부동산노트(151) |
   |
부동산노트(151) |
|
[스크랩] 부동산투자에 성공하려면 더 많이 배워라! |부동산노트
2007-11-05 16:57
http://blog.drapt.com/meagan/81194249447129 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31212
2007-11-05 16:55
http://blog.drapt.com/meagan/3716941194249354481
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
출처: 스피드뱅크 커뮤니티 :: 대선 후! 예견되는 부동산 정책의 변화 (2007-11-01 홍현진) 대선 후! 부동산 정책완화에 대해 참으로 많은 분들이 고대하고 있는 듯 하다. 아마 지금 한창 잘나가는 분이 대통령이 되면 현재의 수요억제 정책이 공급위주정책으로 바뀌고 현 정부의 부동산 정책이 획기적으로 바뀔 것으로 기대하는 사람도 많을 것이다. 반대로 주택가격의 상승에 대한 부담을 어느 정부도 안고 있기 때문에 시장에 상승 자극을 줄 수 있는 정책의 변화는 쉽게 결정하지 못할 것으로 예견하는 사람들도 적지 않게 있는 듯 하다.
어찌되었든지 지금으로서는 막연히 정책이 완화되면 시장이 좋아질 것이라고 생각하는 사람들이 더 많기 때문에 과연 정책이 바뀌어진다면 어느 수준에서 결정될 것이고 어떤 파급효과가 있을 것인지 함께 생각해 보는 시간을 가져보자.
우선 예견되는 정책의 변화는 대표적으로 세금관련해서는 종부세와 양도세일 것이고, 대출규제의 완화와 공급정책의 방향전환일 것이다.
세금정책에 있어서 종부세는 최초 하한선이었던 9억 수준으로 끌어올리려는 요구가 가장 심하게 나타날 것이다. 물론 종부세를 아예 폐지하자는 움직임도 있을 수 있지만 어차피 그것은 여론의 눈치를 보아야 하는 것이고 실제 이러한 법의 폐지는 주택가격이 30% 정도 폭락하지 않는 한 일어나기는 힘들 것이다. 다만 여야가 팽팽히 줄다리기 하면서 종부세 하한선을 6억에서 7~8억 수준으로 끌어올릴 것이다. 이렇게되면 강남 등 일부 특수지역을 제외한 서민주택의 대명사인 30평형 아파트는 종부세에서 자유롭게 되어 당분간은 종부세로 인한 잡음은 사라질 것이다.
양도세의 경우에는 다주택 양도세는 국민정서상 완화조치가 발생할 소지가 전혀 없으며, 다만 1가구 2주택자에 대한 1년 유예조치가 연장되는 수준으로 결정될 확률이 높다. 또한 1가구 1주택자의 경우 6억 이상 주택이 부담하는 양도세에 대한 완화조치가 예견된다. 이렇게 되면 그동안 얽매였던 매매시장에 다소 숨통을 틀 수 있게 될 것이다. 다만 이것이 상승시장에서는 상승의 에너지가 될 수 있지만 지금과 같은 하향안정 시장에서는 매물증가로 하락을 더욱 부채질 할 수도 있음을 주의해야 한다. 정책의 완화가 결국 상승만을 가져오지는 않는 경우도 있을 수 있다는 것이다.
대출규제에 대해서는 정책을 집행하는 정권에 따라 변하기 보다는 시장상황에 따라 유동적으로 변하게 될 것이다. 한창 시장이 달아올랐을 때 강력한 대출규제가 시장의 숨고르기를 가져왔기 때문에 시장이 지금과 같이 지속적으로 하향안정으로 간다면 서서히 대출규제는 완화가 될 것이다. 그렇지만 대출규제의 완화가 당장 시장에 상승에너지를 가져다 주는 효과는 없을 것이다. 이러한 대출규제 완화는 시장에 강력한 상승에너지가 형성되었을 때 후발적으로 그 파괴력을 발휘하는 것이기 때문이다. 따라서 시장에 상승기운이 감돌지 않는다면 정부로서도 대출규제에 대해서는 쉽게 변화를 줄 수 있을 것이다. 실제 이것은 법의 테두리에서 진행되기 보다는 행정력으로 가능하기 때문이다.
공급정책에 전환에 있어서 가장 주목되는 것은 재건축 규제의 완화라고 할 수 있다. 현 정부는 강남 등 요지의 공급은 억제하고 신도시 건설로 인한 수요창출을 하려고 하고 있는데 반하여 유력한 차기정부는 반대의 입장을 가지고 있다. 무분별한 신도시 정책은 지양하고 강남의 재건축 규제를 완화하고 서울 등 요지의 뉴타운 개발을 더욱 활성화하겠다는 것이다. 어차피 공급을 늘리겠다는 취지인데 그 방법이 다른 것이다.
다만 강남권 재건축 규제완화는 상당히 민감한 부분으로서 이러한 완화로 인해 가져올 후폭풍이 만만치 않기 때문에 차기정부가 쉽게 결정할 사항도 아니다. 그것은 강남이 우리나라 주택시장의 랜드마크로서 항상 시장상승의 주도주 역할을 해왔기 때문에 지금 안정된 주택시장에 상승에너지를 불어넣어 시장을 혼란에 빠트리기에는 상당한 용기가 필요한 것이기 때문이다.
서울 뉴타운의 경우에도 지금 진행되고 있는 뉴타운만 해도 상당수가 있기 때문에 차기정부 5년 동안에 또 다른 뉴타운 개발을 한다고 해도 그것은 선언적 의미만 있는 것이지 실제 추진에 대해서는 누가 책임질 것인지도 불분명할 정도로 장기 프로젝트이기 때문이다.
공급정책 중 중요한 또 하나는 지금 막 다시 시행하고 있는 분양가 상한제에 대한 손질일 것이다. 분양가상한제로 인하여 수익성이 떨어진 건설사들이 공급에 소극적으로 나온다면 극심한 공급부족에 빠질 것이라는 것이 일단은 이 정책의 반대론자들의 의견인데 이것이 과연 내년에 공급부족 사태로 이어진다면 차기정부가 여론의 힘을 얻어 재검토할 수 있을 것이다. 그러나 최근 지방의 극심한 미분양이 강력한 규제정책과 주택경기 침체라기 보다는 엄청나게 부풀린 과도한 분양가가 가장 큰 이유였다는 사실이 속속 밝혀진 것처럼 분양가 상한제로 인한 부정적인 요인(공급축소)과 긍정적인 요인(분양가 하락)이 팽팽하게 대립된다면 차기정부도 쉽게 정책을 뒤집기는 어려울 것이다.
대선 후! 몇 가지 대표적인 현 정부의 부동산 정책에 대한 변화를 예견해보았다. 위와같이 누가 대통령이 되던지 시장에 획기적인 변화를 가져오기에는 어려운 점이 많다. 현 정부가 세워놓은 부동산 정책의 큰 틀은 아마도 차기정부 초기까지는 끌고가지 않을 수 없을 것이다. 다만 시장이 폭락이나 폭등으로 급변한다면 이것을 빌미로 급격한 수정을 가할 수 있겠지만 지금과 같이 안정적인 시장분위기라면 굳이 부담을 안고 변화를 꾀하지는 않을 것이다.
부동산 정책은 잘하면 본전이고 못하면 욕만 바가지로 먹는 부담스런 정책이다. 사실상 주택가격이 오르면 주택이 없는 사람들의 원성을 들어야 하고 주택가격이 내리면 경기부담과 주택을 가진 사람들의 원성을 들어야 하기 때문이다. 정부로서는 그냥 시장이 지금처럼 조용히 있는 듯 없는 듯 움직여주기만을 바랄 것이다. 그렇기 때문에 대선 후에도 지금의 시장이 큰 변화가 없다면 현 정책 또한 큰 변화를 기대할 것은 없다는 생각이다.
혹시 대선 후에 정책의 완화를 통해 상승을 기대하는 분들이 계신다면 좀 더 냉정해졌으면 한다. 실제 정책의 완화가 시장에 반드시 긍정적인 상승에너지만을 주지 않는 것도 생각해보았으면 하고, 또 사실상 차기정부도 시장에 상승뇌관을 건드리지 않으려고 최대한 신중해질 것이기 때문이다. |
2007-10-30 21:44
http://blog.drapt.com/meagan/2894141193748268337
출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
|
-> 2007년도 주택시장을 결산해 보면
-수요감소- 거래부진- 가격하락-역차별화 현상 출현
2007년도 주택시장을 결산하면 “부동산전쟁”에 비견될 수 있는 초강력 시장안정화 정책에 힘입어 지난 5년간(2001년 가을~2006년 겨울)의 ‘장기상승-차별화장세’가 막을 내렸다고 정리된다. 특히 대출규제, 세금강화, 금리인상 등의 영향으로 투기수요가 수요감소- 거래감소-가격하락과 함께 ‘하락조정-역차별화’를 보여준 첫해로 기록된다.
투기수요가 퇴출당하면서 실수요자 중심의 시장이 강하게 형성되었고, 전반적인 하향안정세와 함께 ‘강북권- 중소형- 비아파트- 재개발’이 각광을 받았다. 전세시장도 2006년 급등과 달리 전반적으로 안정세를 나타냈다. 특히, 강남권과 분당, 일산, 평촌 등 1기신도시 및 버블세븐지역의 중대형아파트의 경우 거래부진 속에 전세값 하락을 주도하였다.
이에따라 2007년도 주택시장은 ‘매매가-전세가 동반안정’ 장세가 나타났으며 하반기 이후에는 규제일변도의 참여정부 부동산 정책도 일부 완화 되는 모습을 실현했다. 예컨대, 부산 대구 대전 등 대부분의 지방대도시의 투기과열지구 및 투기지역을 해제하는 등 일부 규제완화조치가 시행된 점이다.
2007년도 주택시장을 결산하면 규제정책여파-거래감소- 가격하락-시장안정과 함께 그간 장기소외 되었던 비버블지역과 연립, 단독주택 등 비아파트 그리고 소형주택과 재개발이 시장을 주도한 역차별화 현상이 시장을 지배한 한해로 요약된다.
-> 2008년 주택시장에 영향을 미칠 핵심변수는 무엇인가
-대선에 따른 정책변수가 시장을 지배한다.
국내 주택시장은 다른 OECD 선진국가에 비해 정부정책의 영향력이 크게 미친다. 2008년에는 새로운 정부가 출범하면서 새정부의 정책수립방향에 따라 기조변화가 예견되는 첫해이다. 그 어느 때 보다 경제정책 특히 부동산 정책도 새정부의 성격, 우선 정책목표, 공약순위에 따라 밑그림이 달라질 것이다. 따라서 현재까지 알려진 각 정당의 (혹은 후보별) 부동산에 대한 시각과 공약 정강정책을 바탕으로 집권 시나리오별로 정책변화와 시장전망을 살펴보자.
<시나리오 1> 여당이 재집권할 경우
여당이 재집권할 경우 신정부는 투기억제, 규제위주 정책으로 요약되는 기존의 부동산 정책의 근간과 골격을 전반적으로 계승할 것으로 예상된다. 다만, 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제, 1가구 2주택자 양도세중과 와 1주택 장기보유자의 종부세의 일부 합리화, 지방경제 활성화차원에서 주택금융규제완화 등 미세한 조정은 나타날 수 있겠다.
한편, 주택시장의 장기 싸이클(파동이론)상 지난 5년간 장기상승에 따른 영향으로 2007년 이후 2~3년 정도 하락조정이 예견된다. 일부 정책의 규제완화가 나타난다고 해도 추세적인 시장흐름의 변화 즉, 중기적인 하락기조가 크게 바뀌지는않을 것으로 보인다.
결론적으로 새정부는 규제정책, 투기억제라는 큰 틀 자체는 유지할 것으로 보이므로 2008년도에도 거래규제- 수요감소-거래량감소-가격안정 이라는 “인위적인 안정구도” 혹은 시장침체장세가 계속 이어질 가능성이 높다.
<시나리오 2> 야당이 집권할 경우
10년 만의 정권 교체라는 점에서 부동산을 포함한 국토정책, 경제정책의 새판짜기가 예상된다. 다만 집값 안정, 서민주거 안정이라는 정책목표는 유지될 것이다. 다만 가격안정을 위한 구체적인 수단과 방법상의 차이는 충분히 예견된다. 하지만 수도권 시장의 경우 향후 3~4년간은 수급불균형 상태에 놓인다는 점을 감안한다면 수도권 주택가격의 불안정성 상존 때문에 짧은 기간 내에 신정부의 과감한 수요억제정책의 완화는 어려워 보인다. 더구나 금융규제, 분양가상한제등 참여정부의 부동산규제책도 따지고 보면 여론의 지지와 여야합의로 통과된 제도이다. 정권교체로 인해 정책방향이 바뀐다고 하더라도 부동산 정책만큼은 근간과 골격을 집권초기부터 바꾸기란 쉽지 않을 거라는 얘기다.
하지만 한나당이 집권할 경우 ,주택수요측면보다는 공급수단과 관련하여 방법상, 전략상의 기술적인 변화는 불가피해 보인다. 예컨대, 서울을 포함한 수도권의 재건축 아파트는 안전진단, 층고와 용적률완화가 예상된다. 도시재정비촉진지구사업 등 대규모 재개발사업의 경우에는 정부차원의 예산 및 행정적 지원강화로 이들 시장의 활성화와 투자수요 증가를 예측해볼 수 있다.
따라서 재건축 아파트만 놓고 보면 구체적인 규제완화, 새로운 기준이 적용될 경우 2008도에는 강남권 재건축 추진단지를 비롯한 국지적인 상승세가 나타날 가능성도 배제하기 어렵다. 한편 도심권의 재건축, 재개발만으로는 수도권 주택의 공급부족 해소가 힘든 만큼 공급확대를 위한 그간의 참여정부의 신도시 개발정책은 그대로 유지될 가능성이 높다. 여기에다가 세제나 대출규제의 일부 완화, 경기상승기대감 등으로 투자심리가 서서히 되살아난다면 2008년 하반기로 갈수록 집값상승압력은 점차 커질 가능성도 있어 보인다.
-> 2008년 주택시장 전망
-정책외 경제, 사회 변수들은 시장 안정 쪽에 무게 중심이 있다
-상반기는 약보합, 하반기는 강보합세 예상
부동산시장은 정책변수뿐만 아니라 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 우선 금리변수를 살펴보자. 2007년 시장에 가장 큰 충격을 준 요인은 금리인상과 총부채상환비율(DTI) 강화이다. 하지만 2008년에는 올해만큼 금융위력을 떨칠 가능성이 낮다. 삼성, LG, 현대 등 민간경제연구소의 2008년도 경제예측자료에 의하면 금리의 경우 돌발변수만 없다면 큰 변동성이 없을 것으로 예상된다. 금리 요인이 부동산 시장에 주는 영향력은 그만큼 제한된다는 뜻이다. 또한 가수요 억제책 및 공급확대로 인해 2008년도 주택의 수급구조(수요-공급요인)면에서 살펴보아도 주택가격에 주는 변동성은 크지 않을 것이다.
그러나 경기상황은 상승요인으로 작용할 것 같다. 2008년도 예상경제성장률이 5%대로서, 2007년 대비 4.5%(잠정치)는 물론 잠재성장률인 4%대 후반을 상회할 것으로 보인다. 일반적으로 경기상승은, 경기호황- 소득증가- 주택구매력 증가로 이어진다. 가처분소득을 늘려주어 개인의 유효수요, 주택의 실질구매력을 높여주는 역할을 하기 때문이다. 따라서 규제완화 기대감과 함께 경기회복세는 부동산시장에 상승 변수로 작용한다.
한편 해외변수는 매우 유동적이며 불안한 모습이다. 미국 부동산시장은 2008년에 추가하락 가능성이 높은데다, 영국 등 유럽부동산도 하락 전망이 지배적이기 때문이다. 최근 2~3년간 꾸준한 상승세를 기록한 일본부동산도 2008년도에는 도심지역의 미니버블 후 숨고르기가 예상된다. 게다가 고공 행진중인 아시아 국가권의 이머징마켓 특히 중국의 부동산 가격이 베이징올림픽 후 하락조정기에 들어설 가능성이 높다. 국제적인 동조화(커플링) 현상을 감안한다면 국내 부동산 가격도 해외시장과 연동 될 수밖에 없어 주택시장의 대외 변수만 놓고 보면 하락요인이 될 것 같다.
이상에서 주택시장에 영향을 미치는 여러 가지 변수의 움직임을 종합적으로 분석해 본 결과 상승과 하락 요인이 혼재하는 가운데 2008년도에는 특별한 상승과 하락요인 없이 중립적 요인으로 작용하는 변수가 많다.
 결론적으로 2008년은 어느 한축으로 급격히 기울기보다는, 즉 급등과 급락보다는 약보합 내지 보합수준에서 3~5%이내의 등락을 보일 가능성이 높다고 전망 된다. 이를 상하반기로 구분해서 예측해보면 2008년 상반기는 2007년도 하락추세가 이어지면서 약보합세를 , 하반기에는 참여정부 규제정책의 약발이 시장가격에 이미 반영 된데다 경기상승, 구매심리증가, 급매물소화로 인한 매물부족현상으로 강보합세로 전환될 확률이 높아 보인다.
아무튼 2008년도는 대선이라는 5년 마다 찾아오는 정책변수에 따른 시장의 변동성과 위험성이 그 이전 보다 훨씬 커졌다고 할 수 있다. 따라서 수요자, 투자자 입장에서는 정치권의 변화를 눈 여겨 보면서 신중하게 시장에 접근하는 수밖에 없다. 2008년도는 수익성과 위험성을 동시에 관리하면서 새로운 시장변화에 적기 대응하면서 다양한 포트폴리오를 짜는 전략이 요구되는 한해가 될 것 같다.
-> 2008년도 내집마련 및 투자 전략은 어떻게 짜야하나
-무주택자는 신규분양을 , 유주택자는 교체시기로 활용하라
-청약가점에 따라 지역과 단지, 평형을 선택하여 공략하라
먼저, 내집마련시기는 언제가 적기일까. 앞서 살펴본대로 정책변수를 제외하면 2008년 상반기 까지는 주택가격안정세가 지속될 가능성이 높아보이므로 2007년 겨울에서 2008년 여름까지가 매수적기로 추정된다. 다만 2008년도 주택시장은 2007년도에 비해 거래는 위축될 수 있어도 가격하락폭은 크지 않을 전망이다. 항간에서 애기하는 가격급락을 기다려 바닥권에서 급매물을 저가매수하려는 전략은 그리 유효해 보이지 않는 다는 뜻이다.
둘째, 내집마련 전략 혹은 방법과 관련해서는 무주택자와 유주택자로 나누어 살펴보자. 무주택자도 청약가점에 따라 청약지역과 단지를 선별해야한다. 청약통장을 통해 내집마련을 하는 것이 기존주택을 매입하는 것보다 당연히 유리하다. 그렇다면 무주택자 중에서 청약가점이 높은 수도권의 실수요자는 은평뉴타운, 광교, 청라지구 등의 인지지역의 중소형을, 반면에 가점이 낮은 무주택자는 김포, 파주, 검단 등 물량이 많은 신도시 지역 공급물량을 공략하는 게 좋겠다.
가점이 낮은 사람 중 신혼부부, 독신자 등 가점에서 절대 불리 할뿐만 아니라 자금력마저 충분하지 않다면 당분간 내집마련을 보류하고 청약저축을 이용해 5년 이상의 장기전을 펴는 것도 고려해 볼만하다. 부양가족을 제외하고는 청약가점을 높이기 어려운데다 김포, 파주, 검단등 신도시물량과 서울과 수도권 뉴타운, 도시재정비 촉진지구 의 신규 중소형 분양 물량도 5~10년에 걸쳐 꾸준히 나올 것으로 예상되기 때문이다.
예컨대, 서울지역에서 유망한 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구는 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 구로금천 역세권지구등을 들 수 있겠다. 유주택자 중 신규분양을 통해 주택규모를 늘려나가려는 수요자는 추첨제 적용물량이 25%인 중소형보다는 50%로 높아지는 중대형 아파트를 노리는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다. 유주택라도 현재 소유하고 있는 주택의 미래가치가 높지 않다면 과감히 기존 주택을 처분하고 무주택자로의 전환하여 가점제에 동참하는 방법도 있다.
이외에도 신도시 등의 일시적 미분양을 노리거나, 거품이 어느 정도 제거된 지역의 재건축이나 재개발 지분 매입도 괜찮다. 대형개발 호재가 있는 지역, 뉴타운, 도심재정비촉진지구에 관심을 둘만 하다. 수도권은 강남-분당-용인을 연결하는 기존의 경부고속도로 축 대신 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부고속도로 축’과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 보인다. 충청은 아산신도시, 세종특별도시가 개발 거점역할을 하며 지방대도시는 기업도시, 혁신도시가 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.
|
댓글
