2007-05-22 11:31

http://blog.drapt.com/maestoso/2894141179801066228

자료출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid

소액 투자자이라면 재정비 촉진지구(뉴타운)나 재개발 구역의 무허가 건물에 대해 관심을 가져볼만하다. 서울과 수도권 일대에서 무허가 건물은 초기 투자자금 1억~2억원 정도에 매입할 수 있는데, 나중에 아파트를 배정받을 수 있는 매물이 많다. 재개발, 뉴타운 사업이 활발히 진행되면서 무허가 건물은 줄었지만 서울 서대문구, 인천과 부천의 구시가지, 성남 등에선 요즘도 찾아볼 수 있다.

 무허가 건물은 과세표준이 낮아 재산세 등 각종 세 부담이 덜한 게 또 다른 장점이다. 더욱이 무허가 건물은 보유하더라도 주택으로 보지 않아 아파트 청약 순위를 정하는 데 변동이 없다. 이 때문에 무주택자를 우대하는 청약 가점제 도입(9월)을 앞두고 일선 부동산 중개업소에는 무허가 건물을 찾는 사람들이 꾸준히 늘고 있다.

 하지만 무허가 건물도 주의해야 할 게 많다. 무허가 건물은 낡고 오래된 데다 사업지 변두리에 위치해 감정평가액이 낮은 편이다. 나중에 아파트를 배정받는 데 허가건물보다 비용이 더 많이 들 수 있는 것이다. 사업승인 후 내야 할 국공유지 불하 금액까지 포함할 경우 위치와 크기가 비슷한 사유지 내 건물보다 비싼 경우도 많다는 얘기다.

 재개발 구역에서 기준일 이후 생긴 무허가 건물은 원칙적으로 아파트 분양 대상이 아니라는 점에 유의해야 한다. 기준일은 서울시의 경우 1981년 12월 31일(조합정관으로 인정하는 경우 1989년 1월 24일까지 인정), 부산은 1989년 3월 29일, 나머지 지자체는 1989년 1월 24일이다. 따라서 무허가 건물을 살 때에는 무허가 건물 확인원이나 재산세 납부대장을 확인하는 게 좋다. 무허가 건물도 세무당국이 별도의 무허가 건물대장으로 관리하고 있는 만큼 주택 수에 포함해 양도 소득세를 따져야 한다.  

 국공유지 점유 사용료를 연체한 무허가 건물이 많으므로 매입할 때는 이를 확인해야 한다. 무허가 건물은 집이 낡아 세입자를 구하기 어렵다는 점도 감안해야 한다. 무허가 건물은 대체로 국공유지에 들어선 건물이기 때문에 점유 사용료를 내야 한다. 점유사용료가 밀려 있는 경우가 있을 수 있으므로 매도일 이전의 사용료는 반드시 매도자가 책임진다는 단서를 다는 게 좋다.

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