[스크랩] 부동산은 언제 투자해야 하는가.[배종찬님글]

2006-02-23 20:03

http://blog.drapt.com/m127cjk/81140692639944

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27989

작은 평형에서 큰 평형으로, 비 인기지역에서 인기지역으로 갈아타기하는 것이 아파트 한채 달랑(?) 가지고 있는 서민들의 절실하고도 소박한 꿈일 것이다.

물론 여유돈을 넉넉히 가지고 있다면야 고민할 필요도 없겠지만, 없는 돈에 집(전세) 한채 가지고 갈아타기를 시도할때는 어려운점이 너무나 많을 것이다.

아래는 중개업소를 하면서 실제로 접한 사례들이다.
모든 상황을 반영할 수는 없겠지만, 갈아타기 할때 충분히 참고할수는 있을 것이다.

1.청약으로 갈아타기

K씨는 35세이상 무주택 세대주다.
결혼 10년동안 내집없이 강남에서 전세 살다 강남 전세값 폭등으로 동백지구 주변 아파트로 전세1억에 이사왔다.

고객으로 알게된 K씨에게 나는 동탄 포스코 2차 청약을 권유하였다.
당시만 해도 동탄에서 35세이상 무주택 세대주는 100%당첨이 확실하였기 때문이다.

동탄 신도시 명의변경 가능 아파트들은 높은 프리미엄이 형성되어 있는것을 알고 있었기에 막연하게 판교만을 기다리던 K씨에게 당첨확률이 낮은 판교보다는 동탄이 현실적으로 맞기에 동탄을 적극 권유한것이다.

전세자금외에 여유자금이 없던 K씨에게 계약금 20%중 10%는 인근에 전세가격이 싼 아파트로 이사가면 된다고 설명하였고 나머지10%는 중도금대출을 앞당기면 된다고 설명해주어서, 계약금 불안감을 없애주었다.

입주시 부족한 잔금은 담보대출를 받으면 현재 프리미엄 추세로 볼때 충분히 입주가능하다고 설명하였다. 또한, 최후의 경우 입주를 안하고 전세(월세)를 주면 입주 잔금은 걱정할 필요가 없다고 덧붙여 설명해주었다.

자신감을 얻은 K씨는 장롱속에 묻혀있던 청약통장을 꺼내 청약하였고 결과는 포스코 22층 로얄층에 당첨되었다.

K씨가 계약하는날 모델하우스 직원이 거래가 법적으로 가능했다면 프리미엄 5,000만원선까지 충분히 나올수도 있다는 말에 K씨는 매우 기뻐하였다.

동탄 포스코 계약하고 온날 K씨와 같이 소주한잔을 나누었는데 너무 감사하다는 말을 반복하는 K씨 덕분에 말 몇마디 해준것 밖에 없는 내가 오히려 미안하게 느껴지기도 했던 기억이 새롭다.

2. 큰평형으로 갈아타기

8.31대책 직후 분양권 시장은 침체기에 빠져있었다.

일반적으로 거래 활황기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크나 거래 침체기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크지 않는 법이다.

따라서 큰 평형으로 갈아타려면 침체기를 활용하는 방법이 가장 효과적이다.
단순하게 생각해서 30평형대를 싸게 파는 대신 40평형대를 싸게 구입하면 되는것이다.

갈아타기를 노리던 30평형대 분양권 소유자 H씨가 40평대로 갈아타기 상담을 청한 것은 9월경, 나는 H씨에게 매매가격은 생각하지 말고 30평대 분양권과 40평대 분양권 가격 갭이 적정선에 올때까지 기다리라고 이야기 하였다.

갈아타기 적정 갭은 5500만원선을 제시하였다.
계산방법은 프리미엄차이가 평당 분양가격 차이를 유지한다는 가정에서 다음과 같이 제시했다.

최저가격으로는 동백지구 분양당시 평당가를 계산하여 34평은 평당가 676만원, 46평은 717만원이므로 평당 분양가격 차이가 41만원이었기 때문에 46평 * 41만원 = 1,886만원

최대가격으로는 중대형 평형이 평당시세가 높기에 46평*200만원 = 9,200만원을 최대 매수가격으로 잡았다.

위와 같은 계산으로 1886만원과 9,000만원의 중간가격인 5,500만원이하에서 매수시 충분이 승산이 있다고 조언해주었다.

10월 중순경 동백지구 분양권 가격이 하락을 계속해서 갭이 4,000만원이 되었을때 H씨가 보유한 34평 매수자가 나타났고 H씨는 34평을 매도하면서 46평을 매수하였다.

지금 동백지구 34평과 46평의 프리미엄 갭은 입주시점이 가까워지면서 계속 확대중이다.

갈아탈때는 각 지역별 또는 평형별 적정 가격갭을 산출하여 적정선에 들어왔을때 매수가격에 연연하지 말고 갭가격만을 감안하여 행동에 옮기는것이 가장 좋은 방법이라 생각한다.

3. 길목지켜 갈아타기

2005년 8.31대책으로 한가한 중개업소에 반바지 차림에 K씨가 사무실에 찾아왔다.

구갈3지구 H아파트에 살고 있다는 K씨는 동백지구 입주를 노리고 2004년에 전세 얻을 돈(당시 전세시세 6,000만원)으로 담보대출을 적극 활용 구갈3지구 H아파트를 구입하였다고 자신을 설명하였다.

사무실에 구갈3지구에 거주하시는 분들이 많이 찾아오는데 이분들이 투자의 고수처럼 느껴질때가 많다. 이분들은 거주 겸 투자를 적극 실행하고 있기 때문이다.

2004년도 구갈3지구 시세는 34평대로 분양가 1억 6천에 프리미엄 3천만원 합이 1억9천이었다. 현재 2006년 2월 시세는 34평형이 최저 2억7천에서 최고 3억2천이다.

구갈3지구에서 시세 차익만 8천에서 1억2천이 발생한것이다.
(단순하게 계산해서 6천만원 투자해서 2년만에 1억2천 시세차익이면 200% 수익율이다 !!)

동백지구 34평 시세와 구갈3지구 시세를 비교하여 보면 분양가 대비로 볼때 동백지구 34평형과 구갈3지구 프리미엄 상승분이 유사한 수준이라는 것을 알수 있다.

약간의 돈만 보태면 K씨는 동백지구로 부담없이 이사를 갈수 있는 상황이 된 것이다.

반면에 구갈3지구에 전세 살던 D씨도 사무실에 자주 찾아 오는 손님인데 이분의 경우는 K씨하고는 정반대의 경우이다.

동백지구 입구에 있는 구갈3지구에 만족 못했던 D씨는 동백지구 입주시 동백지구 매수만을 생각하여 여유돈이 있는데도 구갈3지구에 전세로 살았기 때문이다.

결과만을 넣고 볼때 K씨 는 2004년도에 당시 시세의 60%까지 해주었던 담보대출을
활용해서 구갈3지구 H아파트를 구입하였기에 큰 부담없이 동백지구로 이사할수 있게 되었지만 D씨는 프리미엄을 다 주어야만 동백지구로 이사를 할수 있게 됐다.

상담을 하다 보면 D씨 처럼 전세를 살다라도 A지역 B아파트 등 특정 지역 특정 아파트만을 고집하는 분들이 많은데 상황에 따라 K씨처럼 특정지역 입구에 위치한 아파트를 노려보는 것도 갈아타기에서 하나의 방편이 될수 있다.

판교 진입을 위한 방편으로 판교 인근지역인 분당, 죽전, 동백 아파트를 구입하는 분들이 많은데 이들 또한 K씨처럼 길목을 지키는 현명한 분들로 생각된다.

중개업소를 운영하는 필자의 생각으로 최고 A급 아파트만을 추구하는 것이 개별 수익면에서 좋을 수는 있으나 매수자가 행동하지 않는 사이 가격상승 가능성 및 당첨에서 떨어질 경우를 감안하여 A급 아파트를 고집하기 보다는 우회전략을 선택하여 한발앞서 B급 아파트를 매수하는 것도 갈아타기의 중요한 요령이라 생각한다.

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[스크랩] "피같은 전세금, 이렇게 지켜라!!" |부동산노트

2006-01-24 23:00

http://blog.drapt.com/m127cjk/1938141138111214903

출처 : RE부동산문제연구소

원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93

피같은 전세금, 확실하게 지키는 방법 서민들이 가장 괴로워하는 문제중 하나가 바로 전세보증금을 제때 받지못하거나 혹은 아예 악덕 임대인을 만나 생명줄과도 같은 전 재산이자 피같은 전세금을 떼이는경우라고 할수 있읍니다. 흔히 전세금 반환과 관련한 분쟁에서 대다수의 선량한 서민들이 전세보증금과 관련된 법의 취지나 기본적인 법의 보호장치를 몰라 당황하는경우가 많읍니다. 아래의 글이 현재 전세로 거주하시거나 앞으로 전세로 입주하여야할 상황에 있는 분들에게 도움이 되었으면 하는 바램입니다. -김 경우- [확정일자와 우선변제권]

	확정일자(確定日字)란 무엇인가?
	주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란, 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 때의 "그 날짜"를 의미합니다.

확정일자를 받으려면 어떻게 해야하나?

첫째, 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법,
둘째, 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법,
셋째, 가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.

주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제 권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.

확정일자의 효력은 무엇인가?

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항).
확정일자순위에 따른 우선 변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다. 이 우선 변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.

주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후 순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다.

따라서 확정일자는 임차인에게 우선 변제 권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.

<참고 : 확정일자와 전세권 설정의 차이점>

구분	확정일자	전세권 설정등기
처리절차	세입자 단독처리	집주인의 동의 및 인감증명서 필요
구비서류	전세계약서	집주인의 동의 및 인감증명서 필요
소요비용	600원	등록세 : 전세금의 0.2% 교육세 : 등록세의 20%
임대인이 보증금 변환. 지체할 경우	보증금 반환 청구 소송을 제기 해 판결 받아 강제집행 해야 함	소송제기 없이 경매를 청구할 수 있음
경매 시 배당요구	배당요구 해야 함.	배당요구 없이 순위에 의한 배당 받음.
기타효력	전세권 등기와 변제 우선순위가 동일, 제3자에게 효력 승계 불가능	후 순위 관리자와 기타 채권자보다 우선순위 효력승계 집주인 동의 없이 전대 가능 (특약사항 금지조항 설정 시 불가능)

임대인의 <차임증액청구권 제한>이란 무엇인가?

확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선 변제 권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세권자와 별반 차이가 없는 지위를 갖게 됩니다.

그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다

첫째,
확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 전입신고의 경료 및 실제거주를 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.
따라서 확정일자인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

둘째,
확정일자인 제도는 등기소나 공증인사무실에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자 인을 받을 수 있음에 반하여,전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 또한, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다.

셋째,
전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자인을 받아 둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후, 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료 한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.

넷째,
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

다섯째,
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결).

	[소액임차인의 보호]

소액임차인의 <우선변제권>이란 무엇인가?

소액임차인의 우선 변제권은 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 先 순위 저당권자 등 모든 권리자 보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 되는 것을 의미합니다.그런 면에서 단순히 임차주택의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력과 다르고, 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 하여 경매절차에서 순위에 따라 변제를 받게 되는 일반 임차인의 우선 변제권과 다르다고 할수 있습니다.

한편, 소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 주택임대차보호법시행령에 규정되어 있습니다.

그 범위는 수도권(수도권정비계획법상과밀억제권)에서는 보증금이 4,000만원 이하인 임차인에 한하여 1,600만원까지, 광역시(군지역 및 과밀억제권역인 인천광역시 제외)의 지역에서는 보증금이 3,500만원 이하인 임차인에 한하여 1,400만원까지, 기타지역에서는 보증금이 3,000만원이하인 임차인에 한하여 1,200만원 우선변제가 인정됩니다.

주의할 점은 시행령의 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대하여는 종전의 규정을 적용하게 됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구(舊) 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음을 유의하여야 합니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권은 어디인가?

- 서울특별시
- 인천광역시
[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동· 무의동,서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지 (인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위해 1990년11월12일 송도앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.]
- 의정부시
- 구리시
- 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다)
- 하남시 ·고양시 ·수원시 ·성남시 ·안양시 ·부천시 ·광명시 ·과천시 ·의왕시 ·군포시
- 시흥시(반월특수지역을 제외한다)

<우선변제권>의 행사방법은 무엇인가?

임차주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우 임차인은 우선변제권을 증명할 수 있는 자료(임대차계약서 사본, 주민등록등본 등)를 첨부하여 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하면 됩니다(실무상 권리신고 및 배당요구는 하나의 용지로 하도록 되어 있음).

경매절차가 개시되면 법원은 소액임차인의 유무 및 우선변제권의 범위 등을 확정하기 위하여 집행관에게 "임대차조사 보고명령"을 하고 그 결과를 토대로 임차인들에게 배당요구통지서를 송부하여 권리신고 및 배당요구에 필요한 안내를 하며, 경매기일 역시 통지해 주고 있으므로 그 안내에 따르면 될 것입니다.

임차인의 배당요구기한은 언제까지인가?

경락기일까지 배당요구를 하여야 합니다. 경매절차는 보통의 경우 경매신청 → 경매신청의 기입등기 → 조사명령 및 최저경매가격결정 → 경매기일 → 경락기일 → 경락대금의 납부 → 배당절차의 과정을 거치게 됩니다.

민사소송법 제605조제1항은 법률에 의하여 우선변제권이 있는 권리자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있도록 하고 있으므로 소액임차인 역시 경락기일 이전에 배당요구를 하여야 하는 것으로 보아야 할 것입니다.

그러므로, 우선변제권을 갖고 있는 임차인은 임차주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우에는 즉시 배당요구절차를 밟아 권리를 누락시키는 일이 없어야 할 것입니다.

	[임차권 등기명령제도]

<임차권 등기명령>이란 무엇인가?

1999년 1월 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환 받는 것이 어려운 점을 해소하고자 도입한 제도이다.

<임차권등기>를 해두면 임차인은 기간이 만료된 뒤 보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지할 수 있게 되어 배당과정에 참가하는데 지장이 없게 되었다.

만일 대항력 또는 우선변제권이 없었다면 등기한 시점부터 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.

임차권 등기명령 신청절차 및 구비서류는 무엇인가?

임차권등기명령을 신청하려면 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급 받아, 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원, 시·군 법원에 접수시켜야 한다.

임차권 등기명령 신청

임차주택 소재지 구청 세무과
(임대차계약증서 사본,주민등록증)

소재지 관할등기소 발급 및 동사무소
(임차권등기명령 신청서, 건물등기부등본,
주민등록등본 각1통)

소재지 관할 법원
임대차계약서 사본, 임차부분이 건물의 일부시 임차공간 도면 첨부

↓

심리

↓

임차권등기명령

↓

임차권등기의 촉탁

↓

등기부상 등기기입

<임차권등기명령>이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다.

이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 되는데, 임차권등기 명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를 하여야 대항력을 보장 받을 수 있다.
신청 후 임차권등기가 종료되기 까지는 약 2주일정도 소요된다.

* 주의사항

임차권등기를 이용하는 것은 몇 가지 문제점이 따른다는 것을 고려해야 한다.
우선은 보증금을 돌려 받지 않고도 이사 갈 주택을 마련할 수 있을 만큼 경제적 여유가 있을 때에만 임차권등기를 이용할 수 있을 것이라는 점이다.

또 무엇보다도 임차권 등기를 해두면 새 임차인을 구하기가 어려워져 그만큼 보증금을 돌려 받기가 어려워진다.

임차권등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금 중 일정액 최우선 변제권을 인정 받을 수 없고, 또 소액임차인이 아니더라도 임차권등기가 된 주택을 임차할 사람을 구하기는 쉽지 않을 것이기 때문이다.
또 등기가 안되는 무허가 주택이나 미등기 주택에는 임차권등기도 할 수 없다.

주택임차권등기명령신청서 작성요령은 어떻게 되나?

- 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다.
- 피신청인란 : 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지를 기재한다.
- 신청취지란 : 임대차계약일자와 임차보증금액, 점유개시일자, 확정일자를 받은 날을 기재한다.
- 신청이유란 : 임차권등기명령이 타당한지 판단하는데 중요하므로 이유를 간결하고 구체적으로 기입한다

- 공란이 부족할 경우 신청이유란에 '별지와 같다'라고 기재하고 별도의 용지에 날짜 순서대로 기재한 다음 신청서와 함께 첨부 하도록 한다.

전세&전세금 반환 상담안내처는 어디인가?

부동산 무료상담 운영기관	연락처	전세금 분쟁 상담	연락처
서울시 민원상담실	국번없이 120	서울 YMCA시민중계실	02-733-3904
국세청 국세상담실	02-734-2100	서울 YWCA	02-779-7566.8
한국주택협회	0342-713-8308	대한주부클럽연합회	02-779-1573,5
한국세무사협회	02-587-6020	소비자문제 연구하는 시민의 모임	02-739-5441
YMCA 시민중계실	02-733-3181	법무부 법무심의관실	02-503-7035
한국소비자보호원	02-3460-3000	대한법률구조공단	국번없이 132
서울지방변호사회	02-3476-8080	한국소비자보호원	02-3460-3492

[전세보증금 청구방법]

<소액심판제도>란 무엇인가?

소액심판 제도란, 말 그대로 분쟁 금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도입니다.

보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1달 정도 소요됩니다. 만일 피고가 판결 결과에 불복해 상소할 경우 다시 재판을 열어야 하기 때문에 소송 기간이 6개월 ~ 1년 정도 길어지게 됩니다.

이에 반해 소액사건은 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있었습니다. 이런 장점에도 불구하고 전세금을 돌려 받지 못한 세입자들이 이 제도를 이용할 수 없었던 것은 소액의 기준이 1,000만원 이하 였기 때문이었습니다. 보증금이 1,000만원 이하의 전셋집은 물론 월셋집도 흔치 않아 임대차 분쟁의 해결방법으로 등장하지 못했었습니다.

그러나 99년 3월부터 금액에 상관없이 전세분쟁은 소액 심판 제도로 준용돼 임대차 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 되었습니다. 특히 대학가 주변의 원룸, 다가구주택이나 월세 주택의 보증금을 반환 받기에는 더 없이 좋은 방법입니다.

소액심판을 신청하기 위해서는 우선 해당 법원 민사과에 비치돼 있는 소장을 작성합니다. 소장에는 원고와 피고의 주소, 소를 제기하는 이유 등을 명시합니다. 소액심판을 신청하는데 드는 비용은 인지대와 송달료, 인지대는 분쟁금액에 따라 다른데 1,000만 원 미만일 때는 '청구금액 ×5/1000)'이고, 1,000만 원 이상일 때는 '청구금액 × (4.5/1,000) 5,000원'입니다.

송달료는 원고와 피고가 각각 1인일 경우 2만 2,600원이고 피고가 2명 이상일 경우 한 사람당 1만 1,300원씩 더 부과되며, 작성한 소장에 임대차계약서 사본을 첨부해 해당 지방법원 민사과에 접수하면 됩니다.

소장이 접수된 후 2주에서 1달 정도 지나 원고와 피고에게 재판일이 통보되면, 재판은 단 1회에 끝나는 것이 원칙이기 때문에 첫 재판에서 모든 것이 해결됩니다. 따라서 첨부할 증거자료가 있으면 모든 자료를 처음 잡힌 재판날 제출해야 하고, 만일 피고가 재판에 출석하지 않고, 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결을 내리게 됩니다. 재판일 대리출석이 가능한데 가족(직계존비속, 배우자, 형제·자매)에 한 합니다.

소액심판 신청시 준비할 것들은 무엇인가?

준비물 : 임대차계약서 사본, 도장, 소장(법원비치)
비용 : 인지대, 송달료(청구금액이 2,000만 원일 때 인지대 9만 5,000원 송달료 2만 2,600원)

소액심판 흐름圖는 어떻게 되나?

<민사조정제도>이란 무엇인가?

<민사조정>이란, 말 그대로 분쟁 당사자들의 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결 방법을 찾아내는 화해 제도입니다.

서로의 양보와 타협만이 조정을 성립시킬 수 있으므로 조정 과정에서 이해 당사자들의 충분한 의사 소통은 필수적인 요소이며, 바로 이것이 민사조정의 가장 큰 장점입니다.

소송의 경우 소장에 명시한 청구원인과 증거자료를 토대로 승패를 가름할 뿐이지만 조정의 과정을 거치면 보다 실질적이고 다양한 해결책이 제출될 수 있기 때문입니다.

또한 민사조정은 재판상 화해 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한 쪽이 이행이지 않을 때는 강제집행할 수 있습니다.
먼저 임차주택 주소지의 관할 법원이나 지방법원 지원에 가서 민사조정 신청서를 작성합니다.

신청서는 각 지원의 민사과에 비치돼 있으며 신청서에는 사건명, 신청인 주소, 피신청인 주소, 신청취지, 신청원인 등을 명시하면 됩니다. 접수는 법원 접수실에서 하면 되는데 신청서 양식이 간단하므로 즉석에서 작성하고, 바로 신청할 수 있다.

신청서에는 분쟁 금액의 1/1,000에 해당하는 인지를 붙여야 하고, 송달료로 3만 3,600원을 지불해야 합니다.

반환 받고자 하는 보증금이 5,000만 원이라면 총 8만 3,600원의 비용이 드는 셈. 접수시 임대차 계약서 등의 증거 자료 사본 2부도 함께 제출해야 합니다.

민사조정의 신청은 우편으로도 할 수 있으며, 민사조정 신청서와, 증빙서류 사본 2통, 인지 등을 첨부해 해당 법원으로 발송하면 됩니다. 이때 송달료는 조흥은행에 납부해야 하며 그 납부영수증도 함께 우송해야 합니다.

<민사조정> 신청시 준비할 것들은 무엇인가?

준비물 : 임대차계약서 사본 2통, 도장, 민사조정 신청서(법원 비치)
비용 : 인지 대, 송달료(분쟁금액이 5,000만 원일 때 인지대 5만 원, 송달료 3만 3,600원)민사조정 신청서를 접수하고 약 2주 정도 지나면 법원에서는 분쟁 당사자에게 조정기일을 통보합니다.

조정은 신청인과 피신청인이 모두 출석한 상황에서 진행이 됩니다.
이때 조정 담당 판사의 허가를 얻으면 친족이나 사무원 등을 보조인으로 동반할 수 있으며 조정은 조정 담당 판사 및 조정위원회가 주관하며 법정이 아닌 조정실에서 비공개로 열리기 때문에 편안하고 자유로운 분위기에서 의견을 개진할 수 있습니다.

신청인과 피신청인의 동의 속에 조정안이 성립되면, 조정案은 판결문과 같은 효력을 갖습니다. 즉 어느 한 쪽이 조정안대로 이행하지 않았을 경우 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

만일 피신청인이 조정에 불참하거나, 조정 과정에서 합의가 이뤄지지 않을 경우에는 조정이 무산됩니다. 그러나 이런 경우 판사가 강제조정결정을 내릴 수도 있습니다.

담당 판사가 강제조정결정을 내리는 경우는 '조정을 진행하는 과정에서 가장 최선의 해결책이라고 보여지는데 한 쪽의 아집으로 조정안이 성립되지 않을 때', '피신청인이 불참을 했는데 신청인의 청구원인이 정확하다고 판단 될 때' 등입니다.

이때 신청인이나 피신청인이 강제조정결정에 대해 결정서를 송달 받은 날로부터 2주일 이내에 이의 신청이 없으면 그 내용대로 조정이 성립된 것과 동일한 효력이 있습니다.

조정이 성립되지 아니한 때에는 자동적으로 소송으로 넘겨져 소송절차에 의하여 심리·판단됩니다. 이때 인지는 조정 수수료의 차액만 붙이면 됩니다.

<민사조정> 흐름圖는 어떻게 되나?

소송은 어디까지나 제일 마지막에 선택해야 하는 방법이다. 모든 분쟁을 해결할 수 있는 가장 최선의 방법은 '화해와 타협'임을 잊으면 안 됩니다.

그러나 집주인이 해결책을 찾으려하지 않고, 자신의 입장만 내세운다면 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 취할 수 있는 방법은 소송밖에 없습니다.

우선 소장을 작성합니다. 소장은 법원에 비치돼 있고, 소장에 들어가는 항목만 제대로 갖추면 본인이 소장 양식을 만들어도 무방합니다.

소장을 구성하는 항목은 사건명, 원고와 피고의 주소, 청구취지, 청구 원인 등입니다. 소장에는 인지를 부착해야 하는데 인지액 산출방식은 아래와 같습니다.

소장 접수시에는 청구 원인을 증명할 수 있는 증빙서류(임대차계약서, 영수증, 손해액 청구시 입증가능한 내용증명원 등)를 함께 제출해야 하며 각각 3부씩 필요합니다.

따라서 소장을 3장 작성하거나, 원본을 작성한 후 2부를 복사해야 합니다.

소장 접수시 제출해야 할 것은 소장 원본과 부본, 증빙서류 각 1부이고, 소장 1장과 증빙서류 2부는 원고가 소지합니다.
이중 각 증빙서류 1부는 '서증목록'으로 첫 기일에 피고에게 전해집니다.
소장을 접수할 때 송달료도 함께 납부해야 하는데 소송금액별 송달료는 아래의 표와 같습니다.

소장의 작성과 접수는 본인 외에 법무사나 변호사가 대신할 수도 있습니다. 보통 전세보증금 반환 소송은 증거가 명확하고, 논란의 소지가 적어 변호사를 선임하지 않는 경우가 많읍니다.

재판에서 변론이 필요하지 않다면 변호사보다는 수수료가 상대적으로 적게 드는 법무사에게 의뢰하는 것이 좋습니다.

<인지법 개정에 따른 심급별 인지액>

십금	목적물가액연락처	인지액
1심	1,000만원 미만 1,000만원 이상 1억원 미만 1억원 이상 10억원 미만 1억원 이상	소가 x 5/1,000 소가 x(4.5/1,000) 5,000원 소가 x (4/1,000) 5만 5,000원 소가 x (3.5/1,000) 55만 5,000원
항소	-	1.5배
항고	-	2배

<소송 금액별 송달료>

구분	송달료
소액사건(2,000만원이하)	2,260원 x 5 x 당사자 수
단독사검(5,000만원이하)	2,260원 x 8 x 당사자 수

법무사 수수료는 전세보증금 반환 소송의 경우 5 ∼ 10만 원이고, 목적물 가액에 따라 일정 비율의 가산금이 붙습니다.
여기에 교통비, 인건비 등도 따로 청구되기 때문에 5,000만 원 이상 1억 원 이하의 소송을 대리할 경우 수수료는 약 10만 ∼ 20만 원 가량 들게 됩니다. 물론 이는 인지대, 송달료 등의 재판비용이 포함되지 않은 금액입니다.
일단 소장을 접수한 후 2주 정도 지나면 소장부본과 답변서 제출 안내문이 피고인에게 발송됩니다.

그 다음으로 원고와 피고에게 재판기일이 통고됩니다.
재판일 까지는 소장 접수 후 약 2개월 정도 소요되고 재판기일은 재판 당일 2주 이전에 당사자에게 통지됩니다. 피고는 첫 재판일까지 답변서를 제출해야 합니다.

소장 부본이 송달된 후 1달 이상 지났는데도 피고가 답변서도 제출하지 않고, 재판에 불출석 하면 의제자백한 것으로 인정해 판결을 내리게 됩니다.
만일 집주인의 주소지 불명 등으로 송달이 안 되거나, 집주인이 송달을 거부할 때에는 재판이 장기 지연될 수 있습니다.

이럴 경우 법원에 공시송달을 신청합니다. 공시송달은 법원 게시판에 2주간 소장 부본과 답변서 제출 안내문을 게재하는 것으로, 공시송달이 진행된 후에도 피고가 불참할 경우 판사의 직권으로 재판을 하고 판결을 내립니다.

소장 부본이 송달되고, 첫 기일에 피고와 원고가 모두 참석하여 정상적으로 재판이 진행되면 약 4주 후 선고기일이 잡히고 판결이 납니다. 그러나 이는 어디까지나 쌍방의 분쟁없이 피고가 청구원인을 순순히 인정한 경우에 한합니다.

만일 피고가 청구원인을 인정하지 않을 경우 피고의 변론기일이 잡히고 소송이 장기 지연됩니다. 또한 법원의 판결이 나도 피고가 항소, 상고를 거듭해 대법원까지 갈 수 있는 상황도 염두에 둬야 합니다.

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[스크랩] 부동산은 언제 투자해야 하는가.[배종찬님글] |부동산노트

2006-01-12 10:48

http://blog.drapt.com/m127cjk/1938141137030533980

출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문 : http://blog.drapt.com/dragon59

투자는 잔인한 게임입니다.

가진 자는 더 많이 가지는 게임이며

없는 자는 더 많이 뺏기는 게임입니다.

게임에 있어서 우연이란 있을 수 없습니다.

게임은 철두철미하게 계산된 승부입니다.

게임 전에 이길 사람과 진 사람이 정해져 있습니다.

인간이 인간끼리 싸우는 스포츠에서는 각본 없는 드라마가 연출되기도 하지만 투자게임에서는 각본 없는 드라마란 있을 수 없는 법입니다.

준비된 자만이 가질 수 있으며

공부한 자만이 가질 수 있으며

있는 자만이 가질 수 있는 불평등한 게임입니다.

이러한 투자게임에서 살아 남는 방법이 무엇일까요?

“운” 일까요?

“배짱” 일까요?

“빽” 일까요?

투자게임에서 살아 남는 방법은 바로 “노하우” 즉 기술 밖에는 없습니다.

경매도 마찬가지 입니다.

부동산 투자도 마찬가지 입니다.

토지 투자도 마찬가지 입니다.

분양권 투자도 마찬가지 입니다.

모든 부동산 투자에 있어서 기술 아니고서는 살아

남을 수 있는 방법이 없습니다.

그렇다면 경매의 기술은 무엇일까요?

말소기준권리찾기 찾기 입니까?

입자 분석입니까?

권리분석, 가격분석, 가치분석, 명도분석입니까?

네 이러한 것들도 경매의 기술이라고 볼 수도 있죠.

하지만 이것보다 더 중요한 것이 있습니다.

그것은 바로, 부동산의 “때”를 알고 투자하는 것입니다.

매수해야 할 시점에 매수를 하고, 팔아야 할 시점에 팔아야 하는 것입니다.

경매가 재테크에 있어서 절대적 가치가 아닙니다.

경매는 부동산투자 방법 중에 극히 일부 밖에는 안됩니다.

경매 또한 부동산투자 방법의 한 종목이므로, 부동산 투자에 있어서는 3가지를 잘 선택해야 되는 것입니다.

토지 투자도 마찬가지 입니다.

토지가격이 상승 할 때는 토지투자가 최고이지만 보유기간 제한, 토지거래허가 강화 등이 발표되면 순간적으로 토지시장이 침체기에 들어서게 되는 것이지요.

분양권 투자도 마찬가지 입니다

분양권에 대한 보유기간 제한, 투기과열지구 지정, 원가연동제 등이 실효되면 분양권 시장이 침체기에 접어 드는 것입니다.

따라서 부동산 투자는 한 분야에 고수가 된다고 큰 돈을 버는 것은 아닙니다.

부동산 투자는 때에 마쳐 움직이는 종목에 올라타야 하는 것입니다.

부동산의 수많은 투자 종목 중에서 그 때에 가장 잘 맞는 투자 종목에 투자를 하셔야지 자본이 증가될 수 있는 법입니다.

부동산 투자에 있어서는 3가지 중요한 요소가 있습니다.

첫번째는 때 (시간)이고

두번째는 위치 (장소)이고

세 번째는 사람 (인맥)입니다.

이 세가지를 잘 융합하여 투자를 할 때 그 성과가 좋을 수가 있다는 말입니다.

오늘은 2006년도 부동산시장

특히 경매시장 중에서 언제 투자를 해야 하는 것인가?

그 때에 대해서 설명해 보겠습니다.

먼저 투자시기에 대해서 설명하기 이전에 거시적인

국가경제에 대해서 살펴 보겠습니다.

1. 8.31 부동산대책 입법처리-à 하반기에 매물이 나올 듯

2. 주식의 상승-à하반기 또는 내년 초반기에 부동산으로 돈이

몰 릴 듯

3. 환율 1000원 깨지다 --à 수출에 영향, 내수경기 악화

4. 내수경기의 장기침체--à 실업자 및 채무자 양성, 경매물건

의 증가

5. 송달특례제도 폐지 --à 6월을 기점으로 경매물건 증가

6. 공인중개사의 경매입찰대리 가능--à 경매에 관심증가,

새로운 매수세력 등장

7. 농업개방 --à 농민의 보상차원에서 농지법 개정

8. 지자체선거 --à 국지적인 잠재 상승력 확보

9. 3월, 8월 판교신도시 분양 --à 투자심리고조

10. 분양아파트 전매금지기간 5년, 10년 --à 아파트 분양시장

악화

이렇게 요약할 수 있겠습니다.

정부의 입장이나 언론들의 입장은 항상 두 가지의 이슈를 늘 제공하고 있습니다.

8.31대책으로 부동산을 잡겠다는 의지와 서민들을 위한 무주택자 대출을 늘이는 대책이 맞물리는 것이며,

쌀을 개방하면서 농민에게는 무언가 혜택을 주기 위하여 농지법을 대대적으로 수정함과 동시에 토지거래허가를 강화하는 모습.

공인중개사들에게 경매입찰대리권을 부여함과 동시에 주택가격신고제를 도입하는 등 정부와 언론은 항상 2가지 선물을 꺼내 놓고, 한가지를 선택하도록 하고 있습니다.

부동산 전문가나 부자들은 2가지 선물 중 부동산 투자쪽으로 선물을 선택하여 투자를 하지만 가난한 사람들이나 서민들은 부동산억제 쪽으로 선물을 선택하여 투자를 하지 않고 있습니다.

그렇다면 언제 투자를 해야 할 것인가에 대한 결론을 내리자면,

무주택자 입장에서는 여러 가지 서민대출을 이용한 올 초에 주택을 구입하는 것이 좋으며

경매의 경우에는 올해 초 판교신도시 분양이전에 낙찰 받아서 판교신도시의 여파로

부동산이 상승 할 때 팔고 나와서 송달특례가 폐지된다는 (사실 몇 년에 걸쳐 폐지 된다고는 하지만 금융권의 입김으로 폐지가 연기되어 왔음) 시점 즉 6월달에 폐지 될 경우에는 경매접수 물건이 경매시장에 나오는 경우에

는 보통 6개월에서 10개월 정도의 시간이 경과하므로

올 12월 내지는 내년 초에는 경매물건이 상당히 많이 나올 것으로 예상되므로 올 하반기에 들어가서 내년 초나 내년 말에 매도한다면 좋은 결과를 예상할 수 있겠습니다.

분양권 시장의 때는 서울, 경기지역의 핵심 신도시, 천안아산지역의 삼성특수 등을 제외한 지역에 대해서는 찬바람이 심하게 불 것 같습니다.

미분양물건이 증가될 것이며, 올 하반기에 건설회사가 부도 나는 소식도 접하게 될 것입니다.

미분양아파트가 증가된다면 결국 또 다른 정부대책이 나올 것 같으므로 분양권 시장의 투자에 있어서는

올해 말, 아니면 내년도 까지 기다려 보심이 좋아 보입니다.

물론 핵심지역의 인기 있는 분양권까지 사지 말라는 말은 아닙니다.

서울의 변두리나 인기가 없어 보이는 신도시나 지방의 분양시장이 그렇게 뜨겁지 않을 것으로 예상되므로 건설회사나 분양회사나 서민들이 죽네 사네 할 정도까지 기다렸다가 정부의 대책발표 이후에 건설회사의 분양조건이 소비자측에 유리하게 된 이후에 투자하심이 좋아 보입니다.

아무쪼록 투자분석에 있어서는 얼음보다 차가워야 합니다.

우리가 돈 주고 사는 아파트 분양의 경우, 땅의 경우 바늘로 찔려도 피 한 방울 나오지 않는 법인이나 개인에게 사는 것입니다.

최소한 매도인에 비하여 내가 그 만큼 차가웠는지를 생각하면서 투자하시기 바랍니다.

투자분석에 있어서는 얼음보다 차갑게

투자행동에 있어서는 불처럼 뜨겁게

투자방법에 있어서는 바다처럼 넓게 보시게 바랍니다.

자료원 : 아름다운부자 배종찬

cafe.daum.net/mibusa

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