[스크랩] 송파와 광교 신도시 꼼꼼 분석

[스크랩] 송파와 광교 신도시 꼼꼼 분석 |부동산노트

2007-07-25 15:14

http://blog.drapt.com/mejykim/2413571185344042615

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

자료출처: 팔구사구부테크

서울특별시 송파구 거여동

송파신도시는 200만평 규모로 판교(282만평)에 버금가는 규모인데다 교육, 교통, 생활여건이 뛰어난 강남권에 위치, 강남에서 내집마련의 꿈을 꾸는 서민들에게 새로운 희망으로 자리매김할 전망이다.

◇ 입지특성 = 송파신도시가 들어설 거여지구는 현재 육군종합학교(95만평), 특전사(65만평), 체육부대(12만평), 군부대 골프장(28만평)이 자리잡고 있다.

모두 개발제한구역(그린벨트)으로 지정돼 있으나 훼손정도가 심한데다 국.공유지여서 보상문제, 불법이주 단속 등 그동안 신도시 개발과정에서 겪었던 진통을 걱정하지 않아도 된다.

현재 개발면적은 200만평이지만 부처 협의과정에서 인근 지역의 10만평이 개발대상에 포함될 가능성도 있다.

이 지역은 외곽순환도로를 통해 경부, 중부 고속도로를 손쉽게 이용할 수 있고 지하철 5, 8호선이 가깝게 위치, 도심으로의 접근성이 뛰어나다.

롯데백화점, 가락동 농수산물시장, LG마트 등 편의시설도 차량으로 5-10분 거리에 있는데다 남한산성 자락 아래에 있어 자연환경도 손색이 없다.

◇ 개발 방향 = 현재 정부는 국방부, 건설교통부, 환경부 등 관계부처간에 신도시 개발방향과 군부대 이전지, 이전 비용부담 등을 협의중이다.

일단 개발방침이 확정되면 정부는 연말로 예정된 수도권 광역도시계획에 반영한뒤 중앙도시위원회 심의를 거쳐 이들 지역을 그린벨트에서 해제할 예정이다.

이 과정에서 주민, 지자체, 전문가 의견 등을 수렴키로 했다.

개발제한구역 해제가 내년내 완료될 경우 정부는 2007년 지구 지정을 거쳐 택지 조성작업에 착수하고 2008년 하반기께 분양에 들어간다.

이곳에 들어서는 주택은 5만가구며 이중 2만가구는 중대형아파트로, 2만가구는 국민임대주택으로, 1만가구는 전용면적 25.7평이하 국민주택규모로 지어질 전망이다.

이는 강남 4구의 연간 주택수요(2만6천가구)의 1.9배, 중대형 수요(1만1천가구)의 1.8배에 해당되는 규모다.

개발방식은 뛰어난 입지여건으로 판교 못지않은 청약과열이 우려되는 만큼 공영개발방식을 원칙으로 하고 원가연동제, 중대형 채권입찰제, 전매제한(25.7평 이하 10년, 초과 10년) 등이 적용된다.

건교부 관계자는 '이곳에서의 아파트 분양가격은 주변지역 집값 보다 최대한 낮출 것'이라고 말해 판교신도시 분양가 수준(평당 1천만원-1천300만원)에서 결정될 가능성이 높다.

◇ 효과와 전망 = 송파신도시 개발방침에 대한 여론은 둘로 갈라져 있다.

송파신도시 개발이 주변지역 개발에 대한 기대감을 불러 일으켜 강남집값의 또 다른 불안요인으로 나타날 것이라는 목소리가 있는 반면 일각에서는 공급확대를 통해 강남 집값 안정에 크게 기여하리라는 전망을 내놓고 있다.

이미 거여동과 마천동 일대 집값, 땅값은 호가가 치솟으며 들썩이고 있다.

김영진 내집마련정보사 사장은 '특전사 부지와 남성대 골프장은 이미 성공한 신도시로 시장에서 판정된 판교와 강남의 중간에 위치, 강남보다 더 좋은 신도시가 될 수 있다'며 '청약경쟁이 치열하겠지만 중장기적으로는 강남 진입수요를 떨어뜨려 집값 안정에 기여할 것'으로 내다봤다.

신도시 개발 방침에 따라 거여동과 마천동 등 송파구 일원의 집값 안정과 관련, 강팔문 건교부 주택국장은 '송파구는 이미 투기지역, 주택거래신고지역으로 묶여있어 세금이 실거래가로 과세되고 있는 만큼 제3의 투기억제책은 검토하지 않고 있다'고 말했다.

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Q:서울지역 1순위 청약예금(300만원) 통장을 가지고 있습니다. 송파신도시에 청약통장을 이용해 내 집 마련을 준비하고 있습니다. 그런데 개인적인 사정으로 내년 3월 경기도로 주소지를 옮길 예정입니다. 친구의 얘기로는 주소지를 옮기는 것이 불리하다고 하는데 정말인지 궁금합니다.

A:송파신도시의 경우 서울, 성남, 하남시에 거주하면 지역우선 공급물량(전체물량 30%)에 청약할 수 있습니다. 그러나 청약 과열로 청약자격이 더욱 강화될 수도 있으니 주소지 변경은 하지 않는 것이 좋습니다. 만약 송파신도시가 전부 공영방식으로 개발될 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자만 청약이 가능하게 됩니다.

따라서 300만원짜리 청약(예금·부금)통장을 가지고 있는 경우에는 청약 1년 전까지 통장을 증액해야 청약 기회를 가질 수 있습니다.

한편 2008년부터 공공택지 분양에 청약가점제도(무주택기간, 가족 수 등에 가산점 부여)가 시행됩니다. 또 2010년부터는 민간택지까지 확대 적용될 예정입니다.

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송파신도시 등 앞으로 공급되는 택지지구 중소형 아파트 분양가가 10% 안팎 낮아진다.

분양가 구성요소인 택지공급가격이 10-20% 인하되기 때문이다.
건설교통부는 27일 3.30대책 후속조치의 일환으로 '택지개발업무처리지침'을 고쳐

7월1일 이후 택지공급승인을 받는 공공택지내 중소형 아파트 용지의 공급가격을

감정가격에서 조성원가체계로 바꾼다고 밝혔다.

바뀐 조성원가체계에 따르면 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90%수준으로 공급한다. 조성원가는 감정가격보다 20-30%정도 싸다.

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건교부 거여 205만평 택지개발예정지구 지정...2009년부터 4만6000 가구 공급

송파 거여지구 일대 205만평이 택지개발예정지구로 지정되면서 송파신도시 개발이 탄력을 받게 된다.건설교통부는 최근 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 송파 거여지구 일원(송파구 거여ㆍ장지동, 성남시 창곡동 하남시 학암동 일원) 205만평을 택지개발예정지구로 지정키로 했다고 20일 밝혔다.

해당 지역은 서울 송파 78만평(38%), 성남 84만평(41%),하남 43만평(21%)이며, 이 중 168평이 그린벨트(GB)지역이다.

그린벨트지역은 대부분 군 시설로 지방자치단체 협의 후 개발계획 승인 전까지 도시관리계획 변경 등의 절차를 거쳐 개발제한을 해제할 예정이다.

이번 송파신도시에는 중대형 아파트 2만 가구를 포함한 약 4만6000 가구의 주택이 공급되며 2007년 말 개발계획을 완료하고 2008년 실시계획 승인을 거쳐 2009년부터 일반에 본격 분양된다.

건교부는 송파거여지구를 ▲미래형 웰빙 주거도시 ▲자연과 어울러진 환경 및 커뮤니티 도시 ▲녹색교통ㆍ대중교통 중심도시로 조성한다는 계획이다.

특히 미래형 웰빙 주거도시를 만들기 위해 중대형 아파트를 40%이상 공급, 주택가격 상승의 진원지인 강남의 수요를 흡수해 서민주거안정을 도모할 예정이다.

이 지구는 서울시 강남역 동남쪽 10km 지점에 떨어진 서울시 송파구 경기도 하남시ㆍ성남시 일원에 위치하고 있다. 지구 서쪽으로는 서울외곽순환고속도로 및 지하철 8호선(복정역), 북쪽으로 지하철 5호선(거여역)이 인접하고 있어 대중교통 여건 및 접근성이 양호하며 청량산 자락(남한산성 도립공원)에 입지해 경관도 뛰어나다.

또 인근에 장지택지지구 문정지구(산업유통단지) 거여·마천 뉴타운 마천 임대주택단지 세곡 국민임대단지 등이 개발중이어서 새로운 신도시로 부상할 전망이다.

부지는 대부분 국공유지로 이뤄져 있고 일부(36만평,전체 13%)가 국공유지 내부 및 인근에 산재한 사유지다. 건교부는 이들 지구내 포함된 사유지의 소유자 및 거주민에 대해서는 지자체 및 사업시행자인 토지공사와 협의해 주민의견 수렴 절차 등을 거쳐 보상대책을 수립할 예정이다.

정부는 이번 송파거여 지구 택지개발지정으로 향후 아파트를 강남지역에 공급할 수 있게 돼 주택시장 안정에 기여할 것으로 기대하고 있다.

정부는 지난해 8ㆍ31부동산대책을 발표하며 강남지역의 주택부족 특히 중대형 주택 부족으로 인한 주택시장 불안을 근본적으로 해소하기 위해 송파 거여지구를 개발하기로 하고 지난해 12월 27일 송파 거여지구 개발 방침을 최종 확정ㆍ발표했다.

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송파신도시(송파거여지구)가 들어설 서울 송파구 거여.장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일원 205만평이 택지개발예정지구로 지정된다.

건설교통부는 '송파신도시 건설예정지에 대한 주민공람공고, 관계부처 협의, 환경부의 사전환경성 검토, 중앙도시계획위원회 심의 등 절차가 모두 마무리됨에 따라 21일자로 택지개발예정지구로 지정한다'고 20일 밝혔다.

이곳은 2007년말 개발계획, 2008년 실시계획을 거쳐 보상, 군부대 이전 및 조성공사가 시작되며 2009년부터 분양을 시작한다.

개발예정지는 서울시 78만평(38%), 성남 84만평(41%), 하남 43만평(21%)으로 구성되며 지구내 군시설로 이용중인 개발제한구역 168만평(전체 면적의 82%)은 지자체 협의후 개발계획 승인전까지 해제가 완료될 예정이다.

건교부는 국공유지 내부와 인근에 불규칙적으로 사유지가 산재돼 지구경계의 부정형을 막고 효율적인 도시계획을 위해 지구내 사유지 36만평(13%)이 포함됐다고 설명했다.

▲미래형 웰빙 주거도시 ▲자연과 어우러진 환경 및 커뮤니티 도시 ▲녹색교통.대중교통 중심도시를 기본으로 테마로 개발될 송파신도시에는 단독 800가구, 연립 200가구를 비롯 전용 25.7평 이하 아파트 2만3천100가구, 25.7평 초과 2만1천900가구 등 모두 4만6천가구가 지어진다.

공영개발예정지구로 원가연동제, 채권입찰제가 모두 적용되며 정부의 청약제도 개편에 따라 중소형 주택은 가점제를 바탕으로 모두 무주택자에게 1순위 배정될 예정이다.

강남역에서 동남쪽으로 10㎞ 떨어진 곳에 자리한 송파신도시는 지구 서쪽에 서울외곽순환고속도로 및 지하철 8호선(복정역), 북쪽으로는 지하철 5호선(거여역)이 인접, 대중교통 여건과 접근성이 양호하고 청량산 자락에 위치, 경관이 뛰어나다.

건교부 관계자는 '공급주택의 40%가 중대형으로 지어져 강남지역의 주택부족에 따른 시장 불안을 근본적으로 해소할 수 있을 것'이라며 '인근지역에서 투기징후가 발생할 경우에는 국세청 등과 협의, 강력한 투기단속을 실시할 방침'이라고 덧붙였다.

http://blog.drapt.com/muzige/2413571157661699291

자료출처: 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

전국첫 지자체가 건설 살아 숨쉬는 자족도시

■ 어떻게 조성되나

'베드타운, 교통지옥'. 1987년 몰아치기 시작한 부동산 투기열풍을 잠재우기 위해 정부

주도로 이뤄진 주택 200만호 건설로 탄생한 수도권 5대 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌,

산본)의 평가는 입주(1995년말) 10년도 안돼 이 같은 평가를 받았었다. '급하게 먹는 밥

이 체하듯' 이들 5대 신도시는 주택건설에만 초점을 맞춘 탓에 이 같은 오명을 낳았고,

그에 따른 각종 도로시설 건립 등은 지자체의 몫으로 떠넘겨졌다. 특히 신도시내 기업

등의 입주 미비로 자족성을 갖추지 못했다.

전국 최초로 지방자치단체(경기도, 수원시, 용인시, 경기지방공사)가 건설을 추진중인

광교신도시는 이 같은 수도권 5대 신도시의 취약점을 말끔히 해소하고, 21세기 미래형

신도시 모델로 건설하고자 계획돼 지난해 12월말 건설교통부로부터 택지개발계획 승인

을 받아 본격 개발을 추진중이다.

#살아 숨쉬는 단지

광교신도시는 주거단지와 교통망 등 평면적 도시공간에 유사기능을 전략적으로 특화시킨

행정업무지구, 상업위락지구, 첨단R&D단지, 신주거문화시범단지 등이 입체적으로 놓여져

복합기능이 효율적으로 추진되는 '살아 숨쉬는 단지'라 할 수 있다. 특히 과거의 신도시

개발정책과 달리 현재의 신도시 개발기준은 지속가능한 개발계획 수립과 친환경도시, 문화

가 살아숨쉬는 도시 등 사회·문화·경제·환경 등 다양한 측면에서 기대 수준이 높아지고 있다.

따라서 광교신도시는 평면·입체적 계획에다 유비쿼터스, 친수공간을 활용한 테마파크,

복합상업시설인 파워센터 등이 곳곳에 들어서 가히 '꿈의 신도시'라 할 수 있다.

#외국 유명단지를 뛰어넘는 특화단지

도청, 도의회, 수원지검, 수원지법 등 광역행정기관이 입주하는 통합청사와 첨단정보센터

, 비즈니스파크, 컨벤션센터 등 행정업무지구의 모델은 동경 도청사, 영국 런던 시티홀,

독일 서니 센터, 싱가포르 선택시티다. 또 파워센터, 테마파크 등의 상업위락지구는 미국

LA의 유니버셜시티, 독일 군츠버그 레고랜드 등이고, 첨단R&D단지는 미국 실리콘밸리,

프랑스 소피라 앙티폴리스 등이고, 에듀타운, 커뮤니티회랑 등 신주거문화시범단지는

일본의 유형을 본떠왔다. 경기개발공사 관계자는 “이들 해외모델의 장·단점을 충분히

논의해 국내 현실에 맞게 장점을 최대한 부각시키는 계획을 세웠다”고 설명했다.

#전국 U-City를 선도하는 모델 구상

유비쿼터스 시스템은 광교신도시를 21세기 첨단 정보신도시로 부상시키고 있다. 입주민

들은 다양한 정보망에 접속해 지능형 교통시스템(ITS), 초고속정보서비스, 생활기기, 정

보가전, 안전제어서비스, 원격 의료, 온라인 교육, 헬스케어 등 실생활에 필요한 각종 서

비스를 쌍방향 커뮤니케이션으로 무제한 누릴 수 있다. 또 화상전화, 화상회의 등 비즈니

스 커뮤니케이션 등도 가능하다. 이 모든 것은 통합관제센터에서 조정된다. 경기관광공사

는 유비쿼터스 시스템이 아직 우리나라에서 도입된 사례가 없고, 단지 전국 13개 도시에

서 추진중인 점을 감안, 광교신도시를 이들 유비쿼터스 첨단도시(U-City)의 선도 모델이

될 수 있도록 건설교통부와 정보통신부 등과 함께 U-City 지원에 관한 법률을 제정중에

있고, 건교부, 정통부, 서울시, 인천시, 업체, 한국토지공사, 대한주택공사 등이 참여한

협의체를 꾸려 U-City 조성에 따른 체계적 계획을 추진중이다.

손바닥안에 잡힌 정보세계

2. 유비쿼터스 첨단신도시

2011년 4월. '꿈의 신도시'라 불리는 수원시 영통구 이의동 광교신도시에 1천대 1의 분양

경쟁률을 뚫고 입주한 김경기(41)씨는 PDA에서 메시지 도착 신호음을 들었다. '긴급, L

아파트 103동 701호 화재노출 위험. 실내온도 36도. 즉시 가스레인지 불을 꺼줄 것'. 그때

야 김씨는 오늘 장거리 출장을 간다고 아내 유광교(37)씨가 일찍 나가는 바람에 아이들 학

교를 보내느라 아침 밥상을 차리면서 찌게를 끓인다고 가스레인지를 켜 놓은 것이 머리 속

에 떠올랐다.

김씨는 PDA를 열고 홈네트워크 폴더에서 가스레인지 꺼짐과 창문 열기 폴더를 눌렀다. 자

택에서 1시간 거리의 직장에 다니던 김씨는 예전 같으면 헐레벌떡 차를 몰고 집으로 향해

야 했을텐데 광교신도시에 입주하고 나서는 그같은 번거로움이 사라졌다. 10분 뒤 다시

PDA로 '실내온도 정상. 화재노출 위험 사라짐'이란 문자메시지를 받고 김씨는 안도의 한

숨을 쉬었다.

다음날. 주 5일 근무제가 정착됐기 때문에 출근하지 않는 토요일. 가족들과 꽃구경을 가기

로 했다. 그리고 TV 모니터에서 기상정보 채널을 선택하자 '황사경보 발령. 외출 자제' 정

보가 떴고, 그래도 놀러가자는 아이들의 강요에 못이겨 가까운 화성 바닷가로 가기위해

ITS(교통정보) 채널을 선택하자 집에서 화성 서신까지 구간별 교통정보를 알려주는데

모두 빨간색(정체)으로 나와 아예 집에서 보내기로 했다. 초등학교에 다니는 아들은 외

출을 포기하고, 도시 통합네트워크센터에서 제공해 주는 원격 교육서비스로 학교공부

복습을 했고, 김씨와 유씨는 한기를 느끼고, 온몸이 욱신욱신 쑤시자 원격의료시스템을

통해 병원까지 가지 않고 집에서 진료를 받았다.

김씨는 황사와 교통정체로 외출은 포기했지만 자녀들과 함께 저녁에 아파트 인근 커뮤니

티회랑내 공연장에서 '가족뮤지컬'을 보기로 했다.
광교신도시는 국내 최초로 단지 전체가 첨단 IT와 정보통신 인프라를 융합시켜 'Any time

(언제), Any where(어디서), Any device(다양한 설비로), Any service(다양한 서비스)'

를 제공받을 수 있는 유비쿼터스 첨단도시(U-City)다.

광교신도시에서 아파트와 단독주택 거주자는 물론 첨단기업, 행정기관 등 전체 입주자

들이 제공받을 수 있는 정보서비스는 지하매설물 관리, 재난방재, 환경관리 등 도시기반

시설 정보를 비롯해 ITS(교통정보), 기상정보, 방범·방재, 치안 등 공공서비스와 양방향TV,

원격디지털 홈제어, 모바일 인터넷, 원격교육, 빌딩자동화시스템, 원격의료시스템, 관광정

보시스템, 뱅크, 쇼핑 등 기업특화 서비스 등이다.

이들 서비스는 광교신도시에 자리할 도시통합네트워크센터에서 핸드폰, PDA, 컴퓨터, TV,

전광판 등을 통해 제공한다. 광교신도시 거주자들은 언제, 어디서나 유·무선 통신망을 통해

원하는 정보를 쉽게 받아볼 수 있다.

광교신도시가 국내에서 추진중인 13개 'U-City'중 가장 다양한 분야의 정보를 입주자들에게

신속하게 전달할 수 있는 도시조정기능을 갖추게 된 것은 계획 초기부터 국내 U-City의 표

준모델이 될 수 있도록 건설교통부와 정보통신부 등 중앙부처와 한국토지공사, 대한주택공

사 등 택지개발사업자, 서울·인천시 등 지자체, IT선도업체인 삼성SDS 컨소시엄(통신업체)

등이 협의체를 구성해 서비스 품목별 수행주체와 역할, 서비스 통합 유지 관리 등을 단계별

로 계획하고 추진했기 때문. 특히 광교신도시 공동 건설주체인 경기도와 경기지방공사는 U-City의 국내 모델이 없는 탓에 U-City 건설지원이 체계적으로 이뤄질 수 있도록 (가칭)U-

City 건설지원법 제정을 추진하고 있다. 또 경기지방공사는 광교신도시의 U-City 체계가

완성되면 국내 다른 신도시에도 적용할 것을 건교부, 정통부와 협의했고, U-City 시행업체

인 삼성SDS 컨소시엄은 해외의 경우 도시 전체 공간이 아닌 산업단지에만 U-City 체계를

적용하고 있어, 광교신도시 U-City 체계를 수출해 정보통신의 선두주자가 된다는 계획도

세워 놓고 추진중이다.

가족보금자리 '맞춤설계'

4. 수요자 중심 공간배치

기존의 신도시는 '공급자 중심'으로 건설됐다. 때문에 거주자들의 정서함양을 위한 녹지

는 거의 찾아볼 수 없고, 빽빽한 주거단지만 들어선 '아파트 숲'이었다. 또 신도시내에서

도 그저 먹고 마시는 음식점·유흥시설 등만이 존재했을 뿐 여가·문화시설은 전무했다. 광

교신도시가 '꿈의 도시'라 불리는 여러 가지 이유중 두드러진 것이 '수요자 중심의 주거

기능'을 갖추고 있다는 것이다. 즉, 주거단지내에서 풍요로운 여가생활과 안락한 휴식을

취할 수 있는 공간을 중심으로 전체 신도시 공간계획이 구성됐다.

#안전하고 편리한 주거단지

신도시 전체 개발면적 1천127만8천㎡중 주거단지는 20.1%인 222만3천여㎡에 불과한 반면 녹지율은 45.5%에 달한다. 그만큼 주거의 쾌적성을 강조했다. 또 거주민들이 하루중 가장 많은 시간을 보내는 주거단지에는 최대한의 안전성과 편리성을 보장할 계획이다.

우선 단지내 안전성 확보를 위해 아예 단지 내부로 차량진입이 원천봉쇄돼 보행자들의 차량으로 인한 위험을 없앤다. 특히 편리한 주거단지 조성을 위해 주거 건축시 필요한 이상의 부지를 확보해 단지내에서 교육, 소비, 여가활동이 이뤄질 수 있는 다양한 부대시설들이 들어서게 된다. 또 공원, 학교, 주거가 자연스럽게 연결된 보행 및 자전거 네트워크도 구축돼 안전성 및 편리성을 동시에 충족시킨다.

#더불어 사는 주거단지 개발

신도시내 들어설 행정·업무, 첨단산업단지 등에 근무하는 사람들과 일반 수요자, 독신자, 은퇴자 등의 특성을 반영한 ?>

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