부동산노트(6) |
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[스크랩] ★수도권 도시 도로 계획 총람★ |부동산노트
2007-07-25 15:15
http://blog.drapt.com/mejykim/2413571185344116471 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★수도권 교통망 계획 총람★]
판교新도시 접근체계圖
최근도로계획이 모두나온 지도 한장을 첨부합니다. 특별한것은 우측하단 서울특별시 글씨중에 '서'자 왼쪽에 '강남순환고속도로(신설)'이라고 쓰여있는것 보이시죠? 그도로가 제2자유로와 연결된다는것을 오늘 처음 알았네요 강남과 연결되나 보네요!? 하여간 호재가 여기저기 만발이네요..................
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우리단지가 어디에 있는지 한번 찿아보십시오! 우리 햇빛21단지가 지리적으로 얼마나 친환경적인지를 잘 보여주는 사진이라 하겠습니다. 거의 모든방향으로 열린 개방된조망, 남북으로 펼쳐진 녹지공간(가라산,대롱산?).....!!! (한가지 아쉽다면 저기 대롱산산책로가 빨리 공원화되야지만 지도상에 녹색으로 바뀔수있는데) 이정도면 화정보다 시세가 뒤쳐질 이유가 없습니다. 이런사진 잘만만지면 홍보용으로 써먹을수 있을텐데..... 근디 이런사진들만 봐도 재미있는데 왜 가입들 않하시는거죠? 공짜로 재미있는사진 보여주는데 말입니다.
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참고가 될 만한 우리아파트주변 도시계획도를 올립니다 오늘 올리는 사진은 강매 원흥간 도로에 관한것입니다. 쉽게 말씀드리면 이도로는 남으로는 인천공항과 북으로는 삼송지구와 연결되는 도로입니다. 좌측상단에 햇빛마을 보이시죠? 현재 1단계 방화대교~수색로구간이 공사중에 있습니다(4번째사진) 그림에는 2006년완공이라는데 두고봐야 할 것 같습니다. 우리아파트 주변에 제2자유로 및 백신대로와 더불어 미래를 편하게 예측할 수 있는 이러한 강력한 인프라가 구축되고 있다는 사실들을 알아두시기 바랍니다. ^ㅎㅎ^
 10년후 한국지도 이렇게 바뀐다] - ⓐ 지방화 시대 '활짝'
  
 성남시 재개발 진행 상황   
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[스크랩] 송파와 광교 신도시 꼼꼼 분석 |부동산노트
2007-07-25 15:14
http://blog.drapt.com/mejykim/2413571185344042615
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
송파신도시는 200만평 규모로 판교(282만평)에 버금가는 규모인데다 교육, 교통, 생활여건이 뛰어난 강남권에 위치, 강남에서 내집마련의 꿈을 꾸는 서민들에게 새로운 희망으로 자리매김할 전망이다.
◇ 입지특성 = 송파신도시가 들어설 거여지구는 현재 육군종합학교(95만평), 특전사(65만평), 체육부대(12만평), 군부대 골프장(28만평)이 자리잡고 있다.
모두 개발제한구역(그린벨트)으로 지정돼 있으나 훼손정도가 심한데다 국.공유지여서 보상문제, 불법이주 단속 등 그동안 신도시 개발과정에서 겪었던 진통을 걱정하지 않아도 된다.
현재 개발면적은 200만평이지만 부처 협의과정에서 인근 지역의 10만평이 개발대상에 포함될 가능성도 있다.
이 지역은 외곽순환도로를 통해 경부, 중부 고속도로를 손쉽게 이용할 수 있고 지하철 5, 8호선이 가깝게 위치, 도심으로의 접근성이 뛰어나다.
롯데백화점, 가락동 농수산물시장, LG마트 등 편의시설도 차량으로 5-10분 거리에 있는데다 남한산성 자락 아래에 있어 자연환경도 손색이 없다.
◇ 개발 방향 = 현재 정부는 국방부, 건설교통부, 환경부 등 관계부처간에 신도시 개발방향과 군부대 이전지, 이전 비용부담 등을 협의중이다.
일단 개발방침이 확정되면 정부는 연말로 예정된 수도권 광역도시계획에 반영한뒤 중앙도시위원회 심의를 거쳐 이들 지역을 그린벨트에서 해제할 예정이다.
이 과정에서 주민, 지자체, 전문가 의견 등을 수렴키로 했다.
개발제한구역 해제가 내년내 완료될 경우 정부는 2007년 지구 지정을 거쳐 택지 조성작업에 착수하고 2008년 하반기께 분양에 들어간다.
이곳에 들어서는 주택은 5만가구며 이중 2만가구는 중대형아파트로, 2만가구는 국민임대주택으로, 1만가구는 전용면적 25.7평이하 국민주택규모로 지어질 전망이다.
이는 강남 4구의 연간 주택수요(2만6천가구)의 1.9배, 중대형 수요(1만1천가구)의 1.8배에 해당되는 규모다.
개발방식은 뛰어난 입지여건으로 판교 못지않은 청약과열이 우려되는 만큼 공영개발방식을 원칙으로 하고 원가연동제, 중대형 채권입찰제, 전매제한(25.7평 이하 10년, 초과 10년) 등이 적용된다.
건교부 관계자는 '이곳에서의 아파트 분양가격은 주변지역 집값 보다 최대한 낮출 것'이라고 말해 판교신도시 분양가 수준(평당 1천만원-1천300만원)에서 결정될 가능성이 높다.
◇ 효과와 전망 = 송파신도시 개발방침에 대한 여론은 둘로 갈라져 있다.
송파신도시 개발이 주변지역 개발에 대한 기대감을 불러 일으켜 강남집값의 또 다른 불안요인으로 나타날 것이라는 목소리가 있는 반면 일각에서는 공급확대를 통해 강남 집값 안정에 크게 기여하리라는 전망을 내놓고 있다.
이미 거여동과 마천동 일대 집값, 땅값은 호가가 치솟으며 들썩이고 있다.
김영진 내집마련정보사 사장은 '특전사 부지와 남성대 골프장은 이미 성공한 신도시로 시장에서 판정된 판교와 강남의 중간에 위치, 강남보다 더 좋은 신도시가 될 수 있다'며 '청약경쟁이 치열하겠지만 중장기적으로는 강남 진입수요를 떨어뜨려 집값 안정에 기여할 것'으로 내다봤다.
신도시 개발 방침에 따라 거여동과 마천동 등 송파구 일원의 집값 안정과 관련, 강팔문 건교부 주택국장은 '송파구는 이미 투기지역, 주택거래신고지역으로 묶여있어 세금이 실거래가로 과세되고 있는 만큼 제3의 투기억제책은 검토하지 않고 있다'고 말했다.
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Q:서울지역 1순위 청약예금(300만원) 통장을 가지고 있습니다. 송파신도시에 청약통장을 이용해 내 집 마련을 준비하고 있습니다. 그런데 개인적인 사정으로 내년 3월 경기도로 주소지를 옮길 예정입니다. 친구의 얘기로는 주소지를 옮기는 것이 불리하다고 하는데 정말인지 궁금합니다. A:송파신도시의 경우 서울, 성남, 하남시에 거주하면 지역우선 공급물량(전체물량 30%)에 청약할 수 있습니다. 그러나 청약 과열로 청약자격이 더욱 강화될 수도 있으니 주소지 변경은 하지 않는 것이 좋습니다. 만약 송파신도시가 전부 공영방식으로 개발될 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자만 청약이 가능하게 됩니다.
따라서 300만원짜리 청약(예금·부금)통장을 가지고 있는 경우에는 청약 1년 전까지 통장을 증액해야 청약 기회를 가질 수 있습니다. 한편 2008년부터 공공택지 분양에 청약가점제도(무주택기간, 가족 수 등에 가산점 부여)가 시행됩니다. 또 2010년부터는 민간택지까지 확대 적용될 예정입니다.
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송파신도시 등 앞으로 공급되는 택지지구 중소형 아파트 분양가가 10% 안팎 낮아진다.
분양가 구성요소인 택지공급가격이 10-20% 인하되기 때문이다.
건설교통부는 27일 3.30대책 후속조치의 일환으로 '택지개발업무처리지침'을 고쳐 7월1일 이후 택지공급승인을 받는 공공택지내 중소형 아파트 용지의 공급가격을
감정가격에서 조성원가체계로 바꾼다고 밝혔다.
바뀐 조성원가체계에 따르면 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90%수준으로 공급한다. 조성원가는 감정가격보다 20-30%정도 싸다.
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송파신도시(송파거여지구)가 들어설 서울 송파구 거여.장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일원 205만평이 택지개발예정지구로 지정된다.
건설교통부는 '송파신도시 건설예정지에 대한 주민공람공고, 관계부처 협의, 환경부의 사전환경성 검토, 중앙도시계획위원회 심의 등 절차가 모두 마무리됨에 따라 21일자로 택지개발예정지구로 지정한다'고 20일 밝혔다.
이곳은 2007년말 개발계획, 2008년 실시계획을 거쳐 보상, 군부대 이전 및 조성공사가 시작되며 2009년부터 분양을 시작한다.
개발예정지는 서울시 78만평(38%), 성남 84만평(41%), 하남 43만평(21%)으로 구성되며 지구내 군시설로 이용중인 개발제한구역 168만평(전체 면적의 82%)은 지자체 협의후 개발계획 승인전까지 해제가 완료될 예정이다.
건교부는 국공유지 내부와 인근에 불규칙적으로 사유지가 산재돼 지구경계의 부정형을 막고 효율적인 도시계획을 위해 지구내 사유지 36만평(13%)이 포함됐다고 설명했다.
▲미래형 웰빙 주거도시 ▲자연과 어우러진 환경 및 커뮤니티 도시 ▲녹색교통.대중교통 중심도시를 기본으로 테마로 개발될 송파신도시에는 단독 800가구, 연립 200가구를 비롯 전용 25.7평 이하 아파트 2만3천100가구, 25.7평 초과 2만1천900가구 등 모두 4만6천가구가 지어진다. 공영개발예정지구로 원가연동제, 채권입찰제가 모두 적용되며 정부의 청약제도 개편에 따라 중소형 주택은 가점제를 바탕으로 모두 무주택자에게 1순위 배정될 예정이다.
강남역에서 동남쪽으로 10㎞ 떨어진 곳에 자리한 송파신도시는 지구 서쪽에 서울외곽순환고속도로 및 지하철 8호선(복정역), 북쪽으로는 지하철 5호선(거여역)이 인접, 대중교통 여건과 접근성이 양호하고 청량산 자락에 위치, 경관이 뛰어나다.
건교부 관계자는 '공급주택의 40%가 중대형으로 지어져 강남지역의 주택부족에 따른 시장 불안을 근본적으로 해소할 수 있을 것'이라며 '인근지역에서 투기징후가 발생할 경우에는 국세청 등과 협의, 강력한 투기단속을 실시할 방침'이라고 덧붙였다.
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[스크랩] 10년후, 한국 부동산 트렌드 |부동산노트
2007-07-23 12:39
http://blog.drapt.com/mejykim/1385041185161989730
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
10년 후에도 오늘날과 같이 부동산시장 특히 주택시장은 양극화가 오히려 더 심화되면서 부익부 빈익빈 현상이 가속화될 것이다. 또한 임대주택이 늘어남에도 불구하고 대부분의 수도권내 도심지는 주택난이 심화되어 사회문제로까지 확대될 것으로 본다. 10년후 부동산 오를까 vs 내릴까 10년후 부동산 시장은 여전히 상승세를 유지할 것으로 전망한다. 특히 서울 강남지역의 아파트가격은 상승세를 유지해나갈 것이다. 시간이 지날수록 소득이 상승하고 물가상승율도 올라갈수록 부동산가격도 동조화해서 가격상승세를 보이기 때문이다다. 하지만 경기침체와 맞물려 한국전쟁이후 태어난 베이비부머 세대들의 퇴직현상, 임대주택과다입주로 인해 주택가격의 하락의 변수도 일부 존재한다. 10년후 주거내부는 최첨단 10년 후 주거내부는 최첨단 디지털로 표현되는데 특정 방향으로만 소리를 전달하는 ‘’지향성 스피커’가 내장되고 , OLED 벽걸이TV, 입체영상 디지털TV가 기본 사양이 일반화된다.오늘날 컴퓨터나 자가용이 각 가정에 널리 보급되었듯이, 가정용 로봇은 국민보급형으로 가족의 한 구성원으로 자리잡을 것이다. 10년후 주거축, 여전히 경부축이 강세 10년후 한국의 주요 인기주거축은 여전히 용산과 강남, 분당, 판교, 용인 등 제1경부고속도로 축을 기점으로 형성될 것이다. 10년후에는 수도권 집값 급등의 진원지는 크게보면 오늘날 강남권의 1개 축이 아닌 강남과 용산 ,판교등 3개 축으로 형성되어 주변부로 파급될 것으로 보인다, 웰빙생활을 즐기는 풍토로 인해 서울인근의 경기도 광주와 하남까지 제2경부고속도로 개통을 계기로 주거지로서 각광 받을 것이다. 10년후 인기주택은 고급아파트와 저밀도주택 주택 시장은 일반적인 아파트보다 초고층 주상복합과 고급아파트 그리고 타운하우스 같은 저밀도 주택 등이 인기를 끌 것이다. 1950년대~60년대생 베이비붐 세대의 퇴직과 고령화 현상, 그리고 갈수록 줄어드는 인구수와 맞물려 대부분 지역의 대형아파트는 가격하락 압력을 받을 것이다. 반면에 이혼율과 독립세대의 증가로 대형평형보다는 중소형평형의 가격상승률이 눈에 띄게 나타날 것이다. 특히 상위 1퍼센트 부자들만 모여 사는 곳에는 쾌적성을 겸비한 희소성과 그들만의 커뮤니티 형성으로 인기를 끌 전망이다. 경제생활에서 은퇴한 베비비부머들을 중심으로 ‘숨 막힌 도심 속의 시멘트 벽’보다 ‘맑은 공기를 마실 수 있는 도심지에서 가까우면서 커뮤니티도 가능한 ‘전원 속의 집’이 인기를 끌 것이다. 삶의 질이 높아짐에 따라 특히 공공택지지구에서 공급되는 타운하우스 같은 저밀도 고급주택은 기반시설이 잘 갖춰져 있기 때문에 인기를 끌 것으로 보인다. 사회분위기상 노년층 스스로도 자녀와 함께 살기보다 노후를 안락하게 보낼 수 있는 주택 특히.도심과 근접하고 편의시설도 이용할 수 있는 실버주택들도 인기를 끌 것이다. 특히 판교 신도시 주변을 감싸고 있는 150~200평 규모의 단지형 전원주택들이 전원생활을 꿈꾸는 부자들의 인기를 끌 것이다. 이런 전원형 고급주택은 부유층, 특히 외국생활을 오래 경험한 이들이 전원생활과 도심과의 근접성 ,커뮤니티 등을 충족시키는 주택을 선호하기 때문이다.10년후에는 개인적인 차원의 웰빙보다 한 차원 높은 공동체와 어울리고 같이 즐길 수 있는 로하스(LOHAS)를 추구하는 부자들이 많아질 것으로 예측되기 때문이다.. 10년후 리모델링과 재건축시장 활성화 될 듯 10년후에는 오래된 주택에 대한 리모델링과 재건축시장이 일대 전기를 맞을 것으로 본다. 특히 리모델링 시장은 신규주택 건설시장의 5~10퍼센트 이상을 차지할 정도로 비중이 커지고 지방으로까지 확산 될것이다. 건설사와 입주자들의 이해관계가 맞아 특히 80~90년대 사이에 지어진 1기 신도시 복도식 아파트들 상당수가 리모델링나 재건축으로 새롭게 태어날 것이다. 특히 고령화사회로 접어들면서 노년층이 늘어나 아파트에 배리어프리(Barrier-Free, 기존의 계단을 노인이나 장애인이 쉽게 다닐 수 있도록 턱을 없애는 것) 등을 기본으로 하는 화장실과 주방에 대한 리폼 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 10년후 상가시장과 토지시장 상가시장은 대규모 택지지구의 대형상가나 최첨단 디지털플라자가 출현하면서 중소규모의 영세상가는 힘을 잃을 것으로 본다. 토지시장은 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지●임야가 투자자들의 관심권으로 떠오를 것이다. 10년후 해외은퇴이민 가속화 한국생활에 염증을 느낀 일부 은퇴자들은 생활비가 저렴한 여유롭게 노후를 보낼수 있는 동남아등지로 은퇴이민을 떠날 것으로 보인다. 정부의 지속적인 해외부동산 투자의 확대정책으로 해외이민정착이 전혀 낮설지 않게 다가올 것이기 때문이다. 유엔알 컨설팅 02-525-0597 제공 |
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