5억아파트 살때 대출한도 3억→1억5천만원

5억아파트 살때 대출한도 3억→1억5천만원 |재테크정보

2007-02-01 11:45

http://blog.drapt.com/maestoso/487981170297934600

◆1ㆍ31 부동산대책…3월부터 달라지는 주택대출◆

3월부터 은행권을 중심으로 `주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안(모범규준)`이 시행되면 앞으로 소득이 적은 사람이 집을 담보로 대출받기가 한층 어려워질 전망이다.

집값의 일정 비율만큼 돈을 빌려주던 담보인정비율(LTV) 방식이 사라지고 소득에 따라 돈을 빌려주는 총부채상환비율(DTI) 방식이 사실상 담보대출의 표준으로 자리잡게 되기 때문이다.

이러한 DTI 방식은 투기지역과 수도권 투기과열지구에 우선 적용되고 점차적으로 전국으로 확대될 예정이다.

은행권에서 비은행권으로의 확대 적용도 담보대출 `풍선효과`를 막기 위해 조만간 시행될 것으로 보인다.

◆ 대출 기준 LTV에서 DTI로 = 현재 투기지역과 투기과열지구의 6억원 이하 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받을 때 LTV 40~60% 적용을 받는다.

예를 들어 시가 5억원짜리 아파트를 구입할 때 대출만기가 10년 초과이면 본인 소득에 관계 없이 LTV 60%를 적용받아 최고 3억원까지 대출이 가능하다.

하지만 3월부터 모범규준이 시행되면 대출금액은 크게 줄어든다.

연간 갚아야 할 원리금 합계가 연소득의 40%를 넘지 않는 범위에서만 대출이 가능해지기 때문이다.

연소득 4000만원인 근로자가 시가 5억원짜리 아파트를 구입할 때 대출만기 15년, 고정금리 연 6.8%, 원리금 균등 분할상환조건일 때 DTI 40%를 적용하면 1억5000만원까지만 돈을 빌릴 수 있다.

과거에 비해 담보대출 금액이 절반으로 줄어든다.

은행에 따라 대출을 받는 사람이 고정금리를 선택하고, 거치기간 없이 대출 시점부터 원금과 이자를 분할해서 상환하는 조건(비거치식)이라면 DTI 비율이 최고 5%가량 올라갈 수 있지만 대출금액이 크게 늘지는 않는다.

모범규준에 따르면 DTI 외에 소득대비 부채비율과 은행들이 평가하는 고객신용평가등급(CSS)도 대출의 중요한 고려사항이 된다.

소득 대비 부채비율은 400% 한도를 적용한다.

위 사례에서 근로자가 만기를 20년으로 늘려 대출을 더 받고자 해도 소득 대비 부채비율 기준 때문에 연소득 4000만원의 4배인 1억6000만원까지만 대출받을 수 있다.

외부 신용평가자료와 금융자산을 비롯한 기타 상환재원 여부 등도 대출금액과 금리를 결정하는 데 중요한 역할을 하게 된다.

이에 따라 대출이자나 카드대금 연체가 잦거나 외부 신용평가등급이 낮으면 대출금액이 줄어들게 된다.

반면 이자나 배당 등 다른 소득이 있다면 대출금액은 좀 더 늘어난다.

◆ 실수요자ㆍ자영업자는 일부 예외 = 모범규준에서는 실수요자를 위해 대출금액이 5000만~1억원일 때는 DTI 비율 60%를 적용하도록 했다.

또 대출금액 5000만원 이하는 DTI 적용 대상에서 아예 배제했다.

소득 누락이 많아 실제 소득이 파악되지 않는 자영업자에 대해서는 본인이 자기소득을 직접 신고하는 방안을 열어놨다.

자영업자는 현재 사업자금으로 대출을 받을 때 DTI와 LTV의 적용을 받지 않는다.

반면 가계대출은 담보대출 규제를 똑같이 적용받지만 실제 소득을 파악하기 어렵다는 것이 문제점으로 지적되었다.

이에 따라 모범규준에서는 1차적으로 세무서가 발급한 소득금액증명원이나 공공기관에서 발급하는 사업소득원천징수영수증과 같은 객관적인 자료 등으로 자영업자의 소득을 파악하도록 했다.

이에 대한 보완 수단으로 모범규준은 자영업자 본인이 자기소득을 신고해 이것에 근거해 DTI 대출금액을 결정할 수도 있게 했다.

자영업자의 신고 소득을 검증하기 위해 은행은 국민연금관리공단 고시 표준소득월액표, 통계청 고시 지역별ㆍ업종별 매출영업이익률 통계, 국세청 고시 업종별 경비율 등을 이용할 계획이다.

또 은행 자체 금융거래 기록과 신용정보회사의 데이터 등을 기반으로 자영업자 소득을 추정하는 통계적 모형을 개발할 예정이다.

김성화 금감원 은행감독국장은 "HSBC은행 서울지점은 거래하는 자영업자가 매일매일 입금하는 금액 중 3분의 1을 소득으로 간주하고 여기에 근거해 각종 대출을 해주고 있다"며 "은행마다 이와 유사한 방식으로 자영업자 소득을 추정하고 이에 근거해 담보대출이 이뤄질 것"이라고 말했다.

영세 자영업자나 비정규직 근로자에 대한 대출, 긴급 생활안정자금대출은 도시가계 최저생계비 등을 이용해 소득 추정을 하게 된다.

예를 들어 현재 4인 기준 월 120만원인 최저생계비를 기준으로 DTI 40%를 적용하면 만기 15년, 고정금리 연 6.8%, 원리금 균등 분할상환을 가정한다면 대출 가능금액은 5400만원이 된다.

즉 5000만원 안팎은 특별한 소득 입증 없이도 은행권에서 대출이 가능하다는 설명이다.

모범규준에서는 앞으로 소득이 올라가게 될 사회초년자에게는 DTI 비율을 다소 높게 적용하고, 소득이 내려가게 될 고령자 등은 DTI 비율을 상향 조정하지 않도록 했다.

◆ 대출한도 늘리려면 대출기간 길게 해야 = 이번 모범규준 시행 아래서 대출한도를 늘리려면 대출기간을 길게 하는 방법이 최선이다.

원리금 상환금액은 대출기간이 짧을수록 커지고, 기간이 길수록 줄어들기 때문이다.

실수요자는 장기대출을 활용할 수밖에 없다.

다만 장기대출로 대출한도를 늘린 다음 중도상환하는 편법 등에 대해서는 시중은행과 금융감독당국이 통제에 나설 방침이다.

대출한도를 늘리기 위해 불필요한 마이너스 대출 통장은 없애는 것이 좋다.

마이너스 통장은 대출을 쓰지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 DTI를 산정할 때 불이익을 받을 수 있다.

정 필요하다면 주택담보대출을 받은 뒤 마이너스 대출을 다시 받는 것이 좋다.

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