2009-11-25 14:26

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

오세훈 서울시장의 야심작으로 불리는 한강르네상스 프로젝트. 올 1월 한강 공공성 회복 프로젝트의 일환으로 한강르네상스가 발표되자 부동산시장은 서서히 변화의 조짐을 보였다. 올 5월, 좀처럼 회복될 것 같지 않았던 각종 지표들이 조금씩 플러스로 돌아서려 하던 그 즈음이다. 그리고 서울시는 보다 빠른 추진과 그동안 빈번했던 재개발의 부작용을 막기 위해 ‘공공관리자제도’라는 새로운 방향을 제시했다. 그 첫 번째 사업으로 성수지구가 지목됐고 그 다음으로 지목된 곳이 한남뉴타운이었다. 일사천리로 진행된 성수지구는 ‘전략정비구역’이라는 새로운 용어로 첫발을 내디뎠고 곧바로 계획 도면이 발표됐다. 심지어 서울시는 깨끗한 공공관리자제도로 조합원 분담금을 최소 1억원 이상 절감하겠다는 강력한 의지까지 보였다. 이는 바로 시세에 반영됐다. 1억원 절감효과는 바꿔 얘기하면 조합원 지분 가격의 1억원 상승을 의미하는 것이기 때문이다. 대지 지분 33㎡(약 10평) 이하 빌라의 3.3㎡당 거래가격이 5000만원을 넘어 5500만원에 육박했다. 더 작은 지분은 3.3㎡당 7500만원을 넘었다. 이 여파는 바로 한남뉴타운으로, 다시 한강과 멀지 않은 여러 뉴타운으로 전파됐다. 그러나 아직 전체 지역의 물건으로 퍼지진 않았다. 단지, 거래 활성화 기대로 투자금액이 1억원 미만인 소형지분들은 전체 뉴타운에서 거래가 활발한 모습이다. 아현뉴타운의 경우 소형지분이 3.3㎡당 4000만원에 거래됐고 수색뉴타운 역시 3500만원을 넘어섰다. 모두 투자금액이 적은 소형지분만 거래되고 있다. 그러나 진행이 빠르고 지하철 9호선 개통과 한강변이라는 호재가 겹친 흑석뉴타운 등 몇몇 지역은 전체 물건에서 거래가 빈번하다. 관리처분이 발표되고 일반분양이 진행된 흑석5구역과 그 옆 흑석4구역의 경우 전용 85㎡(33평) 이하의 아파트 배정 가능 조합원 지분 거래가격이 6억8000만원을 넘어 7억5000만원에 육박했다. 주변에 분양단지가 있는 지역 역시 분양가 영향으로 반등했다. 아현3구역 전용 85㎡(33평) 이하 현재 시세는 6억8000만원 내외, 공덕5구역의 경우는 올 초만 해도 아현 3구역과 시세가 비슷했지만 동호수 추첨 이후 로열층 매물의 경우 현재 7억5000만원 정도다. 본동5구역 래미안트윈파크 로열층 분양가가 7억9000만원이니 어느 정도 얘기가 되는 구조다. 분양권 업자들이 현장에서 거래하는 일반분양권 매물의 경우 7억9000만원 분양가에 웃돈을 붙여 거래하니 실제 호가는 훨씬 높은 금액일지도 모른다. 왕십리뉴타운도 인근 신당 6, 7구역이 성공적으로 분양을 마치면서 신당 6, 7구역 내 조합원 매물들이 상승장을 이끌었다. 상대적으로 좋은 입지에 있는 왕십리뉴타운이 반사이익을 받아 그 여파로 가격 상승세를 보였다. 일반적으로 뉴타운, 재개발지역에서 대지지분이 15㎡(약 5평) 정도인 소형빌라는 총 매매가 2억원으로 계산했을 때 전세와 융자를 빼면 실제 1억원 안팎에서 거래됐다. 그러나 아직 지분이 큰 물건들은 특별한 호재가 없는 이상 전체적으로 거래가 잠잠하다. 어떻게 변할지 모르는 앞으로의 경기 상황에 대응하기엔 대형지분 부담이 크기 때문일 것이다. 경기회복을 위해 없앨 것이라는 강남 3구의 총부채상환비율(DTI) 규제는 현재 오히려 확대 시행됐다. 이는 뉴타운, 재개발에는 호재로 작용할 가능성이 높다. 그러나 아직은 막연한 충격 여파로 이유 없이 조용한 분위기다. 정부의 DTI 규제 확대 영향과 비수기가 겹치면서 올 10~11월, 부동산 거래 동향은 주춤한 모습이다. 이런 현상은 겨울이 지나 새해가 되기 전까진 지속될 듯하다. 그렇다면 뉴타운, 재개발 투자를 염두에 두고 있다면 어떻게 대응해야 할까. 한강르네상스 효과로 전략정비구역 개발 영향 기대 상승장보다는 오히려 지금이 투자 적기일 수 있다. 향후 규제 약발이 약해지면서 충격이 사라지면 규제가 덜한 뉴타운, 재개발지역으로 투자자 발길이 몰릴 가능성이 높다. 게다가 현재 DTI 대출 규제는 아파트에만 한정돼 있어 단독주택과 빌라가 대거 포진한 뉴타운, 재개발 지분 투자가 급부상할 수 있다. 각종 개발 계획이 난발하기 시작하는 내년 6월 지자체 선거가 그 정점이 될 것이다. 최근 서울시가 각종 르네상스사업을 통해 광역 개발사업을 서둘러 추진하고 있다. 오세훈 시장 취임 이후 발표된 서남부권르네상스, 동북권르네상스, 한강르네상스가 바로 그것이다. 명칭만 교묘히 바꿨을 뿐 4차 뉴타운 지정과 별반 다름없어 보인다. 한강르네상스 관련 지역 중 전략정비구역으로 지정된 압구정동의 경우 서브프라임 사태 이후보다 거의 1.5배 안팎의 상승세를 이어가는 것이 그것을 증명해준다. 특히 한강르네상스 지역 중 전략정비구역인 압구정, 이촌, 합정, 여의도의 지구단위결정도면이 고시 중이니(2009년 11월 2일 기준) 구체적인 개발안이 발표되면 더 탄력받을 것이다. 그리고 그 여파는 아직 아무런 그림도 그려지지 않은 유도정비구역에까지 이어질 것으로 보고 있다. 최근 지하철 9호선이 개통된 당산 유도정비구역과 옆 동네인 양평동 5가 일대 그리고 광진구 구의·자양동, 마포구 망원동 빌라 가격이 급등한 이유가 여기에 있다. 2009년 11월 현재 신축 빌라 대지 지분 30㎡(9평)의 지분 가격을 보면 전략정비구역인 합정은 3.3㎡당 4700만원, 유도정비구역인 당산동은 4300만원, 양평동은 3100만원, 자양동은 3500만원을 육박하고 있다. 서브프라임 사태 전후 2500만~3000만원에 머물렀던 것을 비교하면 상승폭이 컸음에는 분명하다. 그러나 광진구 구의, 자양 옆 성동구 성수지구의 경우 동일 지분이 3.3㎡당 5000만원 안팎에 거래되고 있으니 어쩌면 구체화 단계에선 더 상승할 여지도 있으리라 본다. 평당 지분 가격보다 개발가치 중시해야 지분 가격 상승이 부담인 것이 사실이지만 조금 다른 시각으로 접근하면 수익률을 높이는 방법은 있다. 부동산 투자법은 가치판단 시점에 따라 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 ‘이용가치 분석’이고 다른 하나는 ‘개발가치 분석’이다. 이용가치 분석은 현재가 반영된 가격이며 개발가치 분석은 미래를 예측한 가격이다. 아직 우리나라 부동산 가격은 개발가치에 더 중점을 두는 모습이다. 지은 지 얼마 되지 않은 아파트보다 아주 낡은 아파트가 더 비싼 이유다. 특히 뉴타운, 재개발 투자는 현재 이용가치보다는 미래 예측에 더 중점을 둬야 한다. 개발 계획도면을 잘 연구하고 아직 완공되지 않은 지하철의 동선을 읽어야 한다. 그리고 발품을 팔아 현장을 직접 보고 행정 당국이 섣불리 발표한 정책은 아닌지 타진해야 한다. 현장 주민들 이야기를 귀담아 들어 불협화음은 없는지 등 진행사항과 추가부담금의 발생요인들을 하나둘 따져야 할 것이다. ■ [ 미래 추가부담금을 가정한 지분 투자 계산법 ] 입주시점까지의 총 비용 한눈에 서울에 사는 김모 씨는 A뉴타운을 방문해 여러 부동산에서 물건을 소개받았다. 재개발은 처음이라 당황했던 김 씨는 우선 단순 3.3㎡당 단가를 비교해 물건을 찾기 시작했다. 같은 지역임에도 단가 차이가 너무 커 난감했다. 어떤 물건은 3.3㎡당 5000만원이 넘는가 하면 어떤 물건은 3.3㎡당 2500만원에 호가가 형성돼 있었다. 같은 지역 안에서 이렇게 큰 차이가 나는 것을 본 김 씨는 당혹스러웠다. 게다가 국공유지와 사유지가 혼재된 물건도 있어 비교가 쉽지 않았다. 그러던 중 한 중개업소 브리핑을 듣고 김 씨는 미약하나마 어느 정도 이해할 수 있었다. 요점은 현재의 3.3㎡당 단가에 의존하지 말고 아파트 입주 때까지의 총 금액을 계산해보라는 것. 너무도 간단한 논리였는데 그동안 3.3㎡당 저렴한 물건만을 찾아 다녔던 것이다. 여기에는 큰 함정이 있었다. 그 부동산에서 제시해준 투자분석법은 엑셀 도표를 활용한 분석이었다. 그 표를 이용해 3.3㎡당 1000만원짜리 물건과 900만원짜리 물건을 비교해봤다. 계산해보니 오히려 단가가 저렴한 물건의 총 금액이 크게 계산됐다. 공시지가를 참조해 대략적인 감정평가금액을 예상해 보고, 현재의 매입금액과 차후 부담해야 할 금액을 예상해 입주까지의 총 비용을 검토하는 방법이었다. 처음에는 쉽지 않았지만 집중해 칸을 채우다 보니 자신감이 생겼다. 입주 때까지의 총 매입금액을 확연하게 비교할 수 있고 초기 투자금액도 정확하게 판단할 수 있었다. 물론 이는 어디까지나 예측치에 불과하다. [전영진 예스하우스 사장 ceo@yeshouse.net]

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