“인구가 줄어들면 신도시는 슬럼화할 것이다. 서울을 떠나면 안 된다.” 일부 부동산 전문가들은 일본의 신도시들을 예로 들며 인구 감소와 함께 신도시가 쇠퇴할 것이라고 주장한다. 일본은 1960~80년대 도쿄 외곽으로 신도시들을 잇따라 건설했다. 그러나 최근 외곽인구가 대도시로 몰려들는 양상이 뚜렷하다. 대도시권 중심부 집값·땅값이 움직였다. 도시재생프로그램이 하나둘 실행에 옮겨지면서 도쿄는 초고층 빌딩과 복합개발의 각축장으로 변모했다. 한국의 신도시들도 일본의 전철을 밟을 것인가.

수도권 인구 계속 늘어
통계청 발표(5월 시·도별 인구 추계)에 따르면 전국 인구는 2005년 4813만 명에서 2018년 4934만 명을 정점으로 감소하기 시작해 2030년 4863만 명으로 줄어든다. 2005~2030년 기간 중 경기·인천·대전·울산 등 4개 시·도는 인구가 계속 증가하고, 서울·경남·광주·제주·충북·충남 등 6개 시·도는 인구 증가에서 감소로 전환된다.

 

부산·대구·강원·전북·전남·경북 등 6개 시·도는 감소세가 지속된다. 수도권만 살펴보면 서울은 2010년 1003만 명까지 일시적으로 늘다가 2020년 989만 명, 2030년 941만 명으로 줄어든다. 인구가 가장 많은 경기도는 2005년 1061만 명에서 2030년 1404만 명으로 32.3% 늘어난다. 수도권 전체 인구는 추계기간의 마지막 해인 2030년까지 계속 증가한다. 전국 인구 대비 수도권 인구의 비중도 2005년 48.2%에서 2030년에는 54.1%로 늘어난다. 최소한 수도권은 인구 감소보다 과밀을 걱정해야 할 상황이다.

엇갈리는 신도시의 미래
이 같은 통계청 추계를 놓고 보면 서울보다는 신도시가 많은 경기도의 부동산 시장이 활기를 띨 가능성이 크다. 거주환경이 열악한 서울 구시가지는 재개발을 통해 다시 태어난 뒤에도 수용인구가 오히려 줄어들 수 있다. 재개발 자체는 넓고 깨끗한 집을 공급함으로써 거주환경을 개선하는 데에는 도움이 되지만 가구 수를 늘리는 효과는 크지 않기 때문이다.

서울지역 베이비붐 세대의 은퇴도 경기도 신도시의 수요 증가 요인으로 작용할 수 있다. 현대경제연구원 윤여필 연구위원은 보고서에서 “베이비붐 세대들은 퇴직 후 돈이 모자라므로 노령 소비 재원을 충당하기 위해 부동산을 대량 매각할 것”이라고 예상했다. 베이비붐 세대는 816만 명으로 총인구의 16.8%를 차지하고 있지만 외환위기, 사회구조 급변 등으로 준비할 틈이 없어 심각한 노후생활 문제에 봉착하고 있다는 것이다. 따라서 베이비붐 세대는 유일한 재산이나 다름없는 주택을 처분하거나 줄이는 방식으로 노후 생활자금을 마련하려 할 것이므로 결국 부동산시장은 장기침체 국면에 빠질 수 있다는 얘기다. 이 같은 주택 매각 또는 소형대체 움직임이 가시화한다면 서울지역의 베이비붐 세대는 비싸고 큰 서울집을 팔고, 수도권과 지방으로 이주할 가능성이 크다.

그러나 신도시 비관론자들은 베이비붐 세대가 경기지역과 지방으로 이주하면 이 지역은 실버타운으로 바뀌면서 활력을 잃을 것이라고 지적한다. 일본의 신도시들이 노인촌으로 바뀐 것이 대표적인 예라는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 최근 펴낸 『부동산 성공법칙』에서 고령사회에서도 주택시장의 본류는 전원주택·타운하우스가 아닌 아파트이고, 교외보다 도심이 부상할 것이라고 전망했다.

『맨큐의 경제학』 저자로 유명한 하버드 대학교의 맨큐 교수는 1989년 웨일과 함께 주택 가격에 대한 논문에서 “1970년대와 80년대의 미국 집값 상승은 베이비붐 세대들의 신규 주택에 대한 수요가 중요한 역할을 했으나 이들의 수요가 줄어드는 2007년에는 실질주택가격이 47% 하락할 것”이라고 주장했다. 이 예상은 빗나갔다. 이민자들의 주택 수요, 40대 이후의 중대형 주택에 대한 수요를 미처 감안하지 못했기 때문이다.

미국의 이민과 비슷한 요인이 한국에서는 이혼비율과 독신비율의 급증, 독거노인의 증가 등으로 나타난다. 인구가 줄더라도 주택수요의 지표인 가구 수는 오히려 늘어나는 것이다. 인구구조 면에서 일본과 차이가 있다는 지적도 있다. 미래에셋투신운용 김경록 상무는 저서 『인구구조가 투자지도를 바꾼다』에서 “다른 나라는 베이비부머들(베이비붐 세대)이 좀 길게 형성된 반면 일본은 베이비부머들의 산과 계곡이 매우 가파르다”고 지적했다. 일본은 다른 나라들에 비해 베이비부머층이 넓지 않기 때문에 플라자 합의 이후 형성된 버블이 붕괴될 때 더 강한 충격을 받았다는 것이다.

 

 

 

 

 자료제공 : Special Report

부동산 투자로 수익을 얻고 싶은가? 그렇다면 당신의 상상력을 키워라.

얼마 전 필자는 아주 우연한 기회에 부동산 투자에서 중요한 것이 무엇인지에 관해, 다시 한번 생각해보는 시간을 가질 수 있었다.

필자와 아주 가까운 지인(知人)의 투자담을 들으면서 상상력이 부동산 투자에 미치는 영향에 대해 생각해 볼 수 있었기 때문이다.

A씨는 40대 평범한 주부다. 부동산에 관해 특별한 지식도 없을 뿐더러 전문적인 교육조차 받은 적이 없다. 다만 A씨에게는 남들이 미처 보지 못하는 것을 볼 수 있는 눈이 있다. 바로 상상력이다.

A씨는 3차 뉴타운인 수색/증산 뉴타운의 수색 5구역에 관심이 많았다. 자신의 연고(緣故)를 바탕으로 오랜 시간 동안 발전 과정을 지켜봤기 때문에 미래가치에 대한 견해도 남달랐다.

A씨가 처음 매입을 마음먹었던 8개월 전, 수색 5구역의 시세는 평당 2천만~2천1백만원을 호가하고 있었다. 생각보다 너무 비싸다라고 판단한 A씨는 증산동 쪽으로 선회했고 8.7평짜리 지분을 평당 1천4백만원에 매입했다.

거래를 서두르는 A씨를 보면서 나는 불안한 마음에 거래를 만류했었다. 주변 사람들이 재개발 지분으로 톡톡히 재미를 보고 있는 것에 A씨가 조급증을 느끼는 것 같아 위험해 보이기도 했고, 증산 뉴타운이 평당 1천4백만~1천5백만원을 호가한다는 것이 상투라고 판단했기 때문이다.

하지만 A씨는 바로 옆의 초등학교와 재래시장에 주목했다. 초등학교가 있다는 것은 향후 초등학생 자녀를 둔 수요가 꾸준하다는 의미고, 재래시장이 있다는 것은 재개발시 주상복합이 들어설 가능성이 크다고 생각, 다소 비싸다는 것을 알면서도 거래에 나선 것이다.

하지만 처음부터 들어가고 싶었던 수색5구역에 대한 미련을 버릴 수 없었던 A씨는 결국 갈아타기에 나섰다.

A씨는 자금에 대한 압박을 줄이기 위해 증산동 지분의 매도에 나섰다. 상투가격에 샀다고 판단한 나는 큰 이익을 보기는 힘들 것 이라고 조언했지만, 매입 후 6개월이 지난 시점에 A씨는 평당 1천9백만원에 팔고 나왔다.

도시재정비촉진을위한특별법(도촉법)에 따른 시범지구 지정에 대한 소문이 호재로 작용하면서 6개월 만에 약 4천3백여만원의 이익을 본 것이다. 각종 세금을 제하고 나니 순수 3천만원이 손에 떨어진 셈.

하지만 그 사이 A씨가 바라던 수색5구역도 많이 올라 평당 2천만~2천1백만원 하던 9평 지분이 어느새 2천7백만원이 되어버렸다. 역시 너무 올라버린 가격이라 큰 이익이 없을 지도 모른다는 주위의 만류에도 불구, A씨는 계약서에 도장을 찍으며 말했다.

'지금 내가 보고 있는 이 곳은 지은지 20년도 넘은, 쓰러져가는 빌라가 아니야. 길 건너편에는 업무시설들과 주상복합이 빼곡히 들어서 있고, 걸어서 5분이면 지하철을 이용할 수 있을 뿐더러 백화점과 극장, 평화 공원까지 걸어서 이용할 수 있는 아파트를 보고 있는 거지” 라고 말했다.

6호선과 경의선 그리고 인천공항철도로 이어지는 교통여건 개선 호재와 하루가 다르게 올라가는 상암지구내 업무용 시설들을 보면서 향후 배후 주거지로써의 미래 모습을 그리고 있었던 것이다.

아직 완결되지도 않은  이 작은 에피소드 하나만을 가지고 A씨가 ‘투자를 잘했니, 못했니’ 라는 평가는 하고 싶지 않다. 아니 잠시 미뤄두겠다. (처음부터 수색5구역을 택하지 않아 발생한 기회비용의 손실등을 따져야 하기 때문이다.) 필자가 이 에피소드를 통해 하고 싶은 말은 투자시 생각해봐야 할 것(법칙)들이다.

A씨의 말과 행동을 잘 들여다보면 부동산 투자에서 꼭 필요한, 아주 기본적인 내용이 들어있고 그것을 자연스럽게 실천에 옮기는 것을 알 수 있다.  

A씨는 부동산 투자를 할 때 자기 자신에게 물어보는 것이 있다고 한다. “나라면, 당신이라면 이 곳에서 살고 싶겠는가?” 라는 것이다.

바로 이 한 마디에 많은 법칙들이 포함되어 있는 것이다. 역세권에 관한 내용이 있으며, 편의시설과의 접근성, 주거 환경의 쾌적성 등을 모두 아우르는 내용이 포함되어 있기 때문이다.

또 A씨의 투자 철칙 중 가장 중요한 것은 자신이 잘 모르는 지역에 대해서는 관심을 두지 않는다는 것이다. 즉 연고(緣故)가 있는 지역을 위주로 본다는 말이다.

연고를 바탕으로 접근했기에 주위의 만류와 비관적인 판단에도 굴하지 않고 시장진입을 시도할 수 있었던 것이다.

하지만 이런 기본적인 법칙들은 이미 너무나 많은 사람들이 알고 있고, 투자 시 한 번쯤 새겨보는 내용이라 별반 새로운 것이 없을 것이다.

필자가 이 에피소드에서 주목하는 것은 바로 이것이다.

똑같은 개발 호재나 발전 가능성에 관한 자료를 보거나, 얘기를 들어도 한 사람은 ‘그렇구나, 좋아지겠네’ 에서 끝난 것이고 다른 한 사람은 ‘5년 후, 10년 후의 모습’을 아주 구체적으로 그려내 적용하는 능력. 바로 상상력을 발휘한 것이다.

부동산 투자의 법칙이라면 많은 것들을 꼽을 수 있으리라.
 
이 수 많은 법칙 중에서 자신이 가장 중요하게 생각하는 것들을 선별하는 능력과 함께 미래 모습까지 그려낼 줄 아는 상상력이 있다면, 당신이 원하는 고지가 가까이 다가오고 있지 않겠는가?