승장에서 강하게 뻗어나가며 시세를 선도하는 경향이 있다. (지역중에서도 좋은 위치에 있는 아파트들이 랜드마크가 되는 경우가 많다.) 상승시세는 그 주변의 다른 지역에도 영향을 미치면서 전반적인 상승 확산으로 퍼지게 되는 것이다.

- 지역적으로 보자면, 서울의 강남권 및 주변지역(강동 포함), 목동, 강북으로는 용산,뚝섬지역이 서울지역의 상승세를 선도할 것이며 수도권지역으로는 판교의 영향을 가장 많이 받는 분당, 용인이 투자수익률 측면에서는 가장 유리할 것으로 본다.
 
- 필자가 최근 질문을 많이 받는 용인지역으로는 수지지구, 죽전지구일 것이며 그 다음으로는 동백지구일 것으로 사료된다. 다만 '소액'을 가지고 투자하는 측면에서는 구성/구갈/신갈/보라지구 정도가 차선책이 될 것이다.  

- 강남/잠실의 재건축은 현정권의 입김이 축소되는 2007년부터는 날개달린 말이 되어, 서울지역 아파트의 시세를 가장 강하게 선도할 것으로 본다.

- 다시 용인시 구갈동의 한양아파트로 돌아와서 이야기를 하자면, 지역적으로 동부아파트 삼거리를 중심으로 한 구갈동은 분당선 연장선과 경전철의 환승역 건설, 인접한 수원IC 확장, 세브란스병원 설립,고속터미널 건설, 향후 많은 주상복합 예정처 등등 너무 많은 재료들로 인해 서울시의 왠만한 아파트의 상승률 이상으로, 투자처로는 훌륭한 지리적 여건은 갖추었다고 할 수 있고 그러기에 지속되는 매수세로 상승을 할 수 있으리라 생각이 든다.       

3. Residential Condition (거주조건, 주거환경)

- 살기 편한 아파트는 많은 사람들이 몰린다. 그리고 언젠가는 나도 저런 아파트에 입주하겠다고 생각하는 잠재수요자들로 하여금 지속적인 매수세를 일으켜 상승세를 이어갈 수 있다. 반면 거주에 불편한 아파트는 언젠가는 돈 좀 모이면 가족들을 위해서라도 좋은 아파트로 이주해 가고자 하는 잠재의식때문에 가격상승이 제한적일 수 있다.

- 일반적인 좋은 거주조건의 체크사항
: 한양아파트를 상기 질문들에 체크를 해 가면서 확인해 보도록 하겠다.

1) 남향? Yes (일부 동은 제외)

2) 1000세대 이상의 대단지? No (624세대)
: 1000세대 이상의 대단지는 관리비 절감, 환금성 용이 및 시설보수가 잘되어 거주만족도가 올라간다

3) 명문학군? 해당없음
: 서울 집값하면 대치동과 목동을 떠 올린다. 훌륭한 학군은 다른 어떤 부족한 입지조건을 커버해 버리고도 남는다. 서울대 입학 10명이상의 명문고와 외고/특수고가 있다면 향후 매우 유망한 투자처로 떠 오를 수 있다. 

4) 대규모 평지에 있는 아파트? 정확한 평지는 아님 (완만한 구릉지)
: 서울의 봉천동 같은 대규모 아파트지역은 강남과 전철로 10분이내의 매우 뛰어난 접근성이 보이지만 구릉지라는 한계로 발전이 매우 더디다고 볼 수 있다. 
구갈2지구(신갈택지지구)와 구갈3지구(강남대 부근)는 넓은 평지라고 볼 수 있지만, 구갈1지구(한양아파트 지역)는 정확히 표현하자면 완만한 구릉지 형태를 띄고 있어 발전이 제한적일 수 있다. 향후에 일정시간이 지나 대지지분율이 높은 동부아파트(24평형이 20평형 이상의 대지지분 보유)와 한성아파트 등등 부근이 재건축시으로 주상복합이 가능하다면 매우 발전 유망하다고 볼 수 있으며, 현재로서는 동부아파트 건너편(녹십자 철거지역) 쪽으로 발전이 먼저 될 가능성이 높다.

5) 업계 5위이내의 아파트 브랜드? No 
: 같은 지역의 같은 해에 건설된 아파트라도 브랜드에 의해 향후 아파트가격은 상당한 차이를 보이게 된다.

6) 산이나 강, 공원에 대한 조망권? 약함 (일부 앞동 고층에서 산 조망) 

7) 역세권? Yes 
: 현재는 아니더라도 향후 5~7분이내 거리라면 투자 유망함. 최소한 도보로 7~8분 이내에 전철역이 있어야 생활이 불편하지 않다. 아니면 버스정류장이라도 5분거리 이내에 있어야 한다.  

8) 5년 이내의 새 아파트? No
: 5년 이내면 매우 훌륭하고 10년이내면 그런대로 좋다고 할 수 있다. 10년을 넘어가면서 보수비가 증가되므로 가격에 마이너스 영향을 미치게 된다.

9) 열병합아파트? No

10) 단지내 헬스클럽? No
: 주5일 근무가 확산되면서 웰빙 또한 매우 중요한 문제로 대두되고 있다

11) 중/대형평형? Yes (30평형대로만 구성)
: 20평대로만 구성된 아파트는 오르기 힘들며, 50평형이상 대형들이 있으면 상승에 많이 플러스가 된다.

12) 백화점, 영화관 인접? 현재는 No (그러나 향후 건설)

13) 대지지분이 많은 아파트? 보통 (20평 미만이며, 최소한 평형의 50% 이상은 되어야 함)

*** 결론 ***

1. 구갈1지구내에는 1000세대의 대규모 세대는 없음
'500세대 이상으로는' 1994년에 입주된 한양아파트(624세대)가 유일하며, 300세대 미만의 소규모 세대를 제외하고는 '거의 유일한' 30평형대 이상의 아파트임

2. 구갈1지구 기흥역사에서 도보로 5~7분 이내 접근성으로서 현재보다는 향후 역세권으로서 주건만족도 향상될 것임

3. 구갈1지구내 업계 5위 이내의 브랜드는 현재는 없으며, 향후 재건축 아파트를 중심으로 신규 아파트 건설시에는 장기 투자가치 유망할 수 있음
그 이전단계까지는 한양아파트가 구갈1지구내에서 가격을 선도하는 아파트로서의 역할을 수행할 것임

4. 한양 35평은 일반적인 32~35평형 아파트의 전용면적 25.7평이 아닌 30.8평으로 매우 넓게 나온 실내 구조임. 다만 건축시점 12년이 되어 입주시에 전반적인 리모델링/인테리어에 상당한 추가비용이 예상됨

5. 현재까지는 구갈1지구내 경쟁상대가 될 만한 고층아파트들이 없어(저층 고급아파트 제외) 기흥역사 완공싯점까지는 평당 1000만원까지 점진적으로 상승예상됨. 3~4년내 투자수익률 40% 부근 예상됨.(30평형대로만 구성되어 있고, 아파트년식이 있어 상승제한적임)
구갈2지구와 용인 타지구에도 한양아파트 정도의 소액투자로 향후 투자수익률 60~80% 이상 기대되는 아파트 다수 보인다.
<3~4년후 시세변동 가능선 : 30평형대 기준>
- 구갈1지구(동부아파트 중심으로) : 평당 500~700만원 --> 평당 700~1100만원
- 구갈2지구(신갈택지지구) : 평당 650~1200만원 -->1000~1800만원
(추가역 확정시 역세권 중심으로)
- 구갈3지구(강남대 부근) : 평당 1000~1200만원 -->1400~1800만원
(동백지구에 대한 후광효과)

6. 장기적으로는 한단계 도약하기 위해서, 50~80평대의 대형 평형 수요자들을 흡수할 수 있어야 하는데 구갈1지구는 전반적으로 10년 이상되고 대부분이 중소형아파트 중심으로 구성되어 있어, 현 여건상으로는 뉴타운 지정등 정책적인 추가 개선이 동반되어야 획기적인 개선이 될 수 있을 것으로 사료됨

이상은 개인적인 투자의견이었습니다.
아무튼 무주택자분들과 소형평형대 거주자분들은 2006년과 2007년 큰 상승장에 소외되는 일이 없도록, 지금이라도 각자의 자금여건에서 최선의 방안으로 좋은 결실 있으시길 바라겠습니다.  

......대치동에서       2006. 04.24