2007-09-21 16:09
http://blog.drapt.com/mal21d/282611190358582475 
자료출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/sukbae
| 가을 분양 성수기, 알짜 분양단지는? |
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| 청약가점제ㆍ상한제 시행 변수 급증…치밀한 내집마련 전략 필요 |
청약시장이 급변하고 있다.
청약 가점제 및 분양가 상한제 시행과 더불어 지방 투기과열지구의 해제, 경제자유구역의 지역우선공급 축소, 지방 외 수도권 미분양 확산 등 청약 환경이 크게 달라지면서 보다 치밀한 내집마련 전략이 요구되고 있다.
오는 10월까지 올 가을 분양 성수기에는 총 15만 가구에 육박하는 대규모 물량이 시장에 공급될 예정이다.
부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 이달 전국에서 분양예정인 물량은 총 6만4724가구에 이르며, 다음달에는 이보다 훨씬 더많은 9만2435가구에 달한다. 엄청난 분양 물량이 쏟아지면서 일단 수요자 우위의 시장으로 개편되는 양상이다.
따라서 알짜 단지 위주로 접근하는 게 바람직하다는 게 전문가들의 조언이다.
유망 분양 단지로는 우선 서울 은평뉴타운이 꼽힌다.
1지구 4514가구(조합원분 포함)가 분양될 예정이다. 이어 서울 서초구 방배동에선 금호건설이 주상복합아파트 84가구를 분양할 계획이다.
한강과 가까우며 각종 공원과 생활편의시설이 갖춰져 있는 게 특징. 금호는 또 영종도 운서동에서 200가구의 분양 계획을 잡아 놓고 있다.
영종신도시와 운서신도시가 인접해 있다. 삼성물산은 용두동 용두1구역 재개발 사업지에서 1054가구 중 261가구를 공급한다.
현대건설은 11일 인천 남동구 논현지구 ‘논현 힐스테이트’의 모델하우스를 열고 본격 분양 마케팅에 돌입했다. 정부가 이르면 10월말~11월초부터 인천 송도, 청라 등 경제자유구역의 지역우선공급 물량을 30%로 제한키로 해 당첨확률이 낮아진 상당수 인천지역 실수요자들이 논현 힐스테이트 등에 관심을 기울일 것으로 보인다.
논현 힐스테이트를 포함해 이달 중 가점제가 적용되는 물량은 8개 단지 총 2830가구로 추산되는데, 양주시 고읍 택지개발지구에선 신도브래뉴가 14개동 744가구 규모를 내놓을 계획이다.
2기 신도시에선 단연 파주 운정 신도시에 눈길이 모아진다.
지난해 하반기 한라건설이 분양에 나섰지만 본격적인 분양은 9월부터이다.
이달 주공아파트 분양을 시작으로 9개 단지에서 6000여 가구가 쏟아져 나온다.
중소형 단지로 이뤄진 주공아파트는 분양가 상한제 적용으로 예상 분양가가 3.3㎡당(평당) 900만원대로 싼 편이지만 계약일부터 10년간 전매가 금지된다.
민간아파트의 분양가는 중소형은 3.3㎡당 900만~1000만원 선 안팎으로 예상된다.
전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트는 분양가와 채권매입액을 합친 금액이 주변 시세의 80%인 채권입찰제 적용을 받는다.
주변 시세의 기준 지역은 아직 정해지지 않아 중대형 가격을 예상하긴 힘들지만 3.3㎡당 1100만~1300만원대 정도로 예상된다.
분양 물량 외에도 최근 급증하고 있는 미분양 아파트 단지도 눈여겨볼 만하다. 무료 발코니 확장이나, 중도금 무이자 등 각종 인센티브를 제공하는 아파트의 로열층을 낚아채는 전략도 유효하다는 분석이다.
실제 최근 청약이 크게 미달된 남양주 진접지구에선 일부 업체를 중심으로 이같은 할인 분양 마케팅이 등장하고 있다.
지방 투기과열지구 해제에 따른 전략은 단기 투자로 접근하는 것은 여전히 리스크가 상존하는 만큼, 보다 신중한 투자 자세가 요망된다.
투기과열지구 해제 효과론 그나마 충청권이 후광을 입을 전망이다. 이제까지 다른 지방의 투기과열지구는 전매제한 기간이 계약 후 1년이었던 데 반해 충청권은 수도권과 마찬가지로 이보다 2년 이상 길게 입주 때까지로 전매가 금지돼와 상대적으로 혜택 폭이 커졌다.
단,지방의 공공택지는 투기과열지구 지정 여부와 관계없이 분양가 상한제가 적용되는 만큼 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중ㆍ소형은 5년,85㎡ 초과 중ㆍ대형은 3년 간 전매가 금지돼 해제 효과를 기대할 수 없다.
또한 앞으로 민간택지에서 나올 분양가 상한제 아파트도 계약 후 6개월 간 전매금지제한이 적용되는 점에 유의해야 한다.
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