2006-07-20 00:19

http://blog.drapt.com/maldicao/1581441153322372347

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

현재 거래 정체는 비수기와 대출 총량제로 비롯되었다.비수기는 자연적인 현상이고,대출총량제와 대출한도 제한정책은 인위적인 압박이다.

소득에 따른 대출 규제는 강남으로의 신규 수요를 억제하는 효과가 있다.그러나 과도한 정부의 개입은 시장의 왜곡을 가져온다.즉 일시적으로 가격은 하락하거나 정체될 수 있지만,강남으로 진입하고자하는 수요는 병목현상을 일으킨다.

다수가 진입하고자 하는데 국가가 진입자격을 검열해주는 격이어서,들어갈 수 있다는 자체가 강남에 들 수 있다는 특권의식을 심어 준다.계층화된 소비의식이 주거에서도 드러난다.사회학자 부르디외는 이를 아비투스라 했다.경제학에서 베블린효과 용어도 비슷한 현상을 반영하고 명품 소유욕 또한 그런 경향을 잘 보여 준다.

1)금리를 지속적으로 올린다는 것은 특수한 상황이 아니면 가능하지 않다.살인적인 고금리를 경험한 것은 IMF 때다.금리 상승이 셰계적인 동반흐름이라 하는데 사실은 미국 금리 뒤쫓기가 정확한 표현이다.GDP성장 속도에 비례하여 금리정책을 실시하는 것이다.

미국은 달러 약세를 만회하기 위해서 지속적으로 올렸다.유럽은 3%대,일본은 0.25%,중국은 6%와 비교할 때 우리 금리 2%정도는 부동산 억제를 명분으로 내세운 체벌적 성격이 강하다.GDP 10%성장한다면 인플레이션 압력을방어하기 위해 금리 10%이 적절하다 할 수 있다.현재 성장률이 4%-5%대이므로 금리 인상폭은 제한적이다.

2)강북개발 바람으로 강북이 투자 수익률이 높다하지만,강남의 주택을 구입하는 순간 다주택자가 되기 때문에 세금으로 인한 손실을 계산하면 강남에 주택을 보유한 상태에서 다시 강북 쪽을 구입한다는 것은 합리적인 투자가 아니다.만약 전세를 사는 상태에서 강북에 투자는 것은 실익이 많을 수 있다.

3)고용불안으로 소득이 감소되어,강남 주택을 구입하지 못한다는 것은 단지 수학적 평균치를 적용한 것에 지나지 않는다.참여정부 들어 월평균 소득이 상위 20%대는 148만 2000원이 증가했고, 하위계층 20%대는 42만원의 월소득이 감소되었다.즉 양극화가 심화된다는 내용을 살피지 않고 소득감소와 고용불안을 전체적 현상으로 여긴다면 성급한 일반화의 오류다.공기업 임원 소득도 28만 명 넘게 억대 연봉으로 진입하고 있다.

4)행정도시,기업도시,혁신도시 이전으로 수도권 인구가 감소한다는 것은 2008년 이후에 생각해 볼 수 있는 문제다.만약 참여정부가 그런 의지가 있다해도 정권이 바뀔 경우 정책이 백지화될 수 있다.

참여정부가 출범 때 이전 작업을 했다면 어느 정도 실현성이 있지만,정권 하반기에 큰소리 내본들 공허한 외침일 뿐이다.여당이 정권 재창출한다면 정책의 일관성을 유지하는 입장에서 가능할 수 있지만,대선후보들 모두가 현재와 다른 패러다임의 전환을 피력하고 있어 오히려 그쪽에 대한 투자의 위험성을 고려해야 하는 상황이다.

5)재산세 150만원이 부담스러울 수 있으나 종부세 1500만원이 부담스럽지 않을 수 있다.돈의 가치는 자기 부의 크기의 관점에 따라 상대적으로 달라진다.50억 있는 사람에게 5000만원은 1%에 해당하고.5억 있는 사람에게 500만원은 1%에 해당한다.그러나 500만원과 5000만원의 크기를 비교할 때 5억 소유하고 있는 사람의 입장에서 500만원이 더 커 보이고 부담스럽다.

세금은 인플레이션과 함께 가격을 상승하는 역할을 한다.세금 때문에 급매한다는 것은 서민층을 강남에서 쫓아내는 역할을 한다.이것이 바로 세금으로 집을 잡겠다는 정부의 실책을 보여 줄 뿐이다.

6)정부가 사용한 버블 용어는 정부의 집값안정을 바라는 소망의 표현일 뿐이다.토지의 제한적 가치,즉 희소가치를 고려하지 않고 강북지역과 1;1교환 가치에 근거한 가격 비교는 누가 보아도 논리적 설득력이 없다.자본주의에서 버블의 잣대로 주식이나,금값을 규정할 수 없는 투자 욕망이 있기 마련이다.버블이란 용어를 이해시키련면, 먼저 명동지역 한 평이 3억원,앤디워홀 마릴린몬로 초상화가 2000억원에 거래되는 가격이 버블임을 먼저 밝혀야 한다.

더욱이 투기지역이나,버블지역으로 지정했을 때 그 지역 가격이나 인근 지역이 폭등하여 더욱 가격을 끌어 올리는 부작용을 국민들에게 납득시키고 용서를 구해야 한다.만약 분당이 버블 30%라한다면,판교분양가는 분당시세의 90%수준이 아닌 50%수준에 분양해야 한다.

7)집은 거주개념이라 생각하고 30평대 2억에 전세 산다고 했을 때 원래 2억이란 돈은 유동성 포기 대가로 주인에게 금리 수준에 해당하는 임대 소득을 주고 있다.금리를 6%수준으로 생각한다면 월 100만원을 지불하는 셈이다.

역으로 자기 자본 2억에 2억을 빌린다면,은행에 100만원을 주고 자기자본 이자 사멸비용100만원 총 200만원이 거주 비용인 셈이다.그러나 전세 살 경우 100만원은 돌려 받을 수 없지만, 자기 거주 200만원은 집값이 연 12% 상승한다면 온전히 돌려 받는 셈이며, 그 이상의 상승은 온전히 자신의 자산 소득이 된다.

8)인구와 젊은 층의 소득감소로 구매 수요가 감소한다는 것은 현재 30평대 4인 가족 기준을 10년 후에도 적용한 것으로 모순이 있다.핵가족화의 증가 솔로족의 증가는 그만큼의 주택 잠재 수요에 해당한다.만약 10년 20년 후에도 한 집에 4명이 살아야 한다는 법적 강제 조항이 없는 한,오히려 공급부족을 초래할 것이 명약관화하다.

9)71년 초에 1배럴당 유가는 2$정도 였고 71년 말에는 19$였다.78년도 30$였고 2006년 현재 75$에 이르렀다.금값은 유가와 연동해서 움직인다.물론 금에 대한 헤지펀드의 투기 수요로 인해 가격의 등락폭은 있으나,다른 물가와 연동해서 투자 수익을 보장 받으려 할 것이다.

현재 유가 80-90년대 평균이 35$ 정도 한다고 해서 75$하던 것이 35$로 내린다는 것은 상상하기 어렵다.금 역시 마찬가지로 지속적으로 오를 수 없으나,또한 폭락을 기대하기 힘들다.온스당 700$를 지난 달 돌파한 적이 있고 618$까지 밀렸다가 633$으로 가격을 회복했다.현재 금 투자자들은 온스당 1000$를 돌파할 것으로 내다 보고 있다.금을 공급하기 위해 시설 확충하는데 6년 정도가 소요되기 때문이다.

유가,금값,부동산 가격의 안정은 공급을 통해서 이루어진다. 재화는 드물고 시장 참여자들의 욕망이 무한하여 빚어낸 가격을 버블이라 말할 수 없는 것은 공급이 이루어져 희소성을 해결하지 않는다면 가격 안정은 요원하다는 것이다.

그러므로 현재 가격은 정부가 방치한 측면이 많으며,현재의 정책으로 가격을 안정시키겠다는 것은 몽둥이 들고 국가가 개인을 패서 가격을 잡아 보겠다는 반 시장적이고 반 자유주의적인 억제책일 뿐이다.정권 교체기에 이런 혼란은 기대 심리를 맘껏 부풀리며 이제껏 경험하지 못했던 폭등을 초래할 수 있다.

집값이 상승해야 한다는 말이 아니라,어리석은 정책이 상승시키고 있다는 말이다.

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