재개발주택보유기준 양도세알아보기

소득세법개정안 입법예고 … 일반분양권은 제외


2006년1월1일이후 관리처분계획을 인가받은 재개발·재건축 아파트의 조합원 입주권은 앞으로 주택으로 간주된다.

이에 따라 입주권 외에 기존 주택을 1채 보유했을 경우 2주택자가 돼 1주택자 양도세 비과세 대상에서 제외되고 입주권외 기존 주택을 2채 이상 보유한 사람은 3주택 이상 양도세 60% 중과세 대상이 된다.

단 살고 있던 집이 재건축·재개발이 돼 다른 집(대체주택)을 사서 거주한 경우, 재건축 주택이 완공된 뒤 세대원 전부가 입주하고 다른 집을 1년 안에 팔면 양도세를 물리지 않는다.

재정경제부는 7일 재개발·재건축에 대한 투기적 수요를 억제, 부동산 시장을 안정시키고 과세형평을 높이기 위해 입주권을 주택수 계산때 포함하도록 한 ‘소득세법 개정안’을 입법 예고했다.

▶관련 문답풀이

이번 소득세법 개정에도 조합원의 입주권이 아닌 일반 분양권은 이번 주택수 계산에 포함되지 않는다. 개정 내용에 따르면 원칙적으로 내년 이후 재개발·재건축 사업 관리처분 계획이 인가되는 입주권부터 적용키로 하고 올해말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권이라도 내년 이후 새로 취득할 경우 바뀐 규정이 적용된다.

이에 따라 내년 이후 입주권 취득으로 인해 다주택자가 된 사람이 앞으로 입주권을 파느냐, 기존 주택을 파느냐에 따라 양도소득세가 달라진다.

다주택자가 입주권 자체를 팔 경우에는 현행 규정대로 9~36%(보유기간 1~2년 40%, 1년 미만 50%)의 정상적인 양도세율(실거래가 기준)이 적용된다.

김용민 재경부 세제실장은 “내년부터는 입주권 자체를 주택으로 보지는 않지만 주택수 계산할 때는 포함시킨다고 보면 된다”며 “입주권 제외로 발생하는 부당한 1주택 비과세 및 3주택 중과세 배제 혜택을 없애는 한편 재건축·재개발에 대한 투기수요를 억제하기 위한 조치”라고 설명했다.

현재 투기과열지구로 지정돼 있는 지역의 경우 어차피 입주권 전매가 금지돼 있기 때문에 이같은 투기억제조치는 큰 실효가 없다. 투기과열지구는 현재 서울을 포함한 수도권 전체와 5대 광역시, 천안·아산·청주 등 충청권, 경남 창원·양산 등이다. 한편 재경부는 재건축·재개발로 인한 일시적 2주택자 등은 기존 규정에 따라 보호, 비과세 요건을 충족할 경우 혜택을 줄 방침이다.



하지만 걱정하지 않아도 된다. 박정현 세무사는 “청약 때는 보유 주택의 연면적이 20㎡(6.05평·아파트 제외)이하면 주택으로 간주하지 않는다”며“다만 양도세를 매길 땐 주택으로 본다는 점에 유의할 필요가 있다”고 말했다.

아파트를 청약할 때 정한 주택보유 기준과 사고 팔 때 양도세를 부과하기 위해 정해놓은 주택보유 기준이 서로 달라 수요자들이 혼선을 겪는 경우가 많다. 수요자들로서는 무주택이나 1순위 자격에 결정적으로 영향을 줄 수 있는 헷갈리는 규정을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.

◇오피스텔과 무허가주택은=주택공급 규칙에 따르면 무허가주택이나 오피스텔은 보유하더라도 주택으로 보지 않아 청약 순위를 정하는 데는 변동이 없다. 그러나 세금을 낼 때는 다른 규정이 적용된다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주돼 오피스텔 외에 집이 한 채 더 있다면 올해부터 양도세 실거래가, 내년부턴 50% 중과세율이 적용된다.

마철현 세무사는 “무허가주택도 세무당국이 별도의 무허가 건물 대장으로 관리하고 있는 만큼 주택수에 포함시켜 양도세를 따져야 한다”고 말했다.

◇저마다 다른 상가주택 규정=청약 때는 건축물대장의 용도만 따진다. 상가나 주택 면적의 비율에 관계없이 ‘주택’으로 분류돼 있지 않으면 무주택자로 간주된다는 뜻이다. 반면 1가구 1주택 양도세 비과세 판정때 주택면적이 상가면적보다 넓어야 전체를 주택으로 인정받을 수 있다.

◇재개발·재건축 입주권=재개발·재건축 조합원 입주권은 올해부터 관리처분인가를 받을 경우 주택 보유수에 포함돼 다른 주택을 팔때 양도세를 비과세 받을 수 없거나 중과될 수 있다. 청약 때는 재건축이나 직장·지역조합 주택의 경우 사업승인, 재개발은 관리처분인가를 받으면 아파트에 당첨된 것으로 봐 투기과열지구에서 5년간 1순위가 배제된다.

◇농어촌 주택 규정도 제각각=서울 등의 주택 소유자가 2008년 말까지 읍·면에 있는 농어촌 주택을 매입해 2주택자가 됐더라도 1주택자로 간주돼 서울 주택을 팔때 비과세 받을 수 있다. 다만 농어촌 주택에 딸린 대지 200평 이하, 연건평 45평이하, 취득시 기준시가 7000만원 이하, 양도시 기준시가 1억원 이하여야 하고 투기지역 등에 속하지 않아야 한다.

그러나 청약때는 비도시지역이나 면지역(수도권 제외) 농어촌 주택에 살다 다른 지역으로 이주하거나 이 주택을 상속받을 때만 무주택자로 인정받는다. 이 농어촌 주택은 사용승인을 받는 지 20년이 지나고 건평 25.7평 이하의 단독주택이어야 한다.

◇노부모와 집을 합쳤을 때=2주택자가 된 경우 합친 날로부터 2년 내 팔면 어느 집이든 양도세를 안내도 된다. 다만 파는 집은 비과세 요건(서울 등 3년보유 2년 거주)을 갖춰야 하며 아버지는 만 60세 이상, 어머니는 55세가 넘어야 된다. 청약 때는 60세 이상의 노부모를 부양하는 호주 승계 예정자는 부모명의의 주택이 있어도 무주택자로 인정된다.


재개발ㆍ재건축 사업과 관련한 모든 입주권이 주택 수 계산에 포함되나.

“조합원이 기존 주택 대신 취득하는 조합원 입주권과 제3자가 조합원이나 또 다른 제3자에게서 취득한 조합원 입주권만 대상이다. 신규분양 절차를 통해 취득하는 일반 분양권은 해당되지 않는다.”

_주택 1채와 입주권을 갖고 있다. 입주권을 처분해도 양도세가 중과되나.

“입주권에 대한 과세는 영향을 받지 않는다. 입주권에 대한 양도세 과세율은 지금과 같이 ▦보유기간 1년 미만 50% ▦보유기간 1~2년 40% ▦보유기간 2년 이상 9~36%가 유지된다.”

_1995년과 2001년에 각각 취득한 주택 2채를 갖고 있다. 이 중 95년에 산 집이 재건축 사업에 따라 조합원 입주권으로 전환되면 다른 주택을 팔 때 양도세가 중과되나.

“올해까지는 다른 주택이 1가구1주택에 해당되고 3년 보유(서울 과천 및 5대 신도시는 2년 거주 추가) 등 일정 요건을 갖추면 1가구1주택으로 간주돼 양도세가 면제된다. 그러나 내년부터는 재건축 사업의 조합원 입주권도 주택 수에 포함돼 2주택자가 되므로 비과세 혜택이 사라지고 실거래가로 과세된다. 2007년부터는 양도세가 50% 중과되며 장기보유 특별공제 대상에서도 제외된다.”

_갖고 있던 주택 1채가 재건축 사업 대상이 돼 조합원 입주권을 받았다. 재건축 기간 동안 거주할 다른 집을 취득해 살다가 재건축 주택이 완공돼 살던 집을 팔 경우 양도세는.

“다른 주택에 1년 이상 살다가 재건축 주택 완공 후 세대 전원이 그 곳으로 이사하면 다른 주택을 1년 내 팔 때에 한해 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 재건축 입주권을 주택 수 계산에 포함하더라도 이 제도는 유지된다. 단, 1년이 지난 후 팔면 2주택에 해당, 비과세 적용을 받을 수 없다.”

_재건축 입주권만 3개 갖고 있다가 그 중 하나가 완공돼 양도할 경우엔 어떻게 되나.

“완공된 주택을 양도하면 입주권 2개를 더해 1가구3주택자에 해당하기 때문에 양도세가 60% 세율로 중과된다. 그러나 입주권권을 팔 경우는 현행 세율을 적용 받는다.”


재건축 및 재개발 주택은 취득 및 양도시기에 따라서 과세되는 경우와 비과세되는 경우가 매우 다양하고 복잡하다. 특히 재건축 재개발 주택의 분양권(조합원 지위) 양도차익 산정방법이 매우 복잡하므로 투자자들은 유의해야 한다.

1)분양권(조합원 지위) 양도

재건축조합(또는 재개발조합) 조합원(사업시행인가일 또는 관리처분계획인가일 현재 1가구 1주택 양도세 비과세요건을 갖춘 자)이 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 분양권)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1가구 1주택 양도로 봐 비과세 한다. 이 요건을 갖추지 않은 사람이 조합원 지분을 양도하는 경우에는 양도세가 과세된다.

2)주택 보유기간 계산

보유하던 주택이 재건축 또는 재개발 아파트로 완공된 경우 보유기간은 종전주택 보유기간, 재건축(재개발) 공사기간, 재건축(재개발) 아파트 보유기간을 모두 합산한다.

3)사업시행기간 중 취득한 주택의 보유기간 특례

조합원(1가구 1주택자에 한함)이 사업기간 중 다른 주택을 취득, 1년 이상 거주하다가 사업시행계획(관리처분계획)에 따라 취득하는 재건축 또는 재개발 아파트로 가구 전원이 이사하고 다른 주택을 양도하는 경우 보유기간에 관계없이 비과세 된다. 다만 이 때에는 재건축 또는 재개발 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도해야 한다.

4)사업시행으로 인한 1가구 2주택 비과세

1가구 2주택인 상태에서 1주택이 사업시행으로 멸실된 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 1가구 1주택 비과세요 요건을 갖췄으면 양도세가 비과세 된다. 1주택과 분양권을 보유하던 1가구가 아파트가 완공돼 1가구 2주택이 된 경우 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재건축 또는 재개발 아파트가 아닌 나머지 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄으면 양도세가 비과세 된다.

5)재건축 재개발 양도세 계산법

▶공사중 매도하는 경우 : 공사중 분양권을 양도하는 것은 기존 부동산 양도와 분양권 프리미엄을 양도하는 것으로 본다. 따라서 분양권 양도에 대해서는 소득세법 시행령 제166조에 양도차익의 산정방법을 규정했다. 양도차익 산정은 분양권 프리미엄에서 발생한 이익과 부동산 양도차익을 합해 계산한다.

분양권 양도차익 ＝ 분양권 프리미엄 기존 부동산 양도차익

①청산금을 납부한 경우
［양도가액-(기존 주택과 토지 평가액＋납부한 청산금)- 필요경비］＋［(기존 주택과 토지 평가액-기존 주택과 토지 취득가액)- 필요경비］

②청산금을 지급받은 경우
[양도가액-(기존 주택과 토지 평가액-지급받은 청산금)- 필요경비］＋［(기존 주택과 토지 평가액-기존 주택과 토지 취득가액-필요경비)×(기존 주택과 토지 평가액-지급받은 청산금)÷기존 주택과 토지 평가액］

기존 주택과 토지 평가액은 도시 및 주거정비법에 따라 사업시행계획과 관리처분계획에 의해 정해진 가격을 말하며 그 가격이 변동되는 때는 변경된 가격에 의한다. 또 기존 주택과 토지 취득가액은 실지취득가액을 말하나, 그 취득가액을 알 수 없는 경우에는 기존 주택과 토지 평가액을 다음과 같이 환산한 가액을 그 취득가액으로 한다.

기존 주택과 토지 평가액 ×(취득일 현재 기존 주택 기준시가와 토지 공시지가 / 사업시행인가일 또는 관리처분계획인가일 현재 기존 주택 기준시가와 토지 기준시가)

▶공사가 끝나고 매도하는 경우 : 2003년 1월부터 ‘양도차익 = 종전부동산의 양도차익 ＋ 대지권의 양도차익 신축아파트의 양도차익’으로 복잡한 양도차익 계산법을 단순화했다.

①계산법
·종전부동산 취득시부터 재건축 재개발후 양도시까지 자산별(종전부동산 → 종전토지(대지권) → 신축아파트) 양도차익을 계산해 합산과세

취득일∼사업시행인가일 또는 관리처분계획인가일까지 종전 부동산 양도차익
양도차익= (사업시행인가일 등 현재 기준시가) - (취득일 현재 기준시가) - (취득당시 기준시가×3%)

·종전토지(대지권)의 양도차익
양도차익 = (준공일 현재 종전토지 기준시가) - (사업시행인가일 등 현재 종전토지 기준시가)

*사업시행인가일 등부터 준공일까지 토지부분만 양도차익 계산 (건물은 멸실돼 과세불가)

·신축 아파트 양도차익
양도차익 = (양도일 현재 아파트 기준시가) - (준공일 현재 아파트 기준시가) - (필요경비)


공공기관이 실시하는 재개발 사업지에서 부동산을 양도 또는 취득할 경우 상황에 따라 과세 여부가 달라진다.

재개발 사업이란 정비 기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역을 포함, 주거환경 개선을 필요로 하는 정비구역에서 관리처분 계획에 따라 주택 및 부대 복리시설을 건설해 공급하거나 환지로 공급하는 사업을 말한다.

여기서 말하는 관리처분계획은 종전의 토지, 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로, 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말한다.

그렇다면 재개발 구역 내의 토지 등을 사업 시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획에 따라 토지 또는 건축시설을 취득할 경우 양도세가 과세될까? 이런 경우에는 교환의 의미인 ‘환지’로 간주해 양도소득세 과세 대상에서 제외된다.

다만 환지청산금을 교부 받게 되면 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.

입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획의 인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 주택을 소유한 재개발조합의 조합원이, 재개발 조합을 통하여 취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한하여 1가구 1주택의 양도로 보아 비과세 한다.

또 1가구 1주택인 조합원이 재개발사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로, 세대 전원이 이사를 가게 됨에 따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유 기간에 관계 없이 비과세 된다.

단, 이 때는 재개발 주택의 사용검사일 또는 사용승인일로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하여야 한다.

1가구 2주택이라도 재개발로 인해 비과세 되는 경우가 있다.

예를 들어 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인하여 멸실된 상태에서 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택에 해당하면 양도소득세가 비과세 된다.

#1세대 1주택
거주자 및 그배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하느 가족(직계,사촌)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에서 1주택을 보유하는 것임

##1세대로 보는 경우##(아래 조건에 어느하나라도 만족하면 세대주 가능)
1.30세이상
2.소득
3.배우자사망,이혼
4.상속주택
-

<<<<<<양도세의 모든 것 >>>>>>>>>

1.1가구 1주택 비과세(보유,거주미만시, 동일 세대원에게 증여시, 겸용주택 비과세)
2.재건축(재개발) 입주권 비과세
3.상속주택 비과세
4.배우자 직계존비속 증여
5.배우자 이월과세, 부당행위계산
6.1가구 2주택의 비과세특례
7.1가구 3주택 중과세
8.양도세 계산
9.조세특례법 감면 주택
10.자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면(조특법 &69)


1.1가구1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 다음 5가지 요건을 충족해야합니다.(소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조 제1항)

1. 양도일 현재 동일세대원 기준으로 주택 보유수가 1채(세대원 동일 주민등록상에 있어야 합니다)
2. 보유기간이 3년 이상
3. 거주기간이 2년 이상(서울시,과천시,5대신도시)
4. 미등기 양도자산이나 고가주택이 아닐것(6억미만)
5. 주택의 부수토지로서 도시지역내의 경우 건물정착면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배이내 토지포함

*1가구 1주택 비과세(보유,거주기간 미달시)

[**해외 이주, 근무, 취학으로 출국(세대전원 출국)]
1.해외이주법에 의한 해외이주한 비거주자(보유,거주기간 상관없음)
2.해외이주신고한자(1.납부보증서등을 제출 2.출국예정일까지 세대전원 출국)
3.취학,근무로 국외 거주(1년이상)가 필요한자

[**취학, 근무,질병의 요양(부득이한 사유)으로 (세대전원 이전)]
다른시(특별시,광역시포함)<광역시의 읍면과 도농(도시,농촌)형태의 시의 읍면지역은 제외>와 군으로 주거를 이전하는 경우
1.고등학교 이상 취학(특수학교제외)
2.직장변경,전근등 근무상형편
3.질병의 치료나 요양(1년이상)
4.재개발(재건축) 조합원이 사업시행기간중 다른 주택을 취득(1년이상거주)하다가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하는 경우


*동일 세대원에게 증여시 비과세
(소득세법시행령 제154조 제1항의 의한규정에 의한 1가구1주택의 요건중 3년보유기간을 계산함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택 및 그 부수토지를 동일세대원인 배우자에게 증여한후 이를 수증자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산(합산)하는 것입니다)

*겸용주택(1가구 1주택 비과세)

1. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나,

2. 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경 또는 증축으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 또는 증축일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것입니다.


3. 주택과 주택 외의 부분의 구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것입니다.

4. 소득세법시행령 제154조 제3항 단서 규정에 의하여 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같아 주택 외의 부분을 주택으로 보지 아니하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
(주택>상가주택으로 간주, 주택ꀃ상가주택부분만 주택이고 나머지는 상가로 양도세부과)


2.재건축(재개발) 입주권 비과세

1. 거주기간의 개념

거주기간은 원칙적으로 주민등록상의 전입일 및 전출일을 기준으로합니다. 하지만 만약 관할세무서에서 '위장전입'을 확인하게되면 주민등록이 아닌 실제 거주지를 기준으로 거주기간을 판단합니다.

2. 재건축과 거주기간

일반적으로 재건축이 진행되면, 재건축사업계획승인이 되고, 시간이 조금 흐른 후에 주택 멸실이됩니다. 이후 공사가 완료되는 시점에서 (임시)사용승인이 됩니다. 주택 취득일부터 재건축사업계획승인일까지는 주택으로 인정되고, 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일까지는 분양권으로 인정되며, (임시)사용승인일 이후로 다시 주택으로 인정됩니다.

거주라고 하는 것은 주택에서의 거주이기때문에 재건축진행 상황 중에서 주택으로 인정되는 기간(주택취득일 ~ 재건축사업계획승인일, (임시)사용승인일 이후 )에 주민등록상으로 세대전입이 되어있으면 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일 사이의 기간은 주민등록상으로 전입되어있다 할지라도 거주기간으로 인정받을 수 없습니다.

다음과 같은 예를 들어보겠습니다.

주택 취득일 : 1999년 07월 01일
재건축사업계획승인일: 2001년 07월 01일
주택 멸실일 : 2001년 12월 31일
(임시)사용승인일 : 2003년 12월 31일
양 도 일 : 2004년 06월 31일

주택 취득일(1999년 6월 1일)에 주민등록상으로 전입하였으며, 주택 멸실 시점(2001년 12월 31일)에 다른 곳으로 주소지 이전하였다가, (임시)사용승인일(2003년 12월 31일)에 다시 이곳으로 전입하여 양도일까지 있었다고 할 경우의 거주기간은 다음과 같습니다.

1. 주택 취득일 ~ 재건축사업계획승인일: 1년
2. (임시)사용승인일 ~ 양도일 : 6개월

따라서 1년 6개월이 거주기간이 됩니다.

주의하셔야할 점은 재건축의 경우 재건축사업계획승인 이후에 주택 멸실이 되기 때문에 사업계획승인일부터 주택 멸실일까지의 기간도 거주기간으로 오해할 수 있습니다. 하지만 이 기간은 아직 주택 멸실이 안되었다할지라도 법적으로 분양권으로 인정받는 기간이기때문에 거주기간으로 인정받을 수 없습니다.


3. 재건축 아파트의 비과세

서울지역의 경우 주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 양도하는 주택 외에 다른 주택이 없어야하며, 그 주택의 보유기간이 3년 이상, 거주기간이 2년 이상이어야합니다.

그런데 재건축의 경우 보유기간도 조심해야합니다. 재건축 사업계획승인일 이전에 주택을 취득하신 분은 원조합원이되며, 재건축 사업계획 승인일 이후에 취득하신 분은 승계조합원이 됩니다.

원조합원은 재건축으로 완공된 아파트를 양도할 경우, 재건축 이전 주택 취득일부터 완공된 주택 양도일까지의 모든 기간이 보유기간으로 인정됩니다. 이에 비해, 승계조합원 즉, 재건축 사업계획승인일 이후에 취득한 분은 (임시)사용승인일부터 양도일까지만 보유기간으로 인정됩니다.

원조합원인지 혹은 승계조합원인지 확인해보시고, 그에 따른 보유기간이 3년이상이고, 앞에서 말씀드린 거주기간이 2년 이상인 상황에서 양도하는 상황이라면 비과세 적용가능합니다. 물론 양도일 현재 다른 주택은 없어야합니다.


3.상속주택 비과세
흔히들 상속받은 주택은 양도소득세 비과세 적용된다고 알고 있습니다. 물론 상속주택을 양도시 비과세 특례적용을 해주는 것은 맞는 말이지만 모든 상속주택을 비과세 적용해주는 것은 아닙니다. 다음과 같은 조건을 충족해야합니다.


1. 상속개시당시(부친께서 돌아가신 날) 상속인(모친)이 무주택 혹
은 1세대 1주택 상황에서 상속받아야합니다.
2. 상속받은 주택이 2채 이상이라면 그 중 1채에 대해서만 비과세 적
용됩니다.
3. 2004년 12월 31일까지 양도할 경우에만 비과세 적용됩니다.
4. 상속주택과 그 부수토지에 대해 비과세 적용되고, 토지만 일부 양
도할 경우에는 과세됩니다.


4.배우자 직계존비속 증여

특수관계자 사이에서 증여를 하고, 증여받은 날부터 3년 이내에 양도할 경우에는 다음과 같은 방식으로 세금계산을 하게됩니다.[공제금액 : 배우자 3억, 직계존비속 3000만원, 미성년자 1500만원, 친척 500만원]

1. 증여인의 취득일부터 계산한 양도소득세
2. 수증인의 취득일(증여받은 날)부터 계산한 양도소득세와 수증인이 증여받으며 납부한 증여세의 합계
< 증여일부터 3년 내에 양도할 경우에는 어차피 많은 세금이 부과되므로 증여로 인한 이점은 없습니다.>-부당행위계산
과세관청에서는 위의 1번과 2번의 세금을 비교하여 많은 것을 과세합니다. 즉, 과세관청 입장에서는 증여를 통한 우회양도로 혹시라도 발생할지 모르는 세금 포탈을 방지하겠다는 의미입니다.


< 증여일부터 3년 내에 양도할 경우에는 어차피 많은 세금이 부과되므로 증여로 인한 이점은 없습니다.>


##배우자 사이의 증여가 발생할 경우, 증여재산 공제액이 3억원까지 가능합니다. 즉, 증여재산이 3억원을 초과하지 않는 한 증여세는 과세되지 않습니다.
<배우자는 5년이내 양도시 이월과세(증여자가 양도로 봄)됩니다>


5. 배우자 이월과세 , 부당행위계산

양도소득세 절세 방안으로 증여 후 양도를 생각하시는 것 같습니다. 하지만 배우자로부터 증여받은 재산을 증여일부터 5년 내에 양도할 경우에는 무조건 증여자의 취득일부터 양도소득세를 계산합니다.(배우자 이월과세 규정)

이는 배우자간의 증여재산 공제액이 많다는 것을 알고, 증여에 의한 우회양도를 통하여 세금이 줄어드는 것을 방지하기 위함입니다.

양도하는 물건이 상가 및 그 부수토지라면 기준시가 적용이 가능합니다. 그러나 올해부터 지정되는 주택외 부동산 투기지역 내에 소재한 상가와 그 부수토지라면 무조건 실거래가액이 적용됩니다.


[ 증여받은 후 단기간(3개월) 내에 양도할 경우 ]

양도소득세는 배우자 이월과세가 적용되어 무조건 증여자 취득시점부터의 양도소득세가 과세됩니다.

증여세의 경우는 증여받은 날부터 3개월 내에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 양도 실거래가액이 증여재산가액으로 인정됩니다.
하지만 배우자 간의 증여시 증여재산가액 공제액이 3억원(2003년부터는 3억원으로 개정)이고, 증여재산가액(3개월 내에 양도시 양도가액)이 3억원 미만이라변 증여세는 없습니다.

* 부당행위계산부인은 배우자 사이가 아닌 특수관계자(예를 들어 부자지간) 사이의 증여가 발생하고, 증여받은 날부터 3년 내에 양도할 경우 적용하는 것으로, 수증자의 증여받은 날부터 계산한 (1.양도소득세 및 수증자의 증여세의 합)과 증여자의 취득일부터 계산한 (2.양도소득세)를 비교하여 큰 금액을 과세하는 것입니다.[ 1>2인 경우 수증자가 양도세납부, 1<2인 경우 수증자는 증여세 환급, 증여자는 양도세납부] (3개월 이내에 양도하면 이월과세와 같이 실거래가액이 증여재산가액으로 인정됨)

배우자 이월과세와 부당행위계산부인은 비슷한 듯 하지만, 배우자 이월과세는 무조건 증여인의 입장에서 과세되는 반면에 부당행위계산부인은 증여인과 수증인 입장의 양도소득세를 비교한다는 점에서 차이가 있습니다.


6.1가구 2주택의 비과세특례

1.대체취득(다른주택 취득후 1년내 종전주택 양도)
[재건축주택은 기존주택의 연장으로 보아 대체취득으로 안봄]
2.상속주택(일반주택과 동일하게과세)
[다만 상속주택외 주택을 양도시 상속주택은 없는 것으로 보아 1가구 1주택판정]
[피상속인이 2주택이상을 상속중 상속주택은피상속인 소유>.거주기간>거주>기준시가]
[공동상속주택 소수지분자상속주택소유자는 상속지분>거주자>호주승계인>최연장자]
3.합가(직계존속(배우자직계존속포함) 동거봉양부60세,모55세이상)
[2년이내 비과세조건의 주택 양도시분가이후 재합가한 경우 그최종합가일로부터 2년내)
4.혼인(2년이내 비과세조건의 주택 양도시)
5.지정문화재,등록문화재
6.농어촌주택(서울,인천,경기도외 지역중 읍지역(도시지역제외),면지역의 주택)
[1.상속주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 주택2.이농주택(이농인이 취득후 5년이상 거주한주택)3.귀농주택(영농,영어목적)]

*이농주택;영농,영어 종사하던자가 전업으로 다른 시,구,읍,면,으로 전출로 거주자 및 그배우자와 생계를 같이하는 가족전부 또는 일부가 거주하지 못하는 주택
*귀농주택;영농,영어목적(아래조건 모두만족)3년이상 종사하여야함
[1.본적지,연고지2,고가주택아닐것3.대지(660㎡이내)4.영농(990㎡이상 농지 소유자가 당해 농지의 소재지(연접포함)에서 취득한 주택)5.영어(어업인이 취득한 주택)


7.1가구 3주택 중과세[중과세 절세는 증여(증여세), 부담부 증여(증여자가 부담부증여부분에 대하여 양도세(60%)과세).......... ]


사례1) 서울 2주택, 춘천 2주택(기준시가 3억미만)-4주택이지만 중과세안됨
사례2) 서울 3주택, 춘천 2주택(기준시가 3억미만)-서울 3주택은 먼저 양도하는 1주택은 중과세 양도후 서울 2주택은 일반과세, 춘천 2주택 중과세 아님(중과세 대상이 아니지만 3주택이상이므로 실거래가 신고하여야함)
사례3) 5장기임대주택, 1주택-중과세 아님아래 10번조건으로 중과세안됨
사례4)서울 1주택, 서울 감면 2주택-중과세아님아래 10번조건으로 중과세안됨
사례5)서울 2주택, 서울 감면 2주택-수도권 4주택이상이므로 1세대 3주택에 이상에 해당됨
1>서울 2주택중 먼저 1주택 양도시 중과세
2>감면 2주택 양도시: 일반세율(양도후 서울 2주택-일반세율)
사례6)서울 1주택, 서울 소형 2주택-수도권 3주택이상이므로 1세대 3주택에 이상에 해당됨
1>서울 1주택 먼저 양도시: 중과세
2>소형 1주택 먼저 양도시:일반세율(소형1주택 양도후 서울 1주택 소형 1주택은 일반세율)
사례7)서울 2주택,서울 소형 2주택-수도권 4주택이상이므로 1세대 3주택에 이상에 해당됨
1>서울 2주택중 1주택 먼저 양도시 :중과세
2>나머지 서울1주택 먼저양도시; 사례5)
3>소형 2주택 먼저 양도시:일반과세(양도후 서울 2주택일반세율)


#1가구 3주택 해당여부 판정기준
1.서울, 경기도 (읍,면지역제외) : 모든주택
2.광역시(군지역제외) : 모든주택
(#수도권, 광역시중군지역이나 도농(도시,농촌)복합시의 면,읍 지역은 3주택이상 판단시 제외한다. #수도권중 주택보급율, 주택가격 및 그동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외한다.-단, 기준시가 3억 미만 이어야함)
3.기타지역 : 기준시가 3억초과 주택

##1가구 3주택의 중과세시
1.장기보유특별공제배제
2.60%세율(2003.12.31 현재 3주택인자 2004.12.31 이전에 기존주택양도시 일반세율적용><2004.1.1 이후 3주택인자는 예외>

*****다음주택은 중과대상에서 제외*****
1.조세특례제한법의 양도세 감면주택(양도세 100%감면)
2.장기임대주택
1)건설임대주택: 5호이상, 3^5년이상 임대, 국민주택 규모 이하
2)매입임대주택
1>신규사업자(2003.10.30이후): 국민주택규모이하 5호이상 10년이상 임대(국민주택규 모이하, 기준시가 3억이하)
2>기존사업자(2003.10.29이전): 국민주택규모이하 2호이상 5년이상 임대(국민주택규 모이하, 기준시가 3억이하)
3.상속주택으로서 상속일로부터 5년이 미경과한 주택
4.수도권중 당해지역의 주택보급율 주택가격 및 그 동향등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 소재 주택과 서울, 경기도 (읍,면지역제외),광역시(군지역제외)이외의 기타지역으로 기준시가 3억원 미만인 주택
5.문화재주택
6.종업원에게 무상제공하는 기간이 10년 이상인 장기사원용 주택
7.조세특례제한법 제97조, 제97조의2, 제98조 의 규정에의해 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년이상 임대한 국민주택
8.저당권실행으로 취득, 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 재경부령이 정하는 주택
9.1세대 3주택 양도세 중과 제외대상 소형주택의 범위 조건(오피스텔은 제외)
1)2003.12.31이전 취득
2)기준시가 4천만원 이하
3)주택면적60㎡(18평)이하(공동주택은 전용면적,단독주택은 건평(18평),토지(120㎡,36평)
<단, 재개발, 재건축 지역은 제외됨-정비구역지정,고시일 기준>
(정비구역 지정 절차: 기본계획수립정비구역지정추진위원회구성안전진단조합 설립사업시행인가관리처분계획인가준공및청산)
*****위 3가지 조건을 모두 만족하여야 합니다*******
*위에서 말하는 정비구역이란 무엇을 말하는 가?
통상 재개발, 재건축지역의 추진일정을 보면 여러사람이 재개발하자고 말들이 오고가고 등등 후 한참후에나 사업시행인가일이 나는데 그렇다면 정비구역지정일은 사업시행인가일 부터도 한참전의 일인데 많은 주민들은 내용을 알지도 못하고 일부 주민들만 재개발하자고 난리를 칠때 부터는 아무리 조그만 무허가 건물이라도 정비구역(지구지정 - 길음7구역, 이문3구역등)이 지정되면 그때부터는 중과세대상 주택이 되는 것이다.

-본인의견 -
재개발, 재건축의 경우 사업시행인가이후에도 어떠한 경우에 사업성이 없다면 사업자체가 취소가 되는 경우도 있는데 사업시행인가일 한참전인 구역지정일 이후부터 중과세 대상 주택으로 본다는 것이 어찌 탁상공론의 냄시가 무지하게 나는 현실의 이해가 부족한 것이 아닌가 한다. 본인이 보기로는 건물이 멸실되고 이주비를 지급하는 시점에서나 재대로된 재개발, 재건축사업이라 볼 수 있지만 그 것이 무리라면 최소한 사업시행인가일 부터 중과세 대상물건이 타당하다 하겠다

10.1세대가 상기1^8번까지의 주택을 제외하고 1주택만 소유한 경우 당해주택(일반주택)



8.양도세 계산

양도소득세는 양도차익에 대한 세금입니다(예)

양 도 가 액 : 150,000,000
취 득 가 액 : 104,000,000
필 요 경 비 : 0 (취득세,등록세,부동산 수수료...)
-
양 도 차 익 : 46,000,000
장기보유특별공제: 6,900,000
-
양도소득금액 : 39,000,000
기 본 공 제 : 2,500,000/년
-
과 세 표 준 액 : 36,500,000
세 율 : 18% (초과누진세율)
-
산 출 세 액 : 5,670,000
예정세액공제액 : 567,000 (예정신고기한 내에 신고및납부시)

자진납부세액 : 5,103,000(양도소득세 자진납부세액)
주 민 세 : 510,300(주민세 = 양도소득세의 10%)

납 부 세 액 : 5,613,300
(개략으로 나온 세금입니다)

##양도소득세율
1. 1년미만 보유 : 50%
2. 1년^2년미만보유: 40%
3. 2년이상 보유 : 누진세율
1)1천만원미만 : 9%
2)1천^4천만원미만 : 18%
3)4천^8천만원미만 : 27%
4)8천만원이상 : 36%

##장기보유특별공제
1.3^5년:10%
2.5^10년:15%
3.10년이상:30%

9.조세특례법 감면 주택

신축아파트 양도시의 감면조항에 대한 내용입니다. 또한 분양대금 잔금 완납일부터 3년 경과후에 양도할 경우에는 비과세 적용도 가능합니다. 따라서 양도소득세 감면적용되는 경우와 양도소득세 비과세 적용되는 경우 이렇게 2부분으로 나누어 말씀드리겠습니다.

[ 양도소득세 감면되는 경우 ]
1. 1998.5.22^1999.6.30(국민주택<전용면적 25평미만>의 경우 1999.12.31)
2. 2001.5.23^2002.12.31(조합원인 경우 2003.6.30)
3. 최초 일반분양자위 기간에 최초계약하신분
4.조합원위 기간에 사용승인일이신분

신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제99조)에 해당되기 때문에 양도소득세는 100% 감면되며, 양도소득세의 20%가 농어촌특별세로 과세됩니다.

예를 들어, 매매가액을 2억원, 취득가액(분양대금)을 1억1천2백만원, 취득세 및 등록세를 5백만원일 경우의 예상되는 양도소득세는 약 1천7백만원입니다.

하지만 양도소득세 1천7백만원은 전액 감면되어 양도소득세가 과세되지 않으며, 20%에 해당하는 3백4십만원만 농어촌특별세로 과세됩니다. 즉, 3백4십만원만 세금으로 납부하시면됩니다.



10.자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면(조특법 &69)
농지소재지에 거주하는 거주자가 취득일부터 양도일 사이에 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지를 양도하는 때에는 양도일 현재 농지인 경우 양도소득세의 100%를 감면한다.

1.거주요건
농지가 소재하는 시,군,구(자치구인구)안의 지역이나 그지역과 연접한 시,군,구안의 지역에서 거주할것(부친의 경우 확인하시기 바랍니다)

2.경작요건
취득일부터 양도일 사이에 8년이상 농지를 직접 경작한자

3.농지요건
양도당시 농지일것(조특령&66 및 동규칙 &27의 규정에 의한 양도일 현재의 농지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 말함)

4.감면세액
1)당해 농지의 양도로 발생한 양도소득세의 100%감면하고 농어촌특별세가 비과세됨
2)감면 받을수 있는 양도소득금액의 합계액은 다음과 같다
2004.1.1이후 양도분-1억원 한도로 감면한다(부친의 양도소득금액이 1억미만인지 확인바랍니다)



[재개발·재건축 입주권 주택간주] 주택수 따른 양도세 부담
서울경제 2005-09-06 17:12:00


재개발ㆍ재건축 주택 1채와 일반주택 1채 등 2가구를 보유한 김 모씨. 올해 재개발ㆍ재건축 주택이 철거됐다고 가정해 보자. 이런 상황에서 양도차익이 2억원인 일반주택 1채를 팔면 1가구 1주택자로 간주돼 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.

하지만 내년부터는 사정이 달라진다. 2006년 이후 주택이 멸실(철거)됐고, 이런 상황에서 2007년 이후 일반주택 1채를 팔면 2주택자로 간주돼 50%의 세율이 적용돼 1억원(2억원 × 50%)을 양도세로 물어야 된다.

입법예고 된 소득세법 개정안은 2006년 이후 관리처분계획인가(건물 철거 시점)를 받은 입주권부터 주택으로 간주토록 하고 있다. 또 이미 철거된 입주권도 2006년 이후 제 3자가 취득했다면 주택으로 보도록 하고 있다.

현재 재개발ㆍ재건축 주택은 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 되고, 이 입주권은 주택으로 보지 않는다. 하지만 내년부터는 입주권도 주택으로 간주, 양도세 산정시 세 부담이 크게 증가할 수 밖에 없다.

◇재개발ㆍ재건축 1주택자 = 재개발ㆍ재건축 주택만을 보유 한 1주택자는 달라지는 것이 없다. 입주권을 주택으로 간주하는 대신 1가구 1 주택 보유자에게 주어지는 현행 특례를 유지키로 했다는 게 정부의 설명이다.

한 예로 1주택자가 건물이 철거된 상태에서 새로운 주택(대체 주택)을 취득했을 때를 가정해 보자. 현재 재건축 주택 완공 후 새 주택을 1년 이내에 팔면 1세대 1주택 비과세를 적용 받도록 하고 있다. 건물 철거에 따른 대체 취득 주택시 주어지고 있는 혜택은 앞으로도 유지된다.

아울러 1세대 1주택자가 재개발ㆍ재건축 입주권을 취득하고, 주택이 완공된 후 종전 주택을 양도하는 경우에도 지금과 다르지 않다. 현행 규정은 재개발ㆍ재건축 주택 완공 시점으로부터 1년 이내에 종전 주택 양도시 1세대 비과세 요건(3년 보유, 서울 등 7개 도시는 3년 보유 2년 거주)을 적용하고 있다.

주의할 점은 1년이 경과한 후 양도할 때다. 이런 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용 받지 못하고., 주택으로도 간주되는 등 적잖은 불이익을 받는다.

아울러 현행 세법은 재개발ㆍ재건축 입주권 양도시에는 원칙적으로 실거래가로 과세된다. 단 건물 철거 시점에 비과세 요건을 충족했고, 입주권 양도 당시에 무주택자라면 입주권에 대한 양도세를 물지 않는다. 이 규정은 현행 대로 유지된다.

◇재개발ㆍ재건축 1채, 일반주택 1채 등 2주택자 = 늘어난 양도세 부담을 피할 수 없을 것으로 보인다. 현행 세법은 재개발ㆍ재건축 주택이 철거되면 주택으로 보지 않는다. 2주택자라도 철거된 상태에서 일반주택을 팔면 1주택자로 간주돼, 비과세 요건만 충족하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

하지만 바뀐 세법은 이를 허용하지 않고 있다. 철거된 상태에서 일반주택 1채를 팔 경우 2주택자로 보는 것. 일반주택 1채의 양도차익이 2억원 이라고 했을 때 한 푼도 세금을 내지 않아도 된다. 하지만 2007년 이후에는 50%의 세율이 적용돼 1억원을 세금을 부담해야 된다. 한마디로 재개발ㆍ재건축 주택을 활용한 절세(혹은 조세회피)가 불가능해 진다는 의미다.

◇재개발ㆍ재건축 포함한 3주택 이상자 = 일반주택 1채, 재개발ㆍ재건축 주택 9채가 있다고 해 보자. 입주권을 주택으로 보지 않으면 재개발ㆍ재건축 9채 주택이 모두 철거된다고 가정했을 때 일반주택 1채만을 보유한 것이 된다. 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다는 의미다.

입주권을 주택으로 보면 사정이 달라진다. 재개발ㆍ재건축 주택이 철거됐다 해도 1세대 10주택자가 된다. 3주택 이상은 현재 60%의 양도세 세율이 적용된다. 일반주택의 양도차익이 2억원 이라고 했을 때 현재는 1세대 1주택 비과세 조항을 활용할 수 있다. 하지만 내년부터는 비과세 제도를 이용한 절세가 불가능 해진다. 2억원의 60%에 이르는 1억2,000만원을 세금으로 부담해야 된다.