급급매물·경매·미분양 찾아 한발먼저 움직여라

경기전망이 오리무중이다. 2010년이 코앞에 닥치고 있는데도 내로라하는 경제학자들도 딱 부러진 전망을 내놓지 못하고 있다. 부동산 시장은 어떤가. 금리와 지방선거, 40조원 토지보상금, 분양가상한제 등 변수가 부동산시장 지각 변동을 예고하고 있다. 더블딥과 지속성장이라는 두 갈래 길에 선 한국 경제. 이 가운데서 과연 국내 부동산시장은 여기서 사그라들 것인가, 아니면 불패신화를 이어갈 것인가. < 이코노믹 리뷰 > 가 부동산 전문가 5인을 대상으로 내년 부동산시장 기상도와 아파트·토지 등 투자전략을 들어봤다. < 편집자 주 >

내년 부동산시장에 미치게 될 변수(리스크요인 포함)는.
김부성 부테크연구소장(이하 김부성)●
올해 정부정책은 자가당착에 빠져있었다. 이러한 정책혼란으로 인한 정부 불신은 내년에도 유지될 것으로 전망된다.

이에 따라 정부는 부동산시장에 규제완화와 규제강화의 두 가지 정책노선 중 어느 것을 택할 것인지 정확한 신호를 내보내 시장 불확실성을 줄여나가지 않으면 저금리와 공급(입주 물량)부족 및 심리요인과 지방선거 영향에 의해 하반기 이후 집값이 크게 요동칠 가능성도 배제하지 못한다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소 이사(이하 이영진)●
DTI 규제로 주택시장이 안정기조를 보이고 있다. 따라서 추가적인 규제정책을 펴지는 않을 것으로 보인다.

주택시장 위축이 내년초까지 지속되는 경우 오히려 주택시장을 활성화시키기 위한 추가 규제완화 방향으로 선회될 가능성도 있다.

금리의 경우 급격하게 올리지 않을 것으로 본다. 따라서 기존 유동자금에 보금자리주택, 신도시, 택지개발지구 보상자금이 대거 풀리면서 이들 자금이 가격경쟁력이 있는 재건축아파트 또는 분양시장으로 흘러들어갈 가능성이 있다.

그러나 세제감면 조치 시한만료가 투자심리를 위축시키면서 주택가격 하락요인으로 작용할 가능성도 배제할 수는 없다.

김종선 BSI경영연구원 대표(이하 김종선)●
내년 부동산시장은 전약후강이라고 할 수 있으나 전체적인 흐름 자체는 긍정적이라고 보아야 한다.

한 가지 고려해야 할 부분은 우리 가계 부문인 글로벌 금융위기가 있었던 지난 2008년 이후 가계부채를 조정하기 시작했다는 점을 간과해서는 안 된다.

실제로 개인 부문의 금융자산은 금융부채를 능가하고 있다. 오히려 2010년 이후에는 경기회복에 따른 가계소득 회복을 눈여겨볼 필요가 있다. 소득이 회복된 이상 내집 마련 수요로 연결될 것이 확실시되고 있기 때문이다.

여기에 최근 10년 이상 수도권에 연간 기본 주택소요량인 30만가구에 미달하는 주 택이 공급되었다는 사실이 더해진다면 주택시장이 불안해질 가능성도 배제할 수 없는 상태이다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원(이하 김현아)●
경기침체가 재발하지 않는다면 하락요인보다 상승요인이 더 많아 보인다. 일단 성장률 플러스 전환은 긍정적 신호가 된다.

하지만 금리는 경기회복에 따라 상승이 불가피하다. 내년 1분기에 금리인상이 있다면 일시적 가격조정이 있을 수 있다.

금리인상폭이 크다면 금리는 시장에 악재로 작용할 것이다. 각종 양도세 혜택 등이 종료되지만 분양가 상한제 폐지 여부와 지자체장 선거에 따른 개발공약 등이 새롭게 정책변수로 등장할 것으로 보인다.

박합수국민은행 PB부동산팀장(이하 박합수)●
하락변수보다는 상승변수의 활동성이 더 강할 것으로 예상되어, 전반적으로 소폭 상승할 것으로 예상된다. 우선 경기회복에 대한 기대감이다.

유동성은 아직 약발이 남아있다고 할 수 있다. 단적인 예로 토지보상자금의 경우 내년에 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

통상적으로 보상금의 70% 수준의 금액이 대략 6개월 안에 부동산으로 회귀하는 성향을 놓고 볼 때 상승요인이 될 수 있다.

또 지역별로 국지적인 공급부족이 생길 우려가 더욱 많아졌다. 특히 재건축 재개발의 이주수요를 감당하지 못할 우려가 있다.

주택인허가 건수를 기준으로 2008년 37만1000호, 2009년 34만호는 일반적으로 연간 45만~50만호의 공급량이 필요하다는 통계로 볼 때 우려되는 부분이라 할 수 있다.

부동산 각 부문별(토지, 아파트, 재건축, 상가 등) 전망은.
김부성●
강남권 재건축시장의 경우 규제완화로 인한 수혜도 예상되지만 동시에 정부의 자금출처 조사 등 규제와 감시가 심해 큰 폭의 상승은 쉽지 않을 것이다.

다만, 양도세 한시적 감면시한이 끝나는 내년 2월 이후 청약시장으로 쏠렸던 자금들이 다시 기존 재고 주택시장, 예컨대 최근 추석 이후 하락폭이 큰 강남권 재건축시장으로 다시 유입되면 하락폭을 쉽게 만회할 수 있을 것 같다.

토지시장의 경우 전반적으로 제2경부고속도로 수혜지역인 용인, 안성의 지역이 국지적으로 상승할 수 있다.

이영진●
택지개발, 신도시, 보금자리주택 등으로 보상자금이 대거 풀릴 예정으로 있어 주변 대체토지에 대한 수요가 많이 발생할 가능성이 있다.

특히 보금자리주택 확보를 위해 군사시설보호구역이나 그린벨트가 대거 해제되고 있거나 해제될 예정으로 있어 토지가격 상승요인으로 작용할 수 있으며, 점차 수도권 토지거래허가구역이 속속들이 해제되고 있는 추세라 거래활성화 요인으로 작용할 가능성이 많다.

최근 논의되고 있는 시·군 통합도 토지가격 상승요인이 되며, 다주택자 양도세 중과의 한시적 폐지와 같이 부재지주 토지에 대한 양도세 중과 역시 내년 말까지 한시적으로 폐지(완화)된 상황이라 지난 2004~2005년과 같은 토지투자시장의 제2전성기가 열릴 가능성도 있다.

김종선●
아파트시장은 2010년 3·4분기 이후 본격적인 가격 상승이 가능할 전망이다. 재건축시장은 투자심리가 관건이다.

글로벌 경기회복이 가시화된다면 금상첨화겠지만 우리나라만이라도 본격적인 경기상승 국면에 진입했다는 신호가 포착된다면 재건축시장 역시 큰 폭의 가격 상승이 가능할 전망이다.

그러나 관건은 역시 재건축시장이 불안해질 경우 기존 주택시장도 덩달아 불안해질 수밖에 없다는 점 때문에 정부가 쉽게 이를 용인하기 어렵다는 점에 있다.

토지시장은 평균적으로 강세를 보일 것으로 예상된다. 수도권 내 각종 재개발, 뉴타운사업에 더해 위례신도시, 동탄2신도시, 고덕국제계획도시, 혁신도시, 4대강 사업 등 개발호재가 많고 보상금 역시 많이 풀릴 것으로 예상되는데 이 보상금 중 상당액이 대토수요로 흘러들어갈 것이 확실시되고 있기 때문이다.

김현아●
내년에도 아파트는 신축(준공 후 2년 미만) 아파트의 중소형이 강세를 나타낼 것으로 예상되며 재건·재개발은 사업 진척이 있는 지역이나 지방선거로 새로운 개발호재가 있는 지역중심으로 가격 상승세가 예상되나 그렇지 못한 지역은 별 변동이 없을 것으로 예상된다.

상가의 경우에는 신규분양은 저조할 것으로 예상되지만, 신축 입주 아파트단지 내 상가는 입주가 마무리되면서 다소 활기를 띨 것으로 예상된 오피스텔은 소형 주택 부족이 심화되면 소폭의 가격 상승이 예상되나 역세권 주변 등 교통입지가 우수한 지역에 한정될 것으로 보인다.

정부정책의 방향성 예측과 정책제안이 있다면.
김현아●
정부는 부동산시장의 회복세가 거시경제회복에 걸림돌이 되지 않도록 하는 데 가장 최우선 목표를 둘 것으로 예상된다.

금리 역시 부동산시장만을 고려해 인상하거나 인상시기를 결정하기 보다는 실물경기 회복에 맞추어 진행될 가능성이 크다. 그렇다고 부동산가격을 하락시키는 쪽으로의 급격한 정책기조 변화는 예상되지 않는다.

이는 자칫 더블딥의 단초가 될 수 있기 때문이다. 부동산시장에 대하여 추가적인 규제를 더하지는 않겠지만 그렇다고 규제를 대폭 완화하는 등의 정책변화도 없을 것 같다.

부동산시장 안정과 금융시장의 건전성 관리라는 측면에서 앞으로도 LTV 및 DTI 규제는 지속될 것으로 예상된다. 분양가 상 한제 역시 시장불안이 엿보인다면 쉽게 폐지를 주장하지는 못할 것으로 예상된다.

그러나 내년에도 주택공급 감소세가 지속된다면 분양가 상한제는 부분적으로나마 폐지 가능성이 높다.

내년에는 중앙정부의 정책보다는 지방자치단체장의 선거로 인한 국지적 정책변수가 시장을 불안하게 만들 것으로 예상된다. 그 동안 미루어졌던 재정비 사업의 추진이나, 광역교통망 건설을 둘러싼 공약들이 해당지역의 기대감을 키워줄 것이다.

박합수●
공급 문제는 수도권 위주로 지속적으로 추진해야 한다. 당초 정부가 주장했듯이 재건축 재개발을 통한 공급에도 역점을 두어야 한다. 재건축 재개발은 당초 물량에서 순수 증가물량이 그리 많지 않다.

최근 재개발 용적률을 20% 상향 조정한 것은 아주 잘한 일이라 판단된다. 문제는 재건축·재개발 규제가 완화되었다고는 하나, 이런 용적률 완화 외에는 완화 내용이 미진하다.

특히 소형평형의무비율은 완화했지만, 서울시의 경우 조례로 원위치하였으므로 의미가 없어졌다. 이 문제는 조합원의 사업지연 문제와 연결된다.

재건축은 민간 위주의 사업이므로 사업을 자체적으로 추진하지 않으면 아무 의미가 없다. 강남 등 현재 이미 중대형 단지로 구성된 경우는 사업이 가능하도록 단지별, 지역별, 차별화를 적용하면 좋을 것으로 판단된다.

투자자가 관심을 가져야할 부문과 유망투자처나 지역은.
김부성●
DTI 규제로 인해 추석 이후 강남권과 버블세븐지역의 기존 재고 주택물량 중 시세가 많이 빠진 급매물을 노리는것이 좋다.

이는 상승세를 강제적인 방법으로 눌러놓은 상태에 불과하고 시중자금이 일시적으로 연립이나 다세대 빌라 등으로 풍선효과에 의해 이동한 것이지만 내년에 시장이 살아나면 시세차익을 가장 크게 노릴 수 있는 물량이 바로 기존 재고주택 급매물이기 때문이다.

유망투자처는 신규분양 메리트와 미래가치가 높은 광교신도시가 단연 으뜸이다. 또한 한강변일대 전략정비구역과 유도정비구 역 및 왕십리뉴타운과 한남뉴타운 등도 여전히 매력적인 투자처다.

자금력이 취약하다면 김포한강신도시나 별내지구, 고양삼송 지구 등 진입 문턱이 비교적 낮은 신규 분양물량을 노리는 것이 좋다. 세종도시 수정안 진행에 따라 지방보다는 수도권에 집중해야한다.

이영진●
분양시장의 경우 가격적 측면과 입지경쟁력을 따져 들어가야겠지만 입지가 우수해도 분양물량이 일시에 집중되는 지 역은 향후 입주시 입주물량 여파로 전세시장이나 매매시장에 영향을 미칠 수가 있기 때문에 신중해야 한다.

또한 시장전망이 불투명할수록 가급적 경쟁력 있는 가격에 투자하는 것이 중요하다. 최소한 개발호재가 있는 지역이나 종목에 투자하는 것이 바람직하다.

가격경쟁력이 있다는 것은 급급매물, 경매, 미분양 물량에 주력하라는 것이다. 개발호재가 있다는 것은 재건축 호재, 재개발 호재, 관공서 이전, 도로정비, 구치소 이전, 행정타운(법조타운) 조성, 경전철 건설 등 호재를 안고 있는 지역이나 종목에 투자해야 한다는 것이다.

김종선●
우선 마곡지구를 들 수 있다. 입지조건이 뛰어나기 때문이다. 용인 동백지구 역시 적극 매수를 고려해 볼 만하다.
영통신도시 역시 저평가 메리트가 돋보이는 지역이다. 영통신도시는 오는 2011년 분당선 연장선 개통이라는 대형 호재가 있는 곳이다.

박합수●
우선 내년 2월11일까지는 미분양과 신축주택 양도세 감면혜택을 최대한 활용해야 한다.
IMF 위기 시절 이후 10년 만에 닥친 경제위기로 나타난 특혜이므로 남은 기간 동안 활용해 볼 가치가 충분하다.

특히 종전 1주택에 대해서도 비과세 혜택 유지가 가능하도록 주택수에서 제외시켜주므로 활용도가 크다.

토지시장에서는 제2경부고속도로, 제2영동고속도로, 송파~양평간 고속도로 등 신설 예정 고속도로 IC 인근 10분 내 거리지역을 살펴 볼 필요가 있다.

재건축시장은 서울지역 저층 재건축단지에 다시 한번 관심을 가질 필요가 있다. 개포주공, 가락시영, 둔촌주공 등은 실수요자 측면에서는 여전히 매력적이다.

김성배 기자 sbkim@asiae.co.kr