2006-01-12 10:48

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자료출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문출처 : http://blog.drapt.com/dragon59

투자는 잔인한 게임입니다.

가진 자는 더 많이 가지는 게임이며

 

없는 자는 더 많이 뺏기는 게임입니다.

게임에 있어서 우연이란 있을 수 없습니다.

 

게임은 철두철미하게 계산된 승부입니다.

게임 전에 이길 사람과 진 사람이 정해져 있습니다.

 

인간이 인간끼리 싸우는 스포츠에서는 각본 없는 드라마가 연출되기도 하지만  투자게임에서는 각본 없는 드라마란 있을 수 없는 법입니다.

 

준비된 자만이 가질 수 있으며

공부한 자만이 가질 수 있으며

있는 자만이 가질 수 있는 불평등한 게임입니다.

   

이러한 투자게임에서 살아 남는 방법이 무엇일까요?

“운” 일까요?

“배짱” 일까요?

“빽” 일까요?

 

투자게임에서 살아 남는 방법은 바로 “노하우” 즉 기술 밖에는 없습니다.

  

경매도 마찬가지 입니다.

부동산 투자도 마찬가지 입니다.

토지 투자도 마찬가지 입니다.

분양권 투자도 마찬가지 입니다.

모든 부동산 투자에 있어서 기술 아니고서는 살아

남을 수 있는 방법이 없습니다.

 

그렇다면 경매의 기술은 무엇일까요?

말소기준권리찾기 찾기 입니까?

입자 분석입니까?

권리분석, 가격분석, 가치분석, 명도분석입니까?

   

네 이러한 것들도 경매의 기술이라고 볼 수도 있죠.

하지만 이것보다 더 중요한 것이 있습니다.

 

그것은 바로, 부동산의 “때”를 알고 투자하는 것입니다.

매수해야 할 시점에 매수를 하고, 팔아야 할 시점에 팔아야 하는 것입니다.

 

경매가 재테크에 있어서 절대적 가치가 아닙니다.

경매는 부동산투자 방법 중에 극히 일부 밖에는 안됩니다.

 

경매 또한 부동산투자 방법의 한 종목이므로, 부동산 투자에 있어서는 3가지를 잘 선택해야 되는 것입니다.

 

토지 투자도 마찬가지 입니다.

토지가격이 상승 할 때는 토지투자가 최고이지만 보유기간 제한, 토지거래허가 강화 등이 발표되면 순간적으로 토지시장이 침체기에 들어서게 되는 것이지요.

 

분양권 투자도 마찬가지 입니다

 

분양권에 대한 보유기간 제한, 투기과열지구 지정, 원가연동제 등이 실효되면 분양권 시장이 침체기에 접어 드는 것입니다.

 

따라서 부동산 투자는 한 분야에 고수가 된다고 큰 돈을 버는 것은 아닙니다.

 

부동산 투자는 때에 마쳐 움직이는 종목에 올라타야 하는 것입니다.

 

부동산의 수많은 투자 종목 중에서 그 때에 가장 잘 맞는 투자 종목에 투자를 하셔야지 자본이 증가될 수 있는 법입니다.

 

부동산 투자에 있어서는 3가지 중요한 요소가 있습니다.

 

첫번째는 때 (시간)이고

두번째는 위치 (장소)이고

세 번째는 사람 (인맥)입니다.

 

이 세가지를 잘 융합하여 투자를 할 때 그 성과가 좋을 수가 있다는 말입니다.

 

오늘은 2006년도 부동산시장

특히 경매시장 중에서 언제 투자를 해야 하는 것인가?

 

그 때에 대해서 설명해 보겠습니다.

  

먼저 투자시기에 대해서 설명하기 이전에 거시적인

국가경제에 대해서 살펴 보겠습니다.

 

1. 8.31 부동산대책 입법처리-à 하반기에 매물이 나올 듯

 

2. 주식의 상승-à하반기 또는 내년 초반기에 부동산으로 돈이

    몰  릴 듯

 

3. 환율 1000원 깨지다 --à 수출에 영향, 내수경기 악화

 

4. 내수경기의 장기침체--à 실업자 및 채무자 양성, 경매물건

    의  증가

 

5. 송달특례제도 폐지   --à 6월을 기점으로 경매물건 증가

 

6. 공인중개사의 경매입찰대리 가능--à 경매에 관심증가,

    새로운 매수세력 등장

 

7. 농업개방                 --à 농민의 보상차원에서 농지법 개정

 

8. 지자체선거              --à 국지적인 잠재 상승력 확보

 

9. 3월, 8월 판교신도시 분양 --à 투자심리고조

 

10. 분양아파트 전매금지기간 5년, 10년 --à 아파트 분양시장

     악화

 

      이렇게 요약할 수 있겠습니다.

 

정부의 입장이나 언론들의 입장은 항상 두 가지의 이슈를 늘 제공하고 있습니다. 

8.31대책으로 부동산을 잡겠다는 의지와 서민들을 위한 무주택자 대출을 늘이는 대책이 맞물리는 것이며, 

 

쌀을 개방하면서 농민에게는 무언가 혜택을 주기 위하여 농지법을 대대적으로 수정함과 동시에 토지거래허가를 강화하는 모습. 

 

공인중개사들에게 경매입찰대리권을 부여함과 동시에 주택가격신고제를 도입하는 등 정부와 언론은 항상 2가지 선물을 꺼내 놓고, 한가지를 선택하도록 하고 있습니다.

 

부동산 전문가나 부자들은 2가지 선물 중 부동산 투자쪽으로 선물을 선택하여 투자를 하지만 가난한 사람들이나 서민들은 부동산억제 쪽으로 선물을 선택하여 투자를 하지 않고 있습니다.

  

그렇다면 언제 투자를 해야 할 것인가에 대한 결론을 내리자면,

 

무주택자 입장에서는 여러 가지 서민대출을 이용한 올 초에 주택을 구입하는 것이 좋으며 

경매의 경우에는 올해 초 판교신도시 분양이전에 낙찰 받아서 판교신도시의 여파로

 

부동산이 상승 할 때 팔고 나와서 송달특례가 폐지된다는 (사실 몇 년에 걸쳐 폐지 된다고는 하지만 금융권의 입김으로 폐지가 연기되어 왔음) 시점 즉 6월달에 폐지 될 경우에는 경매접수 물건이 경매시장에 나오는 경우에

는 보통 6개월에서 10개월 정도의 시간이 경과하므로

 

올 12월 내지는 내년 초에는 경매물건이 상당히 많이 나올 것으로 예상되므로 올 하반기에 들어가서 내년 초나 내년 말에 매도한다면 좋은 결과를 예상할 수 있겠습니다.

 

분양권 시장의 때는 서울, 경기지역의 핵심 신도시, 천안아산지역의 삼성특수 등을 제외한 지역에  대해서는 찬바람이 심하게 불 것 같습니다.

 

미분양물건이 증가될 것이며, 올 하반기에 건설회사가 부도 나는 소식도 접하게 될 것입니다.

 

미분양아파트가 증가된다면 결국 또 다른 정부대책이 나올 것 같으므로 분양권 시장의 투자에 있어서는

 

올해 말, 아니면 내년도 까지 기다려 보심이 좋아 보입니다.

  

물론 핵심지역의 인기 있는 분양권까지 사지 말라는 말은 아닙니다.

 

서울의 변두리나 인기가 없어 보이는 신도시나 지방의 분양시장이 그렇게 뜨겁지 않을 것으로 예상되므로 건설회사나 분양회사나 서민들이 죽네 사네 할 정도까지 기다렸다가 정부의 대책발표 이후에 건설회사의 분양조건이 소비자측에 유리하게 된 이후에 투자하심이 좋아 보입니다.

 

아무쪼록 투자분석에 있어서는 얼음보다 차가워야 합니다.

 

우리가 돈 주고 사는 아파트 분양의 경우, 땅의 경우 바늘로 찔려도 피 한 방울 나오지 않는 법인이나 개인에게 사는 것입니다.

 

최소한 매도인에 비하여 내가 그 만큼 차가웠는지를 생각하면서 투자하시기 바랍니다.

 

투자분석에 있어서는 얼음보다 차갑게

 

투자행동에 있어서는 불처럼 뜨겁게

 

투자방법에 있어서는 바다처럼 넓게 보시게 바랍니다.

 

 

 

자료원 : 아름다운부자   배종찬

 cafe.daum.net/mibusa

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