서양에서 불행을 상징하는 숫자는 13, 한국에서는 4, 그럼 주택시장에서 불행한 숫자가 무엇일까. 6이라는 숫자가 아닐까 싶다.

정부는 6억원이 넘는 집을 고가주택으로 정의하고 각종 불이익을 주고 있다. 과거 고가주택은 가격과 면적 요건을 동시에 적용해 규정하였으나, 2003년부터 주택 및 부수토지의 실거래가액 합계가 6억원을 초과하면 무조건 해당된다. 현재 서울시 아파트의 27%가 시가 6억원을 초과하고 있다는 통계가 얼마 전 나왔다. 4채 중 1채가 넘는 아파트가 고가주택으로 지목받아 구박을 당하고 있는 것이다.

가장 눈에 띄는 불이익은 1세대 1주택 양도소득세를 비과세받을 수 없다는 것이다. 강남에 사는 A씨는 수년 동안 살던 아파트를 팔고 새 아파트를 분양받아 이사했다. 3년 보유 2년 거주 요건을 갖추었기 때문에 당연히 양도소득세는 비과세라고 생각했다. 하지만 과세당국으로부터 양도소득세 신고 안내서가 날아왔다. 1세대 1주택이라 할지라도 6억원 초과 아파트는 그 초과분에 대해 비과세 혜택이 없다는 사실을 몰랐던 A씨는 당혹스러울 수밖에 없었다.

하지만 이때에도 양도소득세를 줄일 방법은 있다. 집을 살 때부터 영수증을 챙겨두는 습관이 그것이다. 특히 올해부터 양도소득세가 전면 실거래가액으로 과세 전환되면서 집과 관련된 필요경비 지출 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 예를 들면 취득세 및 등록세, 부동산 중개 수수료, 국민주택채권 매각 손실, 난방시설 교체비용, 새시 설치비용, 발코니 개조비용 등이 여기에 해당한다. 이들 증빙서류를 양도세 신고 때 제출하면 국세청은 그만큼 과세 대상이 되는 양도차액을 줄여준다.

다음으로 눈에 띄는 불이익은 세대별로 합산한 부동산의 기준시가가 6억원을 넘는 가구는 종합부동산세를 내야 한다는 것이다. 강북에 사는 B씨는 지금 살고 있는 아파트(기준시가 3억원)에서 평수를 넓혀 새 아파트(기준시가 3억5000만원)를 샀다. 급매물이라 기존의 아파트를 팔기 이전에 냉큼 사버렸다. 기존 아파트는 새 아파트 취득일 1년 이내에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 생각에 여유를 가지고 팔기로 했다. 그런데 연말에 종합부동산세 신고 안내서가 날아왔다. B씨는 종합부동산세가 6월 1일 현재 보유하고 있는 부동산의 합산 가격이 6억원을 넘으면 부과된다는 사실을 몰랐기 때문에 이런 일을 당했다. 새 아파트를 사려면 6월 1일 이후에 사고, 기존 아파트를 팔아야 되는 경우라면 6월 1일 이전에 파는 것이 종합부동산세를 줄이는 방법이 된다.

고가 주택은 부동산 부자들한테서 세금을 많이 거두겠다는 취지로 도입한 제도지만 집값 상승으로 보통 사람들에게도 족쇄가 되고 있다. 고가 주택에 대한 기준이 언젠가는 완화돼야 하겠지만, 현재로서는 정확한 규정을 이해하고 조금이라도 불이익을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 생활의 지혜일 듯싶다.

 

정복기 삼성증권 PB 연구소장