2007-09-21 16:42

http://blog.drapt.com/mal21d/282611190360553591

출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sukbae

또 하나의 '작은 일산신도시' 등장 민간 '미니신도시'①고양 덕이·식사지구   -->   민간 건설업체가 대규모 부지에 미니 신도시급 주택단지를 조성하는 도시개발사업이 활기를 띠고 있다. 최근 들어 해당 지역의 랜드마크 조성으로 브랜드 가치를 높일 수 있는 데다 수익성도 끌어 올릴 수  있는 대단위 택지 개발사업으로 눈길을 돌리는 건설업체들이 늘고 있다. 최근 도시개발법이 개정됨 에 따라 앞으로 분양될 상당수 물량이 도시개발사업으로 진행될 것이라는 예측도 나오고 있다. 도시개발사업은 민간업체 등이 사업시행자로 나서 지방자치단체와 협의를 거쳐 땅을 사들인 뒤 일 정한 기반시설을 갖춘 택지를 개발하는 것으로, 지난 2000년부터 시행되고 있다. 도시개발사업을 활 용하면 대단지 아파트와 다양한 부대시설을 조성할 수 있다. 또 도로 등 각종 기반시설과 생활편의 시설도 잘 갖춰져 수요자들에게서 인기를 끌고 있다. 실제 현대건설은 2005년 말 김포 고촌 신곡리에서 도시개발사업으로 공급한 힐스테이트 2605가구를  한달여 만에 모두 팔아치우는 대박을 터뜨렸다. 인천 소래.논현지구에서 지난해와 올 7월 공급된 한화 에코메트로 1차(2920가구)와 2차(4226가구)도 분양이 잘 됐다. 삼성물산 건설부문이 이달 초 분양한 용인 동천지구 아파트(2393가구)도 높은 경쟁률을 보이며 순위 내 청약 마감됐다. 도시개발사업이 인기를 끌자 대형 건설사는 물론 중견 건설업체들까지 너도 나도 이 사업에 뛰어들 고 있다. 특히 내년 4월부터 도시개발사업의 토지수용요건이 ‘소유자 3분의 2 이상 동의’에서 ‘2분의  1 이상 동의’로 완화됨에 따라 사업이 한층 탄력을 받을 전망이다. 업계에 따르면 수도권에서 민간 도시개발사업을 추진 중이거나 분양을 앞두고 있는 사업장은 20여 곳에 달한다. 주로 경기도 고양과 김포, 인천시 등 수도권 서북부지역과 용인,수원,평택 등 수도권 남부지역에 몰려 있다. 이들 도시개발사업지에서 연내 공급될 단지도 적지 않다. 고양에서 덕이ㆍ식사지구에서는 올 연말 까지 1만1700여가구가 분양될 예정이다. 김포 걸포지구에서도 1700여가구가 선보일 것 같다. 평택 용이동과 화성 남양동에서도 아파트 분양 물량이 대기 중이다. 전문가들은 청약통장이 있는 실수요자라면 대규모 단지의 장점과 풍부한 인프라가 갖추어져 있어  주거 쾌적성이 확보되는 도시개발사업에 관심을 가질 필요가 있다고 조언한다. 도시개발사업 단지  공급 아파트는 전량 지역 거주자에게 우선 공급된다. 또 민간이 짓는 주택이어서 청약부금ㆍ예금 가입자가 청약 대상이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “도시기반시설 설치 등 높은 조성 원가 때문에 분양가가 다소 높을 수 있다”며 “분양가 수준과 입지  여건 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 청약에 나서야 한다”고 말했다.   수도권 주요지역에서 진행중인 도시개발사업을 시리즈로 싣는다. ===================================================================== 서울 수도권 서북부지역의 대표 도시인 고양시에서 올 하반기 아파트 분양이 잇따른다. 대부분 민간 이 조성하는 도시개발사업지구에서 공급되는 물량이다. 대표 사업지는 일산신도시와 바로 붙어 있 는 고양시 덕이동 덕이지구(65만9235㎡)와 식사동 식사지구(98만9377㎡)다. 웬만한 택지지구 규모인 이들 지역에서는 올 연말까지 각각 아파트 4860가구와 6856가구(주상복합 포함 땐 7032가구)가 분양될 예정이다. 덕이지구와 식사지구에는 몇 년 전까지만 해도 대규모 가구공단과 무허가 공장들이 자리 잡고 있었 다. 그랬던 곳이 2002년 고양시가 도시기본계획을 수립하면서 이들 지역을 보존용지에서 개발 가능 한 용지로 바꿨다. 낡은 가구공단에서 대규모 신흥 주거타운으로 탈바꿈하는 셈이다. 덕이ㆍ식사지구는 일산신도시와 인접해 공동 생활권을 확보하고 있다. 또 제2자유로 건설(2009년 개통 예정)과 경의선 복선 전철 개통(2009년)에 따른 수혜도 예상된다. 고양시 일산구 마두동 탑공인 (031-904-2311) 최영임 사장은 “이들 두 곳은 일산신도시와 맞닿아 있는 요지인 데다 주변에 개발 재료도 많아 아파트 청약 열기가 뜨거울 것 같다”고 말했다. 특히 덕이ㆍ식사지구는 지난달 말에 사업승인을 신청해 올 11월 말까지 분양승인을 신청하면 분양 가 상한제 적용을 받지 않는다. 이 경우 전매 제한에 걸리지 않아 등기 후 곧바로 팔 수 있다. 입주 후 재산권을 행사할 수 있다는 점에서 주택 수요자들의 관심이 높은 편이다. 또 이들 지구에는 임대주택 계획이 없다. 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택이 적지 않은 공공택지와  달리 모두 중대형 아파트가 들어서 고급 주거 단지로 부상할 것이라는 전망도 많다. 일산 옆  덕이지구 덕이지구는 의류상가 밀집지역인 덕이동 로데오거리 북쪽에 자리 잡고 있다. 사실상 일산신도시 북단과 맞닿아 있는 셈이다. 또 인접 한 대화ㆍ가좌동 일대에 최근 대규모 아파트가 들 어서 있어 입지여건으로는 파주신도시보다 낫다는  평가도 받는다. 지구 동쪽으로는 탄현1,2지구와 중 산지구 등 대규모 택지개발지구가 조성돼 있다. 지하철 3호선 대화역 및 경의선 탄현역과 가깝고 자 유로 이산포IC와도 곧바로 연결되는 등 서울 접근성 도 뛰어나다. 대화역 주변으로 고양종합전시장(KINT EX)ㆍ종합운동장 등 각종 문화시설도 집중돼 있다. 덕이지구는 지난해 2월 도시개발사업지구로 지정됐다 . 시공은 총 5개 블록으로 나눠 신동아건설이 3개, 동문 건설이 2개를 맡는다. 일산 못지 않은 주거 여건 갖춘 식사지구 식사지구는 일산신도시와 공공택지지구인 풍동 1,2지구와 맞닿아 있다. 풍동1지구는 개발이 거의 끝났고, 풍동2지구에서는 2009년께 아파트 공급이  이뤄질 전망이다. 일산2지구와도 가깝다. 식사지구 규모는 웬만한 택지지구만하다. 덕이지구보다도 33만㎡ 가량 크다. 그만큼 도시 기반시 설이 잘 갖춰질 전망이다. 2009년 경의선 전철 복선 구간이 개통되면 백마역과 풍산역(신설 예정)을 쉽게 이용할 수 있다. 서 울외곽순환도로 고양IC에서 자동차로 3~4분 거리다. 일산신도시 호수공원과 정발산공원, 행주산성  등의 문화여가시설과도 가깝다. 교통 여건도 크게 개선될 전망이다. 식사지구 주변으로 연장 3.4㎞의 6개 도로를 신설ㆍ확장된다. 식사동과 지방도 356호선간 연결 2개도로(4차로 1.26㎞), 자유로와 지방도 356호선을 연결하는 시 도 62호선과 일산역과 곡산역을 연결하는 시도 92호선간 연결도로(4차로, 2.1㎞) 및 시도62호선과 접속되는 풍동교차로의 지하차도가 건설되는 것이다. 또 지방도356호선과 시도62호선을 연결하는 도로가 확장(2→4차로, 1.7km)되고 제2자유로와 시도 92호선간 도로를 신설(6차로, 2.1km)해 경의선 곡산역 및 제2자유로를 연결하는 새로운 간선도로도  구축된다. 지하철 3호선 원당역 및 경의선 백마ㆍ곡산역을 경유하는 순환버스 3개노선도 신설된다.   분양 물량 얼마나? 덕이지구에서는 동문건설과 신동아건설이 11월께 아파트 4860가구를 분양할 계획이다. 동문건설은  1,5블록에서 1540가구(112~214㎡)를, 신동아건설은 2~4블록에서 3320가구(113~350㎡)를 선보인 다. 식사지구도 덕이지구와 비슷한 시기에 아파트가 공급된다. GS건설은 1,2,4블록에서 아파트 4328가 구(112~276㎡)를 연말께 선보일 예정이다. 또 주상복합아파트 176가구(139~303㎡)도 공급할 계획 이다. 벽산건설 역시 연말께 아파트 2528가구(138~299㎡)를 내놓는다. 이번에 공급되는 아파트는 모두 중대형으로 이뤄져 있다. 기존 소형아파트에서 중대형으로 갈아타 려는 수요자들이 관심을 가져볼 만 하다. 일산동 동양대창공인(031-911-5900) 관계자는 “일산 풍동 지구 분양(2004년) 이후 일산신도시 주변에서 오랜만에 나오는 대규모 택지내 물량이어서 신도시  등 고양시 거주자들은 물론 수도권 서부지역 주택 수요도 상당수 흡수할 것 같다”고 말했다. 분양받을 만한가 덕이ㆍ식사지구는 개발 초기 기반시설이 미비한 다른 택지지구와 달리 일산신도시의 생활 인프라 를 그대로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 현지 부동산 중개업계에선 일산 진입 수요와 일산의 갈아 타기 수요가 이들 지역으로 쏠릴 것으로 예상된다. 고양시 일산동구 풍동 행운공인(031-905-3333) 이종성 사장은 “일산신도시의 중소형 아파트 값이 ㎡당 450만원이 넘어 일산에 들어가기가 부담스럽고 일산에 살면서 자금 사정으로 큰 집으로 갈아 타기 어려운 수요자들이 인근 풍동지구나 앞으로 분양될 덕이ㆍ식사지구 쪽에 관심을 많이 갖는다 ”고 전했다. 실제로 주택 수요자들의 관심도 일산에서 새 주변 지역으로 점차 옮겨가면서 이 일대 집값이 크게 오르며 일산 집값을 넘보고 있다. 아이파트와 두산 위브 등 풍동지구내 민간아파트 값은 9월 초 현 재 85~90% 수준까지 따라붙었다. 일산신도시 102~135㎡형 아파트 값은 ㎡당 485만원 선이다. 일산 마두동 B공인 관계자는 “하지만 편의시설ㆍ문화시설ㆍ교육여건 등과 지하철ㆍ자유로 등 교통편에서 일산신도시에 밀려 일산 집값 을 쫓아가는 데는 한계가 있다”고 말했다. 덕이ㆍ식사지구 아파트가 분양가 상한제를 적용받지 않을 경우 입주(등기)후에는 곧바로 팔 수 있 다. 계약 후 5~10년 간 전매를 못하는 분양가 상한제 적용단지보다는 큰 매력을 지닌 셈이다. 하지만 고양시 전체가 투기과열지구여서 입주 때까지 분양권을 전매할 수 없다. 따라서 자금 계획 을 철저히 세워야 한다. 문제는 덕이ㆍ식사지구의 분양가가 어느 수준에서 결정되느냐다. 이들 지역 분양가는 상한제 적용 여부에 따라 달라질 것 같다. 업계에서는 분양가 상한제 적용을 받는다는 가정 아래 이들 지역 분양가가 일산신도시 시세에는 미 치지 못하지 못하겠지만 풍동지구 시세 수준에서 책정될 가능성이 크다고 내다본다. 이 경우 분양 가 ㎡당 412만~430만원 선에 달할 것으로 예상된다. 따라서 전문가들은 향후 인근 지역에서 공급될 분양가 상한제 적용단지보다 분양가가 높을 것으로  예상되기 때문에 섣부르게 투자 수익을 노리기보다는 실수요 관점에서 접근하는 것이 좋다고 조언 한다. 덕이ㆍ식사지구는 분양 전량이 고양시 거주자에게 우선 공급된다. 지역우선 청약제로 해당지역 통 장 소지자 간의 청약 대란도 예상된다. 모두 민간택지이기 때문에 서울지역 청약자들은 배제될 수 밖에 없다.   또 같은 지구라도 지하철역, 공원, 조망권 등 입지여건이 다르기 때문에 개발계획과 배치도 등을 꼼 꼼히 확인한 후 아파트를 골라야 한다. 단지별 분양가나 주변 아파트 시세 등을 따져보는 것도 필 수다.   고양 덕이·식사지구에서 올해 분양될 아파트 도시개발 사업지구 위치 면적(㎡) 시공사 총가구수 공급면적 (㎡) 분양시기 (월) 문의 덕이지구 경기 고양시 덕이동 65만9235㎡ 신동아건설 3320 113~350 11 02-2222-5000 동문건설 1540 112~214 11 02-786-7343 식사지구 경기 고양시 식사동 98만9377㎡ GS건설 4522 109~261 11~12 031-902-2751 벽산건설 2528 138~299 11~12 <저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>

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2007-09-21 16:09

http://blog.drapt.com/mal21d/282611190358582475

출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그

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가을 분양 성수기, 알짜 분양단지는? 청약가점제ㆍ상한제 시행 변수 급증…치밀한 내집마련 전략 필요   청약시장이 급변하고 있다. 청약 가점제 및 분양가 상한제 시행과 더불어 지방 투기과열지구의 해제, 경제자유구역의 지역우선공급 축소, 지방 외 수도권 미분양 확산 등 청약 환경이 크게 달라지면서 보다 치밀한 내집마련 전략이 요구되고 있다.   오는 10월까지 올 가을 분양 성수기에는 총 15만 가구에 육박하는 대규모 물량이 시장에 공급될 예정이다. 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 이달 전국에서 분양예정인 물량은 총 6만4724가구에 이르며, 다음달에는 이보다 훨씬 더많은 9만2435가구에 달한다. 엄청난 분양 물량이 쏟아지면서 일단 수요자 우위의 시장으로 개편되는 양상이다. 따라서 알짜 단지 위주로 접근하는 게 바람직하다는 게 전문가들의 조언이다.   유망 분양 단지로는 우선 서울 은평뉴타운이 꼽힌다. 1지구 4514가구(조합원분 포함)가 분양될 예정이다. 이어 서울 서초구 방배동에선 금호건설이 주상복합아파트 84가구를 분양할 계획이다. 한강과 가까우며 각종 공원과 생활편의시설이 갖춰져 있는 게 특징. 금호는 또 영종도 운서동에서 200가구의 분양 계획을 잡아 놓고 있다. 영종신도시와 운서신도시가 인접해 있다. 삼성물산은 용두동 용두1구역 재개발 사업지에서 1054가구 중 261가구를 공급한다. 현대건설은 11일 인천 남동구 논현지구 ‘논현 힐스테이트’의 모델하우스를 열고 본격 분양 마케팅에 돌입했다. 정부가 이르면 10월말~11월초부터 인천 송도, 청라 등 경제자유구역의 지역우선공급 물량을 30%로 제한키로 해 당첨확률이 낮아진 상당수 인천지역 실수요자들이 논현 힐스테이트 등에 관심을 기울일 것으로 보인다. 논현 힐스테이트를 포함해 이달 중 가점제가 적용되는 물량은 8개 단지 총 2830가구로 추산되는데, 양주시 고읍 택지개발지구에선 신도브래뉴가 14개동 744가구 규모를 내놓을 계획이다.   2기 신도시에선 단연 파주 운정 신도시에 눈길이 모아진다. 지난해 하반기 한라건설이 분양에 나섰지만 본격적인 분양은 9월부터이다. 이달 주공아파트 분양을 시작으로 9개 단지에서 6000여 가구가 쏟아져 나온다. 중소형 단지로 이뤄진 주공아파트는 분양가 상한제 적용으로 예상 분양가가 3.3㎡당(평당) 900만원대로 싼 편이지만 계약일부터 10년간 전매가 금지된다. 민간아파트의 분양가는 중소형은 3.3㎡당 900만~1000만원 선 안팎으로 예상된다. 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트는 분양가와 채권매입액을 합친 금액이 주변 시세의 80%인 채권입찰제 적용을 받는다. 주변 시세의 기준 지역은 아직 정해지지 않아 중대형 가격을 예상하긴 힘들지만 3.3㎡당 1100만~1300만원대 정도로 예상된다.   분양 물량 외에도 최근 급증하고 있는 미분양 아파트 단지도 눈여겨볼 만하다. 무료 발코니 확장이나, 중도금 무이자 등 각종 인센티브를 제공하는 아파트의 로열층을 낚아채는 전략도 유효하다는 분석이다. 실제 최근 청약이 크게 미달된 남양주 진접지구에선 일부 업체를 중심으로 이같은 할인 분양 마케팅이 등장하고 있다. 지방 투기과열지구 해제에 따른 전략은 단기 투자로 접근하는 것은 여전히 리스크가 상존하는 만큼, 보다 신중한 투자 자세가 요망된다. 투기과열지구 해제 효과론 그나마 충청권이 후광을 입을 전망이다. 이제까지 다른 지방의 투기과열지구는 전매제한 기간이 계약 후 1년이었던 데 반해 충청권은 수도권과 마찬가지로 이보다 2년 이상 길게 입주 때까지로 전매가 금지돼와 상대적으로 혜택 폭이 커졌다. 단,지방의 공공택지는 투기과열지구 지정 여부와 관계없이 분양가 상한제가 적용되는 만큼 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중ㆍ소형은 5년,85㎡ 초과 중ㆍ대형은 3년 간 전매가 금지돼 해제 효과를 기대할 수 없다. 또한 앞으로 민간택지에서 나올 분양가 상한제 아파트도 계약 후 6개월 간 전매금지제한이 적용되는 점에 유의해야 한다.   정순식 기자(sun@heraldm.com)

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2007-09-21 16:02

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1기 신도시는 지금 리모델링 열풍 기존 도심의 아파트단지에서 달아오른 리모델링 붐이 분당 등 1기 신도시로 옮겨 붙고 있다.   리모델링은 개발이익환수, 초과이익환수 및 기반시설부담금 등 아파트 재건축에 대한 각종 규제로부터 자유로우면서도 적은 비용으로 그것도 상대적으로 짧은 기간에 재산가치를 높일 수 있어 선호되고 있는 추세이다.   특히 주택법 개정으로 증축(전용면적 30%) 리모델링 가능연한이 기존 20년에서 15년으로 완화돼 분당, 평촌, 산본 등 1기 신도시 아파트들도 리모델링에 적극 나서고 있다.   13일 1기 신도시 아파트단지 및 현지 중개업소들에 따르면 리모델링 추진위를 결성하거나 추진위결성을 위한 움직임이 일고 있는 단지는 신도시별로 10여곳 이상씩이 된다. 분당의 경우 야탑동, 이매동, 정자동 등지 110?120㎡형대 아파트 단지들의 리모델링이 가시화되고 있다.   야탑동 K공인중개 관계자는 “현재 7억원 안팎의 시세를 보이고 있는 이들 단지들이 1억원 가량을 추가로 들여 리모델링하면 10억원이 훌쩍 넘는 140?150㎡형대 넓은 아파트가 돼 추진위를 구성하는 단지들이 늘고 있다”고 말했다.   평촌은 목련 3단지 우성1차 아파트가 현재 추진위 구성을 마치고 조합구성을 진행하고 있다. 인근 대우ㆍ 선경 아파트와 벽산 은하수 아파트 등도 추진위 구성을 마쳤다. 호계동 J공인중개 관계자는 “평촌 신도시의 경우 80㎡형 이하 소형 아파트를 중심으로 리모델링 붐이 일고 있다”면서 “추가비용 부담도 크지않아 주민들이 적극 동의, 빠르게 추진되고 있다”고 설명했다. 산본신도시에서도 가야마을, 묘향마을 등지에서 리모델링을 추진하는 단지들이 급증하고 있다.   가야마을 B아파트 리모델링 추진위원 이철민(56)씨는 “리모델링에 소극적인 일부 주민은 비거주자가 대부분”이라며 “요즘 이들을 설득하는 데 주력하고 있지만 리모델링에 필요한 동의율(3분의 2이상)을 채우는 데는 문제가 없다”고 밝혔다. 산본동 R중개업소 관계자는 “서울에 이미 완공된 리모델링 단지의 주거환경이 크게 개선되는 등 주민 만족도가 높아지면서 리모델링을 하려는 단지가 1기 신도시를 중심으로 빠르게 증가하고 있다”고 전했다. S건설사 관계자도 “최근들어 재건축보다는 리모델링을 추진하는 아파트단지가 신도시를 중심으로 늘고 있다”며 “건설업계에서도 주민 만족도를 높일 수 있는 기술개발과 함께 치열한 수주경쟁을 벌이고 있다”고 밝혔다.   박준환 기자(pjh@heraldm.com)

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