2009-02-20 20:31

http://blog.drapt.com/meemo37/4715911235129467718

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

모기지론 VS 일반담보대출

이미 집을 갖고 있는 사람이 평수를 늘려갈 때 유리한 모기지론

1. 무주택 서민들에게 유리한 국민주택구입자금대출 무주택 서민들을 지원하기 위해 건설교통부가 조성한 국민주택기금을 바탕으로 운용하는 국민주택구입자금대출은 국민은행, 우리은행, 농협 등 세 곳에서 취급하고 있습니다. 이 대출은 연간소득이 3천만원 이하인 근로자 및 서민으로서 대출 신청일 현재 6개월 이상 무주택 세대주(단독세대주 포함), 또는 대출 신청일로부터  1개월 이내에 결혼으로 인해 세대주가 될 예정인 사람만 대출 자격을 갖습니다. 또 전용면적 25.7평 이하의 주택을 마련할 때만 대출할 수 있습니다. 국민주택구입자금대출은 2003년까지 '생애최초 주택구입자금대출'과 '근로자와 서민을 위한 주택구입자금 대출'로 나뉘어 운영됐으나, 올해부터는 '생애최초 주택구입자금대출'이 없어지고 하나로 통합됐습니다. 특히 통합과 함께 대출금리가 '5.8%로 떨어져 어떤 상품보다 저리의 대출을 받을 수 있는 게 장점입니다. 단, 모기지론이 고정금리인 데 비해 국민주택구입자금대출은 변동금리라는 단점이 있지만, 변동금리라 해도 시중은행 대출금리처럼 자주 바뀌지는 않습니다. 집값의 70% 이내에서 최고 1억원까지 빌릴 수 있으며, 분양 받은 아파트를 담보로 맡길 경우 입주 전까지 중도금 형식으로도 빌릴 수 있습니다. 만기는 최장 20년으로, 1년 거치 19년 상환(1년 동안은 이자만 갚고, 2년차부터 19년 동안 원금을 나눠 갚음)이나 3년 거치 17년 상환 중 선택할 수 있습니다. 또 대출기간이 20년이기 때문에, 15년 이상 장기 대출시 주어지는 소득 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 국민주택구입자금대출은 매년 이자 상환액에 대해 연간 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 다만, 한도가 1억원이고 대출금리가 연 '5.8%이기 때문에 실제 받을 수 있는 소득공제한도는 580만원 (1억원의 '5.8%) 선으로 볼 수 있습니다. 또 만기 이전에 원금을 상환하더라도 중도상환수수료가 없습니다. 시중은행 주택담보대출이나 모기지론은 5년 이내에 상환할 경우, 상환액의 1~2%를 중도상환수수료로 내야 하지만, 국민주택구입자금 대출은 언제 상환해도 중도상환수수료를 물지 않습니다. 2. 이미 집을 갖고 있는 사람이 평수를 늘려갈 때 유리한 모기지론 모기지론은 투기지역 지정 여부와 관계없이 집값의 70% 한도에서 최장 20년, 최대 2억원까지 대출이 가능한 상품으로 만 20세 이상의 무주택자뿐 아니라 1가구 1주택자(65세 이하)도 대출을 받을 수 있습니다 주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간 (보통 10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 30%만 가지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈 없이도 주택구입이 가능하다는 이점이 있습니다. 또 대출대상 주택의 평수 제한이 없고, 5.95%의 고정금리라서 모기지론을 받은 후 시중금리가 올라가도 금리에 영향을 받지 않는 것이 장점입니다. 따라서 모기지론을 이용하면 10~20년간 매월 동일한 원금과 이자를 상환하면 됩니다. 다만, 대출금리가 국민주택구입자금대출보다 높은 편이고, 6억원 이상의 고가주택이나 재건축·재개발 예정인 주택을 구입할 때는 대출을 받을 수 없습니다. 또 매월 상환하는 대출 원리금이 월평균 소득의 3분의 1을 넘지 못하도록 돼 있기 때문에 소득수준이 낮은 서민들의 실제 대출한도는 더욱 줄어들게 됩니다. 맞벌이 부부의 경우 배우자의 소득을 합산할 수 있으므로 대출 가능금액을 늘릴 수 있습니다. 이 때 아내 명의로 빌리면 남편이, 그 반대면 아내가 연대보증을 해야 합니다. 연간 5.95%의 고정금리를 적용 받아 2억원을 빌릴 경우, 20년간 매달 약 143만원씩 원리금을 갚아야 합니다. 이런 경우 월 430만원 이상의 소득이 있어야 대출이 가능합니다. 단, 근로자들은 이자로 낸 돈에 대해 연간 1000만원까지는 소득공제를 받을 수 있기 때문에 월 실질 부담은 줄어들게 됩니다. 20년 동안 고정금리이기 때문에 상환금은 변동 없으며, 금리가 오르면 유리하고 내려가면 불리합니다. 만일 1주택 보유자가 모기지론으로 집을 구입해 일시적으로  2주택자가 된 경우, 옛집을 1년 안에 팔아야 합니다. 1년이 넘도록 옛집을 팔지 않으면 가산금리를 내야 하고, 최악의 경우 대출금 회수도 감수해야 합니다. 따라서 기존에 소형 평수의 집을 갖고 있는 사람이 넓은 집으로 늘려 이사 갈 때는 모기지론을 이용하는 것이 유리합니다. 모기지론을 받더라도 전세를 줄 수 있지만 대출 가능 한도가 줄어듭니다.  집값이 2억원이라면 1억 4000만원까지 모기지론 대출을 받을 수 있으나  전세 1억원에 집을 빌려줬다면 대출한도는 전세보증금만큼 줄어 4000만원 이 됩니다. 모기지론은 은행, 보험 등 주택금융공사와 협약을 맺은 일반 금융기관에서  취급합니다. 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대 주택도 받을 수 있지만, 이 가운데 전용면적 25.7평 이하의 국민주택을 우선 지원합니다. 6억원이 넘는 고가주택이나 상가·오피스텔은 모기지론을 받을 수 없습니다. 기존 주택담보 대출자도 모기지론을 이용하여 장기간 대출로 바꿀 수 있지만 주택의 소유권 등기가 돼 있어야 하므로 중도금 납부 때는 불가능합니다. 모기지론을 받은 후 중도상환 할 수는 있지만 5년 이내에 중도상환 할 때에는 수수료(대출금의 1~2%)가 부과됩니다. 모기지론을 이용한 대출이자 납부액에 대한 소득공제액은 연간 이자상환액에 대해 최고 1000만원까지 가능하지만, 소득공제 요건이 까다롭습니다. 전용면적 25.7평 이하의 1가구 1주택자 중 대출기간이 15년 이상이어야 가능합니다. 3. 단기대출을 원할 땐 시중은행의 주택구입자금대출 활용 시중은행에서 취급하는 주택구입자금대출은 대출자격에 제한이 없고, 3년짜리 단기대출이 가능하며, 상환방법도 만기 일시상환(이자만 내다가 대출원금은 만기일에 갚거나 연장)과 원금균등분할상환(매월 원금과 이자를 함께 갚음)  등으로 다양하다는 것이 장점입니다. 하지만 주택투기지역에서의 10년 이내 대출에 대해서는 집값의 40%까지로 대출한도가 줄어들고, 대출기간이 15년 이내이면 소득공제도 받을 수 없습니다. 대출기간이 10년 이상이면 투기지역이라 하더라도 집값의 60%까지 대출 받을 수 있지만, 이 경우에도 전용면적 25.7평 이하의 1가구 1주택 요건을 채우지 못하면 소득공제는 받을 수 없습니다. 또 3년 이내에 조기 상환하면 상환액의 1~2%의 중도상환수수료를 내야 합니다. 대출금리는 연 5.5%~6% 수준 안팎(변동금리, 3년제 대출 기준)으로 그리 높은 수준은 아니지만, 시중금리에 따라 수시로 조정되기 때문에 주택담보대출을 받은 이후 금리가 상승하면 대출이자 부담이 늘어날 수 있습니다.

자료출처: SHARON교수의 성공과 부의대화

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