2007-11-05 16:55
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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
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스피드뱅크 커뮤니티 :: 대선 후! 예견되는 부동산 정책의 변화 (2007-11-01 홍현진)
대선 후! 부동산 정책완화에 대해 참으로 많은 분들이 고대하고 있는 듯 하다. 아마 지금 한창 잘나가는 분이 대통령이 되면 현재의 수요억제 정책이 공급위주정책으로 바뀌고 현 정부의 부동산 정책이 획기적으로 바뀔 것으로 기대하는 사람도 많을 것이다. 반대로 주택가격의 상승에 대한 부담을 어느 정부도 안고 있기 때문에 시장에 상승 자극을 줄 수 있는 정책의 변화는 쉽게 결정하지 못할 것으로 예견하는 사람들도 적지 않게 있는 듯 하다.
어찌되었든지 지금으로서는 막연히 정책이 완화되면 시장이 좋아질 것이라고 생각하는 사람들이 더 많기 때문에 과연 정책이 바뀌어진다면 어느 수준에서 결정될 것이고 어떤 파급효과가 있을 것인지 함께 생각해 보는 시간을 가져보자.
우선 예견되는 정책의 변화는 대표적으로 세금관련해서는 종부세와 양도세일 것이고, 대출규제의 완화와 공급정책의 방향전환일 것이다.
세금정책에 있어서 종부세는 최초 하한선이었던 9억 수준으로 끌어올리려는 요구가 가장 심하게 나타날 것이다. 물론 종부세를 아예 폐지하자는 움직임도 있을 수 있지만 어차피 그것은 여론의 눈치를 보아야 하는 것이고 실제 이러한 법의 폐지는 주택가격이 30% 정도 폭락하지 않는 한 일어나기는 힘들 것이다. 다만 여야가 팽팽히 줄다리기 하면서 종부세 하한선을 6억에서 7~8억 수준으로 끌어올릴 것이다. 이렇게되면 강남 등 일부 특수지역을 제외한 서민주택의 대명사인 30평형 아파트는 종부세에서 자유롭게 되어 당분간은 종부세로 인한 잡음은 사라질 것이다.
양도세의 경우에는 다주택 양도세는 국민정서상 완화조치가 발생할 소지가 전혀 없으며, 다만 1가구 2주택자에 대한 1년 유예조치가 연장되는 수준으로 결정될 확률이 높다. 또한 1가구 1주택자의 경우 6억 이상 주택이 부담하는 양도세에 대한 완화조치가 예견된다. 이렇게 되면 그동안 얽매였던 매매시장에 다소 숨통을 틀 수 있게 될 것이다. 다만 이것이 상승시장에서는 상승의 에너지가 될 수 있지만 지금과 같은 하향안정 시장에서는 매물증가로 하락을 더욱 부채질 할 수도 있음을 주의해야 한다. 정책의 완화가 결국 상승만을 가져오지는 않는 경우도 있을 수 있다는 것이다.
대출규제에 대해서는 정책을 집행하는 정권에 따라 변하기 보다는 시장상황에 따라 유동적으로 변하게 될 것이다. 한창 시장이 달아올랐을 때 강력한 대출규제가 시장의 숨고르기를 가져왔기 때문에 시장이 지금과 같이 지속적으로 하향안정으로 간다면 서서히 대출규제는 완화가 될 것이다. 그렇지만 대출규제의 완화가 당장 시장에 상승에너지를 가져다 주는 효과는 없을 것이다. 이러한 대출규제 완화는 시장에 강력한 상승에너지가 형성되었을 때 후발적으로 그 파괴력을 발휘하는 것이기 때문이다. 따라서 시장에 상승기운이 감돌지 않는다면 정부로서도 대출규제에 대해서는 쉽게 변화를 줄 수 있을 것이다. 실제 이것은 법의 테두리에서 진행되기 보다는 행정력으로 가능하기 때문이다.
공급정책에 전환에 있어서 가장 주목되는 것은 재건축 규제의 완화라고 할 수 있다. 현 정부는 강남 등 요지의 공급은 억제하고 신도시 건설로 인한 수요창출을 하려고 하고 있는데 반하여 유력한 차기정부는 반대의 입장을 가지고 있다. 무분별한 신도시 정책은 지양하고 강남의 재건축 규제를 완화하고 서울 등 요지의 뉴타운 개발을 더욱 활성화하겠다는 것이다. 어차피 공급을 늘리겠다는 취지인데 그 방법이 다른 것이다.
다만 강남권 재건축 규제완화는 상당히 민감한 부분으로서 이러한 완화로 인해 가져올 후폭풍이 만만치 않기 때문에 차기정부가 쉽게 결정할 사항도 아니다. 그것은 강남이 우리나라 주택시장의 랜드마크로서 항상 시장상승의 주도주 역할을 해왔기 때문에 지금 안정된 주택시장에 상승에너지를 불어넣어 시장을 혼란에 빠트리기에는 상당한 용기가 필요한 것이기 때문이다.
서울 뉴타운의 경우에도 지금 진행되고 있는 뉴타운만 해도 상당수가 있기 때문에 차기정부 5년 동안에 또 다른 뉴타운 개발을 한다고 해도 그것은 선언적 의미만 있는 것이지 실제 추진에 대해서는 누가 책임질 것인지도 불분명할 정도로 장기 프로젝트이기 때문이다.
공급정책 중 중요한 또 하나는 지금 막 다시 시행하고 있는 분양가 상한제에 대한 손질일 것이다. 분양가상한제로 인하여 수익성이 떨어진 건설사들이 공급에 소극적으로 나온다면 극심한 공급부족에 빠질 것이라는 것이 일단은 이 정책의 반대론자들의 의견인데 이것이 과연 내년에 공급부족 사태로 이어진다면 차기정부가 여론의 힘을 얻어 재검토할 수 있을 것이다. 그러나 최근 지방의 극심한 미분양이 강력한 규제정책과 주택경기 침체라기 보다는 엄청나게 부풀린 과도한 분양가가 가장 큰 이유였다는 사실이 속속 밝혀진 것처럼 분양가 상한제로 인한 부정적인 요인(공급축소)과 긍정적인 요인(분양가 하락)이 팽팽하게 대립된다면 차기정부도 쉽게 정책을 뒤집기는 어려울 것이다.
대선 후! 몇 가지 대표적인 현 정부의 부동산 정책에 대한 변화를 예견해보았다. 위와같이 누가 대통령이 되던지 시장에 획기적인 변화를 가져오기에는 어려운 점이 많다. 현 정부가 세워놓은 부동산 정책의 큰 틀은 아마도 차기정부 초기까지는 끌고가지 않을 수 없을 것이다. 다만 시장이 폭락이나 폭등으로 급변한다면 이것을 빌미로 급격한 수정을 가할 수 있겠지만 지금과 같이 안정적인 시장분위기라면 굳이 부담을 안고 변화를 꾀하지는 않을 것이다.
부동산 정책은 잘하면 본전이고 못하면 욕만 바가지로 먹는 부담스런 정책이다. 사실상 주택가격이 오르면 주택이 없는 사람들의 원성을 들어야 하고 주택가격이 내리면 경기부담과 주택을 가진 사람들의 원성을 들어야 하기 때문이다. 정부로서는 그냥 시장이 지금처럼 조용히 있는 듯 없는 듯 움직여주기만을 바랄 것이다. 그렇기 때문에 대선 후에도 지금의 시장이 큰 변화가 없다면 현 정책 또한 큰 변화를 기대할 것은 없다는 생각이다.
혹시 대선 후에 정책의 완화를 통해 상승을 기대하는 분들이 계신다면 좀 더 냉정해졌으면 한다. 실제 정책의 완화가 시장에 반드시 긍정적인 상승에너지만을 주지 않는 것도 생각해보았으면 하고, 또 사실상 차기정부도 시장에 상승뇌관을 건드리지 않으려고 최대한 신중해질 것이기 때문이다.
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